プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1041: マンション検討中さん]

立地利便性はいい
駐車場がもっとほしい

[1042: 通りがかりさん]

マンションは平屋だから2階建と比較しても意味ないんじゃない？30坪以下が普通だと思うけど
岡山市内で学区利便性がいいところだったら5000万で平屋はマジ無理

[1043: 職人さん]

マンションは利便性と換金性
広いと高くて安くしても売れない
4?5000万なら中古になったとき
2割安で売れる
利便性のいいのを適度な価格で買うべき

[1044: 名無しさん]

業務停止って関係あるのかな？

[1045: マンション掲示板さん]

イメージ的に良くはないでしょうね。
ただでさえ売れてないし。

[1046: ご近所さん]

でも安くはならないんでしょう？？

[1047: 匿名さん]

はい。

[1048: 通りがかりさん]

約３分の１、
100戸は売れたんでしょうか？

[1049: マンション検討中さん]

60くらいは売れてるんじゃないかな。2期の2次とか訳わからんことになってるし、けっこうな数が竣工後も残るでしょうね。

[1050: マンションウォッチャー]

本日付の情報更新で1戸売れたようになっており合計90戸の販売、1期と2期を統合したのが9月10日付でしたので、ちょうど3ヶ月で8戸販売できた計算になると思います。残り203戸、頑張れ！

[1051: 通りがかりさん]

>>1050 マンションウォッチャーさん

その計算だとあと75ヶ月で完売です

[1052: 評判気になるさん]

それが本当なら、これから毎月15戸売って入居時に完売。毎月10戸なら80戸余る、毎月5戸なら半数の１５０近くが販売出来ていない事になります。
あまりここまでの数が余るのは岡山では聞かないですが、都会の方では一般的なのでしょうか?

[1053: 通りがかりさん]

津島の某マンションを超える廃墟マンションになりそう
今からでも床暖オプションにして値段下げたらいいのに

[1054: 通りがかりさん]

せめて、駐車場が、ＥV対応だったら、少しは違うかもね??

[1055: マンコミュファンさん]

値付けじゃないですか？明らかに価格設定高過ぎでしょ。駅近って言っても都会の駅近→駅を利用して通勤通学に利用。岡山の場合→岡山駅を利用して一体どこへ通勤通学するの？

[1056: マンコミュファンさん]

魅力があれば、高くても買う。
ただ岡山の人は、正直、西口に魅力感じないんだよね。表側に魅力的なマンションがたくさん建ってきてるからなおさら。
売り手はそこを今回読み違えたとは思う。
ここからどうやって販売していくか、興味があります。

[1057: 評判気になるさん]

第1期、第2期2次と並行して第3期も先着順でやるのか。全体で何戸残ってるのかわかりづらいな。

[1058: マンコミュファンさん]

売れ残りがずぅ～っとずぅ～っと積み重なっていくってことかな。

[1059: 匿名さん]

近くに月極駐車場がありますか？
調べたのですがあまり無いような感じです
建物の北側は大きい道を渡らないとならないので避けたいです

[1060: マンコミュファンさん]

駐車場云々よりこの立地でこんな高額のマンションはちょっと....

[1061: 匿名さん]

駅チカでイオンも近いから人気物件でしょここ

[1062: マンコミュファンさん]

イオン近いね、直線距離なら....どうやって行くの、狭い危ない地下道？跨線橋越えるの？人混みの岡山駅抜けるの？狭い暗い島田地下道の歩道でも行けるネ。

[1063: マンション検討中さん]

現時点でどれくらい売れ残ってるのかな

[1064: マンコミュファンさん]

>>1061
駅チカのメリットは....駅を通勤通学に利用している。駅利用の出張がとても多い。駅周辺には公共施設や商業施設が充実して利便性が良い。街並みが整備されている....等ですが、あなたにはどういうメリットがあるのでしょうか？

[1065: 匿名さん]

駅チカだと旅行に行きやすい

[1066: マンコミュファンさん]

