10年以上連続した駐車場契約問題

[匿名さん]

築17年の分譲マンションを購入し約1年経過し現在築18年目
当マンション96世帯に対し駐車場平面20台・立体（地上＆地下）上下合わせて30台
残りの46世帯は敷地外の月極駐車場を自分で探し契約する方針です
駐車場の月額料金は平面1.2万円、立体上下1万円、近隣駐車場相場1.5万～1.7万
立体上下はサイズ制限があり５ナンバーサイズの乗用車用で、ワンボックスやSUVは高さ制限や重量的に不可

当マンションの駐車場は一度契約すると契約者が解約しない限り何年も連続して借りれる状態で、
平面駐車場に10年以上連続して借りている方が殆どを占めているという話も近隣の方から聞きました

以前、他の住民の方が駐車場契約を数年単位の交代制で抽選による契約方法に切替えるという提案をされたらしいのですが、理事会の多数決で却下された経緯が何度もあるらしいです
駐車場料金の差額補填も提案されたのですがこれも却下・・・

同じ分譲マンションに住みながら敷地内の駐車場に借り続けれる人、諦めムードで立体を借りる人、
割高で不便な場所を探さなければならない人・・・

当方もあとから来た立場で、所有している車のサイズ的に立体は無理なので月極を探して契約している立場です

※車を所持していない世帯の数は未確認
※平面＆立体は常に満車状態、月極の空きを探すのもそれなりに苦労する政令都市です

これを是正する方法ってあるのでしょうか？

[251: マンション掲示板さん]

マンションの敷地の登記簿は区分所有建物の敷地にする登記で閉鎖されるんだ。
そのあと区分所有建物の登記簿で権利関係を表現するが、区分所有建物の一部屋は壁床天井があってドアも必要。その一部屋ごとに所有権を設定し、抵当権とか付き、敷地の持分割合を書いている。敷地内の駐車場の一区画の土地は登記の対象にならないよ。壁、天井、出入り口がないからだ。

[252: 匿名さん]

>>249 マンション掲示板さん

＜再掲＞
>>208
③の駐車場は、区分所有権の目的たる「専有部分」ですね。

ですから、当然「区分所有権」は登記されます。

[253: マンション掲示板さん]

もしかして駐車場に小屋を建ててるのかい？だったら登記は可能だろう。

[254: 名無しさん]

>>252 匿名さん
専有部分になるためには壁床天井出入り口が必要で、
そうするために駐車場一区画毎に小屋があるのね。

[255: 匿名さん]

マンションの広告チラシを見ると、毎月の管理費・修繕積立金の額は必ず記載するが、使用料の額は記載不要である。同じようなスペックのマンションだと、毎月の管理費・修繕積立金の金額が購入の判断要素になることが少なくないので、マンション販売業者の関心は、いかに管理費・修繕積立金を安くするかであり、そのためには使用料収入を維持しさらには増やすことが重要である。

[256: 名無しさん]

駐車場というよりガレージ建屋の1区画なんだろう。

[257: 匿名さん]

専有部分は建物内で一定の用途（住戸、管理人室、会議室、倉庫、駐車場など）に
供することができる部分。郊外の商業施設の屋内駐車場みたいに駐車区画を白線で
区切っただけでは、全体が駐車場という一つの専有部分であり、個々の駐車区画は
独立した専有部分にならないのでわ？

[258: 匿名さん]

駐車場使用の権利ですよ。
当然その契約には縛りがあります。
そんなことは当然でしょう。
単なる使用料ではなく、その権利を購入するが、使用できるのは
駐車場としてしか使用できない。
売却や賃貸に出す場合は、マンションに居住する区分所有者だけ。
２００戸のマンションで駐車場が２０戸しかなければ、毎回抽選という
訳にはいかないでしょう。

[259: 販売関係者さん]

専有部分と共用部分は建物内部の区分だから、建物の外にある駐車場駐輪場は
専有部分でも共用部分でもない
法４条２項によって規約共用部分にすることができるのは建物に限られるから
屋根も壁もない青空駐車場・鉄骨だけの機械式駐車場・屋根だけの駐輪場は
規約共用部分ではない

[260: 匿名さん]

