10年以上連続した駐車場契約問題

[匿名さん]

築17年の分譲マンションを購入し約1年経過し現在築18年目
当マンション96世帯に対し駐車場平面20台・立体（地上＆地下）上下合わせて30台
残りの46世帯は敷地外の月極駐車場を自分で探し契約する方針です
駐車場の月額料金は平面1.2万円、立体上下1万円、近隣駐車場相場1.5万～1.7万
立体上下はサイズ制限があり５ナンバーサイズの乗用車用で、ワンボックスやSUVは高さ制限や重量的に不可

当マンションの駐車場は一度契約すると契約者が解約しない限り何年も連続して借りれる状態で、
平面駐車場に10年以上連続して借りている方が殆どを占めているという話も近隣の方から聞きました

以前、他の住民の方が駐車場契約を数年単位の交代制で抽選による契約方法に切替えるという提案をされたらしいのですが、理事会の多数決で却下された経緯が何度もあるらしいです
駐車場料金の差額補填も提案されたのですがこれも却下・・・

同じ分譲マンションに住みながら敷地内の駐車場に借り続けれる人、諦めムードで立体を借りる人、
割高で不便な場所を探さなければならない人・・・

当方もあとから来た立場で、所有している車のサイズ的に立体は無理なので月極を探して契約している立場です

※車を所持していない世帯の数は未確認
※平面＆立体は常に満車状態、月極の空きを探すのもそれなりに苦労する政令都市です

これを是正する方法ってあるのでしょうか？

[221: 匿名さん]

>>219 匿名さん
>仮に近所の貸し駐車場の相場が月額１万円ならば、Ａさんはその半分の５千円をＢさんに払うのである。こうすると、Ｂさんは近所で月額１万円の駐車場を借りても実質負担は５千円で済み、Ａさんは相場１万円の地域において５千円で駐車場を使えて、お互いめでたしめでたしになる。
上記の条件を承諾するか、あなた自身がBさんになったつもりで考えてみましたか？

[222: 匿名さん]

俺なら承諾するな
俺は車持ってないから５０００円丸儲けだｗ

[223: 匿名さん]

219の書き込みを見てお分かりの通り、使用料はその共有物を使うことができる人とできない人との不公平を是正するためのものなのである。だから、駐車場使用料についていえば、そのお金は管理組合ではなく駐車場を使えない組合員が受け取るのが本来の姿なのだ。標準管理規約もそれには気がついて手を打っていて、使用料は管理組合のほうで使わせてもらいますとの条項（区分所有法１９条が認める別段の定め）を設けている。

[224: 匿名さん]

駐車場使用料を組合員間でやりとりするではなく管理組合が総取りする場合、219の例では使用料は近隣相場と同じ１万円に設定するのが妥当だろう。区分所有法１９条では、使用料収入は区分所有者（組合員）で持分に応じて山分けすることになっている。AB両人の部屋が同じ広さだとすると半分ずつの５千円がそれぞれ分配される。
この結果、Aさんは管理組合に使用料１万円を払って分配金５千円を受け取るから使用料の実質負担は５千円、Bさんは近隣駐車場代１万円を払うが管理組合からの分配金５千円を支払いに充てれば実質負担はやはり５千円。めでたしめでたしである。

[225: 匿名さん]

>>219、>>223、>>224 匿名さん
>Aさんは管理組合に使用料１万円を払って分配金５千円を受け取るから使用料の実質負担は５千円、Bさんは近隣駐車場代１万円を払うが管理組合からの分配金５千円を支払いに充てれば実質負担はやはり５千円。めでたしめでたしである。
221です。私(Aさん)がマンションの駐車場を使い、あなた(Bさん)は近隣の駐車場を借りる。これで良いのですね？

[226: ご近所さん]

それは困るのう
儂も結婚したら車を買う予定じゃで、その時はマンションの駐車場を使いたいわい
やっぱ、役員任期と同じように１年交代で順番で使うのがよろしかろ

[227: マンション検討中さん]

