プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120
所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
近鉄不動産株式会社
株式会社長谷工不動産
四国旅客鉄道株式会社
株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2020-11-11 13:24:20
現在の物件
- 所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
- 交通：山陽新幹線 「岡山」駅 徒歩6分 （サブエントランスより）
- 価格：4,158万円～7,108万円
- 間取：2LDK～4LDK
- 専有面積：65.45m2～90.86m2
- 販売戸数/総戸数： 35戸 / 293戸
プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？
| No.101 |
by マンション検討中さん 2021-02-26 23:07:48
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削除依頼
駐車場も気になりますが、
個人的には、２重床なのかどうかも気になりますが、 皆さんは、気になりませんか？ |
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|---|---|---|
| No.102 |
そりゃ、ダイワハウスが『力』を入れているマンションなんだから、
きっと、２重床でしょうよ！ でないと、ブランドとして、育たないでしょ |
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| No.103 |
そうだと良いんですが・・・、
ボッタクリの投稿記事があったので、チョッピリ心配です |
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| No.104 |
全国的な統計では、マンション販売の勢いが、急速に減速していますね！
お値段以上の、良い物件しか売れなくなる時代になったかなぁ？ ここは、大型物件なんで、大変だろうなぁ |
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| No.105 |
プレミストのコンセプトは、以下の４点みたいです！
・永く住む ・優しく住む ・創りながら住む ・美しく住む 永く、そして、創りながら、ということは、 リフォームも前提になるでしょうから、当然、２重床なんでしょうね？ ペアガラス・２重床など、防音の水準が高ければ、桃太郎線の側でも大丈夫ですかね？ 近く発表されるみたいですが、構造面や設備面について、期待していますよ！ |
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| No.106 |
>>105 マンション検討中さん
4つのコンセプト、なるほどですね。 二重床も複層サッシも気になりますが、 桃太郎線の鉄粉とか舞ってこないか、、、気になります。 桃太郎線と 他のJR の間の工事は新築アパートか何が出来るんですかね。 少し前は古いアパートだったと思うのですが。 取り壊して建て直すんですかね。 |
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| No.107 |
駅近でイオンにも近くていいなと思ってたんですけど、目の前が吉備線て言うのが引っかかります。。
音とか鉄粉とかどう思われますか？ |
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| No.108 |
電車では無いので、架線が磨耗して出る鉄粉は無いのでは？
ディーゼルの排気ガスみたいなのは有るのかも？ 大通りに面していたら、クルマの排気ガスとかで、黒い埃がベランダに溜まるみたいだけど、 それに比べたら、まぁ、問題では無いレベルなのでは？ また、山陽本線や伯備線なら、夜間に貨物列車が走るけど、桃太郎線は走らないので、終電後の夜は、静かな環境だと思うよ！ |
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| No.109 |
なるほど
108さんありがとう 確かに山陽本線ではないのでそんなに気にならないですよね |
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| No.110 |
あと10年もしたら、世の中の新車販売は、EVが殆どになるみたいですが、
機械式の駐車場って、充電が出来るんでしょうか？ 充電用のケーブルが付いたのを見たことがないけど・・・ というか、引っ掻けて危険な感じがするなぁ～ それで、最近のマンションは、平面駐車場なのかな？ そうなると、クルマの保管に困るなぁ つまり、ここのマンションは、資産価値が有るのか？、売れるのか？ |
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| No.111 |
情報が更新されていましたねぇ～
駐車場70%弱、駐輪場200%、 駐車場は、機械式５階建と地下1階地上４階だってぇ～ ５階建とか、見たこと無いけど、 クルマが出てくるまでに、どの位の時間が掛かるんだろうか？ EVに対応した設備も有るのかなぁ～ |
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| No.112 |
SUVやミニバンは、入らないのかな？
せめて、Eクラスや５シリーズが、普通に入る機械式駐車場なんでしょうね？ 頼みますよっ |
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| No.113 |
５段のタイプなら、それぞれの階で停めれる車の高さ制限が決まってるね。
一番キツイとこはミニバンとか無理なはず。それ以外はよほど背の高い車時なきゃ大丈夫。 ま、デベに聞けば教えてくれるよ。 |
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| No.114 |
岡山駅前再開発徒歩1分を待つかこちらを買うか迷いますね。向こうは野村不動産ですが。