敷地には共有権はないんですか。
敷地には持分権があるんですよ。
登記もされているでしょう。

[261: 匿名さん]

それより駐車場の保尊行為について

[262: 匿名さん]

>>261 に加えて・・・
>>201、>>202、>>203 匿名さん
これらは、①～④のどれについての投稿なのですか？

[263: eマンションさん]

>>258 匿名さん
世帯数より駐車場の方が少ない場合わざわざ再度抽選なんてしませんよ。空きが出たら希望者で抽選。抽選しろとか言ってくる輩うざいですね。

[264: 匿名さん]

>>249、>>251、>>253 マンション掲示板さん
>>254、>>256 名無しさん
>>257 匿名さん

③の駐車場は、地下や1階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場をイメージして頂くと良いと思います。稀にこのような駐車場を持つマンションがありますが、これでしたら駐車場を区分所有物件として登記が可能です。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[265: 匿名さん]

③の駐車場の定義をアップデートします。これでしたら勘違いも起きないでしょう。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンションの地下や１階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[266: 匿名さん]

>>250、>>255 匿名さん
なるほど。駐車場が全戸分ある場合でも管理費・修繕積立金とは別に駐車場使用料を徴収する形にするのは、管理費・修繕積立金を安く見せかけてマンションを売り易くする為なんですね。しかしそれだと、駐車場に空きがでると管理費・修繕積立金不足になってしまいますよね。そこはどう考えているのでしょうか？

[267: 口コミ知りたいさん]

>>266 匿名さん
うちは駐車場は不足なので空きは想定はしません。
駐車場会計を創設せよとの意見もあるが現在は一般会計
に計上してその剰余金を特別会計に振り分けている。
勿論組合員の合意は得て作業はしている。

[268: 匿名さん]

まさに266さんの指摘通りの事態がうちのマンションで起きた。数年前に駐車場の利用率が７割台になり管理組合の収入が減少傾向にあることが理事会で問題となり、普通なら管理費・修繕積立金の引上げで対処すべきと思うが、どういうわけか駐車場使用料の値上げが提案され、賛成多数で可決された。
周辺の民間駐車場に比べて使用料が安いというのが提案理由だったが、多数派であるはずの駐車場利用組合員が納得して賛成したのだからいいだろう。駐車場を利用しない組合員は負担増を免れることができて、こちらも喜んでいるだろう。

[269: 匿名さん]

>>266 匿名さん
駐車場に空きが出るとすぐ不足する訳じゃないでしょ。
仮に管理費・修繕積立金が不足したとしても一律どうするって対応策がある訳でもない。
その考えを聞いてあなたは何をしたいのか？

[270: 匿名さん]

>>266
マンション業者は手持ちの物件を速やかに売りつくすことしか考えない。
売った後の物件がカネ不足でボロマンションになり果てても、それは管理組合が
解決する問題だ。

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
>仮に管理費・修繕積立金が不足したとしても一律どうするって対応策がある訳でもない。
>その考えを聞いてあなたは何をしたいのか？
266です。駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけると>>268のような事が起こるのは容易に想像がつきますから、新築分譲時に長期修繕計画を立案して管理費・修繕積立金を決めるデベロッパーとデベロッパー系列の管理会社が道義的に責任を負うべきかと思います。ですから、どういった対応をしようと考えているのかお聞きしたいと思いました。

[272: 匿名さん]

>>270
>マンション業者は手持ちの物件を速やかに売りつくすことしか考えない。
>売った後の物件がカネ不足でボロマンションになり果てても、それは管理組合が
解決する問題だ。
全てのマンション業者(デベロッパー)がそうだとは思えません。新築分譲時に長期修繕計画を立案して管理費・修繕積立金を決めるのはデベロッパーと系列の管理会社ですから道義的責任は免れないですし、もし本当に何も考えていないようだと社会的信用を失って事業を継続出来なくなってしまうでしょう。少なくとも上場しているデベロッパーはそんな浅はかな愚行はしないと思います。

[273: 匿名さん]

>>268
駐車場使用料の値上げで対応するという案は管理会社が提案したのでしょうか？

[274: 269]

