Brillia (ブリリア)Tower 池袋West ってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://ikenishi.brillia.com/

副都心線池袋駅から徒歩5分、要町駅から3分。立教大学のキャンパスを南に見おろす好立地に大手デベ3社によるタワーマンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報を共有させていただきたく、よろしくお願いいたします。


Brillia (ブリリア)Tower 池袋West
地　　番 東京都豊島区池袋3-1631-1他
住居表示 東京都豊島区池袋3-1
交　　通 東京メトロ副都心線池袋駅徒歩5分（C1出口）、同線要町駅徒歩3分、JR・東武・西武池袋駅徒歩10分（西口）

構造規模 鉄筋コンクリート造地上30階地下1階建
延床面積 20923.28 ㎡
建築面積 2151.03 ㎡
敷地面積 3691.63 ㎡

売　　主 東京建物株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、東急不動産株式会社
設　　計 前田建設工業株式会社
施　　工 前田建設工業株式会社

着工予定 2021/04/15
完成予定 2024/04/30

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[805: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
ステアリから西武とかヤマダ電機まで歩くと、信号待ち含めると20分ぐらいかかると思うのですが、、、、
ここから西武やヤマダ電機まで信号待ちなし、距離も近いので遥かに早いですよ。
東武はもっと早いです。
サンシャインとかイケサンパークに近い方がいいならステアリでしょうけど。
一般論だと池袋駅に近い、最寄り駅が1路線より2路線のほうが良くないですか？
副都心線東池袋駅が出来てもステアリからは凄く遠いですから。

不動産は立地が一番ですよ。設備仕様なんて10年後には壊れるので意味がないですから。

[806: 匿名さん]

は？ステアリが一番やぞ。維持管理費がエリアナンバーワン≒一番高級なタワーマンや。

[807: マンション検討中さん]

別にステアリがこっちよりもいいとも思わないけど、あの距離を20分とか流石に無理がある。
不動産は立地ってのは誰もが同意するだろうけど、その評価に色眼鏡入れたら意味ないわ。

[808: マンション検討中さん]

ここがステアリより立地良い？
流石にないわ。
ブリリアの方が西武やヤマダへの距離が近いとか嘘言うのやめてもらえませんか？
そんな歪んだ理屈が通るならステアリだって有楽町線、荒川線の二路線ですよ。
めちゃくちゃな理屈が通るならね。
別にどっちが良いかは人それぞれですけど、あまりに着眼点がズレすぎ。

[809: 若葉さん]

>>808 マンション検討中さん

ブリリア→ヤマダ　1100m
ステアリ→ヤマダ　950ｍ
（Googleマップ計測）
たしかに倍くらい違いますね！ブリリアからは7割くらい地下道ルートですから日差しや風を感じながら地上を歩けるステアリのほうがいいですね！

[810: マンション検討中さん]

>>807 マンション検討中さん
ステアリから西武までは1100mあり、途中に大きな交差点の信号が2つあるので、信号待ちも含めると平均で20分はかかりますよ。一度歩かれるとわかると思います。

[811: マンション検討中さん]

>>808 マンション検討中さん
距離が近いは809さんがご指摘の通り間違いでした。申し訳ありません。
徒歩での時間は平均するとここのほうが早いと思います。
東池袋の交差点の信号待ちはかなり長いですので。

[812: 匿名さん]

ステアリが一番なんやで。見てくれやこの竪管。通常外壁にあわせて耐候塗装するんやがそのままや。男らしくてかっこええやろ？

[813: マンション検討中さん]

何度歩いたか知らないけど、君が普通の人より運が著しく悪いってことはわかった。

[814: 匿名さん]

>>812 匿名さん
「するんやが」って、何その関西弁？

[815: マンション検討中さん]

ステアリ嫉妬民多すぎでしょwここも悪くはないんだからそんな目くじら立てなくてもいい。

[816: マンション検討中さん]

>>815 マンション検討中さん
別にステアリが悪いとか新築時の価格が割高といかいうつもりはないです。
ただ、現状は明らかに過剰評価ですよね。
実際に転売も全然売れてないですし、賃貸もなかなか決まってませんよね。

[817: マンション検討中さん]

>>816 マンション検討中さん

それってステアリに限ったことじゃなくて、ブリリアも最近は動き鈍ってますし、アウルもなかなか売れてませんよね？
東池袋市況全体がスケベ売りのチャレンジしてるだけで、売れない＝マンションの評価が悪いは違うような。
ちなみにステアリもプレミアム住戸が新築プラス5,000万で売りに出てすぐ成約したり、11階の東向き角が坪612万で決まったり、チャレンジが上手くいってる部屋もあるようです。

[818: マンション検討中さん]

