エステムコートEX CITY（エクスシティ）の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。
物件スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664239/
公式URL：https://www.n-estem.co.jp/amagasaki/
所在地：兵庫県尼崎市小中島1丁目1番1（地番）
交 通：阪急神戸線「園田」駅徒歩11分
総戸数：185戸
間 取：1LDK～4LDK
住居専有面積：47.04㎡?88.85㎡
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上8階建
売 主：株式会社日商エステム
施工会社：株式会社イチケン
管理会社：株式会社エステム管理サービス
[スレ作成日時]2020-11-10 09:19:27
【契約者専用】エステムコートEX CITY（エクスシティ）
| No.101 |
by 検討に投稿した匿名です 2022-02-10 16:07:31
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削除依頼
ちょっと法的なところを少しお話致します。(※私は法律家ではありません)
弁護士さん曰く、売主側が規定の戸数分の承諾書を集めた場合は、差止め請求は難しい。ということです。 規定の戸数の根拠を、管理規約集とするなら、第49条で、議決権総数の4分の3以上で決する。と記載があります。(2)敷地及び共用部分等の変更 別の観点から、契約時に、重要事項説明書というのを宅建士さんが資格証を提示し、説明を受けたと思います。今回の鍵の受け渡しの際の説明が、この重要事項説明書の変更であれば、宅地建物取引業法第35条に基づき、十分に理解できるよう、説明しなければならない類のものです。 一方で不利な法律は、民法第562条の契約不適合責任というものがあり、契約書に書いてあるものが絶対であり、それを承諾してしまえば、その後はどうしょうもないかもしれない。 あくまでも想像の範囲ですが、日商エステムが狙っているのはこれかもしれない。 既に鍵を受け取っておられる方はほぼ承諾書にサインをされたのではないかと考えます。 ということは、あと少しで3/4に届くのではないかと考えます。 最後に、信義則を定める民法第１条第２項は、「権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない」と規定しています。 「信義に従い誠実に行わなければならない」とあることから、「信義誠実の原則」とも呼ばれます。 仮に3/4まで承諾を得たとしても、不誠実な日商エステムのやり方は、民法の大原則に反すると考えます。 冒頭にも書いている通り、法律家ではありませんので、私なりの法解釈であり、過去の判例を参考にしたものでもありません。 最後まで読んで頂きありがとうございます。 |
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| No.102 |
承諾取下された方いらっしゃいますか？
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| No.103 |
>>102 住人さん
夫が取り消しの電話をしました。 取消しは受付けてくれましたが、現状他に数人取消しされているくらいで、大半の承諾は得ているとのことなので、通路施工することに変更はなさそうと言われました。 ただ、今後取下げの声が増えるようなら管理組合とスーパー側との話合いになる可能性が出てくるそうです。 |
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| No.104 |
契約前にこうなる可能性の話は聞いていましたし、通路が車道の前の一箇所になるか二箇所になるかだけの話。サイクルポート前から行けなくなるのは不便だし、承諾書を記入後になにをいまさらという感じですけどね。
入居前の方でしたら購入をやめたらどうですか？資産価値の話をされていますけど、こんな場所でこのような書き込みを続けることがなにより資産価値を下げていることに気づいてほしいとわたしは思います。 |
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| No.105 |
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| No.106 |
>>104 住民さん12さん
資産価値を守る行動と考えます。 サイクルポート前からの話と、通路を作るのは、セットの話ではありません。 個別の案件で考えればいいと思います。 解決すれば削除依頼をすればいいと思います。 |
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| No.107 |
私は部外者ではありますが〈いくつかマンションを所有しており資産価値の点で）所見を述べさせて頂きます。
本来、建物を建てる土地は道路に接道していないと建物は建てれません、その点で、このマンションの土地は南側の道路に進入路（マンションの土地、この進入路は厳密に言えば専用通路で、公的な道路ではありません）である通路が唯一の接道している部分であると考えられます。このマンション用地は俗に言う旗型の土地で価格も安く入手できたのではないでしょうか、それはもちろん、分譲価格にも反映され、これを購入されたオーナーはこの恩恵を享受されてます（マルアイとマルアイ第2駐車場の土地は資産価値も高いです、このように、当該マンションが通常の接道による土地だと分譲価格は跳ね上がっていた事でしょう）仮に、もし、将来、マルアイが撤退し、マルアイとマルアイ代2駐車場の土地に新たな建物が敷地いっぱいに建った場合、当該マンションの入口は建物と建物の間の細い通路が唯一である事に変わりはありません。私なら、現在の様な開放的な雰囲気のマンションを維持する為に、マンションオーナーとして目くじらを立てず、マルアイと持ちつ持たれつ共存しながら資産価値を維持する事が懸命ではないかと、部外者ながら思うのです、いかがなものでしょか。 |