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| No.115 |
1、機械式駐車場に対応するクルマの大きさ！
２、EV充電への対応！ ３、２重床とかの防音対応！ とか色々、聞いて見ようっと ＼(^o^)／ |
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| No.116 |
杜のまち、プレミスト、東口の野村不動産、どれがよいのか？
この中ではプレミストが一番お手頃な価格帯かな。時期が違って同時に比較できないのが残念。 |
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| No.117 |
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| No.118 |
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| No.119 |
杜の街見とけばよかったと後悔→ロイヤルガーデンモデルルーム予約、全て購入者決まっててキャンセル待ち(たぶん1ヶ月以上前)→プレミストのいい部屋は高い。野村も気になる(今ここ)
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| No.120 |
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| No.121 |
価格帯が気になりますね、しばらくモデルルームに行けないもので
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| No.122 |
だいたいの価格は聞きました。言っちゃダメなの？
広さと階数の違いから、かなり価格の開きがありました。 みなさんの価格予想が聞きたい！ |
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| No.123 |
>>122 マンション検討中さん
3000から7000あたりじゃないかとおもっています！ |
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| No.124 |
>>123
ほぼ正解です |
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| No.125 |
最多販売価格
4500万 と思う 買いですね |
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| No.126 |
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| No.127 |
西口とはいえ、杜の街、ロイヤル幸町をみると4000から7000は安いね。
買いかな。 |
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| No.128 |
>>127 マンション検討中さん
杜の街の同ランクの部屋はプレミストより高いでしょうけど、ロイヤルもそうなんですか？同じくらいかと思ってました。 |
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| No.129 |
もりのまちで80平米クラスは平均6000万位でした。
100平米超クラスはほぼ全て億越えです プレミストが本当に4500位ならお得ですね |
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| No.130 |
ここは、今の所、EVの充電設備が無いってさ。
なので、将来、クルマのことで、皆が困る感じですね |
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| No.131 |
直床、２重天井、普通かなぁ～
価格との釣り合いも、微妙かなぁ～ 南側のカイタックのマンションが、視界を遮っている列が多いかな！ 公園の整備費や、広告宣伝費、モデルルームとかに、経費を掛け過ぎて、高額なマンションになったのか？ |
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| No.132 |
なんならロイヤルガーデンの方が部屋は安い印象でしたね。
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| No.133 |
説明会、モデルルームを見た感じでは、パッとしない、価格と内容が微妙に合わないかなぁ～
多分、他府県のプレミストと同じ運命をたどりそう！ ３００戸近くを販売するには、かなり、苦労すると思ったわ |
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| No.134 |
80平米前後の部屋が欲しかった
価格も割高 せめてあと500安ければ |
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| No.135 |
高く感じるのは、
多分、企画段階～工事開始のころは、コロナ前のイケイケだったことが一因！、でしょうか？ 株は上がっているけど、不動産・マンションへの投資熱は、ピークアウトしている感じだからね 相当に価格を下げないと、 第５期の第５回目！の分譲開始みたいになって、最後は、モデルルーム・中古での投げ売りかな？ |
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| No.136 |
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| No.137 |
立地や室内の設備は申し分ないけど
マンションの資産価値を左右するともいえる共用部分はとても安っぽい。 ベランダ、外廊下はタイル張りでなく吹き付け。外廊下、外階段の柵はアルミ格子で雨風が吹き込み、大通りからは玄関の出入りが丸見えなのではないかと。 玄関のアルコープがほとんどなくてドアを開けるときは通行人に注意しなくてはならないし、 室外気置き場もないので廊下にむき出しのようです。 消防法の関係からかベランダの仕切りも一般的な板一枚でお隣が覗けてしまいます。（部屋によっては違うようですが、、） 資材等の高騰でコストカットが進み、長谷工さんに限らず最近のマンションはこんな感じなのでしょうね。10年くらい前のマンションが羨ましい。購入を検討しているだけに残念な部分でした。我慢するしかないかな。 |
