マンションマニア おすすめ新築マンションスレ

[マンションマニア]

どうも！広域特別捜査隊(通称：広域)に所属するマンション評論家のマンションマニアです！

こちらでは、おすすめ新築マンションを紹介していきますのでよろしくお願いいたします！

ファーストインプレッションで「いいかも！」となった際には資料請求や見学されることをおすすめいたします！！

スムログ
https://www.sumu-log.com/archives/author/mansionmania/

メインブログ
マンションマニアの住まいカウンター
https://manmani.net/

ツイッター
https://twitter.com/mansionmania

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[67: マンションマニア]

特別な豪華さはないですがシンプルに良いマンションです。


・東上線と地下鉄線の間のため両駅とも使いやすい

・駅徒歩7～8分近くも遠くもないが駅前のわちゃわちゃ感からは離れられる(ただし住居系エリアではありません)

・ディスポーザーなどはないですし正面部分がシンプルではありますが室内スペックもけして低くはない

・大手ブランド

・現実的な価格

などなど。

北側は東上線の線路ですがT-4サッシにて対策しています。

客観的に見たときにパークホームズ成増二丁目よりも立地に難があるサンリヤン成増アーバンステージが平均坪単価275万円ほどで供給中の中で平均坪単価260万円です。

築10年超の周辺中古も坪単価240万円ほどはするわけで割高感ないことはたしかです。

[68: マンションマニア]

南東向きの接道向かいにマンション等があるため眺望の抜け感に期待できる住戸は東横フラワー緑道側の北西向きとなります。


そのため「南からの抜群の採光＆抜け感ある眺望どちらも得たい！！」という方には角住戸を除くと選択肢がないわけですがそこさえ気にならず、総合的に見て「いいかも！」となっているなら迷わず買っておくべき出物です。

反町駅から近いのに横浜新道から1ブロック中へ入っており北西側は東横フラワー緑道と商業地域とは思えぬ静かな住環境です。

東神奈川駅も日常使いできますから東横線＆JR線を使い分けることができます。

土地形状も奇麗で4面接道、敷地目一杯建物が立つものの接道＆東横フラワー緑道ということで窮屈な感じにもならないでしょう。

横浜駅に寄り添いつつも住環境を得たいシングル・ディンクス・ファミリー・シニアすべての方におすすめできます！！

平均坪単価は330万円～340万円ほどと割高感ありません。

[69: マンションマニア]

レジデンスⅠとⅡの入居が開始されいよいよラストピースのレジデンスⅢが販売開始となりました。


モデルルームもレジデンスⅢ用に新しくつくっていますが(場所も変わっています)スペックの高さはそのままです。

大規模マンションは出来上がってから評価がより高まるものです。ただ、野村不動産の販売方針なのか高値追及はせず坪単価300万円ほどとこれまでの棟と大きな差はなし。

中古になっても評価されるマンションを新築で買う…理想的ですね。

[70: マンションマニア]

登戸と向ヶ丘遊園の間、線路からも街道からも離れており静かな住環境です。


土地区画整理事業により街は綺麗になっていくものの地主さんはなかなか土地を手放さず賃貸マンション(学生さん需要も高いため1Rも多い)が多く建設される中で分譲マンションとなれば地元の方は「待ってました！！」という出物でしょう。

こちらも定期借地権ではありますが70年ですから20年住んでもまだ50年の価値があるわけですし、相場からすれば坪単価300万円という中で坪単価270万円となれば定期借地権なりに抑えられています。

料亭跡地らしい素敵な外観もいいですね。ただ、設備仕様としては反町に比べると抑え気味ではありました。

それでも滅多に分譲マンションが出ないエリアです。後発は所有権ですが登戸駅前のため遊園との間ではなくなってしまいます。もちろん登戸を使い倒すなら後発のほうが魅力ですが間立地の良さは地元民の方なら強く感じる部分でしょう。

近くにオーケーストアもできますしますます便利になっていきます。

地元の方からすると久しぶりの新築マンションですから高いと思うかもしれませんが今の時代からすれば適正価格です。

「あの時買っておけば…」とならないように早めに動くことをおすすめいたします。

[71: マンションマニア]

豊橋駅は東口側のほうがペデストリアンデッキが整備され、飲食店など商業施設も多い中で今作は西口側です。


ただ、西口の駅前ですから豊橋駅最寄りの物件としては一番と言っても違和感ないものであり、ペデストリアンデッキとロータリーが広い東口側では実現しにくい駅距離となります。

前建て不安はあるものの全戸南向きというのも南向き推しの方には魅力が大きいでしょう。(ザ・ハウス豊橋も南向きから売れた)

容積緩和はもちろん補助金事業ですから坪単価200万円ほどと価格抑えめの割には外観デザインや室内設備のスペックを高くできています。とくにディスポーザーありというのは豊橋ではかなり希少価値があります。(ザ・ハウス豊橋ですら付いていない)

プラウドタワー名古屋栄やプラウドタワー栄、ザ・パークハウス名古屋のようにザ・投資としてもおすすめできるほどではないものの実需としては好条件が揃っていますから買う理由がある方は買うべき出物でしょう。

愛知県ではこれまでもプラウドブランドの供給が多く、今後もどんどん出てくるでしょう。それもあってか失敗できない価格(売れる価格)でありながらも室内スペックも高くするというブランディングを意識するからこそのTMD(坪単価満足度)高いマンションとなっているのでしょう。

[72: マンションマニア]

戸建てのほうが人気のエリアですが…


金沢文庫駅から徒歩8分、横須賀街道沿いとなります。ザ・パークハウスオイコス金沢文庫と違い横須賀街道を渡る必要がないことは魅力ですが横須賀街道沿いとなることと南側の開口部がほとんど取れていないことは弱みとなります。

そもそも戸建てのほうが人気のエリアですし、オイコスでさえも売れ行き好調とまではいかない中で100戸超を販売するのは容易でないのですがだからこその造りこみとなっています。

外観デザインや共用部の造りこみは坪単価220万円ほどのレベルではありません。それが実現できているのはもともと京急が長年にわたり保有していた土地に自らがマンションを建設(事業主)するからです。
これが入札であったり新規取得なら不可能なことです。

買い手側からすれば価格以上のものを購入できるわけでプラス材料が多いマンションです。

[73: マンションマニア]

おすすめしやすい出物です。


今後の開発も多く街並みも綺麗になっていくわけですが小岩は「今時点でも便利」な街です。
街を訪れた際は駅周辺のスーパーマーケット等へ立ち寄ってみてください。物価の安さにも驚くはずです。

坪単価は第一期販売住戸で坪単価350万円前後、ただそれはプレミアムなどを含めていますから坪単価330万円出せば条件良い部屋が購入できてしまいます。
地権者住戸のほとんどが低層階にあるため分譲住戸のほとんどが条件悪くないというのも良いですね。

小岩としては高いです。
ただ、同じような条件の出物が新築マンションとしてありますでしょうか。

・東京23区
・駅前
・商業一体開発
・内廊下タワマンで各階ごみ置き場あり
・坪単価330万円

リセールバリューに期待ができますから住みながら投資にも向いています。

とっつきにくいかもしれませんがこれから磨き上げられ光り輝くダイヤモンドの原石を掴むということは資産性だけでなく、街の成長をその目で見れるという楽しみもあるでしょう。

[74: マンションマニア]

