10年以上連続した駐車場契約問題

[匿名さん]

築17年の分譲マンションを購入し約1年経過し現在築18年目
当マンション96世帯に対し駐車場平面20台・立体（地上＆地下）上下合わせて30台
残りの46世帯は敷地外の月極駐車場を自分で探し契約する方針です
駐車場の月額料金は平面1.2万円、立体上下1万円、近隣駐車場相場1.5万～1.7万
立体上下はサイズ制限があり５ナンバーサイズの乗用車用で、ワンボックスやSUVは高さ制限や重量的に不可

当マンションの駐車場は一度契約すると契約者が解約しない限り何年も連続して借りれる状態で、
平面駐車場に10年以上連続して借りている方が殆どを占めているという話も近隣の方から聞きました

以前、他の住民の方が駐車場契約を数年単位の交代制で抽選による契約方法に切替えるという提案をされたらしいのですが、理事会の多数決で却下された経緯が何度もあるらしいです
駐車場料金の差額補填も提案されたのですがこれも却下・・・

同じ分譲マンションに住みながら敷地内の駐車場に借り続けれる人、諦めムードで立体を借りる人、
割高で不便な場所を探さなければならない人・・・

当方もあとから来た立場で、所有している車のサイズ的に立体は無理なので月極を探して契約している立場です

※車を所持していない世帯の数は未確認
※平面＆立体は常に満車状態、月極の空きを探すのもそれなりに苦労する政令都市です

これを是正する方法ってあるのでしょうか？

[181: マンコミュファンさん]

普通は入れ替えなんてありません。ありえません。通常は固定で使います。外れた人は残念でした。嫌なら引っ越すなりしてくださーい。

[182: 匿名さん]

うちのマンションは３年ごとに入れ替え抽選をしているけどね。
戸数以上の駐車場があるからだろうが、２台目も抽選しているよ。

[183: 匿名さん]

>>180 匿名さん
所有権がいいですよね。
うちは分譲時に駐車場の１区画を所有権として
購入した。

[184: 匿名さん]

>>180 匿名さん
>マンション業者から直接購入した駐車場利用権については管理組合は口出しできない。
管理組合は駐車場の土地の所有者ですよ。所有者が口出し出来ないなんて、おかしいと思わないのですか？

[185: 匿名さん]

>>181 マンコミュファンさん
>普通は入れ替えなんてありません。ありえません。通常は固定で使います。外れた人は残念でした。嫌なら引っ越すなりしてくださーい。
これは下記①～④のどの種類の駐車場の話をされているのですか？駐車場の種類を明確にしなければ、正しい考えなのかどうか誰もコメント出来ませんよ。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[186: 匿名さん]

所有権ではなく、権利を与えるものですよ。
その権利を買うのです。そして売ることも、貸すこともできるものです。
但し、マンションに居住している区分所有者限定として。

[187: 販売関係者さん]

理屈上は駐車場を除くマンションの土地建物は組合員の共有、駐車場は区画ごとに特定の組合員の単独所有にできないこともないが、面倒くさい。そこで分譲業者は、マンションの土地建物を分譲したうえで、区画ごとの駐車場利用権を別途売りに出した。
しかし、これだと分譲業者は駐車場部分については所有権（所有権にはその物を使用する権利が含まれている）を分譲し、さらにその使用権を販売することになって、使用権の二重売り（ぼったくり）ではないかとクレームがついたのである。
裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなったが、駐車場は分譲業者ではなく管理組合（駐車場の共有者である組合員）との契約で専用使用を認める方式が一般化したと言われている。

[188: 匿名さん]

>>186 匿名さん
>所有権ではなく、権利を与えるものですよ。
>その権利を買うのです。そして売ることも、貸すこともできるものです。
駐車場の利用権が所有権よりも強い権利だとは思えません。利用権とはどのような法律に裏付けられた権利だとお考えですか？

[189: 匿名さん]

>>187 販売関係者さん
>裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなったが、
それはどの裁判の判例ですか？
居住用マンションの共有の土地に設けられた駐車場での判決なのか、特殊な事例なのかを知りたいです。

[190: 匿名さん]