ご旅行ですか、私も大好きです。ちなみに年に何回程行かれるのでしょうか？国内ですか、海外ですか(今は行けませんが)？

[1067: 匿名さん]

子供が就職して手が離れたのだ、月いちででかけたいですね
熊本とか金沢とかです
駅ちかだと便利かなと思いました

[1078: 名無しさん]

[NO.1068～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1079: 通りがかりさん]

駐車場を聞いただけなのに大騒ぎされましたね。
月極駐車場は道路渡らずなら皆無ですね。　駅近なので1台にするか2台目は道路渡られてはいかがでしょう。

[1080: 名無しさん]

どう考えてもここは買わないでしょw
これから他にも色々でてきますよ

[1081: 通りがかりさん]

ここより好立地で高品質で低価格な物件が色々出てくればね。

[1082: マンション比較中さん]

今日から第3期2次の販売開始か。
あと、ホームページによると、このマンションは2021年岡山県内成約戸数ナンバー1とのこと。売れている……のか？

[1083: 通りがかりさん]

昨年100戸販売との事なのでナンバーワンでしょうね。　半年強で100戸ですので言われてるよりは売れてるんでしょうね。　

[1084: 通りがかりさん]

>>1082 マンション比較中さん

本当に売れてるマンションは自らそんな事言わないと思う。。

[1085: 検討板ユーザーさん]

岡山市にはそもそも100戸室以上のマンションがないから、売りたくても売れないだけだと思いますw
総戸室の半分以下の成約率でも、、、ものは言いようですね

[1086: マンション検討中さん]

まぁ嘘ではないなら良いんじゃない。　どこも苦戦してて100戸以下でも完売してない所ばかりなのだから。

[1087: マンション検討中さん]

岡山の平均賃金を考えると
おのずと価格は安くしないと売れないと思う
じきに岡山ザタワーの中古が出るよ
高層階賃貸であの価格なら
新築を買うより絶対賃貸お得

[1088: マンション検討中さん]

杜の街賃貸、中古、RG幸町賃貸など出てますが飛びついてないみたいですね。　

[1089: 匿名さん]

水島地区にもオリコミチラシが入っていました。よほどの苦戦なんでしょうか？

[1090: マンション掲示板さん]

ハピーズの隣のモデルルームがあった場所に141mのタワマンが建設されるらしいですね。そんなに需要があるとは。。

[1091: 通りがかりさん]

モデルルームでプレミスト北側の長谷工の土地に長谷工ブランドのタワマン計画中と聞きましたけど、長谷工ブランドと中層階まではプレミストの日陰になると思うので私は魅力を感じませんでした。

[1092: マンション検討中さん]

マンションばかりできては、駐車場の確保が大変ではないですか？それともこの辺りだと、岡山とはいえ、2台所有されている方は少ないのでしょうか？気になります。

[1093: マンコミュファンさん]

岡山でそんなにタワマン需要あるんですかね？
板マンでさえ建築費高騰してるのに。かなり高額になりそうな予感しかしない。

[1094: 匿名さん]

北側にタワマンができるんですねー
工事着工時期や工事期間が気になります
静かに過ごしたいものです

[1095: 匿名さん]

文句あるなら、他に安いところありますよ。

[1096: 通りがかりさん]

岡山一高いタワマン38階建てだそうですね。
26年10月完成予定と出ていました。
あの立て込んだところにそんな物件建つとは驚きです。岡山でそんなにマンション需要ってあるのかな。

[1097: 匿名さん]

ジョンタイターの予言が現実的になるんでは？？

[1098: 通りがかりさん]

だいぶ細長いだろうね。

[1099: 通りがかりさん]

タワマンを建てるなら周囲も巻き込んで再開発しないとと思うんですが、この昭和町の土地にマンションだけ建てるんですかね？
住んでら人も居ながらにして楽しいものでないと売れないでしょう。

[1100: マンション掲示板さん]