坪単価500万円超と重たいですが買う理由がしっかりとある立地です。


最寄り駅は水天宮前駅で徒歩3分ですが人形町駅と茅場町駅も徒歩5分、そして！日本橋駅徒歩9分となります。
水天宮前や人形町エリアを日常使いできる物件は多いのですがそこに日本橋も加わるのは珍しいですよね。(少し足を伸ばせば日本橋も…という表現となる物件も多い)

外観デザインやエントランスホールの造りこみは同エリアのクレヴィアらしいものとなっていますし、1フロア4戸のドーナツ型内廊下ながらもエレベーターが独立しているのも魅力と感じました。
エリア柄囲まれ感はありますが角地ではありますし、全戸角住戸で窓が多いため採光面もエリア内では悪くないほうです。新大橋通りから一歩中へ入っているため静かな住環境となります。

割安感を求めるならパークホームズ日本橋時の鐘通りとパークホームズ日本橋本町ではありますが1LDKに関しては設定がなく被りません。

お安くはないですがこの立地にしっかりとしたデザインのザ・分譲マンションとなれば気に入ったら買いの出物でしょう。

[75: マンションマニア]

最初の1戸目におすすめです！


全戸北東向きのため日当たり期待は難しいですが16号と新横浜通りの間に位置しているためみなとみらい方面を望む眺望となります。
オーシャンビューではありませんが電車、車、そしてみなとみらいとなれば夜景が楽しみなものとなりそうです。
もちろん電車や車は音問題へ直結してきますがT-3サッシでカバー、動くものを見れると眺望も飽きにくいのですよね。

投資系マンションも多いエリアですが今作はザ・分譲マンションスペックです。
二層吹き抜けのエントランスホールは自然木ルーバーを配した素敵な空間に、室内もディスポーザーがないことを除けば大きなツッコミどころがありません。

直床の基本天井高2400mmということで階高は確保できていませんし、ナロースパン気味ではありますが廊下が短く効率良い間取りです。

もともと直営のENEOSがあった場所にENEOS不動産がマンション事業をおこなうということで土地取得費用が抑えられており、数多くの物件を見る私からすると良い意味でずるいなと(笑)

固く見ても月額賃料13万円のお部屋がフルローン維持費込みで月額11万円弱ですから利回りも悪くはなく、お若い方の住みながら投資にも最適です。
30代、40代で少し資金計画にゆとりがあるとなれば40㎡超えの2LDKを狙うのも良いですね。㎡100万円切りですから手が出しやすい価格です。

横浜市内勤務であったり、都内勤務だけども横浜に地縁があるという賃貸組の方はこういった良い出物を購入して毎月のキャッシュアウトを資産形成へシフトされることをおすすめいたします！

関連動画
https://youtu.be/FiZk_cShZCk

[76: マンションマニア]

甲州街道沿いではありますが緑道沿いでもある立地



京王新線(都営新宿線へ直通しています)の初台駅(地下駅)から信号なしで徒歩2分、背中側に甲州街道＆首都高とはなりますがほとんどの住戸は南東向きで緑道沿いとなりますからお部屋からは甲州街道の騒音というのはそこまで気にならないでしょう。
もちろん音対策をしており、角住戸はT-4＆全熱交換です。

二層吹き抜けのエントランスホールの隣にはムービングライト(マンションでは珍しいですよね！！)のラウンジ、内廊下＆各階ごみ置き場など共用部のスペックも高く、室内においてもディスポーザー、食器棚、水回り天板フィオレストーン、リビング天カセ、基本天井高2620mm(サッシ高は2100mm)とこちらも十分なスペックです。

気になる点としては間取りです。

緑道側に多くの住戸を設けることを意識しているため億ションでありながらも最上階を除くと非ワイドスパンとなっており、Dタイプの3LDK中住戸に関しては洋室3部屋中2部屋が行燈に、Aタイプはリビングinトイレなどなかなか苦しいものとなっています。
ただ、低層階を購入しても目の前の緑、高層階を購入すれば代々木公園の緑が望めるなど駅前の割に眺望・採光面が恵まれており、さらにそれが大きく変わらないというのは大きな強みとなりますから総合的な判断として間取りの微妙な感じは枝葉の部分と割り切りやすいのではないでしょうか。

平均坪単価としては485万円ほどですが

Aタイプ　2LDK　55.98㎡
10階　6898万円　坪単価407万円

Cタイプ　2LDK　60.17㎡
2階　7898万円　坪単価433万円
16階　9358万円　坪単価514万円

Bタイプ　3LDK　74.45㎡
3階　9990万円　坪単価443万円
14階　11298万円　坪単価501万円

上記のように階数ごとの価格差が大きく、平均坪単価以上に安く感じられる住戸も多くなっています。

総戸数115戸の内販売対象住戸は65戸のみですが20㎡の1R等はありません。これだけ条件良い出物で販売が65戸となれば抽選になる住戸も多いでしょうし、買うことが難しい(落選の可能性も高い)ものとなりそうです。

今の時代にしては現実的な単価でありながらもスペックも高い、立地も良いのになぜ？と思われるかもですが答えは簡単で建て替え事業だからです。
良くも悪くも少し昔の計画なのです。(一般的なマンション事業よりも販売まで時間がかかる)
細かい部分は最後のほうに調整するにしても今の時代にしては単価以上の商品となっているのはまだマンションがお安かった時代の名残りでしょう。ただ、第三者管理でないなどいまどきの三井物件では珍しいものとなってはいます。(建て替え事業は第三者管理にならないことも多いです)

いずれにしても販売スピードは速いでしょう。早めにモデルルームの見学予約をして1回目の訪問で源泉徴収票をもっていくなど買う側もスピード感出す必要があります。

[77: マンションマニア]

ミッドと比べると…ではありますが



駅直結であったミッドと比べると駅前とはいえ非駅直結ですし、その割に価格も高くなり実質の値上げ感があったものの

・ミッドの条件が良すぎた(あくまで個人的意見ではありますが販売前から私も発狂レベルでおすすめしていました)
・ただしサウスも単体で見れば魅力あるマンション

これに尽きると思います。

今時点で検討される方はミッドを購入することは難しく(少しだけ残っていますが価格据え置きかもわからない)、サウスを単体で見る必要があります。
同じ単価で購入できる新築マンションと比べても、周辺の中古マンションと比べても条件良いことは確かなわけで気に入ったなら買いの出物でしょう。
ミッドのときみたく発狂レベルでおすすめとはならないものの、普通に条件良いマンションだと感じました。

サウスを単体で見て条件良いと感じたならばミッドの共用施設を利用できるという味付けもありますから住んだ後の満足度に期待しやすいかと。

ただ、住んだ後に「あ～ミッド欲しかったなぁ～。」と毎日のように思ってしまいそうなのであれば精神衛生上購入を控えたほうが良いかもしれないですね。

私自身、今住んでいる新築マンションはエリア№1ではありません。
エリア№1マンションが近くにあるため毎日のようにエリア№1マンションを目にしています。
でも「あ～エリア№1マンションにしておけばよかったなぁ～」とは思いません。
それは自分が住んでいるマンションにしかない魅力があるからです。

ご自身の中でサウスのほうが優れるというポイントを見つけたのであれば住んだ後に後悔することはないでしょう。

その一つの方法としては「ミッドにないような条件の部屋を買う」ことです。
サウスの第一期一次ではサウス内で条件良い部屋が放出されます。そしてその部屋の多くがミッドでは叶えられなかった条件(主に眺望や採光)が整っています。