>>189 匿名さん
何でもかんでも聞きまくってて何を目指しているのか分からなくなったよ。何を知りたいんだっけ？

[191: 販売関係者さん]

多くのマンションでは、駐車場は管理組合と組合員との間の契約（使用契約）によって利用されていると思う。組合員は月額使用料を払い、管理組合はその組合員が特定の区画を専用使用することを保障する内容になっているはずだ。
しかし、一方で組合員は駐車場の共有者として持分に応じて駐車場を無償使用できる法律上の権利を有している。組合員Aが管理組合との契約に基づいて使用している区画を、組合員Bが共有者持分に応じて俺も使用する権利があると言い出すとうるさい。Aの使用権は契約の相手方である管理組合に対してのみ有効であるのに、Bの使用権は法律に裏打ちされた、誰に対しても主張できる権利であるからだ。

[192: 販売関係者さん]

そこで、管理規約の中に「当マンションの駐車場については、法律とは別に契約によって使い方を決める（持分に応じた無償使用ができるとは限らない）」旨の条文を一つ差し込んでおき、これに不賛成ならこのマンションを買うな、と警告するのが一般的だ。上記のBが四の五の言ってきても、規約を読まなかったお前が悪い、と言い逃れできるようにしてあるわけだ。

[193: 匿名さん]

>>190 匿名さん
>何を知りたいんだっけ？
189です。駐車場使用権とは、法的にどの程度の力のあるものなのかを知りたいです。
駐車場使用権を買ったのだから駐車場を専有使用するのは当然の権利だと主張されるなら、裏付けとなる法的根拠や具体的判例を示して頂きたいと思います。皆が納得できる物が示されれば、この論議も終わるでしょう。

[194: 匿名さん]

>>192 販売関係者さん
192で述べたやり方が上手くいくとは思えません。法律に違反する条文が無効なのは勿論、契約書の条文が全て有効だとは限らないからです。

[195: 販売関係者さん]

契約には「契約自由の原則」という基本ルールがあり、契約内容は当事者間で自由に決めることができる。つまり、法律とは違った内容にしても有効というのがミソで、これが原因で昭和の時代にサラ金問題が発生したと、管理組合の古老から聞いた人もいるだろう。
もちろん、法律と異なる内容にできるといっても一定の制約はある。公序良俗とか権利の濫用禁止の法理とかによって契約自由の原則は修正を受ける。しかし、数に限りがあるマンション駐車場について、最初に契約した特定の組合員が実質的に使用し続ける（数年ごとに利用者の全面的入れ替えを行う仕組みがない）契約内容が直ちに公序良俗に違反するとまでは言えないのではないか。

[196: マンコミュファンさん]

>>185 匿名さん

①ですね。入れ替えなんて仲良しごっこかよって感じです。

[197: 口コミ知りたいさん]

>>196 マンコミュファンさん
仲良しごっこがしたいから集合住宅を選ぶのではないのですか。
嫌なら戸建てがありますよ。

[198: 販売関係者さん]

ちなみに、うちのマンションの駐車場使用細則では、契約の期間は１年で期間満了１カ月前までに管理組合・利用者（組合員）双方から特に申し出がなければ従前の内容で契約が継続される。ということは、管理組合が「この区画は利用者を入れ替えるのでアンタとの契約は今期限りで終了する」と１カ月前に通告すれば、利用者を変更できることになる（実際にやるかどうかは理事会次第）。
猿知恵と言われるとそれまでだが、定期的に利用者を入れ替える旨の条文でなくても、入れ替えは可能であると読める条文を入れておくことで、駐車場の使用に関して特定の組合員を不当に優遇または差別しているわけではないと言い抜けられて、法律上の問題はないと考えたのだろう。

[199: 匿名さん]

>>195 販売関係者さん
法律の事をよくご存じなのはわかりました。
数に限りがあるマンション駐車場について、最初に契約した特定の組合員が実質的に使用し続ける（数年ごとに利用者の全面的入れ替えを行う仕組みがない）という契約は、公序良俗ではなく権利の侵害の問題です。特定の購入者にだけ駐車場を永年使用出来るという特権を与えて販売するのは売主の優越的な地位の濫用であり、与えられた特権は無効ではないかと思います。
また、駐車場使用権の別売りについても同様だと思います。ですから裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなった判例を是非お示し頂きたいです。

