Brillia (ブリリア)Tower 池袋West ってどうですか

[匿名さん]

公式URL：https://ikenishi.brillia.com/

副都心線池袋駅から徒歩5分、要町駅から3分。立教大学のキャンパスを南に見おろす好立地に大手デベ3社によるタワーマンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報を共有させていただきたく、よろしくお願いいたします。


Brillia (ブリリア)Tower 池袋West
地　　番 東京都豊島区池袋3-1631-1他
住居表示 東京都豊島区池袋3-1
交　　通 東京メトロ副都心線池袋駅徒歩5分（C1出口）、同線要町駅徒歩3分、JR・東武・西武池袋駅徒歩10分（西口）

構造規模 鉄筋コンクリート造地上30階地下1階建
延床面積 20923.28 ㎡
建築面積 2151.03 ㎡
敷地面積 3691.63 ㎡

売　　主 東京建物株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、東急不動産株式会社
設　　計 前田建設工業株式会社
施　　工 前田建設工業株式会社

着工予定 2021/04/15
完成予定 2024/04/30

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[801: マンション検討中さん]

>>800 匿名さん
ステアリから副都心線池袋駅予定地まで歩くとどれぐらいかかるか歩いてみられては？
直結なので雨の日はありがたいかもしれないですけどね。
しかも、出来れば、ですから。
出来るまでは雑司ヶ谷まで徒歩ですね。

有楽町線ならステアリの方がいいのは間違いないですね。

[802: 検討板ユーザーさん]

ステアリ転売はないな。
理由は2つ。
割高。転売ヤー嫌い。
ステアリは正規値段ならよかったかもしれないが、上乗せしてまでほしいマンションではないので、もう完売物件扱いで話題にあがらないでほしい。

[803: マンション検討中さん]

駅直結とか、設備仕様とかが注目されすぎてる現状に違和感を感じてる身としては池袋タワマンの中ではステアリが象徴物件。
ステアリから池袋駅まで歩くとどれだけかかりますか？
確かに東池袋駅へのアクセスは物凄く便利ですけど、どうせ池袋に歩けなくて電車に乗るなら、護国寺との違いがよくわかりませんし、何なら要町とか千川の方が2路線で便利ですよね。

ステアリが人気だったのは天カセだったり、お風呂の仕様だったり、駐車場の雨に濡れない動線（失笑）ですが、みんな本当にそんなもの求めてますか？

[804: 匿名さん]

>>803 マンション検討中さん
地下でしか生活してないならそう思うんだろうけど、ステアリなら東口エリアの商業エリアも10分以内でしょ？
むしろそういった駅だけに思考が囚われてる方が視野狭いなーって思うけど…商業も行政も東口が西口より利便性高いじゃん

要町千川の2路線も副都心東池袋駅出来たら即消し飛ぶ比較優位性でない？不動産は将来性を見たほうがいいよ

[805: マンション検討中さん]

>>804 匿名さん
ステアリから西武とかヤマダ電機まで歩くと、信号待ち含めると20分ぐらいかかると思うのですが、、、、
ここから西武やヤマダ電機まで信号待ちなし、距離も近いので遥かに早いですよ。
東武はもっと早いです。
サンシャインとかイケサンパークに近い方がいいならステアリでしょうけど。
一般論だと池袋駅に近い、最寄り駅が1路線より2路線のほうが良くないですか？
副都心線東池袋駅が出来てもステアリからは凄く遠いですから。

不動産は立地が一番ですよ。設備仕様なんて10年後には壊れるので意味がないですから。

[806: 匿名さん]

は？ステアリが一番やぞ。維持管理費がエリアナンバーワン≒一番高級なタワーマンや。

[807: マンション検討中さん]

別にステアリがこっちよりもいいとも思わないけど、あの距離を20分とか流石に無理がある。
不動産は立地ってのは誰もが同意するだろうけど、その評価に色眼鏡入れたら意味ないわ。

[808: マンション検討中さん]

ここがステアリより立地良い？
流石にないわ。
ブリリアの方が西武やヤマダへの距離が近いとか嘘言うのやめてもらえませんか？
そんな歪んだ理屈が通るならステアリだって有楽町線、荒川線の二路線ですよ。
めちゃくちゃな理屈が通るならね。
別にどっちが良いかは人それぞれですけど、あまりに着眼点がズレすぎ。

[809: 若葉さん]

>>808 マンション検討中さん

ブリリア→ヤマダ　1100m
ステアリ→ヤマダ　950ｍ
（Googleマップ計測）
たしかに倍くらい違いますね！ブリリアからは7割くらい地下道ルートですから日差しや風を感じながら地上を歩けるステアリのほうがいいですね！

[810: マンション検討中さん]

>>807 マンション検討中さん
ステアリから西武までは1100mあり、途中に大きな交差点の信号が2つあるので、信号待ちも含めると平均で20分はかかりますよ。一度歩かれるとわかると思います。

[811: マンション検討中さん]

>>808 マンション検討中さん
距離が近いは809さんがご指摘の通り間違いでした。申し訳ありません。
徒歩での時間は平均するとここのほうが早いと思います。
東池袋の交差点の信号待ちはかなり長いですので。

[812: 匿名さん]

ステアリが一番なんやで。見てくれやこの竪管。通常外壁にあわせて耐候塗装するんやがそのままや。男らしくてかっこええやろ？

[813: マンション検討中さん]

何度歩いたか知らないけど、君が普通の人より運が著しく悪いってことはわかった。

[814: 匿名さん]