私自身もエリア№1マンションには住んでいませんがエリア№1マンションでは叶えられない条件の部屋を買ったからこそ満足度高いのだと感じています。

[78: マンションマニア]

結局値上げとなりましたが…



39階のラスト3戸ですが東向きを除いて値上げとなりました。

※100万円単位のためもう＋100万円弱と思っていたほうが良いと思います

■75Mtタイプ　東向き中住戸　3LDK　76.53㎡
上下階の新築時販売坪単価から想定できる価格＝4880万円　坪単価210万円
実際の販売予定価格＝4800万円台　坪単価207万円

■78TTtタイプ　西向き中住戸　2LDK　79.52㎡
上下階の新築時販売坪単価から想定できる価格＝5100万円　坪単価212万円
実際の販売予定価格＝6000万円台　坪単価249万円

■80AAtタイプ　北向き中住戸　4LDK　81.76㎡
上下階の新築時販売坪単価から想定できる価格＝4660万円　坪単価188万円
実際の販売予定価格＝5500万円台　坪単価222万円

これにより「買った瞬間に1000万円の含み益」ということはなくなりました。

ただ、あくまで中古相場に合わせてきただけですし、若干中古相場よりはお安いですから売主直販の新築マンションが中古よりお安く買えるということでおすすめでることに変わりはありません。
それでも値上げがあった以上は投資家にはおすすめ難しいです。

実需検討の方からすれば投資家がさよならしてくれたおかげで少しは倍率抑えられますから(それでも10倍は超えると思いますが)当選確率は高くなりました。

3棟目のモデルルームとして使用する予定だった3部屋ですが売れ行き好調のため3棟目の販売を待たずして放出となりました。ラウンジ階ではありますが条件良い階数ですから引き合いは多いことでしょう。

この3部屋はあくまでスカイグランドタワーのラスト3戸だからこその値上げと思われますから3棟目もこの単価設定というわけではないはずです。まぁ1棟目と2棟目と異なり階数や向きによる価格差はメリハリ付けてきそうですが。
3棟目に関しては街力推しもできるようになったとはいえ駅距離あることに変わりありませんからこれまで以上に外観デザインなどこだわってくるかもしれませんね！

今時点で検討できる方はまずスカイグランドタワーのラスト3戸にチャレンジして、ダメなら3棟目を待つことをおすすめいたします。

[79: マンションマニア]

マンションがサクッと売れるエリアではありませんが…



駅から徒歩8分、拡張も予定されている高倉遠藤線沿いということで湘南台物件の中でも特別立地が良いというわけではありませんし平均坪単価約230万円という価格も湘南台にお住まいの方からするとお高く映ることでしょう。

ただ、賃貸からの一次取得となれば広域で検討する方も多く、その際にエリア選びに迷うはずです。

そこでおすすめしたいのが湘南台です。

小田急江ノ島線、相鉄いずみ野線、市営ブルーラインの3路線が利用できるためマルチアクセス可能で相鉄と市営は始発です。
2022年度下期開業予定の相鉄新横浜線と東急新横浜線の開通に伴い都心方面へのアクセス力も高まります。

湘南台駅前には日常の買い物施設が数多く点在しており、少し歩くと住宅街となります。
高台立地ですが高低差も緩やかです。公園も多く、引地川沿いへ訪れると別世界を感じられるでしょう。もちろん桜の季節はより素敵なものとなります。

海老名や辻堂みたく外部から遊びに来る人は少ないのですがその程よさが湘南台の魅力でもあります。

戸建てとの競合もありますし、マンションがサクッと売れるエリアではありませんがそれゆえ無駄(売れるからと強気な価格設定)な値上がりは感じられません。

お互いが都心通勤だと地縁がないと難しいかと思いますが都心勤務と県内勤務でわかれていたり、車は1世帯1台でよいという方には湘南台×マンションという選択肢もおすすめです。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！

[81: マンションマニア]

キャンセル住戸発生です！！

買い逃した方はチャンスです！！

D1タイプ　3LDK　72.27㎡　管理費（月額）15090円　修繕積立金(月額)7290円
5階　6298万円　坪単価288万円

内訳　権利金26.949.276円　建物32.755.204円　消費税3.275.520円

[82: マンションマニア]

大手町駅より徒歩4分、これまで供給された大手町を名乗る物件の中でも一番大手町へ近い立地となります。

もちろん首都高より北側ですからザ・大手町の中に住むという雰囲気ではなく雑居ビルも多いわけですが神田スクエアにサミットが入ったりと暮らしやすさも整ってきていますよね。

南側では三菱地所による再開発計画が進んでおりグランキューブへ人道橋が架かるのもそう遠い将来ではないですから大手町に住んでいる感が増していくことでしょう。

東京駅周辺の再開発も恩恵を受けられる距離感ですし、まぁ買っておいて損する物件ではないでしょう。

絶対とは言えないですが値上がりそうな住戸もありますね…

大手町に住むことでメリットがあるなら迷う必要はなく、言い方はちょっと愛がない感じになっちゃいますがいつでも売れるわけで「とりあえずの1戸目」にも良いでしょう。

エリア内では物件規模もありますし、だからこそこなれた価格設定ということで新築マンションなのに完全投資でさえ成り立ってしまうレベルです。

テレワークが増えたとはいえ都心に住みたい方が大きく減るわけではありません。むしろ時間の価値は高まったと言えるでしょう。

壁ドン住戸も多いですがこの立地なら枝葉の部分と考えられる方が多いでしょう。気に入ったら迷わず買うべき出物と感じました！！

[83: マンションマニア]

急激に価格が高くなったエリアですが…


街の評価が高まり価格の高騰が止まらないエリアではありますがそんな中でも銀座線の駅から徒歩5分圏内という希少性の割には現実的な価格となっています。

3LDKのAタイプはもちろんですが1LDKに関しても手が出しやすい価格となっていますから周辺で賃貸借りるくらいなら買ってしまったほうが合理的でしょう。この立地なら資産形成にもなるでしょう。

1LDKですが専有面積よりも広く感じました。窓も多く、スパンも頑張っていることが影響しているでしょうか。竣工販売のため現物を確認できるのも良いですね。

内廊下に関してもザ・タワマンというほどではないですが分譲マンションらしいものとなっていましたし、繰り返しになりますが借りても高いエリアですから今買えるタイミングにある方は手を出してしまうことをおすすめいたします。

[84: マンションマニア]

実質の値上げはありましたが…


もんげー。と思うほどの価格にはなりましたが今ある新築マンションの中でおすすめであることに変わりありません。

「もっと早くに買うべきだった」というのが正直なところです。
とくに私も当初強くおすすめしていたブライトタワーの西向きは魅力が大きかったですよね。

ただ、当時買える状況にあったのに見逃して今検討しているなんて方はほとんどいないことでしょう。
最近になりマンションの検討を始めてプラウドタワー亀戸クロスを検討、「もっと前に動けば安く買えたのに…」と思う方がほとんどでしょう。

住まい探しはタイミング次第です。
今時点で良い選択をするべきです。

値上げはありましたが他と比べると条件良いと感じることでしょう。
引き続き、気に入ったなら買いの新築マンションですよ！

GA1タイプ　1LDK　35.58㎡
3階　4398万円　坪単価408万円

GE44タイプ　1LDK　37.38㎡
6階　4698万円　坪単価415万円

GJ5タイプ　2LDK　56.29㎡
16階　7078万円　坪単価415万円
21階　7298万円　坪単価428万円

GN1タイプ　2LDK　63.53㎡
17階　7488万円　坪単価389万円

GM2タイプ　3LDK　74.56㎡
20階　8848万円　坪単価392万円

GAB2タイプ　4LDK　101.54㎡
25階　14698万円　坪単価478万円

[85: マンションマニア]