もう一棟マンションが建つかなぁとは思ってたけどまさかタワーとは。
入居後２ヶ月で建設が始まり工期は３年。騒音と渋滞に悩まされるのかな、、、
何よりますます売れなくなるのでは？
契約者に何かしら説明があるのかないのか。
もう後悔が始まっています。
タワーが建つことで何か恩恵でもあれば嬉しいんですが、、、

[1101: 通りがかりさん]

確かにプレミスト買ってる方にとっては全然嬉しくないことですよね。完売してないうちに次のマンションの計画発表して、プレミスト買う人はいなくなるでしょう。タワマンにしても、19階までは目の前にプレミストがあり、特に東側なんて被ってて、とても厳しいと思いますがね。この計画は冒険だと思います。

[1102: マンション掲示板さん]

契約書を交わす時に書面で周辺環境の説明もあるはずですが。

[1103: マンコミュファンさん]

>>1099 通りがかりさん

たしかにそうですよね。
周囲の環境を考えず、ただ建てただけの残念なタワマンに成らなければ良いですが。

[1104: 通りがかりさん]

低層階にテナントやクリニックが沢山入ってくれればむしろありがたい。

[1105: マンション掲示板さん]

>>1104 さん
欲を言えば、上がマンションじゃなければ最高なんですけどね。

[1106: 通りがかりさん]

そうそう。
商業施設だけで良かったのに。

[1107: マンション掲示板さん]

長谷工さん、自社開発タワマンの実績を増やしたいのは分かりますが何故供給過多の岡山で？
挑戦するほど体力があるということでしょうか。すごいです！
でも私なら実績のある野村のプラウドを買います（買えるものなら‥）
それにしても大和さんは苦戦を強いられますね、、、まあこちらも体力ありそうなので問題ないのかもしれませんが。

[1108: 通りがかりさん]

その実績のある野村のプラウドを建ててるのが長谷工なのでは。 販売代理をしている長谷工アーベストがプレミストの受注ペースからしてもう一棟自社で建てても行けるとの判断なのでしょう。

[1109: マンション掲示板さん]

岡山市は政令市トップの一棟マンションの利回りだそうで、中四国支店を岡山に置いている長谷工はこれからの時代はタワマンにシフトしていくとか言ってたのもあるんではないかと。。

[1110: 匿名さん]

このような状況になっても値引きはありませんか？

[1111: マンション掲示板さん]

どの様な状況になったのか分かりませんがしてくれないでしょう。 竣工後販売でかかるコストの方が安くすむでしょうから。

[1112: マンション比較中さん]

今は葬儀場、年金事務所、健康管理センター等、若者向けの施設が少ない地域だから、活気のある商業施設が入ってくれるといいですね。

[1113: マンション掲示板さん]

商業施設無さそうですね・・・。

[1114: マンション検討中さん]

タワーマンの低層階は商業施設が入るのではないですかね。すれば、スーパーもあるし、その周辺は一層暮らしやすくなりますよね。

[1115: ご近所さん]

土地価格が上がりそうなので、むしろ良い気がしますが、、、プレミストは家族か定年後の夫婦向けの物件で、タワーマンはおそらく賃貸マンション投資家向けの販売用物件だと思うので棲み分けできてお互いの不動産価値は高めるという戦略とも見えますが。

程よい近所付き合いもしながら静かに暮らしたい家族中心生活の人はプレミスト、仕事メインの一人暮らしの人はタワーマンで賃貸暮らしといった感じですかね。まあ、高層階は金持ちが入るデザインになると思いますが。

[1116: 通りがかりさん]

プレミストとタワマンで800戸弱ともなれば大きな消費が生まれるので周辺が益々便利になる事に期待。

[1117: 匿名さん]

完成前にすぐ後ろの狭い土地に隣接してタワマンが出来ると聞いて喜ぶプレミストの購入者はいないと思うがね

[1118: 匿名さん]

マンション見てきました。15階まで上がってました。存在感半端ないですね。

[1119: 販売関係者さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1120: 通りがかりさん]

前評判の良くないタワマン建てて、後々後悔でしかないであろう長谷工さん、大丈夫ですか？

[1121: 通りがかりさん]

