ブランシエラ天王寺真田山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.branchera.com/ms/sanadayama33/
売主：株式会社長谷工不動産
施工会社：スナダ建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ


所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町3 丁目12-3 他(地番)
交　通：
Osaka Metro 谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅徒歩7 分
近鉄難波線・大阪線・奈良線「大阪上本町」駅徒歩11 分
JR 大阪環状線・Osaka Metro 長堀鶴見緑地線「玉造」駅徒歩14 分
総戸数：33 戸（他管理事務室1戸）
間取り：3LDK
専有面積：71.65 ㎡～91.31 ㎡（防災備蓄倉庫 0.95～1.08 ㎡含む）
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上12 階建
完成時期：2022 年2 月下旬
入居時期：2022 年 2 月下旬


新しく、天王寺区の真田山学区に分譲マンションが建ちます。
場所は上本町と谷六(清水谷)の間。
駅から遠く、戸建ても多いエリアです。
近年、マンションが建っていないエリアです。

空清町公園の北ですが、公園までの間には既にファミール上本町公園前などの建物があります。

[本文の修正と更新を行いました 2020/11/5 管理担当]

[21: マンション検討中]

>>20 マンション検討中さん

高いです。
1番広い物件は、中層階から億ションです。

[22: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん
ゼネコンがCDした上で利益確保するのが難しいからです。戸数が少ない為に、長谷工の工事グロスも妙味がありません。
ちなみに、スナダは賃貸を主に建てている会社です。

[23: マンション検討中]

>>22 匿名さん

ありがとうございます。
要は、他に振らないていけないくらい建設費用を抑えているということですか？
賃貸を主に建てているところが建設するのであれば、結果安普請の懸念がありますよね？

[24: マンション検討中さん]

既出ですが予定価格
A(91m2)、B(71m2)、C(76m2)の順に
9Fで11000万、7500、8600万
5Fで9400万、6900万、7400万

[当方の手違いにより、当該レスが非表示されてしまっておりましたので、再掲載させていただきました。 ]

[25: マンション検討中さん]

>>24 マンション検討中さん
高いですね！なんでそんなに高いんですか？場所ですか？設備ですか？

[26: マンション検討中さん]

>>24 マンション検討中さん

ありがとうございます。
なかなかの価格設定ですね。
特にAタイプ、すごいですね。

[27: マンション検討中さん]

>>25 マンション検討中さん
1番の原因は土地代だそうです。エレベーター2基なので管理費も高くなるとのことです。
Aは西の8階建ての建物が迫っていて9階から一気に価格が上がります。南側はAの前は低層の建物ですがBCは同じ階層のマンションがかぶります。距離感についてはドローンで調査中とのことでした。
設備や仕様はエレベーター数もそうですし内廊下、外壁からバルコニーの壁までタイル張り、災害時非常用設備設置など力は入れています。

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
25で投稿した者です。ありがとうございます。9階以上なら高いなりの良さがありそうであうね。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん
そうですね。Aの高層階とBの低層階は抽選になるかもとのことでした。場所を気に入った地元の富裕層が購入を検討しているという印象です。清水谷公園や空堀町の積水物件と比較している方も多そうです。

[30: マンション検討中さん]

情報なかなか出てきませんが、
3月上旬の第1期販売に向けて、購入希望者の集まりはどんな感じなんでしょうかね？

[31: マンション検討中さん]

現地見ましたが狭い敷地で値段なりの高級感出せるのでしょうか？マンションが周りに建て込んでいて値段だけバブル感満載な感じ。
周辺も高級感はないですし。

[32: マンション検討中さん]

場所はここよりいいリーバの上町割安感あるしここ売れ残り確実ですね。リーバ勝負かけましたね。

[33: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん

たしかに立地はリバーの方が上ですね。

[34: マンション検討中さん]

立地はリバーの方が上なんですか？
ブランシエラのモデルルーム行きましたが営業さんは立地を推してましたが。

[35: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん
アドレスも土地値もグランドメゾンとリバーの場所の方がかなり上です。