80㎡超え住戸はないですが…


浦和駅西口側で80㎡超を望んていた方には残念ではありましたが75㎡の4LDKがあるため部屋数優先の方なら選択肢があります。（2021年8月12日時点で4LDKは残り1戸）

メインブログの記事でも言及するところですが80㎡超えを設けても売れるのですがデベロッパーが利益の最大化を最優先するのは民間企業ですから違和感はありません。そのためどうしても70㎡前後が主になってしまうのですよね。

浦和駅から徒歩9分、坂下通り沿いですが坂下通りは超えないですから浦和物件として駅近というわけではないものの遠くは感じにくいでしょう。

将来的にはわかりませんが現状では4階くらいから眺望も抜けてきます。（ガーデンハウスまでの離隔は十分あります）

外観デザインは雁行型で特徴的なものとなっていますし、エントランスアプローチ周りの設計もうまく土地形状の歪さを活かしたランドスケープとなっています。

坪単価は約315万円、リビングの柱の食い込みは気になりますがディスポーザーは付いていますし、クローゼット内の面材貼りなど質感も高めです。

中古にシフトしてもなかなかなお値段ですし、新築マンション供給が続くエリアだからこそ価格も突っ張れていない印象です。

プラウド、ガーデンハウス、パークホームズなどすでに販売中もしくは公式HPオープン済みの新築マンションと比べてもバランスがよく、個人的には今ある浦和の新築マンションで選ぶならプレミストにします。

比較してみて気に入ったら迷わず買うべき出物でしょう。
割安というわけではないですが全体バランスが取れていますし、商品力がしっかりとしているため住んだ後の満足度にも期待がしやすいでしょう。
今の浦和エリアにおいては駅前マンションを除けば新築を買ってしまうことをおすすめしたくなる状況です。

高砂好きの方だとプラウド浦和高砂マークスの向かいで東京建物による分譲マンション計画の建築看板が出ましたからもう少し待てば情報出てきそうです。

[86: マンションマニア]

値上げはありましたが…


先日キャンセル住戸の発表がありました。（入居直前にもう少し出てくるとは思いますが今回ほどの一斉供給はないかもです）

メインブログで共有させていただいたとおりがっつり値上げしているのですがあきらかに1LDKはまだお得感ありますよね。お得感はちょっと言い過ぎだとしても新築なのに中古の相場と比べても割高感ないことはたしかです。

ブランズタワー豊洲をご検討される方の多くはマンションに詳しい方で、私が言うまでもないとは思いますが1LDKが欲しいと思っていた方は値上げのことは気にせずにチャレンジしてしまうことをおすすめいたします。

・S-40Bタイプ　1LDK　43.41㎡
39階　5550万円　坪単価422万円　
→元の価格　40階で4970万円　約600万円値上げ

北東向きですが階数が上のほうですから現状向かいの建物を超えてきます。

～周辺分譲相場～

・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　1LDK　40.35㎡　中層階　4900万円台　坪単価約408万円

・ドゥトゥール　1LDK　44.67㎡　中層階　5900万円台　坪単価約436万円

・パークタワー晴海　1LDK　43.92㎡　低層階　5300万円台　坪単価約405万円

人それぞれ理由はあるわけでキャンセルした方のことをとやかく言うつもりはまったくもってない（キャンセルすることになってしまった方が一番悔しいわけです）ことはご理解いただきたいのですが、一旦引渡しを受けてすぐに売却活動をすれば今回販売する価格よりも高く売れたことでしょう。

値上げに関しては「キャンセルしてくれた人に感謝する」くらいに思い割り切ったほうが良いです。

私自身もキャンセル住戸（なんちゃってキャンセル住戸ではなく本当に誰かが一度契約していた部屋）を購入したことありますが、いろいろな思いを引き継いだと勝手に思い勝手に感謝して購入しました。その方がキャンセルしてくれなければ買えなかったわけですから。（キャンセルした方は思いのほかなんとも思っていないでしょうけども…←むしろすっきりしているはず）

[87: マンションマニア]

京王線の府中駅から徒歩3分、大國魂神社へと続くけやき並木通りから一歩中へ入った駅近マンションです。

府中駅において駅に近いマンションということであれば他にもあります。
ただ、けやき並木通りを歩き大國魂神社手前で一歩中へ…という立地がどれだけすごいことかは地元の方や地縁ある方ほど感じることでしょう。

府中に地縁がなく、これまで府中駅でマンションを見てきただけの非府中民の私からしても「すんごい立地だ…」と思えるくらいです。

これだけすんごい立地を取得するとなれば相当の費用がかかったはずです。
そこは物件スペック等に影響が出ています。

ディスポーザーはありますし、その他基本的なスペックは備わっています。可動式ルーバー面格子が下部の窓まであるなど細かいこだわりも見受けられます。
北側のエントランスアプローチや車寄せ、ラウンジも単価なり以上にしっかりとしています。
ただ、間取りが単調であったりとこれだけ特別感ある立地の割には物足りなさを感じる部分もあります。角住戸のリビングコーナーサッシを設けてくれるくらいはしてほしかったかな…

まぁこれだけ特別感ある立地ですから求めるものも高くなってしまいますから見学してみて「ん～」と感じる部分もあるでしょう。

坪単価は350万円前後、なかなかな重たさです。

それでも府中を愛する多くの検討者が出す答えは「気になる部分もある。価格も高い。でもこの立地に住みたい。」でしょう。

駅からの動線の良さは府中駅だけでなく府中本町駅から見ても魅力あるものです。神社内を通りその先にすぐ我が家…素晴らしすぎます。(府中本町側にもエントランスがあります)

気に入ったら買うべき物件です。迷わずGOすべきです。
これを逃してどこを買いますか？これ以上気に入る出物がでますでしょうか？住んだ後に後悔しますか？買わなかったことを後悔してしまうのではないですか？」

けしてあおるつもりはありません。ただ、「買っておけばよかった…」と後悔してほしくないのです。

[88: マンションマニア]

モデルルーム訪問しました！


プレミアムを除くと坪単価600万円ほど、部屋によっては坪単価600万円を切りますから思っていたより若干安かった程度で特別割安感があるわけではありませんでした。
ただ、割高感もないでしょう。

浜松町駅から近いのに海も緑も楽しめる竹芝エリア、もう少し竹芝の知名度が高くなってくれると印象も良くなりますが海岸アドレスだとどうしても浜松町として見られにくいのですよね。
ただ海岸一丁目は浜松町駅とくっついており島ではない(浜松町駅も海岸一丁目)わけで実際に建設地へ訪れると思っていた海岸アドレスとは違う印象となるはずです。

もちろん島の海岸アドレス物件よりかはあきらかにお高い価格設定ですがあくまで浜松町駅徒歩5分ということで価格設定に違和感はないでしょう。

ブリリアタワー浜離宮の最大の魅力は立地なわけですが商品力も高いのがよりおすすめしやすい理由となります。

2LDKでも浴室は日ポリ化工、水回り天板はシーザーストーンとするなど室内の質感も高め、間取りはワイドスパンで内廊下ながらも行灯部屋なし、駐車場はすべてハイルーフ対応、構造面でも免震などなど非プレミアムでもスペックも納得しやすいレベルです。
バルコニー手摺が乳白色なのを残念と感じる方も多いでしょうか。眺望が良い部屋も多いですからね…それでも屋上テラスからは北側を除いて三方向の眺望を楽しめますからガラス手摺が乳白色であることを気にされる方も飲み込みやすいでしょうか。