[200: 匿名さん]

>>198 販売関係者さん
>ちなみに、うちのマンションの駐車場使用細則では、契約の期間は１年で期間満了１カ月前までに管理組合・利用者（組合員）双方から特に申し出がなければ従前の内容で契約が継続される。
こちらの規約であれば、駐車場利用者を入れ替える事が可能なので法的な問題はないと思います。

[201: 匿名さん]

駐車場の権利を買うのとは違いますよ。
その金額は１００万円とか２００万円とかの金額ですよ。

[202: 匿名さん]

上はおかしいので書き換えます。
駐車場の権利を買うことで、借りるのとは違いますよ。

[203: 匿名さん]

その権利は区分所有者に焚いて売却することも
貸すこともできます。

[204: 匿名さん]

>>201、>>202、>>203 匿名さん
これらはどの投稿へのレスなのですか？
駐車場の権利について何かおっしゃりたいようですが、どの種類の駐車場の話をされているのか明確にして下さい。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
私は③です

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
③の駐車場なら、駐車場区画ごとに所有権が登記されているので所有者がずっと使用できるし貸すのも売るのも自由ですよ。

[207: 匿名さん]

それを権利という。

[208: 匿名さん]

>>204 匿名さん
>③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)

③の駐車場は、区分所有権の目的たる「専有部分」ですね。

[209: 匿名さん]

>>207 匿名さん
>それを権利という。
駐車場の所有権について話をされていたようですね。権利には様々な種類がありますから、どのような権利について話をしているのか明確にしなければ誰もコメント出来ませんよ。

[210: 匿名さん]

下記HPにマンション駐車場の問題がまとめられていたのでURLを記載します。
https://allabout.co.jp/gm/gc/25656/

[211: 匿名さん]

駐車場の種類②のマンションの共有部分に設けられた駐車場で専有使用権をつけて販売されたものは、>>210のHPでも問題ある駐車場の例とし挙げられています。
しかし>>187で販売関係者さんは、裁判で駐車場使用権の別売り行為はお咎めなしとなったと言われました。その真偽を確かめるため判例を探していますが、ご存じの方はいらっしゃらないでしょうか？

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10797-10801/

[213: 口コミ知りたいさん]

>>206 匿名さん
いちおう規約には取引規制はかけています。

[214: 口コミ知りたいさん]

>>208 匿名さん
そうです。
管理費等の負担割合も共用部分の持分に準じています。

[215: 口コミ知りたいさん]

>>206 匿名さん
規約上は自由ではありませんよ( ´艸｀)

[216: 匿名さん]

駐車場の専用利用権の売買は聞いたことがあるが、駐車場区画の所有権そのものの売買は
聞いたことがない。

[217: 匿名さん]

わが国では、共有物は共有者全員で平等に使用することが原則なので、特定の共有者だけが使用する専用使用はどちらかというと「よくないこと」に位置付けられている。
だから、専用使用権は法令に明確な規定がなく、標準管理規約でも「区分所有者は、…（他人が）専用使用権を有することを承認する。」（「（自分が）専用使用することができる。」ではなくて）という書き方になっていて、管理規約（多数決の総会決議）ではなく住民全員の納得・同意によって共用物の専用使用が行われることを表している。

[218: 匿名さん]

もちろん、バルコニーや玄関ポーチの専用使用は、民法の「権利の濫用禁止」から説明はできる。Aさんが自分の部屋のバルコニー（共用部分すなわち共有物）を専用使用できることのメリットと、隣室のBさんがAさんの部屋のバルコニーを使用できないことのデメリットを比べると、Aさんが受けるメリットの方が明らかに大きく、Bさんが被る不利益は屁みたいなものだ。

[219: 匿名さん]

