Brillia（ブリリア）旗の台ってどうですか？

[匿名さん]

Brillia（ブリリア）旗の台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.b-hatanodai.jp/

所在地：東京都品川区旗の台6丁目1110番1（地番）
交通：東急大井町線・池上線「旗の台」駅徒歩7分　
　　　東急目黒線「洗足」駅徒歩9分
　　　東急池上線「長原」駅徒歩7分
　　　東急大井町線「北千束」駅徒歩7分
間取：studio～3LDK
面積：32.17㎡～74.90㎡
売主：東京建物株式会社
施工会社：大末建設株式会社東京支店
設計：アーキサイトメビウス株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

安くないと誰も買わないな

[22: 匿名さん]

土地の再生は会社によっては地権者の負担がないというケースもあるようですよ。
マンション建設の事業費は不動産側が負担するということで承諾されているのであれば、
建設費を負担する必要はありません。
要は地権者が負担するというのは地権者側が承諾した場合でしょう。

その土地にマンションを再建設するのであれば等価交換として、共同所有できるということなんだと思います。

[23: 評判気になるさん]

組合組成して全員一致で建替賛成決議とかしてるし、世代交代とかあるにしても地権者の結束はある程度あり、一般分譲は16と少なく決め事は旧地権者主導になる傾向はありますかね

[24: 匿名さん]

高級住宅街って坂や丘の上に建っていることが多いですよね。
丘の上って坂道があったりして交通が不便だったりするんですが、ここは電車の駅から7分です。
駅前に商店街もありますし、お買い物もできそうです。
小学校区は旗台小学校区ですか？それとも清水台小学校区ですか？
距離からいうと清水台小学校なのかなと思いましたけど…

[25: 匿名さん]

このあたりは坂(緩いですが)と細い道多いです。

[26: 匿名さん]

>>賃貸は即入居可なのに分譲の入居はその半年先。
>>共用施設がないとはいえ、新築マンションに引っ越すワクワク感が半減するのは残念かも。

なかなか珍しいパターンですね。
購入した物件自体は新築であることは間違いないのですが
既に入居している人がいるとなると
あとから引っ越してきた人・・みたいなイメージにはなるかもしれないなと思いました。

[27: マンション掲示板さん]

坪430万円

[28: マンション検討中さん]

ここ大井町線カーブしているところだからうるさいかな？
学区は清水台？２ｴﾝ？どっち？
香蘭とかちかいからいいよね。

[29: 匿名さん]

緩やかですが坂が多いということのようですが
自転車で駅まで行き来したら大変でしょうか？
電動自転車があったほうが良さそうなところかきになります。

[30: 匿名さん]

旗の台駅方面からは緩やかですがフラットとは言えないと思います

[31: 匿名さん]

平日帰宅時の買い物って旗の台より、長原の方が便利なんですかね？旗の台だとスーパーが逆方向で導線が悪いし、洗足からだと10分弱かかりますしね。

[32: 評判気になるさん]

現地見てきましたが、地権者住戸は結構入居進んでいるみたいですね。
外観はブリリアらしい白を基調としたデザインで、個人的には好きです。

高台の閑静な住宅街で非常に環境は良さそうですが、やはり大井町線目の前ということだけ引っ掛かります…
窓を閉めれば問題なさそうですが、数分に1回ガタンゴトンするのが許容できるかどうか。

旗の台からは結構登りますが、高台だから仕方ないですね。その他諸々のアクセス面は懸念事項には感じませんでした。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>27 マンション掲示板さん

こちらの信憑性はどうなんでしょう？平均という事ですか？

[34: 匿名さん]

>>33 検討板ユーザーさん　

27ではないですが密かになかなかいい線なんじゃないかと思っていました。420くらいだとありがたいですが…。

[35: 評判気になるさん]

>>34 匿名さん
あまり詳しくないのですが…地権者さんが多くて等価交換が一定数ある場合、デベは少ない一般販売戸数で利益を取りにいかなければならないのでしょうか。