ザ・ファミリー感はないためファミリーファミリーしたくないシングル、ディンクス、ファミリー層に合ってくるでしょう。

海岸アドレスでこの価格は…と思い検討候補から捨ててしまうのは勿体ないのではないでしょうか。

[89: マンションマニア]

都営大江戸線の練馬春日町駅から徒歩1分(20m)、大江戸線ですからホームが浅いわけではないものの長い通路を歩く駅直結マンションや屋根なしのペデストリアンデッキ直結よりも便利な駅前マンションとなります。
地下経由でスーパーマーケットサミットも行き来できますから日常の買い物も便利です。

環八沿いではありますが本線は地下(完全に屋根があるわけではない)ですから地図で見るよりかは印象良いでしょう。

練馬春日町駅はけして不便ではないものの駅力があるかと問われれば強くはないでしょう。
ただ、駅徒歩1分ということの価値(資産価値というだけでなく利用価値も)は大きいですし、大きな公園と大きな商業施設のある光が丘、もともとある映画館に加えてとしまえん跡地が大きな公園とハリポタ施設となる予定の豊島園に挟まれているというのは大きな強みとなります。

子育てという面では大きな公園、そして大きな商業施設が近いということは大きな強みとなります。
大人同士であれば新宿や池袋もサクッと出れるものの小さな子供を連れてとなれば思いのほか距離を感じるでしょう。
そんな中で徒歩や自転車でサクッと行き来できる距離に大きな公園や商業施設があると遠出しなくても充実した休日を過ごしやすくなります。

とはいえ都心勤務で郊外立地となれば通勤が大変になりがちです。練馬区×大江戸線×駅徒歩1分は毎日のストレスを少なくしてくれるでしょう。
ただ、言わずもがなですが大手町勤務であったりすると駅徒歩1分とはいえアクセス力に欠けます。
新宿や六本木など練馬春日町駅から行き来しやすい駅周辺にお勤めでないとこの立地のメリットは活かしにくいでしょう。

もともとはバーミヤンなどがあった土地ですが以前から東京建物が所有していました。
そのためすでに収益を出した後に手放す土地ですから坪単価を抑えつつスペック高いマンションを建設できます。

駅徒歩1分ながらもボリュームゾーンの3LDKは70㎡超、冷暖房完備の内廊下です。
照明計画豊かな外観デザインは竣工後の夜に目立つものとなるでしょう。

坪単価は約300万円。

マンション内で眺望や採光面などが条件良い3LDKだと

B1タイプ　3LDK　70.74㎡
3階　7200万円台　坪単価336万円
5階　7400万円台　坪単価345万円

眺望や採光面を飲めるなら

Gタイプ　3LDK　71.10㎡
2階　6600万円台　坪単価306万円

など目に優しい部屋もあります。

練馬春日町駅としてはレコード更新単価ではありますが広域で見れば条件良い新築マンションでしょう。

築25年のエリム春日町パークタワーが坪単価235万円ほどで動いていることを考慮すると似た立地の新築で坪単価＋100万円程度なら悪くないでしょう。

下がり天井が厳しい間取りもあるためマンション内で人気と不人気が分かれそうではあります。

選べる内はB1～B3、G辺りが狙い目です。

入札案件であったなら本体価格は同じでも専有面積を刻んできた可能性が高いですし、外観デザインもあそこまでこだわれなかったかもしれません。
室内に関してもディスポーザーはないですがキッチン天板シーザーストーンなど質感は高めです。

駅徒歩1分なのにスペック高くて専有面積も無理がない、そして価格も突っ張っていないためおすすめしやすいです！

[90: マンションマニア]

王子神谷駅から徒歩2分、北本通りから離れているため駅前と言える近さでありながらも静かです。さらには背中側に神谷堀公園が沿うように隣接しているため環境面もとれます。

王子駅のような賑やかさはないのですがそこをプラスに感じる方にとっては日常の買い物施設は近くにあるわけでむしろ好材料でしょう。

駅近でありながらも平置き駐車場の設置率が約48％、車移動もとても便利なエリアですから23区駅近×車所有を叶えたい方には魅力が大きいでしょう。

細かい点はメインブログで共有いたしますがこちらの出張所で取り急ぎお伝えしたいのが第一期契約者は平置き駐車場を確保できるということです。
設置率からして大きく足りないということはないと思われるものの確保されるなら安心ですよね。

坪単価は約300万円。

駐車場確保にこだわらなければ第二期以降でも選べる部屋はまだ多いと思われますが駐車場確保にこだわるならば第一期での契約を目指して早めにアプローチかけることをおすすめいたします。

[91: マンションマニア]

高級住宅街の首都高沿いということで弱点は大きいのですがその弱点をカバーした物件となっています。

一種低層のエリアながらも首都高沿いがゆえに用途地域に一種中高層が混ざるため最大で7階建てとできています。一種低層となれば眺望の抜け感に期待することはなかなか難しいのですが首都高沿いからの自然教育園の緑ビューとなりますからカーテンいらずの住戸も多くなっています。

とはいえ首都高沿いであることのデメリットは消えませんから首都高沿いであることをあまり気にしない層をターゲットとしてきています。
一概には言えませんが白金長者丸を好むザ・富裕層となればどんな条件でも首都高沿いである時点で検討に入らないという方も多いでしょう。ザ・富裕層で首都高沿いでも眺望美しいから買うよ～というのは少数派でしょうからその少数派分の戸数しか広い部屋は設けていません。

多くの住戸が現金一括買いのザ・富裕層というよりかは年収1000万円超のシングルやディンクスで世帯年収2000万円～3000万円ほどの与信アッパー層に好まれるような専有面積、買える価格帯としています。

外観デザインに関してもエントランス周りは重厚感ありますがその他の面は白系タイルでスタイリッシュな印象を受けます。

エントランスホールの造りこみや室内の設備仕様に関してはパークコート仕様ですが駐車場の投げやり感などはやはりザ・富裕層を捨てているなぁ～と。

カジュアル感漂う高級住宅街のパークコートですから若年層にも合ってくるでしょう。
1LDKは女性シングル層にウケそうな充実した水回りでした。

ざっくり予定価格の平均としては坪単価670万円ほど。価格の割高感もありません。

とてもおすすめしやすい出物ですがそれゆえ販売スピードも速いと思われますからなるはやでエントリーされることをおすすめいたします。

[92: マンションマニア]

宇都宮駅から信号なしの徒歩2分、東口再開発の1区画となります。

マンション好きとしてはカンデオホテルズとなるあたりに内廊下タワマンであったならば最高だったのですがそうなれば借地権となってしまいますし難しかったでしょうか。

再開発の区画内では端っこですがだからこそ所有権とできたわけで、その点は価値がありますし、タワマンでないからこそ戸数も限られるため希少性あることはたしかです。
(でも同じ立地でも宇都宮ピークスレベルの建物とできていたら印象は変わったでしょうね…)

とはいえ板状とはいえプラウドブランドらしく外観デザインやエントランス周り、共用部は造りこんできますから市内では高級マンションという部類に入るでしょう。
一都三県のプラウドと比べれば室内の設備仕様に残念さを感じる部分もありますがディスポーザーを完備してくれたのは嬉しいですね。