>>812 匿名さん
「するんやが」って、何その関西弁？

[815: マンション検討中さん]

ステアリ嫉妬民多すぎでしょwここも悪くはないんだからそんな目くじら立てなくてもいい。

[816: マンション検討中さん]

>>815 マンション検討中さん
別にステアリが悪いとか新築時の価格が割高といかいうつもりはないです。
ただ、現状は明らかに過剰評価ですよね。
実際に転売も全然売れてないですし、賃貸もなかなか決まってませんよね。

[817: マンション検討中さん]

>>816 マンション検討中さん

それってステアリに限ったことじゃなくて、ブリリアも最近は動き鈍ってますし、アウルもなかなか売れてませんよね？
東池袋市況全体がスケベ売りのチャレンジしてるだけで、売れない＝マンションの評価が悪いは違うような。
ちなみにステアリもプレミアム住戸が新築プラス5,000万で売りに出てすぐ成約したり、11階の東向き角が坪612万で決まったり、チャレンジが上手くいってる部屋もあるようです。

[818: マンション検討中さん]

>>817 マンション検討中さん
おっしゃる通りですね。
東池袋駅直結タワマン全体が過剰評価になっており、その象徴がステアリかな、と思っています。
築年近いエアライズがグランディアよりだいぶ高いとかどう考えても変ですよね。

客観評価でここの方がステアリより場所がいいとは全く思いませんが、ステアリとここで坪単価2割違うほど立地の差があるとは思えません。

[819: 匿名さん]

>>817 マンション検討中さん

11階の東角ってなぜか海浜幕張のアレが噛んでた1LDk？
信者が買っちゃったのかな？かわいそう。

[820: マンション検討中さん]

>>819 匿名さん
いや、3LDKだし野村の仲介。
残念でしたw

[821: 検討者]

ステアリは希少性のある住戸なら高値でも成約する。億超えを出す買い手が納得する中身があるかどうか。階数、眺望、プランがそれぞれ違うので、一般化はできはいだけ。売れ残るのは、値段＞中身なので、値段を調整すれば、売れる。

[822: マンション検討中さん]

>>821 検討者さん

値段なんて調整すれば大概売れる。

[823: 検討者]

>>822 マンション検討中さん
マンションのリセールは買った時にほとんど勝負が決まっているが、あとは値付けのセンス。買い手候補に「おっ」と思わせるラインにすればいいのに、「アホか」と思わせる価格が少なくない。例えば、いま出ているブリリアタワー池袋は坪650位にすれば、満額ですぐに売れそうだが、欲の皮が突っ張ってるよなぁ。

[824: 匿名さん]

>>818 マンション検討中さん
思えるとか思えないとかじゃなくて、実際の流通市場でそういう価格で成立してるんだから、それが客観的な評価なんだよ
多少の流通在庫より実際の成約を見ないとね

東と西の山手線の壁は想像している以上に高いということ

[825: 通りがかりさん]

今日も、このお天気の中、
建築現場作業員さんたちがお仕事なさってらっしゃいました。
ご安全に…

[826: マンション検討中さん]

>>823 検討者さん
過去2年ぐらいは「アホか」と思える価格でもほとんど売りての言い値で決まってましたからね。
池袋タワマンの中でも突出して東池袋駅直結が上がりましたよね。
その上がった相場を見て価格を決めたステアリの転売物件が苦戦しているのを見ると潮目が変わったように感じてますが、実際はどうでしょうね。

[827: 検討者]

>>826 マンション検討中さん
ステアリの転売物件がどれもこれも苦戦しているというのは正しくないです。希少性のある住戸は高値で成約しております。在庫物件は中低層階などで眺望がイマイチだったり、間取りが使いにくそうだったりする印象があります。東池袋駅直結ほどの魅力はないかもしれませんが、西口の将来性を考えたら、池袋WESTは良い買い物かもしれませんね。

[828: 匿名さん]

東と西は好みが分かれるところですね。
当初は東で検討していましたが、何度も足を運ぶうちに、ここの立地の良さに開眼し、こちらへGOを決めました。

[829: 検討板ユーザーさん]

東の評判はステアリで急ブレーキかかりましたね。
ここは必ず西口再開発で評価上がるでしょう。某マンション評論家ザマァみろって日が絶対きますよ

[830: 匿名さん]

今は足踏み状態でも、C地区の詳細が出てきたら必ず東は盛り上がる。
そして、その次は西口再開発の詳細！
要は、東も西も一体となって池袋の価値上げていけばいいってことですね。

[831: マンション検討中さん]

29，30階のプレミアム住戸売れていないようですが、何故ですか？

[832: 買い替え検討中さん]

30階プレミアを検討したが、駐車場出入口が店舗搬送車両と共用の為に
シャッターが無く、セキュリテイー面が危惧されたので止めた。

[833: 匿名さん]

たしかに。
シャッターくらい付けてほしい。

[834: マンション検討中さん]

>>832 買い替え検討中さん
なるほど

[835: マンション検討中さん]

店舗関係者はマンションに入るわけではないので、セキュリティに問題ないでしょ

[836: 匿名さん]

>>835 マンション検討中さん
日本語、大丈夫？

「店舗関係者はマンション建物でなく共用駐車場に入る
→だから共用駐車場にシャッターがない」
ここで店舗関係者の話は終わり。

「共用駐車場にシャッターがない
→車のセキュリティーが心配」
と832さんは言ってる。

[837: マンション検討中さん]