では、駐車場はどうか。ＡＢ２人が住んでいるマンションで１台しかない駐車場をＡさんが専用使用し、Ｂさんは維持管理コスト（管理費や修繕積立金）を負担し続けるだけでは、さすがにＢさんが受ける不利益は無視できないだろう（Ａさんも同じように負担するといっても）。
その解決策として、Ａさんが駐車場使用料をＢさんに払う、ＡさんＢさんで１カ月交代で駐車場を使用する、などが考えられる。１カ月交代で使用するのは面倒くさいので、金銭のやり取りで決着するのが妥当だろう。その時の考え方は、仮に近所の貸し駐車場の相場が月額１万円ならば、Ａさんはその半分の５千円をＢさんに払うのである。
こうすると、Ｂさんは近所で月額１万円の駐車場を借りても実質負担は５千円で済み、Ａさんは相場１万円の地域において５千円で駐車場を使えて、お互いめでたしめでたしになる。

[220: 匿名さん]

なかなか解決しないね。この問題は。

[221: 匿名さん]

>>219 匿名さん
>仮に近所の貸し駐車場の相場が月額１万円ならば、Ａさんはその半分の５千円をＢさんに払うのである。こうすると、Ｂさんは近所で月額１万円の駐車場を借りても実質負担は５千円で済み、Ａさんは相場１万円の地域において５千円で駐車場を使えて、お互いめでたしめでたしになる。
上記の条件を承諾するか、あなた自身がBさんになったつもりで考えてみましたか？

[222: 匿名さん]

俺なら承諾するな
俺は車持ってないから５０００円丸儲けだｗ

[223: 匿名さん]

219の書き込みを見てお分かりの通り、使用料はその共有物を使うことができる人とできない人との不公平を是正するためのものなのである。だから、駐車場使用料についていえば、そのお金は管理組合ではなく駐車場を使えない組合員が受け取るのが本来の姿なのだ。標準管理規約もそれには気がついて手を打っていて、使用料は管理組合のほうで使わせてもらいますとの条項（区分所有法１９条が認める別段の定め）を設けている。

[224: 匿名さん]

駐車場使用料を組合員間でやりとりするではなく管理組合が総取りする場合、219の例では使用料は近隣相場と同じ１万円に設定するのが妥当だろう。区分所有法１９条では、使用料収入は区分所有者（組合員）で持分に応じて山分けすることになっている。AB両人の部屋が同じ広さだとすると半分ずつの５千円がそれぞれ分配される。
この結果、Aさんは管理組合に使用料１万円を払って分配金５千円を受け取るから使用料の実質負担は５千円、Bさんは近隣駐車場代１万円を払うが管理組合からの分配金５千円を支払いに充てれば実質負担はやはり５千円。めでたしめでたしである。

[225: 匿名さん]

>>219、>>223、>>224 匿名さん
>Aさんは管理組合に使用料１万円を払って分配金５千円を受け取るから使用料の実質負担は５千円、Bさんは近隣駐車場代１万円を払うが管理組合からの分配金５千円を支払いに充てれば実質負担はやはり５千円。めでたしめでたしである。
221です。私(Aさん)がマンションの駐車場を使い、あなた(Bさん)は近隣の駐車場を借りる。これで良いのですね？

[226: ご近所さん]

それは困るのう
儂も結婚したら車を買う予定じゃで、その時はマンションの駐車場を使いたいわい
やっぱ、役員任期と同じように１年交代で順番で使うのがよろしかろ

[227: マンション検討中さん]

>>226 ご近所さん
それは身勝手過ぎます。駐車場空きのマンションか一軒家を購入した方がいいですね。

[228: マンション検討中さん]

今さら入居してやっぱり駐車場は敷地内がいいとか身勝手を言わないで下さい。ほんといい迷惑です。

[229: 匿名さん]

駐車場も駐輪場も使用料の根拠は「使うことができる組合員とできない組合員の不公平の是正」である。その理屈で行くと、組合員１人１台以上の台数が確保されている駐車場や駐輪場では使用料が取れないことになる。１人１台の割り当てがあるのに駐車場駐輪場を使わないのは「貧乏でクルマを持ってない」「不器用で自転車に乗れない」など、その組合員の自分勝手な都合であるからだ。

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん
>駐車場も駐輪場も使用料の根拠は「使うことができる組合員とできない組合員の不公平の是正」である。
不公平の是正を目的とするならば、Aさんは1万円払ってマンションの駐車場を使い、Bさんは1万円で近隣の駐車場を借りるでは一件落着とはならないでしょう。駐車場が足りないようなマンションでは、近隣の駐車場よりも利便性が高い分だけマンション内の駐車場の使用料を高く設定するのが良いと思います。

