ブランシエラ天王寺真田山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.branchera.com/ms/sanadayama33/
売主：株式会社長谷工不動産
施工会社：スナダ建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ


所在地：大阪府大阪市天王寺区上本町3 丁目12-3 他(地番)
交　通：
Osaka Metro 谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅徒歩7 分
近鉄難波線・大阪線・奈良線「大阪上本町」駅徒歩11 分
JR 大阪環状線・Osaka Metro 長堀鶴見緑地線「玉造」駅徒歩14 分
総戸数：33 戸（他管理事務室1戸）
間取り：3LDK
専有面積：71.65 ㎡～91.31 ㎡（防災備蓄倉庫 0.95～1.08 ㎡含む）
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上12 階建
完成時期：2022 年2 月下旬
入居時期：2022 年 2 月下旬


新しく、天王寺区の真田山学区に分譲マンションが建ちます。
場所は上本町と谷六(清水谷)の間。
駅から遠く、戸建ても多いエリアです。
近年、マンションが建っていないエリアです。

空清町公園の北ですが、公園までの間には既にファミール上本町公園前などの建物があります。

[本文の修正と更新を行いました 2020/11/5 管理担当]

[1: 匿名さん]

総住戸数が少ないので販売価格は高めでしょうね。
駐輪場が1世帯に2台確保という点から想像するとファミリー世帯向き。
戸建てが多い立地ならば閑静で暮らしやすいでしょうね。
最寄り駅まで徒歩7分ならそこまで遠くないですし。

[2: ご近所さん]

建設予定地です。

一枚目は北側から、二枚目は南東からです。

フェンスで囲まれ、工事が始まるなという印象的。

[3: マンション検討中さん]

全然書き込みがありませんね。
この規模でエレベーター2機ですか？管理費がどれくらいかかるのか気になります。

[4: 匿名さん]

2邸ずつでエレベーターが分かれるんですね。しかも両サイドに開いて。
プライバシー性を重視するなら理想的ではありますが管理費・修繕費は気になりますね。
全邸プライベートポーチがあるということですが、エレベーターを降りたら即プライベートポーチなんでしょうか。
どこがのマンションでそういう形のを見たことがあります。

[5: 検討板ユーザーさん]

>>4 匿名さん
近くのグランドメゾンがワンフロア2邸でエレベーター降りたらすぐプライベートポーチですね。
こちらはワンフロア3邸、1番広いタイプは専用エレベーターで他2邸が両開きエレベーターのようです。
確かにこの規模で2機も必要かなあとは思いますが。

[6: 匿名さん]

モデルルームを見に行きました。学区はいいし、設備もとても素晴らしいものでした。長谷工さんだからとタカをくくってお手頃価格かなと思いきやあまりにも高かったです。

[7: マンション検討中さん]

>>6 匿名さん
何千万円台でしたか？？

[8: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[9: マンション比較中さん]

ここの物件気になっています。HP見てもモデルルームの場所がわからないのですが、どこにモデルルームがあるか教えてください。

[10: マンション比較中さん]

>>8 匿名さん

ということは、空堀町の積水物件よりも、坪単価は高いですね。
あと、エレベーター2機などから、ランニングコストもおそらく高くなるでしょうしね。

[11: 口コミ知りたいさん]

高すぎですね。売れ残りそうな雰囲気。
上本町８のクレヴィアも築２年で5998万74平米。やはり新築の高掴みは危険。

[12: マンション比較中さん]

マンションのことならわかるんだー

とおっしゃってるので、値付けもわかってらっしゃるんでしょうね。

[13: 匿名さん]

モデルルームは谷町4丁目ぐらいのビルの中にありました。問い合わせするとモデルルームの予約もでき、案内状も送られてきます。

[14: 匿名さん]

グランドメゾン真田山も検討していましたが、そちらよりも高いと思うと…あまり個人的には魅力的だとは思いませんでした。

[15: マンション検討中さん]

長谷川さんのところで高いって、もはや世も末ですなぁ

[16: マンションコミュさん]