>>836 匿名さん
車自体のセキュリティの問題もあるだろうけど、共用部車道で子供が遊んでいたり、機械式駐車場内で子供が遊んでいて、事故になるとかの方がセキュリティ上のリスクだよね。
車が傷ついても大した事はないけど、子供をひいたり、駐車場の操作でケガさせたら下手したら人生終わるから。

[838: マンション検討中さん]

>>836 匿名さん
煽るの好きだね

[839: 買い替え検討中さん]

ちなみに、駐車場出入口シャッター無に気付いたのは、申込前に念の為に
敷地配置図PDFを拡大確認したらシャッター記載無に気づき、MR訪問し
聞いたら「店舗配送日時が不定期なのでシャッター無にした」と言われた。
又、営業曰く、聞かれた際にだけ無と答えるそうだから、既契約者の中には
当然、シャッター有りと思ってる人もいて、引渡し時に問題になるかも。

[840: マンション検討中さん]

重要事項説明で少し話あるだろ
そこで気づかなかったらその人の責任

[841: マンション検討中さん]

模型にも外観予想CGにもシャッターゲートはないのでそれを契約するまで気づかなかったらその人の責任。
839は相当なうっかりさんだけど、契約する前に気づいてよかったね。

駐車場はいらない、もしくはとめられたら何でもいい人以外は買っちゃダメなマンション。
郊外の駅遠物件並み。いや、配送車が入ってくる分、それ未満かも。

[842: 匿名さん]

駐車場関係はくそって最初から言われてたのに、何を今さら…

[843: 名無しさん]

結局スーパーは何入るか決まったんですか？

[844: マンション検討中さん]

>>843 名無しさん

決まってはいるようだけど教えてはくれない。

[845: マンション検討中さん]

>>824 匿名さん
マーケット価格が必ずしもただしいわけじゃねーぞ笑笑

[846: 匿名さん]

>>845 マンション検討中さん
相対する意思決定の元で形成された少なくない数のマーケットデータを否定するってことは、独自の感性で相場測ってるの？スピリチュアル系の方？

対案も出さないで否定するだけなんて野党みたいだなｗ

[847: マンション検討中さん]

>>846 匿名さん
池袋のタワマンみたいに売買数が少ない物をマーケットデータに基づく相場と言えるかどうかは相当疑問。
極端な話、2-3人割高でもいいから買う、という人がいればすぐに相場が変わっちゃうことになる。

新築みたいに数百戸規模、中古でも湾岸みたいに売買数が多ければ別だけど。

[848: 匿名さん]

>>847 マンション検討中さん
前提からして崩れてると思うんだけど、湾岸は絶対的戸数が多いからサンプル件数も必然的に多くなる、池袋エリアは湾岸と比べて相対的に戸数が少ないから、サンプル件数も少なくなる、それは当然の話であって、そもそも同質的でない湾岸エリアは比較対象として不適切でしょ。

そもそもだけど、池袋エリアが2,3個のイレギュラー案件に引っ張られる程度の成約件数しかないと思ってるのも間違ってる。西はグランディアくらいしか参考にならないけど、東は相場を測るに十分な件数になってるから、実際の成約件数調べてみた方が良いよ。

サンプル件数なんてエリア総戸数に対してどれくらいあればいいかの相対的な話であって絶対数じゃない。

[849: マンション検討中さん]

>>848 匿名さん
絶対数だよ。
統計学の初歩を勉強すればわかる。
特に今みたいに相場が激変していて、1年前のサンプルなんて全く意味がない状況では、東のタワマンのNは絶望的に少ない。
少ないからこそ、どうしても欲しい人がいれば高くても買っていくので成約価格は高くなってるけどね。
信頼区間がやばいぐらいでかくなってるものを、データに基づいた相場というのは完全にナンセンス。

[850: 検討板ユーザーさん]

件数が少ないので制約価格の信頼性には限りがあり、適正価格はもっと上振れするかもしれない、ということかね

[851: マンション検討中さん]

統計学もわからんやつなら、マーケット価格を絶対なものと信じちゃうのもしょうがねぇか笑笑

[852: ご近所さん]

>>850 検討板ユーザーさん
サンプルの数が少ないので
成約価格＝相場ではない可能性がかなりあり、上振れも下振れも十分あり得るという事です。

例えばなんですが、ブリリアタワー池袋の南向き、84平米の37Fが2021年11月に16800万で瞬間蒸発しましたが、同タイプの36Fは2022年4月に値下げして16280万で成約しました。

これだけ見ると、この間にブリリアタワー池袋の価値は下がった、事になりますが、当然ですがそんなわけはなくて、37Fがたまたまどうしても欲しかった人が買ったのか、36Fが売り出した時にたまたま格安なら買ってもいいと思う人しかいなかったかのいずれかです。恐らく後者ですけどね。

こういった、たまたまを排除するのには十分なサンプル数が必要というのが統計学の基本的な考え方で、今の東のタワマンの売買数では明らかに不十分です。

[853: 検討板ユーザーさん]

>>852
ですよね。上にも下にもぶれるよということが大事で、ある成約価格が実は高いのか安いのかはそこでは判断できない。スッキリしました。

[854: 検討者]

売り手からみると、割高でもいいから買うという人たちの存在は大きいね。

[855: 私は女性です]