[36: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん

アドレスは確かに上町アドレスを推す方はいますね。
営業さんはこの価格になったのは土地代が高かったからだと言っていましたが実際の購入価格を仰っているのでしょうか？

[37: 通りがかりさん]

近所に住む者です。
もともと一戸建て住居と古い4階建住居があった土地です。古い4階建住居は工事が始まる直前までは、大相撲大阪場所の宮城野部屋(白鵬)宿舎だったんですよ。
4年ほど前に一戸建て住居が取り壊されて駐車場になっていたんですが、場所前にはその駐車場内にプレハブ小屋の稽古場が作られていました。
で、古い4階建も壊されて、近所の人と「あら、何になるんだろねー。大阪場所楽しみにしてたのに。」って言ってたんです。
そしたら、地主さんが元々はビジネスホテルを建ててその一階を宮城野部屋にするような計画でいらっしゃったようです。
しかし、このコロナ禍でその計画を断念せざるを得なくなったようですよ。

リバー上町は、車があればいいかなーという印象。この辺りは車なくてもいけます。
リバー上町よりは下町感があるかな。

[38: 通りがかりさん]

>>37 通りがかりさん
近所に住んでるので、周辺環境等聞きたいことあったらできる範囲でお答えします^ ^

[39: ご近所さん]

私も近くに住んでおり、ウォーキングでよくこのあたりを通ります。
グランドメゾンゃリバーの場所と比べても、町の雰囲気はそれほど変わりません。
ただ、上町は大阪女学院や聖マリア大聖堂、歴史の散歩道があり、市内では唯一無二の環境です。
ただし、どの駅や大型商業施設からも離れています。
一方、こちらは上町ほど特色はありませんが、空堀商店街の延長線上にあり、駅や商業施設も上町と比べると(あくまでも「比べると」です)近いといえます。
要は利便性を取るか、好環境を取るか。あるいはタワーかこじんまりとした高級マンションかの選択になると思います。

[40: マンション掲示板さん]

>>39 ご近所さん
中央区と天王寺区、つまりは学区の違いもでてきますよね。こちらは真田山学区でしょうか。

[41: ご近所さん]

上本町3 丁目ですから真田山小校区ですね。

[42: マンション掲示板さん]

もう3月中旬なのに、
物件概要によると販売開始予定時期は
まだ3月上旬なんですね。
なんでこんなことになってるのかはわかりませんが、すでに嘘情報になってるのでせめて情報書き換えたらええのに。

[43: 匿名さん]

>>42 マンション掲示板さん

物件概要って、確か管轄省庁の国土交通省から正確な情報を書くように指示されてるんですよね。

その指示に対して適当に記載してる長谷工って、物件からして信用できないですね。
購入検討者をなめてるんですね。

[44: 匿名さん]

>>42 マンション掲示板さん

3月も半ばになり、ようやく物件概要に書かれている販売時期が3月下旬に更新されましたね。

しかし購入検討者に未だ申し込み日が具体的に伝えられていないみたいですので、また販売時期が延期になるんですかね。
なんでこんなことになっているのかは知りませんが。

[45: 通りがかりさん]

>>44 匿名さん

工事、遅れてるんですかね。
日曜も工事してるみたいですよ。

[46: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん

せっかくの休日の日曜にも騒音を出されたら、周りの住民可哀想ですね。

[47: 通りがかりさん]

>>46 匿名さん
はじめの1回だけ「祝日ですが工事します。すみません。」の印刷物投函されましたが、その一回だけでしたね…。
なんか、静かですよ。工事してるのかな…。
警備員さんもいる時といない時あるし。無人の昼間(お昼休憩ではない時間帯)もあるようですし…。
工事初期は気が狂いそうな臭いと音でしたけど…。

[48: マンション検討中さん]

>>47 通りがかりさん

ご近所の方なんですね。お気持ちお察しします。大変ですね。

ここまでの皆さんの意見を拝見して、建築現場も近隣対応も販売概要の表記もえーかげんな事がよくわかりました。こんな売主と建築主の物件でしたら、物件の造りもえーかげんなんでしょうね。

検討から外す判断ができました。貴重な地元のご意見、ありがとうございました。

[49: 通りがかりさん]