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| No.108 |
>>106 住人十色さん
はじめまして。 多分ほとんどの住人が新居に引っ越す喜びの方に気持ちがいき、資産価値など気にせず承諾書にサインしていると思います。 本気でこの案件を変えたいのであれば、全世帯に対し現在思われる資産価値や横断通行のデメリットなど記載した文書を提示して、よく考えてもらい承諾書の取消しに賛同してもらうよう動くべきだと思います。(弁護士に方法を聞くなど必要かもしれません) ほぼ確実に、100%に近い世帯が承諾書にサインしていると思います。 入居の際に、一連の手続きのような流れだったので、よくわからずサインしてると思います。 ちなみに私は入居前にこの案件については説明がありました。 |
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| No.109 |
承諾取消しの連絡をしました。
電話対応したエステムの人の物言いに感じたのは、良いようにもっていってやってるのになぜそこでつっかかる？！とでも言いたいような雰囲気でした。 ただそれなら、投稿主の匿名さんがおっしゃっていたかと思いますが、鍵の引き渡しの時のような慌ただしいときではなく、全世帯引越し後に場を設けるなりもっと他に方法があったと思います。 安全面でも、またセキュリティ面でも『マンション敷地内は住人以外が通るべきではない』と思いますが、185邸あれば色々な考えがありますね。 今からでも管理サービスがメリット、デメリットをしっかり説明する場を設ける行動に出てくれれば一番早いと思うのですが、、。 |
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| No.110 |
>>109 住民さん10さん
エステム側は、よかれと思っているなら、このような姑息なやり方はしなかったと思います。 いろいろな考えがあるのは当然だと思いますので、管理組合を早く作って、その場で話をするべき事項だと考えます。 その中でも結論なら、受け入れますが、今のような状況は受け入れがたいです。 |
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| No.111 |
私は入居時の説明の際、この件について疑義を申しました。まず第2駐車場がマルアイの駐車場であると思えない経営スタイルだった事です。普通なら「マルアイ第2駐車場」が1番目立つべきと思いませんか？それがコインパーキングの体を全面に出しています。ですので当初、第2駐車場ではないのに何故繋ぐ必要があるのか？と詰め寄りましたがあくまでも第2駐車場だと言われ、当日は過密スケジュールであった事、マルアイ第一駐車場とマンション間の通路が有る事の利便性と不利益等との兼合いもあるし、このやり方だと皆サインするだろうと思い、止む無くサインしました。
私は第一と第二を繋がなくても第一とマンションを繋げば自ずと安全性は下がると思いますが、2つ開けるのと1つ開けるのとではかなり安全性は異なると思っています。第一と第二を開けると、子供がそこで遊ぶ、走り回る可能性が高まり、敷地内人身事故に巻き込まれる気がしています。ですので、そのリスクを取れと言うのであれば、せめて住人に対して第二駐車場の利用を安くする、安く月極駐車場で貸すとか、日商エステムはマルアイと交渉しておいて頂きたかったです。どいう訳で、私も無責任な行動はしたくないので、週明けに取下げします。 |
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| No.112 |
それと、カーシェアの件が貼り出されてましたが高いですね。説明は平日だそうです。
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| No.113 |
こちらのマンションに住むことをすごく楽しみにしていたのでモメゴトみたいになっていて残念ですね。
担当さんより変更があるということで、図面を見ながら説明を受けました。 説明を受けたところからもその箇所が見えたので、別に日商エステム側が何か隠してる様には感じませんでした。 小さな子供がいるので車道に関しては気になる点があったので、いろいろ質問もして答えをもらいました。 コロナのこともあるので、180世帯集まっては現実的に無理ですし、何回も説明会というのも時間を取れない人も多いのではないでしょうか。 そもそも、マルアイの駐車場がそんなに混雑してるのを見たことがないんですけどね。 |
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| No.114 |
よその駐車場を挟んだ土地の形状が、既に資産価値が低かったのか、購入後に気がついても。
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| No.115 |
>>94 住民さん7さん
購入者5です。鍵渡しは1/28でした。 鍵渡し当日に説明されて承諾書を書かされましたが、「通路が変更になります。その通路で怪我とかあってもマルアイさんの責任ではないです、みたいな内容です。」としか言われてません。勿論、一文字一句読んでサインしていないのが悪いのかもですが、サインしないと次に進めない状況の中だったので、騙し討ちに近いと思います。 そもそも、マンションの最初の売りに、「雨に濡れずに買い物できます。カートもマンション入口返却で大丈夫。」だったにも関わらず、引渡し時に通路がない事には違和感があり、その通路を設置するためかと、少し勘違いしてました。 セキュリティが脅かされる内容であったなら、取り下げたいです。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