>>226 ご近所さん
それは身勝手過ぎます。駐車場空きのマンションか一軒家を購入した方がいいですね。

[228: マンション検討中さん]

今さら入居してやっぱり駐車場は敷地内がいいとか身勝手を言わないで下さい。ほんといい迷惑です。

[229: 匿名さん]

駐車場も駐輪場も使用料の根拠は「使うことができる組合員とできない組合員の不公平の是正」である。その理屈で行くと、組合員１人１台以上の台数が確保されている駐車場や駐輪場では使用料が取れないことになる。１人１台の割り当てがあるのに駐車場駐輪場を使わないのは「貧乏でクルマを持ってない」「不器用で自転車に乗れない」など、その組合員の自分勝手な都合であるからだ。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん
>駐車場も駐輪場も使用料の根拠は「使うことができる組合員とできない組合員の不公平の是正」である。
不公平の是正を目的とするならば、Aさんは1万円払ってマンションの駐車場を使い、Bさんは1万円で近隣の駐車場を借りるでは一件落着とはならないでしょう。駐車場が足りないようなマンションでは、近隣の駐車場よりも利便性が高い分だけマンション内の駐車場の使用料を高く設定するのが良いと思います。

[231: 匿名さん]

その場合、管理組合は別の屁理屈を考えて使用料を取るようにしなければならない。一番手っ取り早いのは、各組合員に駐車（駐輪）区画を割り振るということである。上野公園の花見で本来なら当日朝早くから行って自分で場所を確保すべきところ、事前に地元の顔役にカネを包んで持っていけば、手下を使って希望の場所を取っておいてくれるのと同じである。顔役は理事長、手下は管理人と考えればよい。そして、場所の好し悪しによって金額が異なるのも同じである。

[232: 匿名さん]

>その理屈で行くと、組合員１人１台以上の台数が確保されている駐車場や駐輪場では使用料が取れないことになる。
組合員１人１台以上の駐車場が確保されているマンションでは、共用部分の持ち分に応じて所有者全員から管理費・修繕積立金として駐車場や駐輪場の維持管理に必要な費用を徴収すれば良いのです。

[233: 匿名さん]

232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。現にうちのマンションも駐車場は全戸分確保されているが、駐車場使用料は取っているし、何度か値上げもしている。個人的には、駐車場を利用する組合員がよく黙って従ってるなと思っているが。もちろん、利用者の駐車区画はきちんと決めてます。

[234: 口コミ知りたいさん]

だから所有権がいいとの結論になる。

[235: 匿名さん]

>>232 匿名さん

共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん
所有権の場合はそうなる。

[237: 匿名さん]

>>236 匿名さん

所有権云々に関係なく、駐車場使用料を徴収しない場合は、>>235 となります。

[238: 周辺住民さん]

共用部分や駐車場のメンテ費用負担は区分所有法に定める法律上の義務だが、
駐車場の使用料支払いは契約上の義務にすぎない
使用料支払いが滞っても契約上の不利益を受けるだけで駐車場の使用自体は
所有権者としての立場から継続できる
１人１台の駐車場数があるマンションでは空き区画を自分で探して、そこに
駐車すればいいだけである

[239: 匿名さん]

>>235 匿名さん
駐車場使用料は所有権以外は管理費等の負担割合
（共用部分の持ち分もしくは専有部分の床面積の
割合）には参入できないので管理組合との駐車場
使用契約による。

[240: 匿名さん]

所有権は登記されるが、使用権は登記はされない。

[241: 匿名さん]

>>233
>232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。
それはなぜですか？修繕積立金以外に駐車場使用料という内部留保が積み上がっているはずだから、将来の修繕時に積立金が不足するリスクが少ないと考えるのでしょうか？

[242: 匿名さん]

>>235、>>236、>>237
これは所有権の駐車場のお話ですね。
所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。所有者は住居+駐車場の面積(持ち分)に応じた管理費・修繕積立金を払うことになるでしょう。もし駐車場に特別の管理・維持費が掛かる場合には、前述の管理費・修繕積立金に加えて駐車場所有者だけに追加の費用負担が求められるかもしれませんね。