あの狭い所での工事を
近隣の配慮がないのは最悪ですね。
建物も心配ですね。
売主どこでしたっけ？(笑)

[50: 通りがかりさん]

>>48 マンション検討中さん
近所に住んでますが、決して建築反対とかではないです。他にも新築工事中の物件はありますので。住みやすいエリアですし、気に入っている地域です。
おっしゃる通り、もう少し配慮が…と思うだけです。

[51: 匿名さん]

>>50 通りがかりさん

近隣に配慮が足りない人たちがつくる建物に、そこに住む住民への配慮があるとは思えません。

相手の気持ちを考えない売主なんですよ、要は。

[52: 通りがかりさん]

>>51 匿名さん

なるほど、納得です。

[53: 通りがかりさん]

販売開始予定、4月上旬に再度変更になってますね。先日の祝日土曜日も工事してましたし、今現在も工事してます。(18:30)
何かトラブルでもあったのでしょうか。
販売開始予定が二転三転するのは理由開示されないと気になりますね。

[54: 匿名さん]

>>53 通りがかりさん

寝付け失敗して高くし過ぎたから、購入希望者が集まっておらず、今後の販売計画を見直さないといけなくなってるような感じを受けます。
私も購入を一時検討してましたが、販売時期が全く決まらないことを販売会社に問い合わせたところ、言い訳が苦しすぎて、疑心暗鬼になり購入をやめました。
この辺りで購入を検討しているので、周辺の他物件にしました。

[55: マンション検討中さん]

マンションのことならはっせっこーっと建設革命スナダのコンビなんて最強でしょ。
休日工事なんて可愛いもので、24時間戦い出すよ。

あと、コンプラなんて期待する方がどうかしてる。

余談だけど、五条小学校区でも今後新築連発するよ。
勝山通り沿いのジオもあれば、真法院町の旧みずほ銀社宅跡の物件もあって結構おすすめです。

[56: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん

差し支えなければどの物件に決められたか知りたいです。
物件名出すのが難しければ広さや間取り、設備、立地や価格などここと比較してどう思われたか参考にさせて頂きたいです。

[57: 検討板ユーザーさん]

近隣で70平米5000万のシーンズが大苦戦してたのにどんな値付けしとるんや
流石にかましすぎちゃったね

[58: 匿名さん]

建設現場横を通りましたが、
あの建て込んだ場所で休日に
工事をするとは今時かなり非常識。
本当狭い敷地ですね。

[59: 匿名さん]

マンションポエム好きとしては、ここのチラシは高ポイントなので色んな意味で期待してるんですけどね。
マンションのチラシてコーヒー吹いたのは久々でした。

[60: マンコミュファンさん]

>>53 通りがかりさん

現在しれっと販売開始予定時期が4月中旬に変更されていますね。
こうなってきたら、4月上旬辺りの販売概要の情報更新に注目ですね。このままずるずる販売開始時期が後ろ倒しになるのか、注目です(笑)

[61: マンション検討中さん]

>>56 マンション検討中さん

すいません。54です。お返事遅くなりました。

ここと同じ校区の新築物件です。そんなに多くないので、調べて頂けましたら検討がつくかと思います。
こちらより坪単価は若干ですが安いです。広さも近しいです。

設備や立地は、人それぞれの考え方があると思いますので、記載は避けておきます。マンコニュあるあるの不毛なつばぜり合いは避けたいので。

私は納得してその物件を選択しました。もし同じマンション住民になられた際は、何卒よろしくお願いいたします。この辺りは、住みやすいですもんね。

[62: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん

56です。ご丁寧にありがとうございます。
確かに考え方は人それぞれですね。
無闇に記載すると荒れる元にもなりますし。
もし同じマンションに住むことになりましたらこちらこそどうぞよろしくお願い致します。

[63: マンション検討中さん]

>>57 検討板ユーザーさん
シーンズ天王寺真田山ですか？そんなに大苦戦してたんですか？

[64: 通りがかりさん]

>>60 マンコミュファンさん
2022年とかになったらもう爆笑です

[65: 通りがかりさん]