敷地内駐車場の抽選が外れた人が月極でマルアイコインパーキング停めるとかではないんですよね？
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| No.118 |
先日承認取り消しの電話連絡をしました。
担当者様からは承認取り消しは承ったけれども、9割以上からは承認を得ています、と説明を受けました。 言い出したらキリがないですが、承認書の承諾時は書面にハンコも必要だったのに本当に電話連絡のみで取り消しを受けてくれてるのかどうか… |
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| No.119 |
>>117 住人さん
今の所は月極で貸し出す予定はないみたいですよ。 |
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| No.120 |
マンションへ行く車道の真ん中あたりに黒い出っ張りが2個おいてありますね。
不自然にそこだけ左右に植木がないスペースがあるのでおそらくそこが第1第2間を結ぶ通路ができるのでしょう。 素人目線ですがそんなに不利益になるようなもんでしょうか。 マンションの住民にとっていちいち迂回しなくても行けるようになるのではと思いましたが。 |
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| No.121 |
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| No.122 |
>>117 住人さん
コインパーキングの管理会社に電話した際に聞けた内容ですが、現在月極駐車場で外部に貸出す予定は聞いていない、マルアイの職員は月極の設定があると言っていました。月極で貸して欲しいですね。 |
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| No.123 |
昨日の昼頃、駐車場の中までパトカーが入り、警察官が立ち入ってたのですが何かあったんですか？
特に張り紙が増えてなかったので大きなことでは無いかと思うのですが…… |
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| No.124 |
もうすぐ引っ越ししますが、特にマンション内で今のところは問題とかないですかね…？
何か不安でいっぱいです。 |
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| No.125 |
>>124 3月入居予定さん
まったくないです 2月から住んでいますが、快適です。 ただ、上の方達が取り消しされたからだと思いますのが不動産の方から電話あり第二通路だけではなく、サイクルポートからマルアイへ行く通路もどちらも通り抜け総会が開かれるまであけれないと言われました。セットだそうです。 たかが、5世帯が反対してるがために ４分の3賛成意見あれば可決されるそうですが、早くマルアイへの通路があいてほしかったので残念です いつ開くかの問い合わせもすごい多いそうです |
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| No.126 |
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| No.127 |
話が変わって申し訳ないのですがみなさんウォークスルークローゼットの板って何色でしたか？
モデルルームでは木目調の天板だったのですがこれはオプションだったのでしょうか？ 他の部屋のクローゼット同様ただの白だったので少しがっかりしています。 |
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| No.128 |
>>124 3月入居予定さん
マンション内での問題はとくにないですね。 あるとしたらお部屋かと。 私の部屋は壁紙が隅の方まで貼られてない箇所が1箇所。 お風呂のバス内に防水剤がたれてたのが2箇所。 キッチンの天井に施行時に出たと思わしき粉が何箇所もといったところですかね。 イチケンに言うてもめんどくさいのでいずれも自分で軽く補修しました。 お部屋が完璧だといいですね。 |
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| No.129 |
>>125住民さん7さ
ありがとうございます。 通路の件は私も聞きました。 賛成の方は結構多いんですね！ 全世帯が集まっての話し合いはできないと思うので、可否のアンケート用紙？が配られると思うって聞きました。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
スマートHEMSですが、登録しようとしたところ、AiSEG機器が見つかりませんと何回も出て、接続ができません。同じやって方いますか？
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| No.132 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
>>133住民さん
そうですよね。。これってどこに問い合わせたら良いのでしょうね。 |
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| No.136 |
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| No.137 |
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| No.139 |
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| No.140 |
私も三階が売りに出てるネットで見ました??