>>15 マンション検討中さん

バブル感出てきた気がします…
高値掴みしそうで怖いですね

[17: 評判気になるさん]

施工会社も大手じゃないし。
この値段なら北浜のタワー買うかな？
北浜あたりも校区いいし。

[18: マンション検討中]

この物件、
デベロッパーが長谷工にもかかわらず、
ゼネコンはなぜ長谷工ではないんですかね？

[19: マンション比較中さん]

>>13 匿名さん
ご教示いただきありがとうございます。

[20: マンション検討中さん]

価格がきになります。

[21: マンション検討中]

>>20 マンション検討中さん

高いです。
1番広い物件は、中層階から億ションです。

[22: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん
ゼネコンがCDした上で利益確保するのが難しいからです。戸数が少ない為に、長谷工の工事グロスも妙味がありません。
ちなみに、スナダは賃貸を主に建てている会社です。

[23: マンション検討中]

>>22 匿名さん

ありがとうございます。
要は、他に振らないていけないくらい建設費用を抑えているということですか？
賃貸を主に建てているところが建設するのであれば、結果安普請の懸念がありますよね？

[24: マンション検討中さん]

既出ですが予定価格
A(91m2)、B(71m2)、C(76m2)の順に
9Fで11000万、7500、8600万
5Fで9400万、6900万、7400万

[当方の手違いにより、当該レスが非表示されてしまっておりましたので、再掲載させていただきました。 ]

[25: マンション検討中さん]

>>24 マンション検討中さん
高いですね！なんでそんなに高いんですか？場所ですか？設備ですか？

[26: マンション検討中さん]

>>24 マンション検討中さん

ありがとうございます。
なかなかの価格設定ですね。
特にAタイプ、すごいですね。

[27: マンション検討中さん]

>>25 マンション検討中さん
1番の原因は土地代だそうです。エレベーター2基なので管理費も高くなるとのことです。
Aは西の8階建ての建物が迫っていて9階から一気に価格が上がります。南側はAの前は低層の建物ですがBCは同じ階層のマンションがかぶります。距離感についてはドローンで調査中とのことでした。
設備や仕様はエレベーター数もそうですし内廊下、外壁からバルコニーの壁までタイル張り、災害時非常用設備設置など力は入れています。

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
25で投稿した者です。ありがとうございます。9階以上なら高いなりの良さがありそうであうね。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん
そうですね。Aの高層階とBの低層階は抽選になるかもとのことでした。場所を気に入った地元の富裕層が購入を検討しているという印象です。清水谷公園や空堀町の積水物件と比較している方も多そうです。

[30: マンション検討中さん]

情報なかなか出てきませんが、
3月上旬の第1期販売に向けて、購入希望者の集まりはどんな感じなんでしょうかね？

[31: マンション検討中さん]

現地見ましたが狭い敷地で値段なりの高級感出せるのでしょうか？マンションが周りに建て込んでいて値段だけバブル感満載な感じ。
周辺も高級感はないですし。

[32: マンション検討中さん]

場所はここよりいいリーバの上町割安感あるしここ売れ残り確実ですね。リーバ勝負かけましたね。

[33: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん

たしかに立地はリバーの方が上ですね。

[34: マンション検討中さん]

立地はリバーの方が上なんですか？
ブランシエラのモデルルーム行きましたが営業さんは立地を推してましたが。

[35: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん
アドレスも土地値もグランドメゾンとリバーの場所の方がかなり上です。

[36: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん

アドレスは確かに上町アドレスを推す方はいますね。
営業さんはこの価格になったのは土地代が高かったからだと言っていましたが実際の購入価格を仰っているのでしょうか？

[37: 通りがかりさん]

近所に住む者です。
もともと一戸建て住居と古い4階建住居があった土地です。古い4階建住居は工事が始まる直前までは、大相撲大阪場所の宮城野部屋(白鵬)宿舎だったんですよ。
4年ほど前に一戸建て住居が取り壊されて駐車場になっていたんですが、場所前にはその駐車場内にプレハブ小屋の稽古場が作られていました。
で、古い4階建も壊されて、近所の人と「あら、何になるんだろねー。大阪場所楽しみにしてたのに。」って言ってたんです。
そしたら、地主さんが元々はビジネスホテルを建ててその一階を宮城野部屋にするような計画でいらっしゃったようです。
しかし、このコロナ禍でその計画を断念せざるを得なくなったようですよ。

