東京で最高の高級住宅地は？都心限定（山手線内）

[匿名さん]

東京で最高の高級住宅地は？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535538/

上記すれで都心以外の住宅地を話題に上げると誹謗中傷をされる方がいらっしゃいますので、
都心限定のスレを作成しました。

都心を語りたい方はこちらでお願いします。

[1978: 周辺住民さん]

高級住宅街というには、一番は家や庭の広さですよね。マンションで延べ床100坪=330㎡超の物件供給数はとても少ないのが現実で、地価の高い山手線内側では無理もないですが、ただ山手線内でもごく限られた住宅地では、敷地100坪超＋上物100坪-150坪クラス、土地と建物で10億円超の邸宅も珍しくなく、近所の白金4や、目黒通りを挟んで一種低層住居専用地域の東五反田5や高輪4などは、敷地200坪＋上物300坪（1000㎡超）の家が連なり、外から中の建物が見えない広大な500坪超の邸宅もあり、都心とは思えない広い庭と複数台駐車できるガレージ完備の家も多く点在してます。こういうエリアこそ最高峰に相応しいかと。

[1979: 周辺住民さん]

>>1977 匿名さん

地価の安い郊外住宅地でも狭小住戸は混在してますから。田園調布3丁目などアパートなども数件ありますし、ミニ戸以前にアパートなど論外でしょう。

[1980: 匿名さん]

赤坂・白金台・南麻布・麻布永坂町・番町などは高額だが、ビルとマンションだらけでとても高級住宅地とは呼べないエリア。最低限、敷地100坪以上で上質な上物が立ち広い庭がある、10億以上クラスの戸建てが建ち並ぶ内側エリア住宅地は、今現在は、

東五反田5（池田山）≒白金4>高輪>>>>南麻布（高台）>麻布永坂町>赤坂>白金台>>>番町

という感じ。

[1981: 匿名さん]

>>1979 周辺住民さん

広尾2には杉山荘？だったかアパートありましたよね。逆にアパートのない街を探し出すほうが難しいかも？都営住宅、アパートとかも都心は多いしね。そういうのは存在しない白金や高輪、池田山あたりの城南五山が、やはり総合的に見て至高でしょうね。

[1982: 匿名さん]

>>1980 匿名さん

番町なんか雑居ビルとマンションしかもう無いんだから、入れる必要もない。

[1983: 匿名さん]

>>1979 周辺住民さん

あら、ミニ戸もあるしアパートもある池田山は論外ということになりました。

https://suumo.jp/chintai/jnc_000064801847/?bc=100230978011

[1984: 匿名さん]

>>1983 匿名さん

池田山ハウスですね。

[1985: 匿名さん]

>>1979 周辺住民さん

田園調布3は敷地面積50坪の最低限度がありますので、ミニ戸は存在しません。

[1986: 匿名さん]

>>1981 匿名さん

池田山にも安アパートあることがバレてしまったようで。嘘つき住民もいるし、ミニ戸・ボロ屋・安アパートのフルコースだし、池田山はランク外になりました。これ、決定事項だから。

[1987: 匿名さん]

>>1983 匿名さん

こんなアパートあるんですね。築34年か。フロ・トイレいっしょ、畳をフローリングに変えてももと和室の感が強い、立派な昭和のアパートだな。

[1988: 匿名さん]

もっと古い築40年のがお好みなら、松濤にもあるね。ミニ戸やアパートはどこにでもあるからな。田園調布3丁目にはアパート数軒あるから高級住宅街じゃないのかな？たった一軒の街と比較するか。変わった感覚をお持ちでw

https://suumo.jp/chintai/jnc_000062251410/?bc=100218295341

[1989: 匿名さん]

大田区田園調布3丁目　アパート　生活保護可
https://reblo.net/en/sp/build-554275.html

[1990: 匿名さん]

>>1988 匿名さん

指摘されると他にも噛みつき、開き直る五反田Gの巻w

[1991: 匿名さん]

外側はそもそも対象外。
ミニ戸・ボロ屋・安アパートの3点フルセットは落選決定だな。池田山撃沈！

[1992: 匿名さん]

まあまあ、狭い都心で住民同士いがみ合わず仲良くやりましょうよ！
普段は港区億ション住みですが、今日の軽井沢は晴れて、これからテラスでブランチの準備です。良い一日を！