未入居で中古ってなってました。 |
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| No.144 |
[No.141～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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| No.145 |
つーか駅から徒歩6分ってなってるけどおかしない？w
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| No.146 |
>>127 住民ですさん
木目調はオプションと聞いたので、うちは白です。笑 |
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| No.147 |
食洗機の中、乾燥だけ今日使ったんですけど、最初から中が凄い臭くて食器にその臭いが移ってまた洗い直したいぐらいです。
食洗機初めて使いましたが、最初からこんなに中が臭いって有り得ますか。 何が原因なんでしょうか。。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
>>147 3月入居済みさん
排水に関わる設備は長期間使用していないと、配管を通して配管内の臭気が上がって来る可能性があります、洗濯パンや洗面台、キッチン、などは封水トラップで匂いが上がって来ないですが、それらも、この封水の水が乾燥して無くなると匂いが上がってきます。恐らく食洗機も小さく封水機能があると思われますが、使用しないと直ぐに水が乾燥し封水機能が働かなくなり、その関係からかも。ただ、問題なのは、その匂いです、通常の設備配管では雑排水（キッチンや洗面、風呂）と汚水（トイレ）の住戸内ルートは分けて配管しますが、酷い手抜施工では雑配管と汚水配管を一緒にする事があります、その匂いが明らかに汚水（臭い）の匂いなら施工上や衛生的にも問題ですね。 |
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| No.150 |
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
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| No.151 |
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| No.152 |
ゴミ捨て場のことなんですが、前日夜から当日朝までに出すようになってますが最初はそんなことなかったですよね。
鍵渡しの時に管理組合の方に聞きましたが、ディスポーザーがあるので生ごみが出ない為いつ出してもいいですよとのことでした。 2月前半に入居しましたが、ごみの収集日以外にもゴミ捨てされている方をよく見かけました。 それが、いつからか住人からの匂いに関してのクレームがあったとのことで収集日に捨てるようになりました。 カラスがくるような造りでもないですし、匂いなんて収集日をきめて捨てようが先に他人のごみがあれば一緒のような気がします。 自分はいつ捨ててもしいいようにした方が便利ですし、匂いなんて捨てる時の一瞬我慢すればいいだけなように思うんですが少数派ですかね？ |
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| No.153 |
24時間ゴミ出し可など、マンション購入の判断基準はそんな小さな事の積み重ねです、マンションは大きな買い物です、内容によっては購入を見合わせたかも、今回、スーパーへの通路の問題等、なし崩し的に改悪される（話が違う）のは大問題だと思いますね。
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| No.154 |
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| No.155 |
自転車置き場がマンションと反対側なのですが、
変更できるのですかね？された方いますか？ |
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| No.156 |
>>152 マンション住民さん
私が入居前に送られてきた管理規定みたいなやつには当日しか捨ててはいけないと書かれていました。引っ越してきてから前日でも良くなっていて安心してました。でも、いつでも夢を出していいと説明あったなら、納得できないですよね。ディスポーザーありますし24時間いつでも出せるならありがたいです。早めに検討していつでも出せるように変更してほしいですね。 |
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| No.157 |
エネファームの低周波音が気になる方いらっしゃいますか？
個人差があるとは思うのですが、設置されている玄関側の部屋だと四六時中気になって気になって。 騒音トラブルの張り紙もエレベーターでよく見かけますし、このマンションは防音性が低いんですかね… |
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| No.158 |
スマートHEMSですが、パナソニックに問い合わせたところ、Wi-Fiのルーターをブリッジモードにしないといけないと言われたのですが、Wi-Fiの電源を一旦落として、スイッチをBRに入れて、再度ルーターの電源を入れ直したら、ちゃんと繋がりますでしょうか？
一旦電源を落としたら、エネファームのWi-Fi接続もOFFになるのでしょうか。。 気になりましてコメントしました。 |
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| No.159 |
エネファームって、ガス代高そうですね。
電気代は安くなるけどガス代は高くなるとかは聞いていましたが。倍以上になりそう… |