>>59 匿名さん

私もマンションポエム好きです。
かりそめ天国(だったかな？)でマンションポエムが取り上げられてからは、「住まう」がマツコデラックスさんの声で脳内再生されてしまいます(笑)

[66: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん
大苦戦していました。完成後も垂れ幕有りました。
マンションバブルだと思います。この辺りまで
マンションが多くなるとは思いませんでした。
当方空清町在住です。

[67: 匿名さん]

シーンズ真田山は5000万ではなく
平均570０万位だったと思います。プラウドは一番安い部屋で確か4700万円台だったと思います。空清町も土地の値段も1坪150万円から170万円位で今では300万迫る勢いです。2年で急激に値上がりした感じです。

[68: マンション検討中さん]

>>66 匿名さん
そうなんですね。ご教示ありがとうございます。
シーンズ真田山よりも高額なこのマンションはかなり苦戦しそうですね。
少ない戸数の割りにエレベーターが2基あるので維持コストもかなり高そうですし。

[69: 匿名さん]

野村の仲介でプラウド天王寺真田山が
73平米5680万円で出てますね。
築３年で買値より若干乗せてる感じ。
これがこの辺りの相場。
ここの横のヴィークコートは中古で5400万
で以前出てましたからね。

[70: 名無しさん]

>>69 匿名さん

新築時は何円だったんですか？ナンマン円くらい乗せてます？

[71: 匿名さん]

そのヴィークコートのスレッドがe-manにありますね。
一応読んでみましたが価格はそんなに変わっていない模様。
（完成がいつなのか分かりませんでしたが）
この辺はマンション需要が高いんでしょうか。
それだと資産性という意味では良いですね。
ここのようなプライベート性の高い小規模マンションは
落ち着いて暮らしたい方にはぴったりでしょうし。

[72: マンション検討中さん]

>>71 匿名さん

今がマンションの価格が上がってるから昔と比較したらそうでしょうね。いずれ下がったら、安くなりますね。
そうゆうもんですよね。

[73: 名無しさん]

販売してるのかな？

[74: 買い替え検討中さん]

>>73 名無しさん
以下のHPの物件概要に「第1期1次先着順販売住戸概要」
71.65㎡
3LDK
6,198万円
で1戸販売と記載されていますよ。

https://www.branchera.com/outline/sanadayama33/

何階なんだろう。2階やと高すぎると思いますが。

[75: 検討板ユーザーさん]

>>74 買い替え検討中さん

どうでしょう。
この部屋の当初の予定価格が5階で6900万と過去レスにあったので値下げしたとしても2階のような気が…

[76: マンション検討中さん]

ここ売れてます？

[77: 通りがかりさん]

日曜も内装工事しますって、お手紙が投函されていました。来年2月入居に向けて頑張るのでと。

ここ、本当に12階建？って高さなんですけど…
隣は7階建ですけど…
変わったのかな？

[79: 匿名さん]

>>77 通りがかりさん

来年3月までに鍵を引き渡さないと住宅ローン減税の税制年度が変わるなどの理由で、必死なんでしょうね。
おっしゃるように、残り3ヶ月を切った完成予定でまだ現状の高さと仕上がりなんで、突貫工事感が否めません。
私も近隣住民ですが、せっかくの休日は静かな環境で暮らしたいので、一方的な手紙投函の通知のみでの日曜祝日の工事はやめて頂きたいです。
今後もあまりに頻繁に日曜日に工事されるようだと、町会経由か直接かはともかく、既存住民として意向を伝えたいと考えております。

[80: 通りがかりさん]

>77さん
なるほど、そう言う理由なのですね。

朝は7時からやってますし、 工事予定表では31日もやるみたいです。1.2日が空欄に…(全休とは書いてない…) 工期の遅れ取り戻そうとしてるのは分かりますけど(作業してる人も気の毒です)、そんな会社が携わる物件、私は嫌だなぁ

[81: 通りがかりさん]

>79さんへ　です(＞人＜;)

[82: 匿名さん]