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| No.138 |
皆さん、否定的なご意見が多いですね。ロイヤルガーデンの同程度の部屋と比べて500万程度高いみたいでしたが、室内の標準装備の設備(床暖など)やワーキングスペース、ゲストルームなどの設備をみるとロイヤルガーデンよりは高級志向な感じで妥当かなと思ったのですが如何ですか？
80平米ほどの部屋がないのは非常に残念でしたが。 |
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| No.139 |
中住戸には、
希望の広さが無いのと、 価格と価値と構造面等が合わないので、今回、この物件は、対象から外そうと考えています 今の景況感に会った、妥当な価格と価値のマンションが企画されるのを、今少し待とうと思います 130さんのご指摘、 確かに、クルマも新車が『EV』になるし、１０年後の機械式駐車場の扱いも大問題になるし・・・ |
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| No.140 |
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| No.141 |
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| No.142 |
資産価値ですかぁ～
わたし的には、 住み心地が、一番だと思うけどなぁ～ お金の運用では、無いんですものねぇ・・・ と、庶民の方々は思っていますけど？ (*´ー｀*) |
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| No.143 |
>>142 マンション検討中さん
住み心地が一番だと私も思います。 それぞれの価値観があるので… ただ、資産価値の高いマンション+住み心地でないとマンション手放す時は痛い目にあうのも事実。 お金持ちさんほど資産価値を優先されているイメージです。 何も考えず子供の学区にあるマンション購入して10年。手放すことを真剣に考えている今は資産価値…とても気になります！ |
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| No.144 |
西口は資産価値でみると厳しいでしょうね。何もないですから。
どう贔屓目にみても東口を中心に岡山は今まわってます。 桃太郎筋、県庁周辺のマンションが人気でしたが、これに市役所筋が加わります。杜の街、ロイヤル、野村。 街としての住みやすさも県庁通り、西川の整備含め便利さでも違うと思います。 |
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| No.145 |
購入したのが10年前でしたら、一番、恩恵のある方々ですね！
もしかして、10年前の購入価格以上！になっていませんでしたか？ 少し前だったら、結構、値上がりしていたことでしょうね！ でも、コロナ前の価格では、もう売れないから、ちょっと残念！ って、思っているんでしょうかもね？ |
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| No.146 |
杜の街見た後にロイヤルガーデンを検討したのですが、思ったより微妙でしたのでプレミストに期待して断念しておりました。野村は当分先のようですし、蕃山町も情報が少なくて。今思えば杜の街に決めておけばよかったです。抽選は置いといて。
西口ですけど、イオン・サンステに近い、隣はハピーズでコンビニも直ぐ。しょぼいけど公園もあるので子供にもいいかなと思ったり。ここで80平米5000万(ちなみに杜の街の北西角部屋20階程度の84平米で5200万の見積もりでした)なら即決だったんですが、その広さがないのとやや割高なのでうーんって感じですね。ほかに選択肢がないというのも悩みの種です。 |
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| No.147 |
そーですよね
わたしも、『うーん』って、なりましたよ そんな値段なんだぁ・・・ってね 特に急いでいないのなら、2～3年先に、良い感じの企画が出てくるんじゃないですかね 希望的観測ですが？ |
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| No.148 |
もしも、他府県の失敗プレミストの付けを、
ここで回収する魂胆だったんなら、 コロナで、ちょっと難しい環境になってしまいましたね でも、岡山駅の西口の環境整備？、 発展？への寄与は、少なからずあったかも？ お金の有り余っている人も、世の中にはそれなりに居るので、まぁ、頑張って売って下さいませ お金は、天下の・・・ |
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| No.149 |
タワマンじゃないし、最高峰の杜の街よりは当然割安だろうと思っていたけど、そうでもないようですね。
南向きだし、角部屋で比較するなら少し広いし、駅がすぐだし、値段が高いのは仕方ないのか？ 買って住んで、野村を気に入れば野村へ住み替え・・・という経済的余裕が欲しい。 |
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| No.150 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.153 |
[NO.151～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.154 |
良かった！とか、是非買いたい！とか、肯定的な方は、居なかったんでしょうか？
余りにも売れなかったら、 流石に淋しい、真っ暗な構築物になるので、それはそれで、岡山駅周辺のダメージになるやんか！ 誰か、お金が有り余っている人！、買って上げて下さいよ！ |
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| No.155 |
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| No.156 |
良かった?