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| No.160 |
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| No.161 |
カーシェアの説明会、行かれた方いますか？
このマンションだからこその特別な説明があったのでしょうか？ ド平日の昼に行けるわけがないんですよね… |
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| No.162 |
3月分のガス代の請求はみなさんいくらぐらいでしたか？
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| No.163 |
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| No.164 |
>>入居済みさんさん
高いですよね。。私も同じく単身者ですが、9000円ぐらいでした。9％割引でこれですもんね。一人でエネファームは損なのかもですね。。 |
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| No.165 |
一部の方は発電禁止設定してるようですよ。
剰余電力の買取入金が年単位ってのがちょっと不安ですね。 |
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| No.166 |
我が家もガス代に驚きました。
大人二人で20,000円でした。。。 引越して床暖、暖房じゃなくガスファンヒーターのみ使用。 共働きなので昼間は留守です。 引越前(賃貸)ガス電気最終請求で12,000円でした。 |
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| No.167 |
なかなかのガス代にビックリしますが、あと、電気代は安くなるかでしょうか、これからずっと公共料金が高いのには困ります、売主にとっては設置時に補助金等が出たりしてイニシャルコストが安くなったのかな？もし、毎月のランニングコストが高いなら設備機器の選択ミス、入居者にとってデメリットでしかないんだけど。
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| No.168 |
3人世帯ですが3月のガス代今のところ8000円です。
引っ越したばかりの頃、床暖房使ってたらそれだけで1日500円近くかかっててびっくりしました。 こんなに高いなんて知らなかったから床暖房もう二度と使いません。 |
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| No.169 |
ガス代は床暖房さえ使わなければ特別高くはないと思いますよ。
ざっと計算した感じ、床暖房１時間あたり100円くらいだったと思います。 |
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| No.170 |
>>158 3月入居済みさん
Wi-Fiの電源を一旦落としたら、家全体のWi-Fiも落ちますのでエネファームのWi-Fi接続も一度OFFになるますよね。けれど、電源を入れ直せば元通り繋がっていると思いますよ。 |
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| No.171 |
昨日の夜、深夜2時頃でしたがマンションに続く第1と第2駐車場の間の通路上に、黒魔を駐車している車がありました。この場合って、どう対処するのが正しいのでしょう。管理人さんは居ませんし。近隣住人に真似されると良くないと思うので止めて欲しいと思うのですが、皆さんはどう思いますか？
今、第１と第2駐車場を繋ぐ話が上がってますけど、こんなことが増えると思うのは私だけですか？ 私は近隣に駐車場を借りていますが、これを許すのであれば私も停めたいのですが。 |
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| No.172 |
171入居済みさん、です。
「黒魔を」は削除して読んでください。すみません。 |
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| No.173 |
>>171 入居済みさん
たしかに、以前も、マンションに近い付近に長い時間止まってました、車は通行出来ますがモラルの問題ですね、敷地内通路なので警察にも言えません今後も違法駐車が横行する可能性はあります。 |
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| No.174 |
サイクルポートに大きめのバイク停められている方がおられますが、規約上大丈夫なのでしょうか？ |
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| No.175 |
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| No.176 |
直接機械に近づけてドアを開ける鍵って何個あるのが正解ですかね。
うちは今3個なんですが、そんなに少なかったかなと思いまして。 ちなみに物理鍵は1個です。みなさん一緒ですか？ |
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| No.177 |
すまい給付金について。
申請手続きをしようと思い日付を確認すると我が家は対象外でした。 皆様はどうですか？ |
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| No.178 |
>>177 住民さん1さん
そろそろ手続きをと思っていたところです。シミュレーションしましたが、一応金額は出ます。 https://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html |