それとも、土地の仕入れが要らず建築費も割合に応じて地権者に負担してもらえているのであれば、逆に値下げ効果があるものなのでしょうか。

場所はすごくいいと思うので、価格感すごく気になりますね。

[36: マンション検討中さん]

>>35 評判気になるさん

等価交換になるので、内訳が違うだけで結果的には同じじゃないですか？

[37: 評判気になるさん]

>>36 マンション検討中さん

デベが地権者に対して一切利益を抜かず、本当に純粋な等価交換が行われれば、±0でその部分が対象にならないだけですね。

ただ、対象戸数は少なくなるわけで、少ない販売で利益追求するとなると、価格上昇要因になるということでしょうか…

[38: 匿名さん]

ここはディスポーザーも食洗機もありません。竣工後販売なのでオプションでも付けられません。なので坪300切らないと、他も見てる人からは相手にされないでしょう。

[39: 匿名さん]

地権者が既に賃貸に出してますね。単身者住戸が賃貸になると、人の入れ替わりが激しそうです。

[40: マンション検討中]

>>38 匿名さん
設備仕様ってもうどこかに情報ありますか？
賃貸向けならともかく、分譲向け住戸にも食洗機がないとは俄かに信じがたいですが。

[41: 名無しさん]

>>38 匿名さん

賃貸情報見る限り食洗機はあるみたいですよ。ディスポンサーはないみたいです。

[42: 検討板ユーザーさん]

ここは賃貸マンションの一部を分譲する、くらいで考えた方が良さそうです。ディスポーザーだってこの規模では管理費が割高になりますし。仕様や共用施設で見劣りする分、価格や管理費に反映されるのでしょう。

[43: 評判気になるさん]

沖式での儲かる確率83%と意外に高確率です

[44: 匿名さん]

儲かる確率と言っても、いくらで買うかによりますよね。不動産で儲けたいなら、今は買い時ではないですよ。

[45: 匿名さん]

資産性を確率論で表してると書いてますね
投資をしたい訳ではなく、長い人生では生涯住むつもりでも住み替えや売る事も想定しておく事も重要。勿論この確率を鵜呑みには出来ないけど

[46: 検討板ユーザーさん]

>>44 匿名さん
ここ7,8年くらい今は買い時じゃないと言われ続けていますが、、、

[47: 匿名さん]

賃貸広告見る限り、意外と家賃高くないですね。共用施設は何もないようです。コストカットマンションで、線路沿いという環境もあるので販売価格が気になります。それにここはかなり特殊な物件（小規模かつ、住戸の過半数が地権者など非分譲）ですね。

[48: 匿名さん]

>>14 マンション検討中さん

現在の流れでは皆さん高くなる様では無いとの論調ですけど如何でしょうね

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
近隣のプ◯ウド(洗足4分)は、定借ですが高くなると予想しています。
比較してこちらが安ければ、多少スペックが劣るとしても値頃感はあるかなと、密かに期待しています。

[50: 匿名さん]

築60年のアパートの建替えという事なので、地権者の平均年齢は高そうですね。分譲で住む現役世代と管理組合の運営とかスムーズにいくのかな？

[51: 匿名さん]

ネガティブな要素は価格で勝負ですかね。最近では当たり前に付いているディスポーザーもないようですし、竣工販売なのでカラーセレクトやオプションの選択もできない…。近隣の分譲マンションと同価格では見向きもされないでしょう。

[52: 匿名さん]

ディスポーザーがないのはちょっと気になるところではあります。
あると管理費が通常より高くなるのかもしれませんが、
多少費用がかかったとしてもあった方が暮らしにおいては便利に思いますので。

[53: 匿名さん]

このグレードのマンションだと、ディスポーザーを始め、設備はもっともっと普通よりも充実しているくらいでいいかもしれないですね。
無いならば、
生ごみ処理機などを使って、ゴミを少なくしたり、夏場のゴミのニオイを低減差たりはできますが。
後から付けられるたぐいのものではないので、
現状でやっていくことになりますね。