>>854 検討者さん
割高でも買った方がいい理由が見える人と見えない人の差ですね。

[856: ご近所さん]

https://www.sumu-lab.com/archives/48737/
「ブリリアタワー池袋West」（次期予定価格紹介）１期１次に間に合わなくても諦めてはいけない！！

ちょっと色々酷すぎる記事。
パークアクシス池袋とここの立地の差すら理解していない時点で本当に池袋に来た事ありますか？レベル。

[857: 匿名さん]

>>852 ご近所さん
じゃあ東池袋が割高かどうかすら判断出来ないじゃん
前提から全て崩れてるよ君のお話

[858: ご近所さん]

>>857 匿名さん
852です。
出ているデータからは判断が出来ない。
統計学的にはほぼ全く意味がないデータしかない。
という事が言いたいのです。

これが、2020年1年間と2021年1年間で東池袋のマンションの価値が上がった！なら統計学的に有意差がつくのは確実かと思いますが。

相場が激変している中で、極めて短期のデータしか意味がない＝Nが極端に少ない中で中古の成約価格にデータとしての意味がほとんどないのは初歩的な統計学が理解できていれば明らかです。

[859: 匿名さん]

>>858 ご近所さん

統計学、統計学って有識者ぶってるけど初歩的な統計学が理解できている852さんはどれくらいNがあれば相場の上げ下げ判断できるんですか？

[860: 匿名さん]

858さんと859さん、もうどうでもええから、やめなはれ。

[861: マンション掲示板さん]

１０年たったら間違いなく、池袋の方が資産性上がりますよねー

[862: 匿名さん]

>>858 ご近所さん
じゃあその初歩的な統計学を遥かに理解しているご近所さんは、直近数年間の成約データの上昇傾向の動きについてデータすら見ないで、ファンダメンタルズすら全く知らんって理解で良いですか？

そんな浅薄な分析でマンション相場を語るなんです烏滸がましいと思いません？
サンプルないないとか言いながら価格の是非を論じてる時点でもはや論理破綻甚だしいでしょう。ただの主観で何の分析でも無いですし、統計学という学問にすら失礼。

[863: 匿名さん]

862さん、ここでやらずに、統計学スレでも立ち上げてください。

[864: 検討者]

>>863 匿名さん
統計学云々もいいけど、不動産は高いカネ出して買う人がいるかどうかが大事なんだよな。それが物件や立地の評価ということ。スペック最高のタワマンが田舎の駅前にあっても、億を出す人はいない。この立地、この物件、この住戸なら億を出すよという人がいるマンションは強い。

[865: 名無しさん]

>>862 匿名さん
統計学、かっこいいっすね！！

[866: 匿名さん]

>>863 匿名さん
元凶は>>856のご近所さんとかいう自称統計学マスターだろ

[867: 匿名さん]

>>866 匿名さん
>÷856じゃなかった>>858

[868: 口コミ知りたいさん]

2階Aタイプ坪単価420どうですかね？
CG眺望見たら真横スーパーで眺望ゼロでした。

[869: 匿名さん]

>>868 口コミ知りたいさん
420ならありじゃないですかね？
場所はいい訳だし。

[870: 匿名さん]

>>868 口コミ知りたいさん
1期3次の低層階2LDKならばAタイプがベストバイだと思います。
E、D、Ｇタイプの低層階との比較ならば明らかにAタイプがコスパがいいでしょう。

中層階含めるとEタイプの11-14階がより良さそうですね。恐らく抽選でしょうが。

[871: 匿名さん]

プラウドタワー川口クロスも大幅値上げのようですね。
ここも2期になったら値上げしますかね？

[872: 匿名さん]

Jの間取りは高くしても売れると思います。

[873: 匿名さん]

>>872 匿名さん
1期で売れそうな人気部屋を大半売り切った中で、Jだけ温存しているのは不気味ですよね。

[874: マンション検討中さん]

静かですね

[875: 匿名さん]

>>874 マンション検討中さん

ここはいい点悪い点出尽くしたからね。
やじうまさんたちは十条と三田と浜松町で騒いでますよ。

[876: 匿名さん]

マルイ跡地は一向に発表がないですね。
何になるかで住み心地や価値にかなり差が出てくるので気になります。

[877: マンション検討中さん]

バルコニーのガラスパネル手摺は半透明のようです。ありえない。

[878: 匿名さん]

>>877 マンション検討中さん

えっ、その話、今さら？
半透明でいい人たちが買ってるから、ご心配なく。

[879: マンション検討中さん]

>>878 匿名さん
なぜ透明じゃないんですか？

[880: マンコミュファンさん]

眺望を楽しみにしましたが、残念です。特に南東角部屋のほうです。

[881: マンコミュファンさん]

>>875 匿名さん
十条よりいいと思いますが

[882: 匿名さん]

>>879 マンション検討中さん
ベランダに洗濯もの干せる。
外観がその方がカッコ良くなる。
等が半透明のメリットですかね。

[883: 匿名さん]

>>879 マンション検討中さん
もちろん「見る」楽しみがあるから、このマンションの眺望に惹かれたわけですが、女性には「見られたくない」のを重視する人も多いですよ。

[884: 通りがかりさん]

ちょっとずつ立ち上がってきました。
4階くらいまでかな？

[885: 検討者]

>>884 通りがかりさん
アップしていただけると嬉しいです。

[886: 匿名さん]

板状ブリリアは不明だが、ブリリアの(準)都心タワーはどれも資産価値上げてる。

[887: マンション検討者]

>>872 匿名さん
Jは値上げしますかね

[888: 匿名さん]

マンマニさん的には現在供給中の新築マンションの中では一番割安という評価みたい。
https://twitter.com/mansionmania/status/1539573871690412033?ref_src=tw...