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| No.179 |
>>178 入居済みさん
売主さんに確認したら マンション3分の2?半分？の世帯がすまい給付金対象外らしいですよ。 鍵引き渡しの日にすまい給付金用紙もらったから 対象と思ってて、、、 対象外でかなりショックです。。。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
2021年11月までに購入して、2022年12月までに入居した人が対象なんだと思ってましたが、、違うんですかね？
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| No.182 |
>>180 匿名1さん
2020年12月以降に契約者さんが対象者です。 我が家は2020年11月上旬 このマンション契約してます。 モデルハウス出来て初期に契約しました。 2022年1月末鍵引き渡し。 2021年12月末まで鍵引き渡しならすまい給付金対象でした。 一期分譲で契約者さんはほぼ対象外ですよ。 すまい給付金窓口(JR尼崎駅前)、売主確認済みです。 |
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| No.183 |
>>182 住民さん1さん
1期分譲やったら対象外でしょうね。 ただその分2期以降は1期に比べてマンション本体の価格があがってると思うので結局とんとんとちゃいますかね。 よそのマンションでは第○期が遅くなればなるほど上がるって聞いたことありますし。 |
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| No.184 |
騒音に関する注意喚起の張り紙の内容がだんだん雑になっていて笑ってしまいました。
騒音を出している本人に自覚がなければ改善のしようがないし、そんなにうるさいなら直接注意すればいいのに。 高くないマンションだからある程度は覚悟していましたが、住人の質が低そうでがっかりです。 |
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| No.185 |
>>184 住民さん
1階に貼られたやつしかみてないからそんなことがいえるんだよ。 苦情該当階のエレベーター前には具体的に書かれたやつが貼ってありますよ。 該当以外の階には貼られていない。 そういうことを知ろうともしないでマイナスな面ばっか見て一括に住人の質が低いと断じるあなたこそどうなのかとw |
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| No.186 |
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| No.187 |
かなりの騒音の苦情入ってるんですかね
21時までくらいならうちも聞こえますが クレーム入れるほどでもないかなと 思い入れてませんが 正直自分のところも迷惑かかってるかもな と気をつけてはいますが、この床がどこまで 響いてるのか気になります。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
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| No.191 |
今後の積立金等の支払いですが、振込なのか引落なのか、ご存じの方おられますか？
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| No.192 |
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| No.193 |
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| No.194 |
管理費積立金、駐輪場等について。
1月末に鍵引き渡してます。 三ヶ月分は先払い(手付金)ですが 駐輪場等は支払いしてないような、、、 5月末から管理費積立金＋駐輪場等 引き落とし予定ですが それまでの分の駐輪場等分はどうなるんですか？ 売主に確認してみます。 |
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| No.195 |
大体同じだと思うので聞きたいのですが
キッチンの〇〇は～ トイレの棚は～ とシンデレラフィットするものあれば 教えてください！ なかなか買っても微妙だったりしたので 教えてほしいです★ |
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| No.196 |
>>194 住民さん1さん
指摘され書類を読みました。管理費、積立金、駐車場等、全て引落ですね、すみません。そろそろ先払い分が終わるので不安になった次第です。他に考える事が多々あり、記憶が風化してしまいました。 私も聞いてみようかな。。。 |
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| No.197 |
みなさん、エアコンはもう設置されてるとは思いますが、全部屋付けてますか？
私はまだ買ってなくて、これからです。。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
そろそろ固定資産税通知届く時期ですね？
いくらくらいくるのかな？ |
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| No.200 |
>199
1/1時点での入居者に対して固定資産税がくるわけですから今年はこないです。 |
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