[1993: 匿名さん]

>>1991 匿名さん

じゃ、3Aも広尾も田園調布も松濤も撃沈？残るは白金と高輪ぐらいかな。高級住宅街って一体どこにあるんだw

[1994: 匿名さん]

>>1992 匿名さん

スレと関係ない書き込みをしないでください。

[1995: 匿名さん]

比率の問題でしょう。邸宅街に一軒アパートがあれば高級ではないというのはナンセンス。周りが普通の住宅地に、一軒の大豪邸があっても高級住宅地と呼ばないのと一緒です。
感情論でなく、もっと常識で判断できるようになりましょうね。

[1996: 匿名さん]

>>1993 匿名さん

千葉リーヒルズには流石にアパートもミニ戸もないんじゃない？って立地の時点であり得ないがw

[1997: ご近所さん]

>>1991 匿名さん
>>外側はそもそも対象外。

ですね。実家が白金の広い庭のある洋館で、今は南麻布の高級億ション、そんなのが都心育ちなら憧れ。成城とか田園調布とかの私鉄沿線は、所詮は都心に広い家持てなかった庶民向けだから、都内最高峰のこのスレでも当然対象外。

[1998: 匿名さん]

>>1997 ご近所さん

実家は文京区あたりの戸建て、というのも好印象だな。小日向とか小石川とか。六義園そばの大和郷もすごい。

[1999: 匿名さん]

安アパートのみではなく、ミニ戸やボロ屋も混在していたら、さすがにアウト。特にミニ戸はヤバい。
アパートやボロ屋は何十年かしたら取り壊されるでしょうが、ミニ戸が建てられる地域は、相続で区画が分割される度にニョキニョキ出て来て景観を破壊する。高級住宅街としてあり得ないよね。

[2000: 匿名さん]

>>1995 匿名さん

比率の問題なら、田園調布3は豪邸の数が圧倒的に多いので圧勝。

[2001: 匿名さん]

外側はそもそも対象外。

[2002: 匿名さん]

何処にも存在しない理想の地をユートピアという

[2003: 匿名さん]

>>2000 匿名さん

10億以上20億クラスの豪邸は何軒あるかね？田舎の田園調布など広さや価値以前に立地で論外だろ。その他郊外スレ行ってくれ。

[2004: 匿名さん]

>>1994 匿名さん

さっきから雨が降ってきました。山の天気は気まぐれですねえ。笑

[2005: 匿名さん]

>>2003 匿名さん

池田山のどこに20億の豪邸があるか知らんが、高級住宅街として最も重要なのは、一軒の豪邸ではなく、高級邸宅が『面』でまとまっていることであり、ちょっと歩いたらミニ戸やボロ屋・安アパートが目につくようでは問題外だろ。

[2006: 匿名さん]

>>2005 匿名さん

池田山に限りませんが、都心住宅地なら、10億以上の邸宅が10軒20軒とか面で立ち並ぶのは当然でしょう。例えば池田山なら土地100坪に上物で10億、そんなのが平均だそうだし、過去レス見ると300、400、500坪以上の家もあるようです。数十億ですね。

[2007: 匿名さん]

数日前に書き込まれていましたが、消極的賛成で、『白金4』が最高峰ということでよいのではないでしょうか？
池田山さんも白金4を次点(≒同格)と認めていらっしゃるようですし。
池田山さんは敵が多過ぎて、失礼ながらトップには相応しくないかと。。

[2008: 匿名さん]

>>2006 匿名さん

そんなのが平均というデータをお示しください。
池田山は昭和の普通住宅が大半というのが専らの意見ですが。

[2009: 匿名さん]

>>1999 匿名さん

その通りですね。
昨日の書き込みで広尾に180㎡の敷地制限が設けられたことを知りました。将来的に狭小区画が淘汰され綺麗な街並みになれば、より高級感が出てきますね。

[2010: 匿名さん]

>>2008 匿名さん

100から150坪平均と、過去レスに面積の付いた地図がありましたから参照すれば。

[2011: 匿名さん]

>>2010 匿名さん

それって、いいところのみを切り取った画像だろ？ミニ戸も含め、全体でよろしく。
あと昭和の普通住宅ではなく、上物も平均10億あることもデータで示してくださいね。マジで普通なのばかりだから無理だと思うが。