[889: マンション検討中さん]

買いま～す

[890: 匿名さん]

>>889 マンション検討中さん
ポチるのはタダ！

[891: 通りがかりさん]

売れていないんかな

[892: 坪単価比較中さん]

やっぱり池袋（要町）で１億付近だすのは抵抗ありますよね...

[893: 名無しさん]

最近のマンマニ、なんか露骨すぎ
金もらってるのわかるけどもう少し隠せば？

[894: 名無しさん]

>>893 名無しさん
もらってなかったらごめんね。

[895: 匿名さん]

>>891 通りがかりさん
ここ買うくらいなら南池袋C地区に行くのが最適解って大体みんな分かってるからね
十条スレでも同じこと言われてたけど

[896: マンション検討中さん]

東池なんて眺望無さすぎ&高騰しすぎでいらね。坪700も出してアジア系外人多すぎの豊島区とか勘弁。

[897: マンション検討中]

>>891 通りがかりさん
順調に売れているみたいです。

[898: 匿名さん]

>>892 坪単価比較中さん

倍率つけて売れていったのは３LDK等の億超え。
2LDKでも、高額で、条件いい部屋から。

[899: マンション検討中]

>>891 さん

>>891 通りがかりさん
順調に売れているみたいです。

[900: マンション検討中]

>>892 坪単価比較中さん
上層階ほぼ抽選になったそうです。

[901: 匿名さん]

>>896 マンション検討中さん
西口側のマンションスレでアジア系ｶﾞｰとか笑わせにきてるのかな
こっちは網入りDWから何見えるんだっけ？
コンプレックス拗らせるとこうなるんだな

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
昼は立教のキャンパス、夜は新宿の夜景がきれいに見えます。
網入りウィンドウはラティスに見立てられて欧米人に人気があります。
by インテリア・コーディネーター

[903: マンション検討中さん]

>>901 匿名さん
東池にお住まいですか？渋谷区在住の俺は豊島にコンプレックスなんてないよ。雑魚乙。

[904: 匿名さん]

>>901 匿名さん

恥ずかしい奴。東池袋はタワマン強盗あるから気を付けな。

[905: マンション検討中さん]

これは地味に嬉しい
「要町ハタスポーツプラザ跡地の｢無印良品｣は都内最大級規模！」
https://www.elitz-ikebukuro.jp/mujirushi-kanamecho-open/

[906: マンション検討中]

>>905 マンション検討中さん
嬉しいニュースですね?

[907: 匿名さん]

>>903 マンション検討中さん
そんなお前がなんでこんなスレにいるんだ？
それともスレの文字も読めないのか？
それでよく書き込み出来るな

[908: 匿名さん]

>>898 匿名さん
条件良い部屋は倍率ついてるのに販売戸数は伸びないということは値付けが下手くそすぎるという事では？
倍率がつくようなプランの値段をもっと上げて、売れてない部屋の値段を下げてればもっと販売戸数伸びたはず。

[909: 匿名さん]

>>904 匿名さん
西側は脱法ドラッグ、発砲事件、この前もラブホでパパ活◯人事件あったな
ちゃんとニュース見とけよよ情弱野郎

[910: マンション検討中]

>>909 匿名さん　喧嘩やめなさい

[911: マンション検討中さん]

かっぺ豊島区民がつぶし合い都心渋谷区様もにっこり。

[912: 匿名さん]

>>911 マンション検討中さん
かっぺ豊島区って言い方プラウドタワー東池袋にいた自称渋谷区民に全く同じやん。
相当暇なんだね。豊島区スレチェックわざわざどうも。

[913: 匿名さん]

>>908 匿名さん

ですからAは値段下げて、J等の条件いい部屋は次期以降から値上げでは？

[914: 匿名さん]

>>913 匿名さん
908です。
これまでに抽選になったタイプ、全然売れてないタイプの話しです。
抽選になったタイプの値段を上げて、全然売れてないタイプを最初から下げていればもっと販売戸数が伸びたと思われませんか？

同タイプでも階数毎に人気が全然違いますよね？
値付けが下手くそすぎると思われませんか？

おっしゃる通りで、Aタイプの最初の値段は目を疑う物でしたが、下げたらそれなりには売れました。
Jも値上げしなければ全部屋抽選確実でしょうね。

[915: 匿名さん]

>>911 マンション検討中さん
渋谷区とか言いながらどうせ本町だろお前
ステアリズレにもいたなそんな奴

[916: 匿名さん]

>>905 マンション検討中さん

本当に地味に嬉しいですね！(笑)
自転車だと10分弱ぐらいの距離でしょうか…？オープンしたらどんな感じなのかさっそく行ってみたいです。あとはやはり足元のスーパーになにが入るかが気になりますよね～。

[917: 匿名さん]

ここの立地、地味に最高なんですけど。
都心の利便性と住宅街の良さ、両取り。

[918: 購入経験者さん]

>>895 匿名さん
C地区待ってて、高すぎて買えなくて西池戻ったら値上げされてて損する
みたいなことが想像できる、、、

[919: 匿名さん]

元々ここはC地区の様子見しながらの長期販売計画でしょうから、１期の価格で客の顔色うかがい、値下げ・値上げする間取り・階数の最適値を探ってるのでしょうね。

[920: マンション検討中さん]