お客さんが、１人はいたよっ? １５０～１５３って、何の話しだったっけ?? 過激な発言なんかは無かった様な気がするけど、まぁー、良いか |
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| No.157 |
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| No.158 |
あー、そういう話しもありましたねー
なんとなく、最近は高いなあーと思ったわ！ ５年位前は、１３０万円／坪だったのに、ボッタクリだよねー、みたいな コロナ前なら、強気で売っていても良いかもしれないけどー、 高くても１６０万円／坪くらいが、庶民の手が届く価格では？ っていうか、庶民には販売するつもりは無いんでしょう！ |
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| No.159 |
ここは岡山の事情に疎い長谷工が、天満屋から高値で土地を購入したらしい。容積500%建っても薄まらないくらいの高値買い？
だから仕方ないのよ、高く売らないと収支がおさまらない。 と、聞いてます。 天満屋が一番潤ったのかな。 |
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| No.160 |
そういう事だったんですねー
岡山経済界のために、しっかり貢献が出来るマンション！ パトロンの皆さん！、 高値で買って、岡山を活性化しよう！ 皆さんから見たら、ハシタ金程度ですよ！ |
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| No.161 |
わたし達、庶民の皆さんは、
2～3年、冬眠していましょう！ そのうち、景況感に合った、マンションの企画が出るでしょうよ |
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| No.162 |
西口でも岡山駅近でイオンも徒歩５分
天満屋ハピーズ隣接 公園がしょぼくなくてプライベートガーデンみたいにリゾートっぽく整備されたら付加価値上がるのに それなら考えるのに |
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| No.163 |
あと、西口って事で割安ならいいのに
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| No.164 |
だんだん気持ちが落ちてきたじゃないか。
誰か、ここを買いたいと思う気持ちを盛り上げてくれ！このマンションのいいところを見つけてくれ！もう悪いところは耳にタコができるほど聞いたよ。 |
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| No.165 |
>>164 マンション検討中さん
ようは西口なのに高いってことをディスられてるんですよね？ アフターサービスにも重きをおいていそうでしたし、南向きですし、そういったところを鑑みて、安全面や住みやすさに、余分にお金を払ったと思うのはいかがでしょうか？駅までの距離はロイヤルガーデンと同じですよ。東口にこだわりありますか？ 治安という意味でも、東口に比べれば酔っ払いやヤンキーも少ないんじゃないでしょうか。西川や県庁通りも昼は良いですけど、やはり夜は変なやついっぱいいますからね。 車の面でも、ロイヤルガーデン付近は一方通行ばっかりだし、めちゃくちゃ渋滞に巻き込まれてストレスになりそうじゃないですか。 私も高いなと思いましたけど、いろいろ考えてここにしようかなと思っていますよ。 |
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| No.166 |
岡山のパトロンが、少しづつ登場し始めたみたいな？
お金は、使ってナンボ！ |
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| No.167 |
何年か様子見したとして、駅前の野村不動産のはもっと割高になるだろうし
パチンコ屋が入る噂があるし、、 |
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| No.168 |
パンフレットまだですかね？
見学の時に貰えるものだと思っていました。 間取り資料だけ貰っても構造や設備、細かい図面なと確認しなくては話が始まらない。 それともお客さんの意見を取り入れつつ仕様など変更しているのでしょうか？ それならいくらでも待ちます！ |
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| No.169 |
あまり期待しない方が、良いと思いますよ
お金が有り余っている方なら、関係無いでしょうけど 価格と価値が、普通の感覚だと、合っていないと思ったので 個人の感想ですけどー |
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| No.170 |
いくらイオンが近いといってもあの薄暗い地下道を通るわけですよね。自転車飛ばしすぎてて歩くのも怖い。
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| No.171 |
公園の整備が終ったら、薄暗い地下道も明るくキレイに改修するのかもよ？
岡山市とJRにはお金が無いけど、 高額な金額で販売するマンション販売会社には、余剰金がタップリあるしね！ まぁ、元を辿れば、岡山のお金持ちのパトロンのお金だけどね！ 街がキレイになるなら、マンション価格はドーンと高くしても良いんだよ！ |
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| No.172 |
でも、３００人近くのパトロンが、岡山に残って居るのかなあー
イオンやヨーカドーの跡地に、 既に、沢山のパトロンの申込みが入っているんだしねー |
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| No.173 |
>>172 マンション検討中さん
岡山の人間にとっては、昔城下、今東口駅前にやっぱり憧れがありますね。西口は、そこらと比べると心情的には3割4割ダウンするイメージです。イオンもあの地下道通るくらいなら車で行くようになると思う。 そこらの事情を知らない県外パトロンに期待するといったところでしょうか。 |
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| No.174 |
アルコーブが全くないのがなぁ。。。
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| No.175 |
3000万円からなら、ちょっと狭いけど便利でいいのでは？申し込み状況はどうなんでしょうね？ここでは評判悪いけど。。
これまで西口のいいマンションといえば、フォーラムシティとかポレスターガーデンシティでしょうか？プレミストはそれらを超える価値と価格になるんでしょうね。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
そうですなー、
３5００万円くらいを、最多の価格帯にしていたのなら、 狭くて高くてもー、もそれなりに、希望者があったかもねー 現地確認、経済情勢、EV充電器、価格帯、総合的な判断を誤っただけだよね 関係する会社が大きいので、売れなくても全く問題なし！ 広島駅周辺と一緒で、メンツとPR広告宣伝費で処理して終わり！ 何も知らない、県外のパトロンが投資して、月額12万円くらいで賃貸して運用する・・・ ってイメージかな？ |