[2012: 匿名さん]

ミニ戸3軒ぐらい見つけて喜んでたよね、アンチ五反田さん。でもその南の500坪超の家の文筆部分だと知って沈黙だったな、平均だいぶ広いねそこだけでも。

あとインドネシア大使公邸の付近は150坪から300、400坪超クラスが20軒以上立ち並んでた。過去レスに出てたよ。

[2013: 匿名さん]

>>2006 匿名さん

たったの10軒20軒なんだ。
スレチだが、田園調布3は『数百邸』の高級邸宅が連なる圧倒的な景観なんだが。
松濤・神山町エリアの景観も圧巻。
内側は一軒の素晴らしい豪邸はあるけど、面となる住宅街は貧相だねぇ。

[2014: 匿名さん]

五反田は推しが一人粘着しているが、アンチが多過ぎ。最高峰には相応しくない。てか、最高峰ではない。
白金4で決定でよいでしょう！

[2015: 匿名さん]

広尾3丁目の羽澤あたりもよい住宅街。陸の孤島だけど

[2016: 匿名さん]

ヒマなんでねむの木の庭がある1ブロック、空き地とマンションとねむの木の庭を除いた15軒をぜんぶ測ったところ、平均72.8坪でした。1番大きなねむの木の庭が170坪。平均で100から150坪もありませんわ。

[2017: 匿名さん]

>>2013 匿名さん

2-3億程度の家が何百軒あっても、別にどうってことないよね。まあそもそも対象外だし。

[2018: 匿名さん]

>>2016 匿名さん

どうせ狭いとこ選んだんだろうから、フェアに行く勇気があるなら、インドネシア大使公邸付近の広いエリアも測ってみたら？まあそんな男気はないだろうがw

[2019: 匿名さん]

>>2015 匿名さん

ハネザワガーデンの頃は良かったが、今はマンション以外は狭い戸建てばかりだよ、知り合いも何人か住んでるから悪くは言いたくないけど、高級感のない普通の都市型住宅地。

[2020: 匿名さん]

>>2017 匿名さん

10億が10邸点在(大半は普通住宅、ミニ戸もあり、混在)
3億が300邸(10億レベルもあり、ミニ戸は一切無し、)
どちらが高級かなぁ。

[2021: 匿名さん]

>>2020 匿名さん

対象外の話題は他スレで。

[2022: 匿名さん]

>>2018 匿名さん

ねむの木の庭のブロックが1番わかりやすいだろう。ここも隣ブロックなんだからインドネシア大使公邸付近と言えるけど、自分で測れよ。そしたら合ってるかどうか調べてやるからさ。

[2023: 匿名さん]

>>2018 匿名さん

まあ平均150坪とかホラ吹いて恥ずかしいよなー

[2024: 匿名さん]

>10億が10邸点在

それ平均であって20邸以上あるよ。あと200坪クラスが数軒、430坪とか530坪もあるから30億とかするでしょ。現地歩いてみなよ。

[2025: 匿名さん]

>>2022 匿名さん

過去レスに既出。見てからレスしなよ。認めたくない現実は無視とか、情けないヤツだ。言葉遣いも下品だしちょっと真似してみたw

[2026: 匿名さん]

ここは人気スレですね。外側スレ早く作ればいいのにここが気になるんだねw

[2027: 匿名さん]

>>2025 匿名さん

過去スレは広めの区画を切り取って良く見せただけ。
早く全体で証明してよ。上物10億の証明もね。
嘘だから証明できないと思うけど。

[2028: 匿名さん]

>>2025 匿名さん

大きな区画だけじゃなく1ブロックぜんぶ測れ。そしたら調べてやるよ。平均150坪なくて残念だったね。ウソがばれて。

[2029: 匿名さん]

>>2028 匿名さん

ヒマなんだろ。証明したいなら自分でやれ。

[2030: 匿名さん]

>>2029 匿名さん

ねむの木の庭のあるブロックは平均72.8坪だよ。むかしはもっとあったんだろうけど細かくなっちゃったね。残念でした。ちなみに1番大きな家で137坪、次いで108坪、あとは100坪未満で15軒のうち100坪以上は2軒だけ。平均150坪なんてホラ吹きだなー