[54: マンション検討中さん]

今月から家探し始めたど素人です。
来月に見学予約してますがそのときに価格とか教えてくれて、申込まで進められるのでしょうか。
1LDKのお部屋だと5,000万円～といったところでしょうか(-_-;)

[55: 名無しさん]

>>54 マンション検討中さん
申込みは販売開始の3月中旬からです。価格は決まってないと思いますが、予定価格は教えもらえるでしょう。

[56: マンション比較中]

>>54 マンション検討中さん
55さんがおっしゃっているように、現段階だと予定価格の提示になると思います。
抽選販売の場合、以下の流れかと思います。

見学→要望書提出+ローン事前審査→抽選登録→(当選したら)買付申込→契約→ローン本審査→引渡し

正式価格は抽選登録の前ぐらいに確定するはずです。
完成物件だと引渡しまで2.3か月くらいだと思います。

[57: マンション検討中さん]

>>55 名無しさん

ありがとございます。
来月は実物見て予定価格がわかるかも、って感じですね。

[58: マンション検討中さん]

>>56 マンション比較中さん

なるほど、ありがとうございます。
ここの価格次第でいま候補にあがってる部屋(先着順)をどうするか、って思っていたので。
参考になりました。

[59: 匿名さん]

>>54 マンション検討中さん

見学予約ってもう申込始まってるんでしたっけ？

[60: マンション検討中さん]

>>59 匿名さん

資料請求したら、見学の予約できました！
来月から見学開始するみたいです。

[61: 評判気になるさん]

他の皆さんも事前説明会申し込みされましたか？

[63: 匿名さん]

公式ホームページには事前案内会がいつから始まるかは公表されていませんが、
資料請求者さんにはお知らせされていますか？
もしかするとですが、関東圏の緊急事態宣言発令でまた日取りが変更と
なるかもしれませんね…

[64: マンション検討中さん]

三連休明けに見学予定でしたが、今週緊急事態宣言出たら延期になりそうですね。
他のモデルルームとかも見学中止かな。

[65: 評判気になるさん]

そうですか。エントリーしたけどになんの連絡もないです。緊急事態宣言出ても飲食が中心みたいだし、劇場や映画館も対象外になりそうなので人数絞って、時間限定で開催されると良いですね。

[66: 匿名さん]

最寄り駅が複数あって、いずれの駅も近いのでかなりの価格帯になるでしょうね。
価格はまだわかりませんが人気物件になるだろうなと思います。
部屋の面積から考えると住民層は幅広そう。
少しでも買いやすい価格だといいんですがね。

[67: 匿名さん]

緊急事態宣言は出ましたが、商談は予定通り行われるみたいですね。
本当に買いたい人は多少無理しても行くでしょうから、ある意味本気度が試されているのかも。

[68: 評判気になるさん]

昨日から始まってるんですかね

[69: 匿名さん]

始まってますか？

[70: 匿名さん]

緊急事態宣言時であっても、今回は不動産業の制限はかけられていませんから、
通常通りの営業になると思います。
MRもほかの方と接触しないように、工夫して行われていると思いますよ。
今の時期は人を制限しているだけあって、予約が取りづらいというところもあるようですし、
不動産は動いているようです。

[71: 匿名さん]

HPから申込はじまりましたね。時間を限って時短になってるので土日直近は結構埋まってますね。

[72: 匿名さん]

予定価格ですが70平米超は8000万?9500万は覚悟した方が良さそうです。特徴のない物件ですが、コロナでの供給減も味方し売り手市場になってます。7000万円台では難しくと思います。

[73: 匿名さん]

ここに9000万出すならさすがに洗足のプラウドかなぁ。。定借だが。

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん

貴重な情報ありがとうございます
そうですか、かなり強気なお値段ですね
建て替えの恩恵は無く、全て地権者にいってるんですかね。洗足も定借なので足下見て来たんですかね。

[75: マンション検討中さん]