>>80 通りがかりさん

デベロッパーの長谷工が、施工費を下げたいがためにグループ建設会社ではなくわざわざスナダ建設につくらせてる物件ですからね・・・
周辺の人が休まる日々も朝から夜遅くまで騒音撒き散らしてますね。
こんなマンションが、いい建物になる訳がないと思うのですが。

[83: マンション掲示板さん]

約１割程値下げしましたね。

[84: 匿名さん]

>>83 マンション掲示板さん

そんなに下げたんですか。
値引き前に契約した方々が可哀想です。

[85: マンション掲示板さん]

>>84 匿名さん
5800万円台からあるみたいです。
現地みましたが高級感もありいいマンションでしたよ。

[86: 検討板ユーザーさん]

>>82 匿名さん

安全のためには仕方ないのかもですが、今日は怒号がすごいです。

[87: 匿名さん]

>>86 検討板ユーザーさん

昨日も祝日にもかかわらず、夜遅くまで工事してました。
無茶苦茶ですわ。

[88: マンション検討中さん]

ネットや不動産屋はマンション高騰と謳ってますが、現実は色んなところで値引き合戦が始まってますね。今後どうなることやら。

[89: 匿名さん]

元は坪200の地域ですので、リセールは期待しないでください。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
当たり前の事をドヤ顔で言われてもね

[91: 匿名さん]

もしかしてここほとんど売れ残っていますか？

[92: 検討板ユーザーさん]

正面の植木、あれは完成なのかな？

[93: 通りがかりさん]

更に値下がりはありえますかね？

[94: 匿名さん]

今月下旬の竣工物件が、
現在も土日祝関係なく早朝から夜遅くまで、騒音や違法駐車を出しながらのバリバリの突貫工事。
そんな行き当たりばったりの施工で、ええ物件つくれる訳ないじゃないですか。
周りの人間の生活をどう思ってるんですか？
入居後の住民と周辺住民の関係とか、全く考えてないんでしょうね。ホスピタリティゼロです。
最悪のデベロッパーですね、長谷工さん。

[95: 匿名さん]

１割値下げしても全然売れていない。価格設定が間違っている事にいつ気づくのだろう？初めに買った人はどんな気持ちなのか。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん

ホントそうですよね。
今月竣工予定のこの物件、未だ1/3?半分程度しか売れていないようですが、
そのせいでアホみたいに値引きしている販売方法を、
初めに買ってくれた人の事に対して事業主はどう説明するんですかね？

ホンマ、むちゃくちゃです。

[97: マンション検討中さん]

うまくブランディングして信者作り上げてるところも仲間売りがないと到底埋めれない相場ですからね

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
それどこのことですか？

[99: 匿名さん]

広告入ってたので、参上しました。
長谷工からスナダの物件で、高級感を謳われてもって感じですね。
今更ですが、スタートを素直にリバーのように安さで勝負しないとね。メジャー７じゃないんだから

[100: 匿名]

この辺りはマンションも少なくゆったりとした雰囲気が良かったのですがマンションバブルで次々とマンションが建ちこの地域の良さが薄れた。空堀も新しい店ばかりになりなんだかなて感じなった。
電動自転車の子連れもマナー悪いし。

[101: 匿名さん]

この物件の警備員とか関係者って、 これから人が住むマンションやのに 人目憚らず建物内の駐輪場でバンバンタバコ吸ってますね。 こんな考え方からも、購入者や周辺住民の事を考えずに建物が造られていることがよくわかります。

[102: 通りがかりさん]

>>101 匿名さん

興味本位ですが、関係者はどのような方なのでしょうか？非常に気になります。あと建物内の駐輪場とはどのへんでしょうか。気になります。境界線側だとバンバンは確かに困りますね。

[103: 匿名さん]

>>102 通りがかりさん

駐輪場は、公道から見てメインエントランスの右側に隣接しています。
今は購入者がすでに入居しているのでもちろん喫煙はしていませんが、竣工前はいろんな人がそこでモクモク吸ってました。隣に他の建物もあり、すぐ近くに公道もあるのに。
関係者は具体的には立場はわかりませんが、たまにジャケットを着ている方もいました。
建設中は喫煙だけでなく、近隣住民との事前申し合わせを超えた日や時間の工事、道路使用許可をとっていない時期にも関わらず建物前の日常的な違法駐車など、まぁ無茶苦茶でした。あと、聞いたことがあまりない謎の外国語が大声で飛び交いながらの工事もたまにありました。
とにかく工事が終わって周辺に平和と静寂ときれい空気が戻り、せいせいしてます。この施工会社の物件が皆さんの周りに建つ時は、お気をつけください。