プレミアム住戸は4戸しか残っていない。

[921: 購入経験者さん]

東池袋の中古単価で新築のプレミアム買えるんだからお得だよね。
東池袋と違って眺望も変わりずらいし、最寄りは2路線だし。

[922: マンション検討中さん]

迷っていたら、売れちゃいました。

[923: マンション検討中さん]

管理費㎡498円って高くないですか？

[924: マンション検討中さん]

>>923 マンション検討中さん
高いですね

[925: 匿名さん]

>>923 マンション検討中さん
高いではなく高すぎますね
大した共用施設もないのにどこに吸われてるのか

[926: 匿名さん]

>>923 マンション検討中さん
高いけど今後はこれが普通だと思うよ。

[927: マンション検討中さん]

>>925 匿名さん
高いのに、売れたのは魅力があるからでしょう。

大した共用施設はいつか負担になるだけなの

[928: 匿名さん]

>>927 マンション検討中さん
お布施好きが多いということですね

[929: 匿名さん]

>>927 マンション検討中さん
その負担が増すような大した共用施設すらないのに、ただ割高なだけコスト負担してるのが問題なのに、問題の本質を何も理解出来てない

[930: 通りがかりさん]

ここは長く苦戦するでしょう。待てば下がると思います。 値段が下がらないのは東池袋エリア。

[931: 匿名さん]

>>930 通りがかりさん
あなた、今日シティハウス西池袋にも同じ書き込みした東池袋好きの人ですね。

[932: マンション検討中さん]

ステアリさん売買も賃貸も全く客つかないから必死やねwC地区発表がタイムリミットやもんねww

[933: 通りがかりさん]

>>931 匿名さん
東池袋の価値認めて

[934: 匿名さん]

>>933 通りがかりさん
認めてるよ。
東池も西池も、両方で池袋エリアの価値上げるほうがいいでしょ。

[935: 匿名さん]

>>929 匿名さん
だから今後はこれが普通だってば。
物価も人件費も上がっている。

戸越公園だって東中野だってここと大差ないと思うよ。

[936: 匿名さん]

>>935 匿名さん
じゃあ、管理会社いらねってことになるよ。

[937: 匿名さん]

>>935 匿名さん
やっぱり全然理解してないですよね
他が同じだからここもセーフ理論はだめでしょう

戸越公園なんて各階ゴミ置き場もないのに下駄があるせいでとんでも水準、東中野はまだ出てないから何ともだけど仮に同水準だつたら同様にヤバい、デベ関係者以外ならそう考える方が自然でしょう

[938: マンション検討中さん]

大した共用施設も無いのに、ココの管理費や修繕費他が高い理由は
延床≒2000㎡もある1Fスーパーの、汚水桝他のメンテ費用も余計に掛かるからでは？
スーパーのせいで駐車場出入口セキュリテイーも無いし、本当に迷惑だな。

[939: 匿名さん]

>>938 マンション検討中さん
いや、デベに聞いたら、スーパーは高額の管理費を払うらしい。
とすると、やはり管理会社のボッタくり？

どちらにしても、管理費の内訳、ちゃんと確認要だけど。

[940: マンション検討中さん]

>>939 匿名さん
管理費他の総額を、スーパーも専有面積按分で支払うのは当前だけど
僕が危惧してるのは、例えば汚水桝清掃の単価が住宅用と業務用では当然違うハズで
分母の総額に、業務用が混ざる事で押し上げているのでは？と思うんだけど？。

[941: 匿名さん]

>>937 匿名さん
ステアリだってほぼ同水準だよ。
ステアリとここの差は駐車場台数で説明できる。
駐車場30台分＝ほぼ100万/月　
概ね200戸だと考えると一戸あたり5000円程度でここと同水準。

五反田のアトラスはここよりも高い。
ここ1-2年で販売された200戸前後のタワマンはみんなこんなもん。

ここの管理会社が特別ぼったくっている訳ではない。

全ての管理会社がぼったくり！管理会社なんていらない！以外の反論が思いつかない。

[942: 匿名さん]

タワマンは500戸超じゃないともう厳しいだろうね。ステアリも築6年以降の維持管理費とんでもなかったしね。唯一ルフォン大塚が板マン水準の維持管理費だったけどその分サービスは劣ってたし。

[943: 匿名さん]

>>941 匿名さん
ステアリは駅直結でその分の管理費負担もある
全然条件が違うしあっちは高いなりの便益があるから、全く比較対象にならんよ

アトラスタワー五反田？共用施設の質も量も違うじゃん
同質でない比較は無意味

[944: 匿名さん]

>>943 匿名さん
ステアリの駅とのあんなに短い通路を管理するのにそんなに金かかりますかね？
アトラス五反田は共用施設の質も量も違うからここより高いのでは？

戸越公園なんて各階ごみ置き場もないのにここ並みの管理費ですが？

もっとコストが安かった時代の契約を引っ張っているマンションと比較しても意味はないですよ。
安かった時代の契約も終わりを迎えれば値上げか契約終了しか選択肢がなくなります。

[945: 購入経験者さん]

>>937 匿名さん
他が同じだからセーフ理論じゃなくて
これからはこれが平均になるってことでは？

戸越公園は管理費大差ないけど各階ごみ置き場無いのと、制振だからな、、、
物価も人件費も上がっていて、管理費だけ上がらない理論のほうがわからないなぁ

[946: マンション検討中さん]