ここは建物ではなく「旗の台6丁目」が売り。

[76: 通りがかりさん]

旗の台六丁目ブランドは魅力的ですね。
線路沿いはデメリットとして、騒音や振動が
懸念されることから資産価値が低いように思います。
そう考えると強気な金額では売れないのではないでしょうか？

[77: 匿名さん]

洗足のプラウドもディスポーザーなしでした。
ここは複数路線使えて利便性高いですけど、線路脇なのがネックですよね。
洗足4分の定借vs旗の台7分の所有権(線路脇)、意外と悩ましいかもしれない…

[78: 匿名さん]

低金利故にローンが組めてしまうのでこんな価格帯になってますが、仕様はかつての4000?5000万円クラスのマンションと考えてます。中古市場ではデメリット（線路脇、低仕様）を突かれる事は必至です。

[79: マンション検討中さん]

昨今の仕様劣化は目を覆うばかりでガッカリです。この近所で、ディスポーザーあり、ミストサウナあり、免震建築の物件を待っていますが、夢のまた夢でしょうか。

[80: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん

内装設備は劣化の一途感否めませんが、建築技術は上がっているはずなので構造耐力上の懸念はそこまでないかと。
この辺りは低層が多いので、わざわざ免震にしてる物件って少ないんじゃないですか？
建築関係そこまで詳しくないので、非常識でしたらすいません。

[81: 匿名さん]

販売案内はまだ出てませんが、区内だと戸越公園駅前の再開発タワマン、西五反田の複合開発（タワマン）が動いてますよ。コロナやオリンピックの延期が建設スケジュールに影響するかもです。

[82: 匿名さん]

内覧したけど、築15年の今住んでる賃貸の方が物件として優れてると思ってしまった。何ら特徴もなく、ディスポーザーなしでこの価格帯はきつい。でも、ライバル物件少なく問い合わせ多いみたいだから…。

[83: 匿名さん]

私はまだ内見できていませんが、竣工してるのに物件HPの「設備仕様」ページが公開されないのはデベの自信のなさの表れです。コロナ禍の中、公開できるはずの情報を出さないのは不親切と思います。問い合わせは多いけど、弱点もわかりやすい物件かと。

[84: 評判気になるさん]

しかし沖式での評価は以外に高く、儲かる確率が83%です。あてにならないか

[85: マンション検討中さん]

戸越公園直結は
かなり値段は高くなりそうな気がしますね…
将来旗の台六丁目の物件を売却することを考えると、
購入価格からは結構下がりそうですねー
70平米7000万円くらいなら買いでしょうが‥

[86: 匿名さん]

>>84 評判気になるさん
価格出る前に算定されてる数値ですし、どうなんですかね。
儲かるの定義が不明（笑）

[87: 匿名さん]

しかし、南向=線路向というのが1番残念ですね…
差引メリットゼロ、むしろマイナスですかね。

[88: 評判気になるさん]

地権者がある一定いたとして、
彼らが選ばなかった家の場所って
なんか問題があるのでは？と気になってしまいます。

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 評判気になるさん
そう考えるのであれば地権者が一定数いる物件は選べないです。

[90: 匿名さん]

>>88 評判気になるさん
等価交換だと、お金の問題で狭い部屋とか条件悪い部屋をあえて選ぶ(もしくはデベが誘導する)こともあるので、残っている住戸が必ずしも悪いとは言えないと思いますよ。
むしろ、条件良い住戸をいかに外部販売回すかは、デベの腕の見せ所かと。
その方がデベは儲かるはずですし。

[91: 口コミ知りたいさん]

皆さん70平米いくらであれば
買いたい（妥当）と思いますか？
7千万台であれば買いなんですかねー

[92: マンション検討中さん]

ベランダや駐輪場側の外壁、建物の周りを囲む壁がタイル張りではありませんね。ディスポーザーも無いですし、こういった共有部分でコストカットをせざるを得ないのは建て替え案件だからでしょうか。
ブリリアと呼ぶには余りにも貧相な外観で、期待していただけにがっかりしてしまいました。
周辺相場より価格は抑えられているのでしょうが、個人的にはこの設備では決してお得な値段とは思えませんでした。