[243: 匿名さん]

>>239
これは所有権ではない駐車場が全戸分ある場合のお話ですね。
管理・維持費のあまりかからない平置きの駐車場の場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金で駐車場の管理・維持費も賄えば良いでしょう。立体駐車場や機械式で管理・維持に特別の費用が掛かる場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金に加え、一律同額の駐車場管理・維持費を全戸から徴収する。こうすれば不公平はないと思います。

[244: eマンションさん]

>>242 匿名さん

> 所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。
なんでそうなるの？駐車場に所有権がある場合はマンションの敷地じゃないよ。あほ

[245: 匿名さん]

>>244 eマンションさん
おまえは駐車場用地の所有権付きマンションを
持っているのかが疑問。
登記簿には所有駐車場の敷地面積は加算されているよ。管理費等は購入時の専有部分の床面積の割合で徴収さ
れているよ。
区画番号は分譲時に指定されて売買契約書に記載され
ている。
もちろん取引に関しては規約で規制されているよ。

[246: 匿名さん]

>>244 eマンションさんも>>245 匿名さんもそう熱くならないで下さいな。224 eマンションさんが思い浮かべているのは④の駐車場。245 匿名さんは③の駐車場でしょ？どちらも所有権がありますから、きちんと区別して話さないとこんがらがりますよ。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[247: 匿名さん]

>>244 eマンションさん
>242は③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲された駐車場の話です。
④平置き駐車場の土地の所有権を販売した駐車場は、マンション内にあるように見えたとしても管理組合は関係ありません。管理、維持は所有者個人の責任で行って下さい。

[248: 匿名さん]

>>243 匿名さん

であるならば、
＜再掲＞
>>235
共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

[249: マンション掲示板さん]

③は登記できないと思うよ。
まず、表示登記ができない。だから権利設定を登記簿で表現できない。

[250: 匿名さん]

管理組合の収入は区分所有者全員で分担する管理費・修繕積立金のほかに特定の区分所有者や部外者が支払う使用料がある。駐車場使用料は駐車場の日常の維持管理に充てて、余った分は将来の修繕のために積み立てるのが本来の姿だろうが、駐車場以外の設備の維持管理にも使われているのが実情である。なぜなら、使用料の余りをマンションの維持管理全般に使えば、その分毎月の管理費・修繕積立金を安く設定できるからである。

[251: マンション掲示板さん]

マンションの敷地の登記簿は区分所有建物の敷地にする登記で閉鎖されるんだ。
そのあと区分所有建物の登記簿で権利関係を表現するが、区分所有建物の一部屋は壁床天井があってドアも必要。その一部屋ごとに所有権を設定し、抵当権とか付き、敷地の持分割合を書いている。敷地内の駐車場の一区画の土地は登記の対象にならないよ。壁、天井、出入り口がないからだ。

[252: 匿名さん]

>>249 マンション掲示板さん

＜再掲＞
>>208
③の駐車場は、区分所有権の目的たる「専有部分」ですね。

ですから、当然「区分所有権」は登記されます。

[253: マンション掲示板さん]

もしかして駐車場に小屋を建ててるのかい？だったら登記は可能だろう。

[254: 名無しさん]

>>252 匿名さん
専有部分になるためには壁床天井出入り口が必要で、
そうするために駐車場一区画毎に小屋があるのね。

[255: 匿名さん]

マンションの広告チラシを見ると、毎月の管理費・修繕積立金の額は必ず記載するが、使用料の額は記載不要である。同じようなスペックのマンションだと、毎月の管理費・修繕積立金の金額が購入の判断要素になることが少なくないので、マンション販売業者の関心は、いかに管理費・修繕積立金を安くするかであり、そのためには使用料収入を維持しさらには増やすことが重要である。

[256: 名無しさん]

駐車場というよりガレージ建屋の1区画なんだろう。

[257: 匿名さん]