[231: 匿名さん]

その場合、管理組合は別の屁理屈を考えて使用料を取るようにしなければならない。一番手っ取り早いのは、各組合員に駐車（駐輪）区画を割り振るということである。上野公園の花見で本来なら当日朝早くから行って自分で場所を確保すべきところ、事前に地元の顔役にカネを包んで持っていけば、手下を使って希望の場所を取っておいてくれるのと同じである。顔役は理事長、手下は管理人と考えればよい。そして、場所の好し悪しによって金額が異なるのも同じである。

[232: 匿名さん]

>その理屈で行くと、組合員１人１台以上の台数が確保されている駐車場や駐輪場では使用料が取れないことになる。
組合員１人１台以上の駐車場が確保されているマンションでは、共用部分の持ち分に応じて所有者全員から管理費・修繕積立金として駐車場や駐輪場の維持管理に必要な費用を徴収すれば良いのです。

[233: 匿名さん]

232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。現にうちのマンションも駐車場は全戸分確保されているが、駐車場使用料は取っているし、何度か値上げもしている。個人的には、駐車場を利用する組合員がよく黙って従ってるなと思っているが。もちろん、利用者の駐車区画はきちんと決めてます。

[234: 口コミ知りたいさん]

だから所有権がいいとの結論になる。

[235: 匿名さん]

>>232 匿名さん

共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

[236: 匿名さん]

>>235 匿名さん
所有権の場合はそうなる。

[237: 匿名さん]

>>236 匿名さん

所有権云々に関係なく、駐車場使用料を徴収しない場合は、>>235 となります。

[238: 周辺住民さん]

共用部分や駐車場のメンテ費用負担は区分所有法に定める法律上の義務だが、
駐車場の使用料支払いは契約上の義務にすぎない
使用料支払いが滞っても契約上の不利益を受けるだけで駐車場の使用自体は
所有権者としての立場から継続できる
１人１台の駐車場数があるマンションでは空き区画を自分で探して、そこに
駐車すればいいだけである

[239: 匿名さん]

>>235 匿名さん
駐車場使用料は所有権以外は管理費等の負担割合
（共用部分の持ち分もしくは専有部分の床面積の
割合）には参入できないので管理組合との駐車場
使用契約による。

[240: 匿名さん]

所有権は登記されるが、使用権は登記はされない。

[241: 匿名さん]

>>233
>232さんの意見はまさに正論なのだが、マンション業界では使用料収入が多いマンションはよく売れる（人気がある）ので、そうもいかない。
それはなぜですか？修繕積立金以外に駐車場使用料という内部留保が積み上がっているはずだから、将来の修繕時に積立金が不足するリスクが少ないと考えるのでしょうか？

[242: 匿名さん]

>>235、>>236、>>237
これは所有権の駐車場のお話ですね。
所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。所有者は住居+駐車場の面積(持ち分)に応じた管理費・修繕積立金を払うことになるでしょう。もし駐車場に特別の管理・維持費が掛かる場合には、前述の管理費・修繕積立金に加えて駐車場所有者だけに追加の費用負担が求められるかもしれませんね。

[243: 匿名さん]

>>239
これは所有権ではない駐車場が全戸分ある場合のお話ですね。
管理・維持費のあまりかからない平置きの駐車場の場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金で駐車場の管理・維持費も賄えば良いでしょう。立体駐車場や機械式で管理・維持に特別の費用が掛かる場合は、持ち分に応じて徴収する管理費・修繕積立金に加え、一律同額の駐車場管理・維持費を全戸から徴収する。こうすれば不公平はないと思います。

[244: eマンションさん]

>>242 匿名さん

> 所有権の駐車場は専有部分の面積に組み入れられると思います。
なんでそうなるの？駐車場に所有権がある場合はマンションの敷地じゃないよ。あほ

[245: 匿名さん]

>>244 eマンションさん
おまえは駐車場用地の所有権付きマンションを
持っているのかが疑問。
登記簿には所有駐車場の敷地面積は加算されているよ。管理費等は購入時の専有部分の床面積の割合で徴収さ
れているよ。
区画番号は分譲時に指定されて売買契約書に記載され
ている。
もちろん取引に関しては規約で規制されているよ。