今現地を見てきました。
タワマンの南東の角部屋買う人いるのでしょうか？
普通なら一番いい方角の部屋だと思いますが、プレミストと被っています。
20階くらいまでは相当厳しい気がします。
上階層の人たちのために犠牲になる下層階って感じ。

[1122: マンション掲示板さん]

タワーの売主がどこになるんでしょうね。 プレミストとは15m位被るんじゃないですかね。 タワーの南東の角の日陰もですが南側はプレミストから部屋の中丸見えじゃないのかな。

[1123: マンション検討中さん]

眺望の潰れる下の階は店舗やオフィスになるんですかね

[1124: 通りがかりさん]

どっちにしてもあの土地に詰め込んだって感じのマンションですね。
あれだけの面積に38階って細長過ぎて折れないのか心配。
杜の街グレースとかは、どっしりしたイメージ。

[1125: マンション掲示板さん]

細長いのかと思いきや杜の街より大きくなるんじゃないのかな？ 敷地は南側であるプレミストより北側のタワー側の方が広いし38階で486戸ってワンフロアがかなり広いのではないのだろうか。タワーなので真ん中空いてるだろうし。

[1126: 通りがかりさん]

そうなんだ。土地だけ見ると狭そうに見えますが
、建物が建ったらそうでもないのか。
一戸建てでも、こんな土地に？って思うような所でも、建ったらちゃんと普通の家になってるのと同じ原理ですね。

[1127: マンション検討中さん]

長谷工駐車場も込みで開発になるんでしょうね、西口では相当の存在感になりそう

[1128: マンション掲示板さん]

16階まできましたね。 さすがにデカいしチラ見せから見える姿がなかなかカッコイイ。

[1129: マンション掲示板さん]

苦戦していると聞きますが、どのくらい売れてるんでしょうか？

[1130: 評判気になるさん]

後ろのタワマン発表といい自社で足をひっぱてますね

[1131: 通りがかりさん]

残念な結果になりそう。
やっぱりプラウドを待とうかな。

[1132: マンコミュファンさん]

しかしながら、今後のマンションは円安とロシア制裁による建設資材高騰の影響を受けた爆高マンションになってしまいますよ。

[1133: マンコミュファンさん]

>>1132 マンコミュファンさん

確かにそんな気がしますね。
横のタワマンも、ここより高くなるのは確実でしょうし。

[1134: マンション掲示板さん]

戸建は既に爆上がりとの話も出てますし、これから建てる物件待ちは悲惨な事になるかもしれませんね。 先の事は分かりませんけどね。

[1135: 通りがかりさん]

ぶっちゃけ、ここのマンション今どれくらい売れているんでしょうか？
ロイヤルガーデンは大体この時期には完売御礼の垂れ幕がかかっているような。
ま、大所帯だし、下層階は線路もあるし売りにくいかな。

[1136: マンション掲示板さん]

ロイヤル幸町は上下階層と角部屋はほぼ抽選でした。分けて販売していましたが、実質１期でほぼ完売だったと思います。

[1137: 通りがかりさん]

売りにくいというより体力がある大手デベは早期完売による資金回収よりも最大利益に拘ってるだけでしょ。 岡山でも大手の物件が増えていく今後は在庫販売が益々増えていくのでは。

[1138: 匿名さん]

マンション価格は今後さらに高くなると思いますが、円安の影響で外国人の投資もさらに活発化するはずです。なので、空き部屋はコロナが終わればすぐに埋まるでしょう。地方も駅近生活が人気を集めているし、岡山の駅近物件の賃貸利回りはすごく良いので、マンション買うなら今かも。
タワーマンできたら、プレミストの価値も同時に上がるはずなので、損はなし。特に、タワーマンの前に立ってますから。逆に、タワーマンは20階以上からは相当の値段になると思います。

[1139: 通りがかりさん]

逆に20階以下を買う人いるのかな？

[1140: 匿名さん]

>>1138 匿名さん
駅チカ賃貸、杜の街とRG幸町の煽りで空室多いですよヽ(`Д´)ﾉ