[2031: 匿名さん]

大邸宅なんて税金も含めてコストばかりかかっちゃって、最近の合理的な人はアパートとか建てちゃうよね。駅から遠いから家賃が安いんで、それなりの人が住むこととなる。今は住む家に世間体とか見栄とか誰も求めないので、時の流れって残酷だよね。ラトゥール住んでいる方がずっと世間体がいいよ。

[2032: 匿名さん]

インドネシア大使公邸付近ですが、中央水色の屋根のお宅は敷地約150坪（グーグルマップの面積計測機能による）なので土地だけで10億近い。周囲も似たような広さのお宅が多く、右下の日本家屋のお宅は430坪以上。集合住宅が大半の山手線内側でも、このような低層住宅街では10m以上のマンションやビルなど建てられず、その希少価値も含め都内最高峰です。

[2033: 匿名さん]

>池田山は20坪の狭小戸建あるし平均100坪はウソ。
グーグルで測ったら、この土地は約530坪。 とすると、そのあたりの平均はどれぐらいかね？平均100坪なんてもんじゃないな。

[2034: 匿名さん]

地図中は、池田山でも公示地価の一番高い五反田駅寄りのエリアです。 南北に走る通り沿いに豪邸が多いですが、画像中央右手の駐車場がちょうど150坪。 その周辺の戸建てはほぼ同じ広さで建ち並んでいますね。

大半は戸建てですが、画像の一番上、通りの右側のレンガ色のはマンションで敷地は500坪ありました。 そのマンションの通りを挟んで左側の一軒家は、半年ほど前に完成したばかりで、 都心富裕層御用達、水澤工務店の施工で測ったら土地は300坪あります。

それらの広さを基準にすると、池田山の戸建て敷地平均は150坪前後と言えそうですね。

[2035: 匿名さん]

>>2031 匿名さん

ラトゥール南麻布とか、重厚なゲートで閉ざされてカッコいいと思いますけど、その近くに100坪以上のモダンな一軒家があったら、迷わずそっち選びますね。土地だけで100坪10億とかするでしょうけど。広尾駅徒歩2分ですからね。

[2036: 匿名さん]

>>2035 匿名さん

でもそんな広い戸建てないからね。南部坂上がって元麻布に向かう右手に、例のトグロ巻いたようなアパ御殿があるけど、あれ一軒だけ悪目立ちで、高級住宅街の雰囲気はないよね。高級低層マンション街。個人的には有栖川公園付近は結構好みだけど。

[2037: 匿名さん]

広尾駅まで、池田山からクルマでたった5分。広尾ー麻布ー白金ー池田山ー高輪エリアはすぐ回れる狭いエリアだから。

[2038: 匿名さん]

>>2031 匿名さん

世間体？独身時代に数年なら自分も家賃100万弱の賃貸に住んでたけど。富豪クラスの富裕層は集合住宅など選ばないよ。税金コストなど以上に、代々に受け継ぐだけの価値ある立地を優先するもの。山手線外側はどの時点で論外。地歴地ぐらいも格下の三流など真の富裕層は見向きもしない。

[2039: 匿名さん]

「真の富裕層が選ぶ超高級な街をまとめた。本当のエスタブリッシュメントは利回りでは不動産を見ない。彼らが重視するのは、「地ぐらい」という、過去何百年もの間にその土地に刻まれたブランドだ。 」

https://cakes.mu/posts/6994

[2040: 匿名さん]

>ねむの木の庭のあるブロックは平均72.8坪だよ。

狭いエリアの面積でも、平均的な土地代は約4億円。上物等含めると5億超え。↑に出てた530坪超の邸宅だと土地だけで30億とかだから、池田山全体では土地と建築コストの平均は8-10億円ぐらいか。やはり別格の低層中心の住宅地だね。

[2041: 匿名さん]

>>2040 匿名さん

でも風俗街アドレスなんだよ。残念でした。ほんとにムダに高い。

[2042: 匿名さん]

>>2034 匿名さん
> 画像中央右手の駐車場がちょうど150坪。 その周辺の戸建てはほぼ同じ広さで建ち並んでいますね。

またホラ吹いて。ほとんどの区画が駐車場より狭いよ。駐車場の下の家で120坪でこれでも大きな方。もっと小さいところいっぱいあるじゃん。平均150坪もないない。

[2043: 匿名さん]