>>817 マンション検討中さん
おっしゃる通りですね。
東池袋駅直結タワマン全体が過剰評価になっており、その象徴がステアリかな、と思っています。
築年近いエアライズがグランディアよりだいぶ高いとかどう考えても変ですよね。

客観評価でここの方がステアリより場所がいいとは全く思いませんが、ステアリとここで坪単価2割違うほど立地の差があるとは思えません。

[819: 匿名さん]

>>817 マンション検討中さん

11階の東角ってなぜか海浜幕張のアレが噛んでた1LDk？
信者が買っちゃったのかな？かわいそう。

[820: マンション検討中さん]

>>819 匿名さん
いや、3LDKだし野村の仲介。
残念でしたw

[821: 検討者]

ステアリは希少性のある住戸なら高値でも成約する。億超えを出す買い手が納得する中身があるかどうか。階数、眺望、プランがそれぞれ違うので、一般化はできはいだけ。売れ残るのは、値段＞中身なので、値段を調整すれば、売れる。

[822: マンション検討中さん]

>>821 検討者さん

値段なんて調整すれば大概売れる。

[823: 検討者]

>>822 マンション検討中さん
マンションのリセールは買った時にほとんど勝負が決まっているが、あとは値付けのセンス。買い手候補に「おっ」と思わせるラインにすればいいのに、「アホか」と思わせる価格が少なくない。例えば、いま出ているブリリアタワー池袋は坪650位にすれば、満額ですぐに売れそうだが、欲の皮が突っ張ってるよなぁ。

[824: 匿名さん]

>>818 マンション検討中さん
思えるとか思えないとかじゃなくて、実際の流通市場でそういう価格で成立してるんだから、それが客観的な評価なんだよ
多少の流通在庫より実際の成約を見ないとね

東と西の山手線の壁は想像している以上に高いということ

[825: 通りがかりさん]

今日も、このお天気の中、
建築現場作業員さんたちがお仕事なさってらっしゃいました。
ご安全に…

[826: マンション検討中さん]

>>823 検討者さん
過去2年ぐらいは「アホか」と思える価格でもほとんど売りての言い値で決まってましたからね。
池袋タワマンの中でも突出して東池袋駅直結が上がりましたよね。
その上がった相場を見て価格を決めたステアリの転売物件が苦戦しているのを見ると潮目が変わったように感じてますが、実際はどうでしょうね。

[827: 検討者]

>>826 マンション検討中さん
ステアリの転売物件がどれもこれも苦戦しているというのは正しくないです。希少性のある住戸は高値で成約しております。在庫物件は中低層階などで眺望がイマイチだったり、間取りが使いにくそうだったりする印象があります。東池袋駅直結ほどの魅力はないかもしれませんが、西口の将来性を考えたら、池袋WESTは良い買い物かもしれませんね。

[828: 匿名さん]

東と西は好みが分かれるところですね。
当初は東で検討していましたが、何度も足を運ぶうちに、ここの立地の良さに開眼し、こちらへGOを決めました。

[829: 検討板ユーザーさん]

東の評判はステアリで急ブレーキかかりましたね。
ここは必ず西口再開発で評価上がるでしょう。某マンション評論家ザマァみろって日が絶対きますよ

[830: 匿名さん]

今は足踏み状態でも、C地区の詳細が出てきたら必ず東は盛り上がる。
そして、その次は西口再開発の詳細！
要は、東も西も一体となって池袋の価値上げていけばいいってことですね。

[831: マンション検討中さん]

29，30階のプレミアム住戸売れていないようですが、何故ですか？

[832: 買い替え検討中さん]

30階プレミアを検討したが、駐車場出入口が店舗搬送車両と共用の為に
シャッターが無く、セキュリテイー面が危惧されたので止めた。

[833: 匿名さん]

たしかに。
シャッターくらい付けてほしい。

[834: マンション検討中さん]

>>832 買い替え検討中さん
なるほど

[835: マンション検討中さん]

店舗関係者はマンションに入るわけではないので、セキュリティに問題ないでしょ

[836: 匿名さん]

>>835 マンション検討中さん
日本語、大丈夫？

「店舗関係者はマンション建物でなく共用駐車場に入る
→だから共用駐車場にシャッターがない」
ここで店舗関係者の話は終わり。

「共用駐車場にシャッターがない
→車のセキュリティーが心配」
と832さんは言ってる。

[837: マンション検討中さん]

>>836 匿名さん
車自体のセキュリティの問題もあるだろうけど、共用部車道で子供が遊んでいたり、機械式駐車場内で子供が遊んでいて、事故になるとかの方がセキュリティ上のリスクだよね。
車が傷ついても大した事はないけど、子供をひいたり、駐車場の操作でケガさせたら下手したら人生終わるから。

[838: マンション検討中さん]

>>836 匿名さん
煽るの好きだね

[839: 買い替え検討中さん]