メインターゲットは40代や50代となるでしょうけども私としては若年層でも買い時が来ているなら前向きに検討いただきたい出物です。
コンパクトシティ化が進むわけで駅前に住むことの価値が徐々に増していく中で、お若い内にこれだけ価値のある駅前立地でポジションセットできるのは魅力が大きいでしょう。

駅前に住むことに価値を感じる方はまだまだ少ないわけですが新幹線停車駅の宇都宮から徒歩2分のプラウドという価値は10年、20年しても色褪せないですし、総戸数からして中古がバンバン出ることも考えにくいですから新築時に買えるなら買っておくべきでしょう。

平均坪単価は約230万円、規模感では北関東№1と言われた宇都宮ピークスに勝てませんが駅前ということで性格が異なりますから(街の中に住みたいならピークスですが駅前派からするとちょいと距離を感じる)駅前派にとっては「待ってました！！」といったところでしょう。

まぁ、、、でも宇都宮ピークスがまんまこの立地にあったらもっと感動だったのですが。(容積だとかそういった面で非現実的なのはわかっていますが)
とはいえ建物が完成したら「おぉ～かっこいい！！」にはなるでしょう。完成が楽しみです！！

おすすめです！！

[93: マンションマニア]

綱島がお好きな方は買うべき出物です。

それなりに近い距離ですとグレーシアタワー二俣川のときと同じ感覚です。

はっきり言ってしまえば綱島がお好きでないならおすすめは難しいです。好みの問題はさておき同じ東横線でももっと便利な武蔵小杉もあるわけです。客観的に見れば武蔵小杉のほうが便利ですし、武蔵小杉の駅前(駅直結)タワマンのほうがお安いわけでそちらにしたほうが合理的でしょう。

東横線にこだわらないならパークタワー勝どきやプラウドタワー亀戸クロスなど都内の優良タワマンが購入できてしまいます。板状＆駅遠でよければ晴海フラッグなら坪単価100万円以上お安いわけです。そちらを買うべきでしょう。

それでも。それでも。綱島がお好きなら買うべきです。住んだ後の満足度は期待を超えてくるでしょう。

自分が好きな街でエリア№1系マンションを新築時に買えるタイミングにある時点で奇跡なわけです。

[94: マンションマニア]

土浦駅から徒歩3分、駅周辺は古さを感じる建物もありますが駅からアルカス土浦を抜けるまではペデストリアンデッキが整備されていますし、正面の接道は電線も地中化されているなど恵まれた駅動線となっています。

土浦に三井ブランド参上ということで外観デザインや共用部はエリア内ではずば抜けた豪華さとなっており、側面の庇のせり出しや接道面の豊かな植栽、見せつける二層吹き抜けのエントランスホールなど三井ブランドの名に恥じないレベルで仕上げてきています。

一方で室内スペックに関してはディスポーザーもないですし食洗機もオプションであるなど立地に合わせたものとしており特別な豪華さはありません。

とはいえ立地面の魅力は大きいですし、変えられない外観デザインや共用部のこだわりようからすれば納得の価格となっています。

Aタイプ　4LDK　90.45㎡　管理費(月額)14110円　修繕積立金(月額)11130円
3階　3350万円　坪単価122万円
9階　3530万円　坪単価129万円
13階　3810万円　坪単価139万円

Dタイプ　2LDK　64.66㎡　管理費(月額)10090円　修繕積立金(月額)7950円
2階　2370万円　坪単価121万円
9階　2510万円　坪単価128万円
15階　2780万円　坪単価142万円

Fタイプ　4LDK　80.52㎡　管理費(月額)12560円　修繕積立金(月額)9900円
1階　2830万円　坪単価116万円
7階　2930万円　坪単価120万円
13階　3300万円　坪単価135万円

C3タイプ　3LDK　72.59㎡　管理費(月額)11320円　修繕積立金(月額)8930円
2階　2480万円　坪単価112万円
9階　2750万円　坪単価125万円
16階　3200万円　坪単価145万円

Gタイプ　4LDK　82.03㎡　管理費(月額)12800円　修繕積立金(月額)10090円
3階　2980万円　坪単価120万円
5階　3040万円　坪単価122万円
13階　3500万円　坪単価141万円

平均坪単価は約125万円です。

築13年のプレミアムレジデンスが坪単価100万円ちょっとで動いている中で同じくらいの規模の新築マンションで坪単価125万円ほどなら割高感はまったくもってないと言えるでしょう。

ただ、プレミアムレジデンスと異なり機械式駐車場なのは残念でした。

価格はお安いですが立地が悪くてお安いわけではないですから安かろう悪かろうにはなりません。

土浦でマンションを買うなら駅前がおすすめしやすい状況の中で、今検討のタイミングという方は迷わず購入しておくべき出物でしょう。
もちろん駅近に価値を感じる方は少ないエリアではありますが(商業施設もロードサイドのほうが賑わっている)現状では駅前で日常の買い物も済ませられますし、家族の誰かが電車通勤なら駅前に住むメリットも大きいでしょう。路線バスが充実しているため通勤・通学の幅も広がります。

元々の予定価格はアネージュと同じくらいでしたが評価される価格(プレミアムレジデンスの新築時と同じくらいです)としてきたのは三井らしい潔さですね。
この価格なら多くの検討者が納得して買いやすいでしょう。

[95: マンションマニア]

第一期は南向きと西向きの17階以上とプレミアム全方位の条件良いところから販売となります。

プレミアムを除いた平均坪単価が約330万円、駅前のオーベルタワー川口コラージュが坪単価250万円ほどですから川口物件としてはかなり高いわけですが樹モール沿いの再開発ということで特別感あるマンションですから強気価格という感じは一切しないですね。

特別感あるマンションが欲しいわけでなければ23区の新築マンションでも選択肢豊富ですが特別感ある新築マンションを23区で購入するのはなかなか難しいですね。

実需である以上は住んだ後の満足度がどれくらい高いかということが大事なポイントとなるわけですが駅前から商業地域を通り、さらに建物下にはスーパーマーケットなどの商業施設となりますから鉄道利便性、日常の買い物利便性どちらも高いものとなります。

川口を知らない方ほどハマってくる出物と感じますがあえて川口を知らない方にデメリットをお伝えするなら電車の混雑でしょうか。今はコロナ禍ですからわかりませんが私が埼玉県内在住で京浜東北線ユーザーだった際は京浜東北線の混雑をこの身で痛感しています。川口到着時点ではそこそこ車内がパンパンですからそこに入っていくのは満員電車慣れしていない方にはけっこうな苦痛と感じるはずです。

こればかりは人気路線×赤羽の1駅手前ということで致し方ないのですが満員電車が苦手だよ～という方は埼玉の痛勤を覚悟したほうが良いとは思います。

詳しくはメインブログにて取り上げておりますのでぜひそちらもご確認いただければ幸いでございます。

[96: マンションマニア]

経堂駅、千歳船橋駅、八幡山駅へのバス便立地となります。千歳船橋駅と八幡山駅へなら歩ける距離ではあるもののバスか自転車、マイカーで移動される方が多いでしょう。

駅距離はありますが環八からは離れていますし、東京テラスが環八の西側であるのに対して今作は環八の東側です。(東京テラスは色褪せることのない良質な中古マンションです。プラウドご紹介の際と異なり東京テラスも値上がってしまいました)

