プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

所在地：岡山県岡山市北区昭和町145-17（地番）
交通：JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
　　　JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取：2LDK～4LDK
面積：65.45平米～91.45平米
売主：大和ハウス工業株式会社
　　　近鉄不動産株式会社
　　　株式会社長谷工不動産
　　　四国旅客鉄道株式会社
　　　株式会社エネルギアL＆Bパートナーズ
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ西日本

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[587: マンション検討中さん]

アルファステイツ奉還町も、
先着順で受付を開始しましたね

此処の様な、第１期・２期とかの募集ではないんですね

現在の募集では、
此処が100戸で、奉還町が91戸なので、近い部屋数

第１期の完売と、奉還町の完売は、どちらが早いかな？

っていうか、約300戸もあるので、此処の完売は、もう少しお預けですね

[588: マンション検討中さん]

なんかー、修繕積立金が、適正水準になっていないのが気になるなぁ～
国土交通省のガイドラインだと、
90平米で、18千円位でないと、将来、一時金とかが必要になるみたい！

【修繕積立金の月額目安】
＝ 専有床面積当たりの修繕積立金の額 × 購入予定のマンションの専有床面積 ＋ 機械式駐車場の修繕工事費 × 駐車場数 ÷ 住戸数

正確には専有床面積当たりの修繕積立金の額を当てはめていく必要がありますが、
ざっくり言うとだいたい「1平方メートルあたり200円」が目安。
つまり、70㎡の部屋なら月額14千円が修繕積立金の適正金額です。
（機械式駐車場の部分を除く）

[589: マンション検討中さん]

私は、規模の割には、管理費が高いと感じました。

リビンコート津島と比べるのも、どうかと思いますが、総戸数が126戸88平米の管理費が4千円です。

2倍以上なので、規模のコストメリットがあるはずですが、
逆に、コストアップして、2倍以上になっています。

マンションによって、そこまで管理費が変わるのでしょうか？

コンシェルジュさん？とかが、居るマンションだったでしょうか？

[590: eマンションさん]

公式ホームページを見ると、第一期として28戸を先着順で売っていますね。確か100戸を売り出していたという記憶なので、72戸は既に売れたということですね。なかなか好調では。

[591: マンション検討中さん]

管理会社は、2～3年したら、入札して変更すれば良いんですよっ！
適正な管理費にすると同時に、その分を修繕積立金の増額にするんだよっ！

最初は、抱合せ販売というか、優越的地位での販売になるから、仕方ないんだなー

[592: マンコミュファンさん]

1期だいぶ売れ残ってしまいましたね。
ここ最近の東口駅前マンションは1期から即完売でしたが、少し厳しいスタートかと。
これからの西口のマンションの資産価値を上げるためにも竣工前完売してほしいです。
ここも売れ残ると某マンション含め西口はってなってしまう

[593: マンション検討中さん]

他県の物件もそうですが、ダイワハウスの方針的に竣工前完売をそもそも目指してないのでは。買う側としては竣工前完売して欲しいのですが。

[594: マンコミュファンさん]

>>593 マンション検討中さん

完売を目指さない理由が無いのでそんな方針はないと思います。長く売れば広告費も人件費も余分にかかる。売れない物件イメージがつくなど。
第一期の販売は注目度が一番高い、そこで３分の１残ってしまったのは見込み違いだったとは思います。

[595: マンション検討中さん]

杜の街に3期くらいに行きましたが
1/3ほど余っていたような気がしますが
東口が1期でほぼ完売というのはRGのことでしょうか？

[596: マンション検討中さん]

1期販売分の話ではないでしょうか。
1期分の販売はどちらも即完売だったと思います。

[599: マンション検討中さん]

結構な数の赤いマグネットを貼ってたよ
一期はほぼ埋まったね
早期完売すると思います
駅近くのマンションはなかなか出ませんからね
済生会や大学関係者、需要はあるよな
駅近の強みですね

[600: マンション検討中さん]

迷ってる人は一階駐車場確保、オプション締切考えると一期で買うべき。
一期で買った人からすると駐車場の倍率上がるので二期、三期で買って下さい。

[602: マンション検討中さん]

[No.597～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[603: 評判気になるさん]

アルファ奉還町さんと悩みました。

値段が1番ならアルファにするべきでしょう。

プレミストは正直予算オーバーでした。
しかし、現在の一戸建てを売却し、県外に住む子どもたちが帰省したときに、駅から近いこと、50代の自分たちのこれからを
考えたときのセキュリティや、買い物、医療を考えたときに即決しました。
イオンや、さんすて大好きなので、アルファさんはプレミストに比べると遠いです。

駐車場の機械式も街中に住むのだから、仕方ありません。
出かけるのに、余裕あるようにしていきたいです。
二年かけて持ち物を片付けて身軽に引っ越したいです。

[604: マンション検討中さん]

良い物件だと思います。
駅への距離、イオンへの距離、スーパーへの距離、専用カートで専用通路を通ってスーパーに行ける、床暖房、ディスポーザ、南向き、多くの出入り口、自転車置き場も建物内、共用施設などなどとても良いです。
駐車場と言われますが、40台弱は一階です。　機械式の分値段も安いです。
価格が高いのは角部屋だけでメインは4,000万円台で他と比べて極端に高いとは思いません。
個人的にはとても良いと思ってます。

[605: 検討板ユーザーさん]

東口のロイヤルガーデンと同等かそれ以下の価格を期待しておりました。
総戸数も多く、横に長い作りなので一戸あたりのコストは低いだろうとプロジェクトが決まった時から期待していたのですが、想像の価格＋1000万円でした。株高、施工がダイワなど理由はあるでしょうが残念でした。
アルファは作りが安っぽいので、購入は先延ばしにします。それまでに岡山のマンション供給が進んで価格が落ち着けばいいなと思ってます。

[606: マンション検討中さん]

あれほどの立地で静かで南向きの良い設備のマンションは中々西口ではできないと思いすよ。ロイヤルガーデンより質も良いと感じました。快適さと子育ての環境考えた上で、さらに質の高い良い物件を探すなら、ばっちりだと思います。

[607: 名無しさん]

契約会行ってきました。ご購入された方、よろしくお願いいたします。
駐車場どの辺りにしようか迷います。AやHの区画が良いけど人気ありそうですよね。

[608: マンション検討中さん]

パレットのサイズ的にＨかなと思ってますが、けっして広くない通路の1番奥なのでＢからＤで出し入れしてる時にスムーズに奥まで行ったり、奥から出れるのか不安な事と1番台数が多いので待ち時間の不安もありますよね。

[609: 名無しさん]

>>608 マンション検討中さん
10cmの幅の違いは大きいですよね。乗れる車の選択肢も増えますし、出し入れも楽そうです。ご指摘のような他の区画の出し入れ時に、かわすことができるかどうかも大事ですね。入り口に近く台数の少ないゴミ捨て場の前は収集作業中は出し入れ出来なそうですし‥もう少し悩みます。