[93: 匿名さん]

外観もそうですが中身はもう少し充実させて欲しかったです。ディスポーザーくらいないとな

[94: 匿名さん]

デベが意図的に情報を出し惜しみしてるので、皆さん物件HPから一応エントリーはするみたいですが、詳細がわかるにつれトーンダウンする人が続出のようですね。価格も仕様も立地も。

[95: マンション検討中さん]

立地について、第一種低層を売りにしているようですが、その南端に位置するので第一種低層の恩恵は受けられないのではと思いました。
用途地域の違う南側には4.5階建程度のマンションがありましたし、線路脇なので静かでもないですし。
響きが良い以外に何かメリットがあったら知りたいです。

[96: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
自身が他の迷惑にならない、とか。

[97: マンション検討中さん]

以外に旗の台ってスーパーはオオゼキまでマンションと反対なので遠い。長原の方が使いやすいんですかね？

[98: マンション検討中さん]

長原の方が近いですが、物はオオゼキの方が安くて新鮮です。オオゼキも自転車があれば4分程度なので、使い分ければ良いのではないでしょうか。

[99: 匿名さん]

今はコロナの影響でわからないけど長原住んでた時は駅出たところの魚屋?は
終電近くまで営業してて握り寿司とかよく買ってた。

[100: 匿名さん]

マンション見学はじまってるはずなのに
全然口コミが書かれないのも不思議ですね…

[101: 匿名さん]

今行ってる人が、線路脇はないなとなったのか、意外に安くてアリかもになってるのか、両方ダメかだろうけど、ダメだと書込み多くなりそうなので、意外にあり言う人もいるのかも？

[102: 匿名さん]

問合せ件数は、今マンコミュで話題のプラウド世田谷代田と同じ、1,000件超みたいなのにね

[103: マンション検討中さん]

この規模なので実際に見学した人数が少ないからでしょう。
そして見学しても身バレしたくないため余り具体的なことは書きません。
私は見学に行って予定価格表を見ましたが、線路脇やコストカット造等のマイナス面を考えると高いと思いましたね。

[104: マンション掲示板さん]

マンション見学もう終わったのでしょうか？
書き込みが全然ないので
もし行かれた方いたら感想お聞きしたいです。

[105: 名無しさん]

内覧しました。南向きの部屋の線路の音は窓を閉めていれば全然気にならない。窓開けたら当然音はするけど駅の近くで電車の速度が速くないからそこまでうるさくはない。環七や中原街道の音はしないし、夜は電車通らないのでそんなに気にならないのかも。設備等からすると割安ではないのかもしれないけど、旗の台周辺は新築のファミリー向けマンションの供給が過去10年ほど見てもほとんどないので（将来的にもそれなりにまとまった土地が確保できる感じもしない）ココに住みたい！という人は検討してみたらいいんではないでしょうか。

[106: 名無しさん]

>>95 マンション検討中さん
現地見ると分かるけど、線路の南側から現地にかけては緩やかな上り坂になっていて、線路とマンションの間も数メートル空いてる。さらに線路の南側は第二種高度地区で15メートルの高さ制限があるから、まったく日が当たらなくなることはないと思う。将来的に高さ規制が変わる可能性がないとは言えないけど…。

[107: 匿名さん]

当初のエントリー件数は多かったようですが、一気に過疎化しましたね。値付けの難しさ、怖さですね。お疲れ様でした。

[108: マンション検討中さん]

坪380万。

[109: マンション検討中さん]

Fタイプの3LDKはおいくらかご存知の方いらっしゃいますか？

[110: 匿名さん]

Iタイプの間取りで、バルコニーの近くに緑色のエリアがありますが
これは何の空間なのでしょうか？
ここは足を踏み入れる事のできる場所ですか？

[111: 匿名さん]