[104: マンション検討中さん]

ここは、まだ残っているのですかね？かなり値下げしてると聞きましたが、最近の状況わかる方いませんか？
教えてください。

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
毎週郵便受けにチラシが入っています。売れ残っているのでしょうね。

[106: 匿名]

プラウド天王寺真田山も分譲時の値段位の
水準になってきています。
高値掴みはリセールは難しいでしょうね。
マンションが建ちすぎ。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん

購入時の値段で売れるならまだいいと思いますけどね。
今購入してる方もそこまでリセール期待してないような

[108: 通りがかりさん]

近所に住んでます
棟内モデルルームの表記がずっと出てるのがこのエリアの現状を物語ってるかと思います、ですからリセールまで考えるならこのエリアは微妙でしょう

あとこのエリアの土地ウォッチしてますが
長期間売れ残ってるのが目立ちます、不動産屋も売れ残りを隠そうとしてるのかサイトから消したり表示させたりを繰り返してます
それでいて売れ残り期間の宣伝広告費やらも回収すべく値下げどころか値上げしてますからね
円安背景に土地の地盤とか考えず大阪市内の土地を買い漁る外国人富裕層が釣れるのを待ってるとしか思えないですね

[109: 匿名]

>>108 通りがかりさん
数年前までは静かで大阪市内ではこの辺りが
一番だと思っていましたが、賃貸マンション等が
建ちすぎてもう閑静さはありません。
空堀商店街もスーパーが出来たお陰で昔ながらの
商店がなくなり今は行く事もなくなりました。
もう30年弱住んでいますが静かな所に転居を考えて
います。本当に乱開発です。

[110: マンション検討中さん]

5800万円台のチラシがよく入っています。当初の価格で購入した人はどう思っているのですかね。

[111: 評判気になるさん]

５８００万円でも高い。１フロア３戸なのにエレベーター２基とか、お金かけるところ違うんじゃない？

[112: 評判気になるさん]

>>110 マンション検討中さん
結構値下がってます？

[113: 匿名さん]

>>111 評判気になるさん
33戸に2基ですか…。無駄にコスト掛かっていますね。

[114: 名無しさん]

>>110 マンション検討中さん

自分が買った物件を露骨に値下げしたチラシをまかれて、正直嫌でしょうね。
購入者に配慮がないデベロッパーですね。

[115: 匿名さん]

欲を出さないで適正な価格で販売してりゃ今年2月の竣工前に完売してたかもしれないのに
今の情勢じゃ大幅値下げしない限りずっと売れないでしょう

[116: 匿名さん]

まだ完売していないのですね。
決算商談会するみたいです。

[117: 口コミ知りたいさん]

やはり、売れ残っているという事は、価格の面でのバランスが悪いのだと思います。
静かで、飲食店や買い物など立地は良いのですが、マンションからの眺望はよろしくない。
棟内モデルルームを内見し、お部屋も工夫がなく、施工は雑です。
EV内には、すでにキズがあり、棟内モデルルームで、内覧可能なのに、
補修もせず放置しているのが不思議でした。
皆さんの書かれている通り、値引きチラシなど配慮ない部分が、すでに管理にも表れていると思いました。

[118: 通りがかりさん]

近所に仮称ですがグランメゾン清水谷の建築予定の看板出てますね
大手のマンションの乱立も凄いですが
個人の相続対策かなと思われる小規模な
マンションも建築中が沢山…

[119: マンション検討中さん]

>>118 通りがかりさん

恐れ入りますがグランドメゾンの看板が出ているのはどのあたりか教えていただけませんでしょうか。

[120: マンション検討中さん]

ステイツ清水谷上町台の東側ですよ。9階建てみたいです。