[246: 匿名さん]

>>244 eマンションさんも>>245 匿名さんもそう熱くならないで下さいな。224 eマンションさんが思い浮かべているのは④の駐車場。245 匿名さんは③の駐車場でしょ？どちらも所有権がありますから、きちんと区別して話さないとこんがらがりますよ。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[247: 匿名さん]

>>244 eマンションさん
>242は③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲された駐車場の話です。
④平置き駐車場の土地の所有権を販売した駐車場は、マンション内にあるように見えたとしても管理組合は関係ありません。管理、維持は所有者個人の責任で行って下さい。

[248: 匿名さん]

>>243 匿名さん

であるならば、
＜再掲＞
>>235
共用部分の持ち分が同じであれば、駐車場を使用しなくても、使用する人と同じ金額を負担するということですね。

[249: マンション掲示板さん]

③は登記できないと思うよ。
まず、表示登記ができない。だから権利設定を登記簿で表現できない。

[250: 匿名さん]

管理組合の収入は区分所有者全員で分担する管理費・修繕積立金のほかに特定の区分所有者や部外者が支払う使用料がある。駐車場使用料は駐車場の日常の維持管理に充てて、余った分は将来の修繕のために積み立てるのが本来の姿だろうが、駐車場以外の設備の維持管理にも使われているのが実情である。なぜなら、使用料の余りをマンションの維持管理全般に使えば、その分毎月の管理費・修繕積立金を安く設定できるからである。

[251: マンション掲示板さん]

マンションの敷地の登記簿は区分所有建物の敷地にする登記で閉鎖されるんだ。
そのあと区分所有建物の登記簿で権利関係を表現するが、区分所有建物の一部屋は壁床天井があってドアも必要。その一部屋ごとに所有権を設定し、抵当権とか付き、敷地の持分割合を書いている。敷地内の駐車場の一区画の土地は登記の対象にならないよ。壁、天井、出入り口がないからだ。

[252: 匿名さん]

>>249 マンション掲示板さん

＜再掲＞
>>208
③の駐車場は、区分所有権の目的たる「専有部分」ですね。

ですから、当然「区分所有権」は登記されます。

[253: マンション掲示板さん]

もしかして駐車場に小屋を建ててるのかい？だったら登記は可能だろう。

[254: 名無しさん]

>>252 匿名さん
専有部分になるためには壁床天井出入り口が必要で、
そうするために駐車場一区画毎に小屋があるのね。

[255: 匿名さん]

マンションの広告チラシを見ると、毎月の管理費・修繕積立金の額は必ず記載するが、使用料の額は記載不要である。同じようなスペックのマンションだと、毎月の管理費・修繕積立金の金額が購入の判断要素になることが少なくないので、マンション販売業者の関心は、いかに管理費・修繕積立金を安くするかであり、そのためには使用料収入を維持しさらには増やすことが重要である。

[256: 名無しさん]

駐車場というよりガレージ建屋の1区画なんだろう。

[257: 匿名さん]

専有部分は建物内で一定の用途（住戸、管理人室、会議室、倉庫、駐車場など）に
供することができる部分。郊外の商業施設の屋内駐車場みたいに駐車区画を白線で
区切っただけでは、全体が駐車場という一つの専有部分であり、個々の駐車区画は
独立した専有部分にならないのでわ？

[258: 匿名さん]

駐車場使用の権利ですよ。
当然その契約には縛りがあります。
そんなことは当然でしょう。
単なる使用料ではなく、その権利を購入するが、使用できるのは
駐車場としてしか使用できない。
売却や賃貸に出す場合は、マンションに居住する区分所有者だけ。
２００戸のマンションで駐車場が２０戸しかなければ、毎回抽選という
訳にはいかないでしょう。

[259: 販売関係者さん]

専有部分と共用部分は建物内部の区分だから、建物の外にある駐車場駐輪場は
専有部分でも共用部分でもない
法４条２項によって規約共用部分にすることができるのは建物に限られるから
屋根も壁もない青空駐車場・鉄骨だけの機械式駐車場・屋根だけの駐輪場は
規約共用部分ではない