ちなみに、駐車場出入口シャッター無に気付いたのは、申込前に念の為に
敷地配置図PDFを拡大確認したらシャッター記載無に気づき、MR訪問し
聞いたら「店舗配送日時が不定期なのでシャッター無にした」と言われた。
又、営業曰く、聞かれた際にだけ無と答えるそうだから、既契約者の中には
当然、シャッター有りと思ってる人もいて、引渡し時に問題になるかも。

[840: マンション検討中さん]

重要事項説明で少し話あるだろ
そこで気づかなかったらその人の責任

[841: マンション検討中さん]

模型にも外観予想CGにもシャッターゲートはないのでそれを契約するまで気づかなかったらその人の責任。
839は相当なうっかりさんだけど、契約する前に気づいてよかったね。

駐車場はいらない、もしくはとめられたら何でもいい人以外は買っちゃダメなマンション。
郊外の駅遠物件並み。いや、配送車が入ってくる分、それ未満かも。

[842: 匿名さん]

駐車場関係はくそって最初から言われてたのに、何を今さら…

[843: 名無しさん]

結局スーパーは何入るか決まったんですか？

[844: マンション検討中さん]

>>843 名無しさん

決まってはいるようだけど教えてはくれない。

[845: マンション検討中さん]

>>824 匿名さん
マーケット価格が必ずしもただしいわけじゃねーぞ笑笑

[846: 匿名さん]

>>845 マンション検討中さん
相対する意思決定の元で形成された少なくない数のマーケットデータを否定するってことは、独自の感性で相場測ってるの？スピリチュアル系の方？

対案も出さないで否定するだけなんて野党みたいだなｗ

[847: マンション検討中さん]

>>846 匿名さん
池袋のタワマンみたいに売買数が少ない物をマーケットデータに基づく相場と言えるかどうかは相当疑問。
極端な話、2-3人割高でもいいから買う、という人がいればすぐに相場が変わっちゃうことになる。

新築みたいに数百戸規模、中古でも湾岸みたいに売買数が多ければ別だけど。

[848: 匿名さん]

>>847 マンション検討中さん
前提からして崩れてると思うんだけど、湾岸は絶対的戸数が多いからサンプル件数も必然的に多くなる、池袋エリアは湾岸と比べて相対的に戸数が少ないから、サンプル件数も少なくなる、それは当然の話であって、そもそも同質的でない湾岸エリアは比較対象として不適切でしょ。

そもそもだけど、池袋エリアが2,3個のイレギュラー案件に引っ張られる程度の成約件数しかないと思ってるのも間違ってる。西はグランディアくらいしか参考にならないけど、東は相場を測るに十分な件数になってるから、実際の成約件数調べてみた方が良いよ。

サンプル件数なんてエリア総戸数に対してどれくらいあればいいかの相対的な話であって絶対数じゃない。

[849: マンション検討中さん]

>>848 匿名さん
絶対数だよ。
統計学の初歩を勉強すればわかる。
特に今みたいに相場が激変していて、1年前のサンプルなんて全く意味がない状況では、東のタワマンのNは絶望的に少ない。
少ないからこそ、どうしても欲しい人がいれば高くても買っていくので成約価格は高くなってるけどね。
信頼区間がやばいぐらいでかくなってるものを、データに基づいた相場というのは完全にナンセンス。

[850: 検討板ユーザーさん]

件数が少ないので制約価格の信頼性には限りがあり、適正価格はもっと上振れするかもしれない、ということかね

[851: マンション検討中さん]

統計学もわからんやつなら、マーケット価格を絶対なものと信じちゃうのもしょうがねぇか笑笑

[852: ご近所さん]

>>850 検討板ユーザーさん
サンプルの数が少ないので
成約価格＝相場ではない可能性がかなりあり、上振れも下振れも十分あり得るという事です。

例えばなんですが、ブリリアタワー池袋の南向き、84平米の37Fが2021年11月に16800万で瞬間蒸発しましたが、同タイプの36Fは2022年4月に値下げして16280万で成約しました。

これだけ見ると、この間にブリリアタワー池袋の価値は下がった、事になりますが、当然ですがそんなわけはなくて、37Fがたまたまどうしても欲しかった人が買ったのか、36Fが売り出した時にたまたま格安なら買ってもいいと思う人しかいなかったかのいずれかです。恐らく後者ですけどね。

こういった、たまたまを排除するのには十分なサンプル数が必要というのが統計学の基本的な考え方で、今の東のタワマンの売買数では明らかに不十分です。

[853: 検討板ユーザーさん]

>>852
ですよね。上にも下にもぶれるよということが大事で、ある成約価格が実は高いのか安いのかはそこでは判断できない。スッキリしました。

[854: 検討者]

売り手からみると、割高でもいいから買うという人たちの存在は大きいね。