駅距離はありますが緑道沿い＆近隣にも公園多い＆学校も近いなど子育てファミリーにとっては魅力の大きい立地です。

目の前のUR団地は古さを感じる外観となっておりそちらを望む住戸も多いのですがそれが気になるなら東向きの中層階以上を購入すれば眺望が抜けてきます。

UR団地があることで路線バスも充実しており、団地のロータリー前にタクシーが止まっていることも多いです。

平均坪単価は約280万円。バス便とはいえ世田谷区の規模感ある新築マンション(初のアトラスシティブランド)ですからこれだけでも十分買う理由が揃うわけですが…とどめを刺される魅力があります。

それは…北側にできるサミットストアに直結となります。直結と言ってもサミットストアの屋上駐車場に繋がるため雨には濡れるのですが便利ですよね～。専用カート＆専用カゴも設けられます。(専用カゴは返却不要)

平均坪単価が現実的ではあるのですがディスポーザーはありますし共用施設も充実するなどコストカット激しい新築マンションというわけではありません。

ではなぜ安い(割高でない)のか？

サミットストアから容積を貰っているからです。(この辺りは重要事項説明にのっかってきます)

サミットストアは背が高くないですから容積を使い切っていません。それをマンション側にもってくることで通常では不可能な規模とできているわけです。

容積を貰っていることでの悪影響としてはマンションの敷地自体は若干窮屈となりますから中庭はあるものの駐車場が屋外機械式で設置率約40％と世田谷×駅遠としては若干物足りないものとなっています。(時代は違うものの東京テラスは設置率100％で自走式立体駐車場も多かった)

[97: マンションマニア]

こちらでは私なりのおすすめ住戸を共有いたします！

■W78タイプ　3LDK　78.60㎡　管理費(月額)24790円　修繕積立金(月額)12040円
8階　13900万円台　坪単価584万円

主開口部は西となるため河合塾の建物は気になってくるものの北側にルーフバルコニーが付いてくる(北側斜線制限の影響でルーフバルコニー付き住戸も多い)のは大きな魅力です。北方向は抜けてきますから気持ちの良いルーフバルコニーとなりますし、内廊下ながらも行燈部屋がありません。

洋室の柱の食い込みは気になりますが玄関からリビングまで続く壁面収納があることで家具の購入は最低限で済みそうです。

■S84Cタイプ　3LDK　84.48㎡　管理費(月額)26610円　修繕積立金(月額)12930円
9階　18900万円台　坪単価739万円

S93のダイレクトウィンドウも素敵ではあるのですが8㎡ほど狭くなるS84Cタイプはすべての部屋が南向きとなりバルコニーも広々としてきます。料理男子の私としてはコの字キッチンにも一目惚れしました。

2億円弱の部屋の中では魅力に感じる部分が多かったです。

■S77タイプ　3LDK　77.74㎡　管理費(月額)24490円　修繕積立金(月額)11890円
2階　13200万円台　坪単価561万円
3階　13800万円台　坪単価586万円
4階　14900万円台　坪単価633万円
5階　15600万円台　坪単価663万円
6階　15700万円台　坪単価667万円
7階　15800万円台　坪単価671万円
8階　15900万円台　坪単価676万円

S84Cほど予算が伸びなかったり、もう少し狭くてもOKという考えであればS77が魅力に感じました。

洋室1部屋を除けば南面に窓があります。この立地で南面が主開口部というだけでも価値がある中で坪単価560万円ほどからスタートというのは価格面でも悪くないでしょう。もちろん南向きは春日通りの交通量は気になるのですけどね。

以上が私のおすすめ3部屋でした。あくまで私が気に入ったというだけであり、数多くある間取りの中からお気に入りを見つけていただければと思います。

まぁ…しかし…下がり天井との戦いになるマンションですね。苦笑

周辺相場を確認しましょう！

・パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　小石川1　後楽園駅徒歩2分(春日駅直結)　新築時の坪単価約575万円　現在の坪単価約650万円

～個別の動き～

・23階　61.89㎡　東向き　新築時9900万円台　中古時13200万円台

・36階　76.36㎡　東向き　新築時13000万円台　中古時15000万円台

[98: マンションマニア]

メインブログにて強くおすすめのマンションとして記事化(2021.10.27公開予定)いたしますがこちらでは間取りについて！

売れる間取りとしては角住戸でしょう。一番広くても70㎡ほどということで広さを求める方は自然と角に流れるでしょうし、手が届くのにあえて中住戸へいくメリットも薄いでしょう。

ただ、中住戸の間取りはなかなか良いのですよね。ランドリーブースのあるBタイプに関してはメインブログにて触れているためCタイプについて。

55.46㎡の2LDKですからけしてゆとりあるわけではないもののエレベーターを抱えるがゆえに玄関前をがっつり広くとっているためエレベーター待ちの人も気になりにくくしていますし(そもそも1フロア4戸なのでエレベーター待ちしている人と出会う機会は少ないでしょうけども)、柱をすべて外に出せているため無駄もありません。

室内廊下も短く、エレベーターとの間はトイレ(エレベーター横に部屋あったとしても音は聞こえないですけどもね。でもトイレとしてくれているのはより安心かと。)、6畳の寝室想定の洋室は引き戸としてダブルベッドとデスクやベビーベッドを置けるゆとりが十分、リビング横の洋室ウォールドアは完全ハイタイプで格納もできるため広々1LDKとしても使えます。

今は3LDKが必要ないディンクスさんはもちろん、ゆとりをもって生活したいシングルにも合ってくるでしょう。この立地であればシングルが住んでも楽しいですからね。

大宮でファミリー向け住戸を探している方のアンテナにはすでにヒットしているでしょうけどもシングル、ディンクスにはまだヒットしていなさそうでしたのでこちらでおすすめとして共有させていただきました。

Cタイプ　2LDK　55.46㎡
2階　5500万円台　坪単価327万円
4階　5700万円台　坪単価339万円
6階　5800万円台　坪単価345万円
8階　5900万円台　坪単価351万円
12階　6100万円台　坪単価363万円

[99: マンションマニア]

西武池袋線の椎名町駅から徒歩7分、大江戸線の落合南長崎駅から徒歩11分、住宅街の角地となります。

大通りからしっかりと中へ入っており、東西に長い角地ですから南向き住戸を多く設けることができています。時間帯によっては飛行機の音も聞こえるようになりましたが住宅街だからこそより気になってしまうというのはありますね。

5階建て、総戸数32戸の小規模低層マンションですが外観デザインは職人の手仕事による塗装仕上げの素材を多用、外廊下ではありますが玄関周りも塗装とするなど小規模の低層マンションだからこそのこだわりが随所で見られます。

DENを拡張するとビルトインエアコンが付いてくるのも◎です。コロナ禍においてDENのあるマンションは増えてきたもののエアコンを設置できるDENはまだまだ少ないのが現実です。洋室をテレワークブースとしてしまうのと違うのは2畳ちょっとのほどよい拡張DENとすることでリビングも3畳ほど拡張できることです。限られたスペースを使いやすくしてくれる2LDK＋拡張DENという新しい発想はこの時代において大きく評価されることでしょう。