専有部分は建物内で一定の用途（住戸、管理人室、会議室、倉庫、駐車場など）に
供することができる部分。郊外の商業施設の屋内駐車場みたいに駐車区画を白線で
区切っただけでは、全体が駐車場という一つの専有部分であり、個々の駐車区画は
独立した専有部分にならないのでわ？

[258: 匿名さん]

駐車場使用の権利ですよ。
当然その契約には縛りがあります。
そんなことは当然でしょう。
単なる使用料ではなく、その権利を購入するが、使用できるのは
駐車場としてしか使用できない。
売却や賃貸に出す場合は、マンションに居住する区分所有者だけ。
２００戸のマンションで駐車場が２０戸しかなければ、毎回抽選という
訳にはいかないでしょう。

[259: 販売関係者さん]

専有部分と共用部分は建物内部の区分だから、建物の外にある駐車場駐輪場は
専有部分でも共用部分でもない
法４条２項によって規約共用部分にすることができるのは建物に限られるから
屋根も壁もない青空駐車場・鉄骨だけの機械式駐車場・屋根だけの駐輪場は
規約共用部分ではない

[260: 匿名さん]

敷地には共有権はないんですか。
敷地には持分権があるんですよ。
登記もされているでしょう。

[261: 匿名さん]

それより駐車場の保尊行為について

[262: 匿名さん]

>>261 に加えて・・・
>>201、>>202、>>203 匿名さん
これらは、①～④のどれについての投稿なのですか？

[263: eマンションさん]

>>258 匿名さん
世帯数より駐車場の方が少ない場合わざわざ再度抽選なんてしませんよ。空きが出たら希望者で抽選。抽選しろとか言ってくる輩うざいですね。

[264: 匿名さん]

>>249、>>251、>>253 マンション掲示板さん
>>254、>>256 名無しさん
>>257 匿名さん

③の駐車場は、地下や1階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場をイメージして頂くと良いと思います。稀にこのような駐車場を持つマンションがありますが、これでしたら駐車場を区分所有物件として登記が可能です。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[265: 匿名さん]

③の駐車場の定義をアップデートします。これでしたら勘違いも起きないでしょう。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンションの地下や１階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[266: 匿名さん]

>>250、>>255 匿名さん
なるほど。駐車場が全戸分ある場合でも管理費・修繕積立金とは別に駐車場使用料を徴収する形にするのは、管理費・修繕積立金を安く見せかけてマンションを売り易くする為なんですね。しかしそれだと、駐車場に空きがでると管理費・修繕積立金不足になってしまいますよね。そこはどう考えているのでしょうか？

[267: 口コミ知りたいさん]

>>266 匿名さん
うちは駐車場は不足なので空きは想定はしません。
駐車場会計を創設せよとの意見もあるが現在は一般会計
に計上してその剰余金を特別会計に振り分けている。
勿論組合員の合意は得て作業はしている。

[268: 匿名さん]

まさに266さんの指摘通りの事態がうちのマンションで起きた。数年前に駐車場の利用率が７割台になり管理組合の収入が減少傾向にあることが理事会で問題となり、普通なら管理費・修繕積立金の引上げで対処すべきと思うが、どういうわけか駐車場使用料の値上げが提案され、賛成多数で可決された。
周辺の民間駐車場に比べて使用料が安いというのが提案理由だったが、多数派であるはずの駐車場利用組合員が納得して賛成したのだからいいだろう。駐車場を利用しない組合員は負担増を免れることができて、こちらも喜んでいるだろう。

[269: 匿名さん]

>>266 匿名さん
駐車場に空きが出るとすぐ不足する訳じゃないでしょ。
仮に管理費・修繕積立金が不足したとしても一律どうするって対応策がある訳でもない。
その考えを聞いてあなたは何をしたいのか？

[270: 匿名さん]

>>266
マンション業者は手持ちの物件を速やかに売りつくすことしか考えない。
売った後の物件がカネ不足でボロマンションになり果てても、それは管理組合が
解決する問題だ。