>>944 匿名さん
ステアリは短い通路の管理と一言に言いますが、テナント用エレベーター2台の費用も住民持ちですし、4番出口の始発終電のシャッター開け閉めもマンション側管理なので、24時間有人管理です。
なので必要な経費が全然違います。

[947: 匿名さん]

>>944 匿名さん
なんでそんなに好意的に捉えられるのか理解出来ないんだけど、ここも戸越公園も高いという結論にはならないの？
アトラスタワーとたった50円/㎡程度しか変わらないのに、その共用施設のレベル差が付くことについて納得感あるんですかね？

単純に高いとか低いとか抽象的な尺度ではなくて、もう少し定量的に見られた方が良いと思いますよ。
巷で言うインフレだから、とか物価高だからとかに先入観持ちすぎです。

[948: 匿名さん]

>>946 マンション検討中さん
おまけにエスカレーターもありますからね。いかに行ったこともないのに想像で語られてるのかが丸わかりです。

ここは東池袋にコンプレックス抱えてるのか知りませんけど、脊髄反射の想像で語る人が多すぎるとこ思います。それでいて的外れだから救いようがありません。2駅しか離れてないんだから見に行けばいいのに。

[949: 匿名さん]

>>947 匿名さん
別に好意的にとらえてはいないけど、しょうがないかな？と思ってます。
厳密に言うと割高な可能性はありますけど誤差の範囲。

[950: 通りがかりさん]

谷根千(やねせん)からの、要長千(かなせん)
今日テレ東でやっていて無理やり感はありますが、ブランド化できれば伸びしろはあるかと。
西とか東とか南とか言わず、みんなで、池袋エリアを盛り上げていきましょー！！

[951: 匿名さん]

>>950 通りがかりさん

ここ関係なくない？

[952: 匿名さん]

誤差の範囲と自分を信じ込ませてデベにお布施を納める姿勢、嫌いではない

[953: 匿名さん]

>>952 匿名さん
この規模で24時間有人管理、各階ごみ置き場あり、駐車場も少ないの時点でステアリよりは高いと元々思ってたから。
450-460円ぐらいかなー？と予想していたので498円でちょっとびっくりしたのは事実だけど。

[954: 匿名さん]

ようこそ、ブリリアタワー中国イーストへ！

[955: マンション検討中さん]

思いっきりすべったな。

[956: マンション検討中さん]

くっそおもんな。
中国人よりも笑いヘタやな

[957: 通りがかりさん]

マルイ跡
https://www.elitz-ikebukuro.jp/ikebukuromarui-atochi/

[958: マンション検討中さん]

>>957 通りがかりさん

ズコーって感じ。

[959: マンション検討中さん]

どのようなお店ができるのか楽しみです。

[960: 匿名さん]

マルイ跡地は予想通りじゃん。まさかタワマンができると思ってた？

[961: マンション検討中さん]

西池袋盛り上がるかな

[962: マンション比較中さん]

>>960 匿名さん
新宿駅並みの再開発だと思ってた。
映画館はラグジュアリー仕様（全席Pシート）の東急歌舞伎座に完敗。
駅ビルは小田急・京王共に地下導線巻き込んだ超絶規模

何しても新宿には勝てないのか…。

[963: 匿名さん]

>>962 マンション比較中さん
池袋駅西口再開発は別で動いてますよ

[964: 匿名さん]

>>960 匿名さん
思ってたんですけど大外れでしたねｗ

[965: 匿名さん]

>>962 マンション比較中さん
池袋駅東口の明治通り巻き込んだ大規模再開発構想知らんのか

[966: 匿名さん]

>>965 匿名さん
東口の方はどんなに早くても20年はかかると思う。
B地区のように頓挫する可能性も十分あるし。

[967: マンション比較中さん]

>>962 マンション比較中さん

池袋はこの３流感が良いんだろ。アニメのコスプレした埼玉女子も見れるし。

[968: 住民さん1]

しかしオフィスって今空室率高いんだろ？
コロナ前の計画ならまだしも今からの計画でまたオフィス？？
2023問題でオフィスは供給過多と言われてるのに更にオフィス？
大企業には俺達が知らない情報があるのかな？

[969: 匿名さん]

>>968 住民さん1さん
単に小回り効かないだけだよ。
大企業勤めてたことあったけど本当に生産性低かった。
ここは清水が解体→新築allinで請け負ってるだろうから今更の計画変更は無理。

[970: 匿名さん]

>>968 住民さん1さん
西口1丁目計画もオフィス、西口再開発も１棟はオフィスですからね。
池袋西口に巨大なオフィスビルがあらたに３棟も出来ちゃう。
本当に需要あるの？と思っちゃいますよね。

[971: 匿名さん]

池袋は都内でも比較的空室率低いエリアで供給はかなり少ないし、需要ないわけではない。
むしろ都内屈指のターミナル駅のわりに今まではオフィスが少なすぎたぐらい。都心5区の空室率は上がっているが周辺区の空室率は横ばいかやや改善傾向にある。ちゃんとしたオフィスビルが建つなら需要もあるだろう。

[972: 匿名さん]

新宿渋谷と比べたら賃料も安いし、新宿より駅近、渋谷よりも動線フラットとなれば、今後のオフィス需要の伸びは確かに考えられなくもない。

別に交通利便性で著しく劣るわけでもないし、職が伸びてくることで、利回りも伸びてくれると良いんだけどね。これは東西どちらも同じ話。

[973: 匿名さん]