>>271 匿名さん
>駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけると>>268のような事が起こるのは容易に想像がつきますから、
確かに想像は容易だけど、計画は必要なのか疑問だね。
長期修繕計画書を見ればわかると思うけど、足りなくなれば値上げをする計画を追加するだけだよ。
組合員が求めるのは値上げしない継続できる対策だよ。上っ面だけの責任なんて意味ない。

>ですから、どういった対応をしようと考えているのかお聞きしたいと思いました。
入りを増やすか出を減らすか、各管理組合の状態や状況によって対応策も様々。細かい話をしたければ別スレへ。

[275: 匿名さん]

>>273 匿名さん
駐車場使用料値上げの話は当時の理事会から出たらしい。管理会社は長期修繕計画とそれに必要な資金計画資料を区分所有者全員に配布していて、それによると数パターンの修繕積立金引上げ案が示されている。ただ、職場で予算管理関係の仕事をしているわけでもない組合員には、資料は単なる数字の羅列にしか見えないだろう。（理事会メンバーも同じ）
結局、「近所の駐車場より安い」というわかりやすい理由で駐車場使用料値上げを行うこととなったようだ。駐車場を含めて分譲マンションの維持管理コストは「持分割合負担」のはずだが、「受益者（使用者）負担（駐車場の使用によって恩恵を受けている組合員が負担するのが妥当）」と考える組合員が結構多いことも影響している。

[276: 匿名さん]

マンションのような構造物は使用によって摩耗するし、使用しなくても経年劣化する。日常的に掃除や修繕をすることで劣化の速度を幾分遅くすることはできるが、ゼロにすることはできない。時間が経つごとに劣化の程度は大きくなり、１年に３枚はがれていたタイルが年を追うごとに５枚１０枚と増えていく。
したがって、修繕費用やそれに備えるための毎月の修繕積立金はどうしても増えていくのだが、マンションが劣化する、つまりボロ家になるのだから毎月の「家賃」は据え置きあるいは安くなって当然という心理がある。ここが完全自己責任の一戸建て住民と管理会社や管理組合におんぶに抱っこのマンション住民の大きな違いだろう。

[277: 匿名さん]

一般的にマンションの工事は定期的に行われるが、戸建てや
賃貸アパートは工事は余程悪くならないとやらない、できない。

[278: 匿名さん]

どうやら、そのような傾向ですね。

[279: 匿名さん]

>>275
全戸分駐車場があるにも関わらず駐車場使用料を徴収する事にして管理費・修繕積立金を安く見せかけた管理会社を褒める事は出来ません。でもこれは売り易くする為に違いないから、売主デベロッパーからそうするように圧力があったかもしれない。そう考えると管理会社ばかりを責められません。一方、修繕積立金引き上げ案を数パターン用意し管理組合が選択できるようにしていたところは管理会社として責務を果たしていると思います。

駐車場使用料がまだ近所駐車場より安かった今回は、駐車場使用料値上げを選んで良かったのではないでしょうか。問題はさらに駐車場利用率が下がった時でしょう。配布された資料には、他にどのような修繕積立金引上げ案が記載されていたのでしょうか？

[280: 匿名さん]

修繕積立金引上げ案は、①ある年度に１度だけドカンと大幅引き上げ、②数年ごとに一定率で引上げ、③数年ごとに引き上げるが引上げ率は徐々に小さく、の３通り。これに加えて修繕積立金据え置き案（値上げしないと将来修繕資金不足でエライことになるぞ）も参考としてついている。

[281: 匿名さん]

現在の工事費の大幅高騰を考慮すれば、現状の修繕積立金が
足りなくなるのは明白です。

[282: 匿名さん]

１０年前の為替相場と現在の為替相場を比較しても大幅円安と
なっている。
輸入材料が高騰するのは当然ですね。

[283: 匿名さん]

工事の需要アップで作業員の人件費も高騰しています。

[284: 匿名さん]

マンションでは、修繕積立金の検討をすべき時期にきています。
そうしないと、いざ工事をやる時期がきたときに、積立金不足が生じます。

[285: 匿名さん]

>>280
駐車場使用料の値上げは管理会社の発案ではなかったのですね。
下記①②③の修繕積立金引上げ案は当たり前でなんの工夫もない。全戸分駐車場があるにも関わらず駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけ売り易くする事で売主に便宜を図る一方で、購入者には修繕積立金の不足を招くリスクを負わせた。この利益相反行為の責任を感じてはいなかったようですね。前言の>>279 「修繕積立金引き上げ案を数パターン用意し管理組合が選択できるようにしていたところは管理会社として責務を果たしていると思います。」は撤回します。