リバー上町は、車があればいいかなーという印象。この辺りは車なくてもいけます。
リバー上町よりは下町感があるかな。

[38: 通りがかりさん]

>>37 通りがかりさん
近所に住んでるので、周辺環境等聞きたいことあったらできる範囲でお答えします^ ^

[39: ご近所さん]

私も近くに住んでおり、ウォーキングでよくこのあたりを通ります。
グランドメゾンゃリバーの場所と比べても、町の雰囲気はそれほど変わりません。
ただ、上町は大阪女学院や聖マリア大聖堂、歴史の散歩道があり、市内では唯一無二の環境です。
ただし、どの駅や大型商業施設からも離れています。
一方、こちらは上町ほど特色はありませんが、空堀商店街の延長線上にあり、駅や商業施設も上町と比べると(あくまでも「比べると」です)近いといえます。
要は利便性を取るか、好環境を取るか。あるいはタワーかこじんまりとした高級マンションかの選択になると思います。

[40: マンション掲示板さん]

>>39 ご近所さん
中央区と天王寺区、つまりは学区の違いもでてきますよね。こちらは真田山学区でしょうか。

[41: ご近所さん]

上本町3 丁目ですから真田山小校区ですね。

[42: マンション掲示板さん]

もう3月中旬なのに、
物件概要によると販売開始予定時期は
まだ3月上旬なんですね。
なんでこんなことになってるのかはわかりませんが、すでに嘘情報になってるのでせめて情報書き換えたらええのに。

[43: 匿名さん]

>>42 マンション掲示板さん

物件概要って、確か管轄省庁の国土交通省から正確な情報を書くように指示されてるんですよね。

その指示に対して適当に記載してる長谷工って、物件からして信用できないですね。
購入検討者をなめてるんですね。

[44: 匿名さん]

>>42 マンション掲示板さん

3月も半ばになり、ようやく物件概要に書かれている販売時期が3月下旬に更新されましたね。

しかし購入検討者に未だ申し込み日が具体的に伝えられていないみたいですので、また販売時期が延期になるんですかね。
なんでこんなことになっているのかは知りませんが。

[45: 通りがかりさん]

>>44 匿名さん

工事、遅れてるんですかね。
日曜も工事してるみたいですよ。

[46: 匿名さん]

>>45 通りがかりさん

せっかくの休日の日曜にも騒音を出されたら、周りの住民可哀想ですね。

[47: 通りがかりさん]

>>46 匿名さん
はじめの1回だけ「祝日ですが工事します。すみません。」の印刷物投函されましたが、その一回だけでしたね…。
なんか、静かですよ。工事してるのかな…。
警備員さんもいる時といない時あるし。無人の昼間(お昼休憩ではない時間帯)もあるようですし…。
工事初期は気が狂いそうな臭いと音でしたけど…。

[48: マンション検討中さん]

>>47 通りがかりさん

ご近所の方なんですね。お気持ちお察しします。大変ですね。

ここまでの皆さんの意見を拝見して、建築現場も近隣対応も販売概要の表記もえーかげんな事がよくわかりました。こんな売主と建築主の物件でしたら、物件の造りもえーかげんなんでしょうね。

検討から外す判断ができました。貴重な地元のご意見、ありがとうございました。

[49: 通りがかりさん]

あの狭い所での工事を
近隣の配慮がないのは最悪ですね。
建物も心配ですね。
売主どこでしたっけ？(笑)

[50: 通りがかりさん]

>>48 マンション検討中さん
近所に住んでますが、決して建築反対とかではないです。他にも新築工事中の物件はありますので。住みやすいエリアですし、気に入っている地域です。
おっしゃる通り、もう少し配慮が…と思うだけです。