確かに、あまり特徴のない物件ではありますが、今のご時世にしては価格設定も優しく、悪くないなと感じました。
仕様もディスポーザーが無いくらいで、他物件対比そこまで劣っている印象はなく、総合的に無難だと思います。
電車の騒音は階数によってサッシのレベルを変えてしっかり防音対策をしているため、思ったほど気になりませんでした。
閑静な住宅街で、近くに有名私立があったりもするので、子育て世代には良いのではないでしょうか！

[112: マンション検討中さん]

先日この物件内見してきました。線路側の部屋の騒音は窓を閉めればそこまで気になりませんでしたが、3Fは電車の高さと同じなのでプライバシーの面で微妙だと思いました。価格は、仕様の若干のチープさ、電車の沿線ということを考慮しても全体的に割安に感じました。

[113: 匿名さん]

個人的に音はやっぱり気になりました...フロアによってサッシを変えても結局、音が換気のところから入るような気がしました。抽選販売とのことでした。

[114: 匿名さん]

70平米の間取りは、何部屋販売されているのか、ご存知な方いらっしゃいますでしょうか。また、お値段は坪いくらでしょうか。

[115: 匿名さん]

線路脇のデメリットはあるものの、複数路線(目黒線、大井町線、池上線)使えるのでマルチアクセスの面では優位性があると思いました。
仕様はディスポーザーなしがネックですが、カップボードは標準装備です。
線路の音はサッシでかなり防音対策をしていたため、個人的には閉めるとほぼ気にならない水準でした。
プライバシー面は3階住戸だとほぼ電車と同じ目線になるため気になると思いますが、その分3階は価格をかなり落としています。
2階(1階が地下のためエントランスフロア)は防音壁の下かつ、植栽により外部から目隠しされているため、音とプライバシー面は懸念が少ないですが、少し価格上がります。

ただ、1番高い住戸(最上階角住戸)でも、洗足の物件より割安感はあるかも？

[116: マンション検討中さん]

確かに、定借のプラウドより安いなら割安感あるかもしれませんね。
電車の音さえ気にならなければ、案外買い物件なのかもしれません。
沖式儲かる率80%超は、あながち根拠ない水準ではないかも！？
スレが静かなのは、真剣に検討している人は掘り出し物感あって倍率上げたくないと思っているとか…？

[117: 評判気になるさん]

リセールの際には線路沿いであることから敬遠される可能性も高いですし、果たして割安なのかちょっと疑ってしまいます。また周辺環境は良く言えば落ち着いていますが、スーパー、公園、コンビニ等への距離がそれなりにあり、便利とは言い難いですし。

[118: 名無しさん]

>>117 評判気になるさん
周りが第一種低住専だから商業施設がないのは仕方ないんじゃないかな。コンビニは近くないけどスーパーは近い方だと思う。少し足を伸ばせば長原の商店街まで行けるし。洗足池公園までも歩いて10分くらいなのでいい運動になると思うよ。いいとこ取りはできないので何を重視するかだけどね。

[119: 匿名さん]

洗足の別の物件と比較してる人がいる（こっちの物件の営業さんかな？）けど、相応の予算があって、長期居住目的でよりよい住環境を求めてる人が、割安だからと言って線路前物件でもいいかと考えるとは思えないな。どんなにいい季節、いい天気の日でも、朝も、昼も、夕方も、窓を開けて生活できないんだよ？　タワーに住みたいなら一貫してるけど、わざわざ第一種低層住宅地域内のマンションを選んでおいて、なおかつお日様が出ているうちは365日窓を閉めて住むって、メリット相殺の面があるわけでしょ？　それに、騒音の問題は仮に自分はいいと思っても、家族のなかには嫌がる人がいるかもしれないから、自分だけで決められない。今は良くても、子供が成長すると静かな環境を欲しがるかもしれないから、ますますややこしい。

[120: マンション比較中さん]

値段だけ見ると間違いなく割安
線路脇ってのが気にならない人なら間違いなく買いだと思いますよ