[260: 匿名さん]

敷地には共有権はないんですか。
敷地には持分権があるんですよ。
登記もされているでしょう。

[261: 匿名さん]

それより駐車場の保尊行為について

[262: 匿名さん]

>>261 に加えて・・・
>>201、>>202、>>203 匿名さん
これらは、①～④のどれについての投稿なのですか？

[263: eマンションさん]

>>258 匿名さん
世帯数より駐車場の方が少ない場合わざわざ再度抽選なんてしませんよ。空きが出たら希望者で抽選。抽選しろとか言ってくる輩うざいですね。

[264: 匿名さん]

>>249、>>251、>>253 マンション掲示板さん
>>254、>>256 名無しさん
>>257 匿名さん

③の駐車場は、地下や1階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場をイメージして頂くと良いと思います。稀にこのような駐車場を持つマンションがありますが、これでしたら駐車場を区分所有物件として登記が可能です。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンション内に設けられた駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[265: 匿名さん]

③の駐車場の定義をアップデートします。これでしたら勘違いも起きないでしょう。

＜分譲マンションの駐車場の種類＞
①マンションの共有部分に設けられた駐車場で、抽選や先着順で使用者を決めているもの
②マンションの共有部分に設けられた駐車場で、専有使用権をつけて販売されたもの(所有権はないが庭やベランダと同じで専有して使用できる)
③マンションの地下や１階ピロティに設けられた１区画ごとに壁で仕切られシャッターの付いたガレージのような駐車場で、駐車場区画が分譲されたもの(マンションの一室と同じで所有権がある)
④平置き駐車場の土地の所有権を販売したもの

[266: 匿名さん]

>>250、>>255 匿名さん
なるほど。駐車場が全戸分ある場合でも管理費・修繕積立金とは別に駐車場使用料を徴収する形にするのは、管理費・修繕積立金を安く見せかけてマンションを売り易くする為なんですね。しかしそれだと、駐車場に空きがでると管理費・修繕積立金不足になってしまいますよね。そこはどう考えているのでしょうか？

[267: 口コミ知りたいさん]

>>266 匿名さん
うちは駐車場は不足なので空きは想定はしません。
駐車場会計を創設せよとの意見もあるが現在は一般会計
に計上してその剰余金を特別会計に振り分けている。
勿論組合員の合意は得て作業はしている。

[268: 匿名さん]

まさに266さんの指摘通りの事態がうちのマンションで起きた。数年前に駐車場の利用率が７割台になり管理組合の収入が減少傾向にあることが理事会で問題となり、普通なら管理費・修繕積立金の引上げで対処すべきと思うが、どういうわけか駐車場使用料の値上げが提案され、賛成多数で可決された。
周辺の民間駐車場に比べて使用料が安いというのが提案理由だったが、多数派であるはずの駐車場利用組合員が納得して賛成したのだからいいだろう。駐車場を利用しない組合員は負担増を免れることができて、こちらも喜んでいるだろう。

[269: 匿名さん]

>>266 匿名さん
駐車場に空きが出るとすぐ不足する訳じゃないでしょ。
仮に管理費・修繕積立金が不足したとしても一律どうするって対応策がある訳でもない。
その考えを聞いてあなたは何をしたいのか？

[270: 匿名さん]

>>266
マンション業者は手持ちの物件を速やかに売りつくすことしか考えない。
売った後の物件がカネ不足でボロマンションになり果てても、それは管理組合が
解決する問題だ。

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
>仮に管理費・修繕積立金が不足したとしても一律どうするって対応策がある訳でもない。
>その考えを聞いてあなたは何をしたいのか？
266です。駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけると>>268のような事が起こるのは容易に想像がつきますから、新築分譲時に長期修繕計画を立案して管理費・修繕積立金を決めるデベロッパーとデベロッパー系列の管理会社が道義的に責任を負うべきかと思います。ですから、どういった対応をしようと考えているのかお聞きしたいと思いました。

[272: 匿名さん]