>>970 匿名さん

サンシャイン60はあの場所で空室少ないし、ダイヤゲートやハレザタワーは現状満室稼働中。池袋の大規模ビルはなぜか人気だよ。駅距離と賃料水準のバランスだろう。
羽田や新幹線へのアクセスは劣るけど、出張を前提としない業務なら池袋でも充分。

マルイ跡は28階建てだけど高さ140メートルはこっちの99メートルよりはるかに高い。池西の景観が変わりそうだね。

[974: マンコミュファンさん]

成長してた

[975: 匿名さん]

いよいよ第2期ですね。
注目のJも出すみたいですね。
値上げするのかしないのか。

[976: マンション検討中さん]

>>975 匿名さん
1.3超えると思いますが

[977: 匿名さん]

>>976 マンション検討中さん
Oとの階数と専有面積で補正すると1000万ぐらいの値上げですか。
でも、それぐらい値上げしても後発と比べると割高感はないのでするかも知れませんね。

[978: マンション比較中さん]

巨大ターミナル駅の池袋駅徒歩圏なのに、販売で苦戦してる理由を、どの様に考えますか？
私個人は、共用部の少なさと駐車場の防犯設備無を懸念し、購入決断しきれませんが・・。

①価格面(販売価格や管理修繕費が高いと感じる)
②仕様面(間取や設備仕様(サッシH2000他)や共用部や防犯設備が気に入らない)
③環境面(近隣駅や教育/生活環境や眺望が気に入らない)

[979: マンション検討中さん]

>>978 マンション比較中さん

販売苦戦してるという判断軸を教えてもらえますか？

[980: 買い替え検討中さん]

今時の新築マンションで、先着順住戸が17戸も在る点だけで、客観的に「苦戦」と判断できると思う

[981: 匿名さん]

>>978 マンション比較中さん
サッシ高は「H2100」ですよ。

[982: 匿名さん]

先着順を多くしてるのはそういう売り方をしてるだけだと思うけど。
販売開始3か月で半分売れてる訳でマンション全体が不人気な訳じゃない。

[983: マンション検討中さん]

もうちょっと参考になる理由があるかと思ってたけど、全然「客観的」じゃない一個人の主観的なコメントだった。。

[984: マンション検討中さん]

売れ行きは良いほうだと思いますますが、

[985: 匿名さん]

J15F 12700万～12790万　＠600
1期O28Fと同じ坪単価
1期1次のO20Fの値段から階数・平米で換算すると12000～12100万なので700万前後の値上げ

P23F　11300万～11390万　＠550
1期1次の値段だと10740万になるはずなので560万～650万の値上げ

M23F　14000万～14090万　＠600
1期1次の値段だと13840万になるはずなので160万～250万の値上げ

Cは1期のBとほぼ同じ坪単価なので値上げなし。Fも1期のE,Gと比較してほぼ値上げなし。

[986: 名無しさん]

すぐ隣りのラーメン屋篠はら閉店しちゃうんですね。
人気店だっただけに残念。
まぁ住民にとっては無い方が良いという方も多いですが。

[987: 周辺住民さん]

ラーメン屋も迷惑だったけど、寺の墓石売り業者もジャマ。
カレコレ10年以上売り続けてるんだが、どうなってるんだ？。

[988: 匿名さん]

>>987 周辺住民さん

500年以上の歴史がある寺の隣だぞ？
墓石屋くらいあって当然だろ。
嫌なら埋立地のタワマンにするんだな。

[989: 口コミ知りたいさん]

かなり人気ラーメン店なんですね、一度は行ってみたかった
https://ikebukuro-times.com/archives/shinohara-close.html

[990: 通りがかりさん]

静かですね

[991: マンション検討中さん]

僻みネガ人種はＪＵＪＯに集結してるから

[992: 口コミ知りたいさん]

>>990 通りがかりさん
大人気でもなく、煽るほどの不人気でもないマンションですから。
大人気だと欲しくても買えない人が色々いうし、不人気なら煽りたい人が色々いいますからね。

大人気？かと思ってたら普通の人気で粛々と販売が進むと言う盛り上がりようのない展開ですね。

[993: IWG9]

昨日、近く通りました。
篠はら閉店してました。


なし
なし

[994: 匿名さん]

suumo 新築マンション 2022.9.13
首都圏の街 資産価値 BEST 100

13位 東池袋 157.5%
52位 千川 140.0%
61位 池袋 137.4%
88位 巣鴨 131.4%
89位 要町 131.1%

豊島区

[995: 口コミ知りたいさん]

一階に入るスーパーの新情報は気になるところです。

[996: 匿名さん]

私もそれが気になっています。
完成の半年くらい前にならないと分からないんでしょうか…？
順当にいくとサミットやライフ？
家族で希望のスーパーが違うのでどきどきしながら新情報を待っています。

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん
サミットは椎名町駅前、ライフは千川駅前にありませんでした？

[998: 匿名さん]

>>994 匿名さん
77位 大塚 133.9%
も豊島区だから入れてあげて

[999: 匿名さん]

>>997 匿名さん
そうなんですね！
そっちの方面には疎くて…一応私の住んでいるところでは隣駅でもライフがあるのでなくはないかもしれませんが、そうなると可能性は低そうなのかしら。
私はオオゼキとかが結構好きなのですが、家族には微妙な顔をされます(笑)

[1000: マンション検討中さん]

オオゼキ、西友、オーケー、東急ストアのいずれかと予想。
東急不動産も入っているし東急ストアが一番ありそう？