①ある年度に１度だけドカンと大幅引き上げ
②数年ごとに一定率で引上げ
③数年ごとに引き上げるが引上げ率は徐々に小さく

[286: 匿名さん]

毎月の管理費・修繕積立金を低く設定してマンションを買いやすく仕向けるのはマンション業界の伝統だが、その代わりに将来の資金計画くらいは示してくれる（買った後ではあるが）。それでも将来の修繕資金に不安があれば、区分所有者（組合員）がマンション管理をしていく中で是正すればよい。
駐車場が全戸分確保されているマンションでは、１人１台無料で使用するのが本来の姿なので、規約を改正（例えば、標準管理規約の１５条２項を削除）して駐車料使用料をなくす代わりに管理費と修繕積立金を引き上げればよいのである（１５条全部を削除すると、誰がどこに駐車してもよいことになって場所取りでケンカになる）。

[287: 匿名さん]

駐車場の使用については、各戸１台が確保できていたとしても、
車を持たない者もいますよ。

[288: 匿名さん]

全戸分の駐車場が確保されているマンションでは駐車場使用料を無料にしても、車を持たない人が不当な扱い（駐車場を利用している人が特別な優遇）を受けているわけではない。

[289: デベにお勤めさん]

てゆーか、標準規約第１５条は駐車場台数より利用希望者数が多いマンションを
想定してる規定なんだけどね

[290: 匿名さん]

全戸分の駐車場はフィットネスルームやシアタールームなどの共用設備と同じで、基本的に区分所有者全員から徴収する管理費・修繕積立金で運営されるべきものでしょう。しかしフィットネスルームやシアタールームでも1回数百円～数千円程度の使用料をとるところがあります。これは消耗品代という理由以外に「使う人だけが得してる」と僻み根性を持つ住人からのクレームを避けるためではないかと推測します。駐車場が全戸分あるのに駐車場使用料を取るのも同じ理由かもしれませんね。

[291: マンション掲示板さん]

駐車場が全戸分あるとか、所有権がどうとか、スレに関係ない話をするなよ。

[292: マンション掲示板さん]

もっと低偏差値〇カにもわかる話をしろよ。

[293: 匿名さん]

うちのマンションには集会室があり、管理組合が総会理事会説明会に使用しているが、組合員も理事会の許可を受けて組合員本人＆同居家族の葬儀、プライベートビデオ上映会、幼児保育、趣味活動（生け花のお稽古や囲碁将棋の対局）に利用できる。
このうち、幼児保育だけが無料で、その他は有料になっている。いずれもマンション集会室の用方（本来の趣旨目的に合致した使い方）ではないので、自由な使用（無償使用）ができるとは限らないのだが、幼児保育を優遇しているのは少子化対策としての意味合いがあるのかもしれない。

[294: 購入経験者さん]

>>293
集会室の使用方法は誰かが決めたルールという意識を感じますが、293匿名さんはマンションの区分所有者ではないのでしょうか？集会室など区分所有者の共有物の使い方は、区分所有者が結成する管理組合で自由に決めたら良いのです。

[295: マンション検討中さん]

区分所有法１３条や３０条の縛りがあるので自由には決められない

[296: 匿名さん]

駐車場所有権付きマンションを購入できれば
その方がいいよ。
固定資産税が増えるけどその方がメリットがある。
諸条件等で品物は少なく価格も倍率も高いけどね。

[297: 匿名さん]

駐車場に所有権がついたマンションがあるが、
一度売りに出たけど高くて手が出せない。
買いたくても買えませんね。

[298: 匿名さん]

ガレージのような所有権付きのマンション駐車場は、希少価値の高いクラシックカーやスーパーカーを保管するには適当でしょうけれど、普通の車には勿体ない。

[299: 匿名さん]

駐車場の利用権ではなく所有権そのものとなると、普段の掃除から大小修繕まで自分持ちになるが、その代わり駐車場でキャンプしてもよいし犬小屋を置いてもよい。

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
そんなあほな( ´艸｀)。