>>270
>マンション業者は手持ちの物件を速やかに売りつくすことしか考えない。
>売った後の物件がカネ不足でボロマンションになり果てても、それは管理組合が
解決する問題だ。
全てのマンション業者(デベロッパー)がそうだとは思えません。新築分譲時に長期修繕計画を立案して管理費・修繕積立金を決めるのはデベロッパーと系列の管理会社ですから道義的責任は免れないですし、もし本当に何も考えていないようだと社会的信用を失って事業を継続出来なくなってしまうでしょう。少なくとも上場しているデベロッパーはそんな浅はかな愚行はしないと思います。

[273: 匿名さん]

>>268
駐車場使用料の値上げで対応するという案は管理会社が提案したのでしょうか？

[274: 269]

>>271 匿名さん
>駐車場使用料を徴収して管理費・修繕積立金を安く見せかけると>>268のような事が起こるのは容易に想像がつきますから、
確かに想像は容易だけど、計画は必要なのか疑問だね。
長期修繕計画書を見ればわかると思うけど、足りなくなれば値上げをする計画を追加するだけだよ。
組合員が求めるのは値上げしない継続できる対策だよ。上っ面だけの責任なんて意味ない。

>ですから、どういった対応をしようと考えているのかお聞きしたいと思いました。
入りを増やすか出を減らすか、各管理組合の状態や状況によって対応策も様々。細かい話をしたければ別スレへ。

[275: 匿名さん]

>>273 匿名さん
駐車場使用料値上げの話は当時の理事会から出たらしい。管理会社は長期修繕計画とそれに必要な資金計画資料を区分所有者全員に配布していて、それによると数パターンの修繕積立金引上げ案が示されている。ただ、職場で予算管理関係の仕事をしているわけでもない組合員には、資料は単なる数字の羅列にしか見えないだろう。（理事会メンバーも同じ）
結局、「近所の駐車場より安い」というわかりやすい理由で駐車場使用料値上げを行うこととなったようだ。駐車場を含めて分譲マンションの維持管理コストは「持分割合負担」のはずだが、「受益者（使用者）負担（駐車場の使用によって恩恵を受けている組合員が負担するのが妥当）」と考える組合員が結構多いことも影響している。

[276: 匿名さん]

マンションのような構造物は使用によって摩耗するし、使用しなくても経年劣化する。日常的に掃除や修繕をすることで劣化の速度を幾分遅くすることはできるが、ゼロにすることはできない。時間が経つごとに劣化の程度は大きくなり、１年に３枚はがれていたタイルが年を追うごとに５枚１０枚と増えていく。
したがって、修繕費用やそれに備えるための毎月の修繕積立金はどうしても増えていくのだが、マンションが劣化する、つまりボロ家になるのだから毎月の「家賃」は据え置きあるいは安くなって当然という心理がある。ここが完全自己責任の一戸建て住民と管理会社や管理組合におんぶに抱っこのマンション住民の大きな違いだろう。

[277: 匿名さん]

一般的にマンションの工事は定期的に行われるが、戸建てや
賃貸アパートは工事は余程悪くならないとやらない、できない。

[278: 匿名さん]

どうやら、そのような傾向ですね。

[279: 匿名さん]

>>275
全戸分駐車場があるにも関わらず駐車場使用料を徴収する事にして管理費・修繕積立金を安く見せかけた管理会社を褒める事は出来ません。でもこれは売り易くする為に違いないから、売主デベロッパーからそうするように圧力があったかもしれない。そう考えると管理会社ばかりを責められません。一方、修繕積立金引き上げ案を数パターン用意し管理組合が選択できるようにしていたところは管理会社として責務を果たしていると思います。

駐車場使用料がまだ近所駐車場より安かった今回は、駐車場使用料値上げを選んで良かったのではないでしょうか。問題はさらに駐車場利用率が下がった時でしょう。配布された資料には、他にどのような修繕積立金引上げ案が記載されていたのでしょうか？

[280: 匿名さん]

修繕積立金引上げ案は、①ある年度に１度だけドカンと大幅引き上げ、②数年ごとに一定率で引上げ、③数年ごとに引き上げるが引上げ率は徐々に小さく、の３通り。これに加えて修繕積立金据え置き案（値上げしないと将来修繕資金不足でエライことになるぞ）も参考としてついている。