池田山が見栄を張って嘘をつく度に、アンチに暴かれ、どつぼにはまるパターンの繰り返しだな。
コメントすればするほど池田山の評価が下がっていくんだから、むしろ黙っていた方がよいのに。

[2044: 匿名さん]

>>2039 匿名さん

番町・紀尾井町・六本木・麻布(有栖川)・白金・表参道はいいですね。
品川区の五山はランクが落ちる。

[2045: 匿名さん]

>>2044 匿名さん

城南五山は品川五山。品川区をどうにか付加価値をつけて高く売るために不動産屋が考えたキャッチコピーなんだから、千代田区港区の工夫しなくても高く売れる本当の高級住宅地から比べてランクが落ちて当たり前ですわ。

[2046: 匿名さん]

>>2043 匿名さん

ホントそうだよね。

広尾や麻布をボロ屋・ミニ戸画像で攻撃したりするから、逆に池田山のボロ屋・ミニ戸画像で仕返しされる。

平均区画のサバをよんで誇張するから、突っ込まれる。

今日も
>>ミニ戸以前にアパートなど論外でしょう。
>>そういうのは存在しない(～中略～)池田山あたりの城南五山が、やはり総合的に見て至高でしょうね。
なんて書いちゃうから、逆に池田山の安アパートの存在が>1983に暴かれたわけだし。

[2047: 通りがかりさん]

高級かどうかは主観だし客観的な指標が必要。エリア内のパークマンションの数で決めたら？

[2048: 匿名さん]

>>2047 通りがかりさん

そうすると、マンション街などあり得ない、って池田山が言ってくるぞ。(笑)

[2049: 匿名さん]

都心の特性である地価・地歴・利便性の3点に絞ればよいのでは？

[2050: 匿名さん]

>>2049 匿名さん

それだと、一種低層が・・・、と池田山が言ってくるね。

[2051: 匿名さん]

今日はドライブで気分転換！軽井沢は、昨日までの混み合いからだいぶ空いてきましたが、スーパーは別荘族で見た通り盛況です。

[2052: 匿名さん]

>>2051 匿名さん

スレと関係ない書き込みはしないでください。
なんど言われてもわからないアスペですね。

[2053: 匿名さん]

>>2052 匿名さん

ここのスレチ外側推しさんみたい？笑

[2054: 橘]

>>2038 匿名さん

柳生社長と三木谷社長は？

[2055: 匿名さん]

ヤギュウ社長って誰やねん。忍者の末裔かw

[2056: 名無しさん]

地歴や地ぐらい以前の現実問題として、有事の際には、首都機能維持が最優先だから、数年前の電力逼迫時の計画停電など、やはり都心エリアは優遇されているので安心度も高く、郊外に行くほど生活に支障が出る可能性が高く、生活利便性も低くなる。山手線内側は当然、なるべく都心近くの安全な高台に住むべき。もう好立地に空きは殆ど無いけれど。

[2057: 匿名さん]

>>2052 匿名さん
ここは、みんなの羨望を集める事で自尊心を保つ心の拠り所なんです。

[2058: 名無しさん]

>>2054 橘さん

外だけど、柳井さんは本宅は山口でしょ？そんな上京さんだから、都内の住宅事情には明るくなかったんでしょう。三木谷さんは…よく知らん。都内出身？本社を二子玉に移したぐらいだからねえ…

[2059: 匿名さん]

>>2058 名無しさん

山口をバカにするなよ！
初代:伊藤博文から前:安倍晋三まで、歴代総理大臣を8人輩出(全国最多)している県だぞ！

[2060: 匿名さん]

>>2047 通りがかりさん

住宅地の条件(立地・利便性・周辺環境・歴史・ほか)は結局『価格』に反映されますので、客観的かつ明確な指標として『地価』で決めるのが合理的だと思います。
但し、地価(公示価格、路線価、等)を単純に比較してもあまり意味がありません。なぜなら、容積率が高ければ建物が高く建てられる(マンションなら戸数、戸建なら延床面積、が稼げる)ため、地価は容積率にほぼ比例して高くなるからです。
よって、1種(容積率100%)あたりの地価、で比較すれのがよいと思います。