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| No.178 |
へー、
マンション投資って、表面利回り３％くらいで良いんだー それなら、株にするけどー |
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| No.179 |
３５００万円かー
人口が増えている総社市なら、駅から徒歩１０程度、５０～６０坪の土地と、１５０平米くらいの戸建てが買えるけどなぁー 広さ２倍、子供部屋も余裕、騒音問題も無く、０円でクルマも２台！ ここのマンションのメリットはー 岡山駅に近くてー、お金持ち？に見えてー、くらいかなー |
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| No.180 |
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| No.181 |
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| No.182 |
直床で狭い築２０年のマンションですからー
わたしなら、買わないなー もしも買わざるを得ないとしたら、 リノベ制限と費用・残使用期間etc.を考えたら、上限５００万円くらいかなー そこから１０年簡住むとして、築３０年の物件になって、誰かに引き取ってもらえるかどうか？ 購入経費で５５０万円、リノベ５００万円、修繕負担金、管理費、税金etc.総経費を１０で割ると、年間で１５０万円弱・・・、月に１２万円ほど・・・ やっぱり、買わないわ！ |
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| No.183 |
２０年後、
EVの駐車場が無いから、売れないよ！ |
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| No.184 |
２０年簡住んだとしたら、年間100万円くらい
家賃で考えたら、有りかも？ でも、築４０年になっているから、売れないし、維持費は掛かるしー そんな物件を子供に、相続させる？ やっぱり、買わないな！ |
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| No.185 |
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| No.186 |
今、この価格で買う必要は無いな！
何故！、今、買うのかな？ |
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| No.187 |
検討中スレで買わない買わない騒ぐなw
独り言に興味ないから |
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| No.188 |
だよね～ (゜o゜)＼(-_-)
っていうか、買うって人が出てこないけど、 やっぱり、買う人が少ないのかな～ 買う！で盛り上がっていないもんね～ (~_~) |
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| No.189 |
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| No.190 |
MR行ってきました。
金額は、中層階のフツーの部屋でさえ予想を確実に上回る ものでしたが、それよりも仕様がいただけません。 物理的価値プラス付加価値と価格がかなりアンマッチな 気がして…買う気マンマンで臨んだものの、笑うしか ありませんでした。 ヒアリングでは、ベタスラブ200㎜・直床・二重天井・ 戸境壁180㎜・Row-eガラス不採用・LL45・etc… これらは総じてRG幸町と同等以下ですが、価格は堂々の RG超え?って、どういう計算根拠なんですかね… 岡山って、東口より西口の方が人気ありましたっけw もう少し岡山のマンション市場を綿密に調査のうえ 価格を設定していただかないと、建設予定のマンション 価格がプレミストに引っ張られて高～くならないか 心配です。 |
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| No.191 |
野村の着工は2022年予定
情報解禁はいつ頃になるだろうか、プレミストの最終分譲期に間に合うかどうか |
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| No.192 |
わたしは、RGの見学に行っていないですが、こっちの方が高いんですね
ここの説明会で、高いなぁとは思いましたが、まさかね 色々と情報収集しないと、ババを引きますね |
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| No.193 |
190さん、貴重な情報ありがとうございます
仮押さえ？みたいな申込みをしなくて、正解でした よく考えてみます |
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| No.194 |
今からでも、機械式を減らして、EV用の駐車場を造ったら、
高くても？、少しは、売れるかも？ １台も無いのは、キツイよ |
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| No.195 |
>>184 通りがかりさん
これ、マンション全般に言えることですよね。 マンションは最後どうなるのかって思う。価値があるうちに買い換えるしかないのかな。 家賃年間100万は、この立地でこの広さ(狭さ？)だとアパートですね。 |
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| No.196 |
GWの頃には、第一期完売！って、広告するのかな？
約３００戸だから、５回に分けるとして、６０戸分かー 価格からすると、結構に苦戦するだろうなー 4,500万円で買って、20年後に500万円だから、年間に200万円以上返済するからー ローンを組まずに、現金で買う方が安全かなー |
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| No.197 |
買いたいコメントが、ほぼ出てこないけど、
買いたい人は、何処に魅力を感じているのかなぁ～ 気が付いていない魅力やメリットについて、参考までに、教えて欲しいてす！ |
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| No.198 |
最初の説明会がキャンセルになって、その後ズルズルと見学に行けていません。この掲示板読む限り、価格設定高そうですね、、、。
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| No.199 |
まぁ、坪あたり２００万円を遥かに越えていますので、安くはないです
値下りを踏まえて、現金で買った方が、安全ですよ |
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| No.200 |
この掲示板を見て興味が湧いています(笑)
どれくらい高いのか、内装・設備がどうなのかモデルルームに行きたくなりました。 場所は悪くないと思っているし、駅近なので車は要らないし。 自分の目と感覚で購入検討ですね。 |
現在の物件
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