[2061: 匿名さん]

近所を散歩中。朝から気持ち良く晴れて、高原の空気を満喫！

[2062: 匿名さん]

>>2061 匿名さん

スレと関係ない書き込みをしないでください。

[2063: 匿名さん]

>>2061 匿名さん

不要不急の外出は自粛してください。
良識ある大人が率先しないから、若者が路上飲みを平気でやるようになる。

[2064: 匿名さん]

>>2061 匿名さん

石田純一みたいなお気楽じいさんなんだろうな！

[2065: 通りがかりさん]

ここにはマウンティングしたい人しかいないみたいだな

[2066: 匿名さん]

>>2064 匿名さん

あんな年寄りじゃないっす！w
さて午後は知人の別荘のガーデンパーティーへ。元々は港区内のご近所さんで、某外資系投資ファンドの共同代表をされている業界の有名人。10台ぐらい止めれそうなゲスト用パーキングや、著名建築家の建物に庭も広大で流石でした！

[2067: 匿名さん]

>>2066 匿名さん

スレと関係ない書き込みをするな。
なんど言ってもわからんようなので命令にしました。

[2068: 匿名さん]

>>2067 匿名さん

あんたこそ外側はの書き込みするな。命令にします。

[2069: 匿名さん]

>>2066 匿名さん
> 10台ぐらい止めれそうなゲスト用パーキングや、著名建築家の建物に庭も広大

この写真じゃぜんぜんわからんわ。ウソかな？

[2070: 匿名さん]

>>2060 匿名さん

なるほど、と思いましたので、主要エリアの1種単価を調べてみました。
なお、使用した地価データは2021年1月時点の公示価格(単位:千円/㎡)です。

①赤坂1(港-4)、4,840千円、400%
1種単価:1,210千円
②六番町(千代田-3)、4,050千円、400%
1種単価:1,012千円
③三番町(千代田-1)、3,100千円、400%
1種単価:775千円
④元麻布2(港-13)、2,550千円、300%
1種単価:850千円
⑤南麻布5(港-7)、2,020千円、300%
1種単価:673千円
⑥松濤1(渋谷-5)、1,840千円、150%
1種単価:1,227千円
⑦青葉台2(目黒-7)、1,480千円、100%
1種単価:1,480千円
⑧広尾2(渋谷-3)、1,340千円、150%
1種単価:893千円
⑨高輪4(港-12)、1,310千円、200%
1種単価:655千円
⑩東五反田5(品川-9)、1,250千円、150%
1種単価:833千円
⑪田園調布3(大田-4)、1,080千円、80%
1種単価:1,350千円

1種単価が1百万円を超えるのは、青葉台2、田園調布3、松濤1、赤坂1、六番町、の5地区。
外側の高級低層住宅街と、都心ど真ん中の高額マンション地区が、居住面積辺りの住宅地価が最も高いという興味深い結果になりました。

[2071: 匿名さん]

>>2070 匿名さん

都心低層住宅地の大和郷を追加します。
⑫本駒込6(文京-8)、1,210千円、150%
1種単価:807千円

[2072: 匿名さん]

>>2070 匿名さん

これ、サンプリング地点によりかなり違いが生じないか？

[2073: 匿名さん]

>>2070 匿名さん
>>2070 匿名さん

まず、自分で参考になる、をポチるのみっともないですよ。
それから、I種単位というのは、ビルやマンションを建てる際の収益率を見るための数値であって、それの上下によって上だから住宅地として高級、下が低級という判断材料にはなりません。番町と南麻布など、明らかに齟齬が生じています。

[2074: 匿名さん]

公表されてる全地点を対象に1種単価を計算して、その最高値でランキングすれば良いと思う。

[2075: 匿名さん]

>>2073 匿名さん

そうなるように、都合の良い場所をチョイスしたランキングだから。

[2076: 匿名さん]

>>2060= >>2070だろ。自作自演。
誰も反応しないから耐えられなかったんだろうが。まあいいけど。高級住宅街と直接関係ない数値だから。

[2077: 匿名さん]

>その最高値でランキングすれば良いと思う。

過去にもその話題出たけど、高けりゃ高級住宅街とは限らないって話だった。当たり前だけど。