最上階のロフト付き住戸は最大天井高4700mmほど、ロフトにもエアコンが設置されます。

坪単価は約410万円。

要町よりはしっかりとお安いですし、商品力も高く割高感はありません。

ディスポーザーがないのは個人的に惜しかったですが…処理層を設けるのは厳しかったでしょうか。ただ、どちらかと言えば戸建ても検討しているけどもマンションの利便性は捨てられないという方に合ってきますからディスポーザーがないことは売れ行きに影響してこないでしょう。浴室床ワイパーや浴槽自動洗浄が付くなどスペックは高めです。サッシ高も2100mm～2200mmと板マンにしては頑張っています。

開発の進む池袋に寄り添いながらも静かな住環境を得たいという方は要チェックです！

エリア柄、中長期的に住まう前提の方が多いため手が届くなら前の建物を抜ける4階などできるだけ上の階を購入されることをおすすめいたしますが低層階は坪単価370万円ほどに抑えているため8000万円を予算に「できるだけ都心に近い立地」で探されている方にもチェックいただきたい出物です。

[100: マンションマニア]

販売開始してから2ヶ月弱、総戸数182戸中80戸ほどが成約済みとなっています。(2021年10月下旬、マンションマニア調べ)

「まだ100戸もあるじゃん」と思われるかもですがその半分は未販売の東向き低層階となるため条件が優れる部屋は50戸を切っています。

とくに駐車場優先権が付く住戸や角住戸はぐっと数が減っています。

安くはないですが高いなりの好立地です。けして条件悪い東向き低層がダメという話ではないのですが選べる内は条件良い部屋を買っておくべきと考えます。

[101: マンションマニア]

こちらでは第一期の狙い目住戸についてです！！

第一期では高層階の条件良い部屋から販売となるためどの部屋を購入したとしても住んだ後の満足度には期待できます。ただ、その中でも「あれれ？ちょっとお得じゃないですか…」という部屋が一列ありましたね！倍率は…ですが。

Nw-95Ab/Nw-95Abt　4LDK　95.38㎡
38階　6830万円　坪単価236万円
39階　6840万円　坪単価237万円
40階　6850万円　坪単価237万円
41階　6860万円　坪単価237万円
42階　6870万円　坪単価238万円

※予定価格

95㎡あるためグロスは張るのですが西と北の角住戸でこの単価はとてもとても魅力です。
もちろん安いのには理由があって、スカイグランドタワー寄りの角住戸のため西方向を見た際に一面海ではなく海＆スカイグランドタワービューとなります。
それでも北方向も38階以上であればクロスタワーが抜けてきますし、坪単価240万円弱という単価となればそれ以上の満足度(TMD)を得られることは間違いないでしょう。

各階にあるごみ置場を経由してエレベーターホールとなるため導線もいいですね！(各階ごみ置場近いのが若干気になるかもですが便利ではある)
トランクルームもすぐ近くです。

4LDKですべての洋室が非リビングinで窓あり(内2部屋は掃き出し)。廊下の面積が長く居室が多いため収納は少なめ(メニュープランで収納充実3LDKにできる可能性もあります)ですが浴室サイズは1620です。ただし洗面ダブルボウルではありません。

リビングは8連のFIX窓でその先はバルコニーとなりガラス手摺、リビングの奥行は短いものの全面繋がっています。

100㎡超えではないですし、ベイタウンと比べてゆとりある面積ではないものの所有権の新築タワマン高層階角住戸がこの単価となれば間違いなく狙い目と言えるでしょう！！

まぁ…当たればラッキー住戸なので狙いすぎも良くはないのですが…

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://manmani.net/?p=40564

[102: マンションマニア]

立川駅南口から徒歩5分、飲み屋さん等も多いすずらん通りが通り道となりますが物件自体はやすらぎ通りに入ってすぐ、立川通りは超えないため駅近も叶えつつ住環境も得たいという方に合ってきます。

やすらぎ通りの南側に接道しているため全戸南向き(正確には南南西)、建物は商業地域ですがそこから南方面は近隣商業からの住居系エリアとなるため絶対とは言えませんが眺望・採光も守られやすいものとなっています。

どちらかと言えばシングル・ディンクス層にウケるであろう立地ですが共働き世帯が多い今の時代、すこしわちゃわちゃしていても駅に近いほうが…という方は多いですから引き合いは多いでしょう。

ただ、今作で感動したのは売り手のこだわりです。

検討者に対して「便利な場所ですから居住性は求めないでくださいね」ではなく「便利な場所に住んで居住性も高めましょう」という商品設計となっています。

柱をできるだけ外に出して室内の有効面積を増やし、下がり天井も少なく、玄関前には専用使用権の大きなアルコーブとルーバーを設けることで置き配や消毒液の置き場所を確保、角住戸はL字のバルコニーとして窓はノンレールサッシで一体感あるものに、駐車場は平置きで1階にはテレワークにも使える個室を2部屋、ミライフルを採用して間取りの可変性を高めることで新築時の楽しみだけでなく永住志向の方にこれでもかと刺さるものとしてきています。しっかりとディスポーザーも付いています。

平均坪単価は380万円と高額ですから「高いお金を出して利便性高い立地、そしてスペック高いマンションに住みたい」という方に合ってきます。
それでもプラウドタワー立川は平均坪単価400万円を超えてきていますから今の時代としては割高という価格設定ではありません。

Aタイプ　3LDK　70.64㎡
4階　7500万円台　坪単価351万円
8階　8100万円台　坪単価379万円
14階　8400万円台　坪単価393万円

Bタイプ　2LDK　58.33㎡
4階　6200万円台　坪単価351万円
7階　6600万円台　坪単価374万円
14階　6900万円台　坪単価391万円

Cタイプ　3LDK　65.91㎡
4階　6900万円台　坪単価346万円
7階　7300万円台　坪単価366万円
14階　7600万円台　坪単価381万円

Dタイプ　3LDK　69.06㎡(唯一1階住戸あり)
4階　7300万円台　坪単価349万円
7階　7700万円台　坪単価368万円
14階　8200万円台　坪単価392万円

Eタイプ　4LDK　97.43㎡
15階　14900万円台　坪単価505万円

Fタイプ　3LDK　83.89㎡
15階　11300万円台　坪単価445万円

Gタイプ　3LDK　89.72㎡
15階　13600万円台　坪単価501万円

※すべて予定価格です


建設地周辺レポートをupしておりますのでそちらもご覧いただけますと幸いです！！

プラウド立川錦町　建設地周辺レポート
https://youtu.be/5fIqa3RysPE

[103: マンションマニア]

赤羽駅西口から徒歩3分、東口での供給は多いものの西口はお久しぶりですね。

西口に関しては赤羽駅周辺の買い物施設や飲食店、そして赤羽の縦移動に強い鉄道網の利便性を得つつも落ち着いた住環境となるのが強みとなります。

当物件に関してもバス通りに面してはいますが赤羽駅徒歩3分にしてはわちゃわちゃ感が薄くなります。

ザ・パークハウスブランドでありながらもディスポーザーがないなど長く住みたいという方には少々残念に感じそうな部分もありましたがお若い方の1戸目として、ディンクスさんでこの先どうなるかわからないから将来売れる物件が欲しいという人には合ってきます。

とくにシングル向け住戸は単価抑えめですから20代前半など若年層にもってこいとなります。

[104: マンションマニア]

「おっ！いいかも！」となったら外野の意見は無視して1戸は買っておくべき出物となります。

たしかにお風呂屋さんが近くにあるなどナビューレやみなとみらい側のような綺麗さは「今はない」と言っても怒られない街並みでしょう。

ただ、駅からの動線においてちょっと気になる側を通る必要はないですし、駅から続くデッキはとても綺麗（今は手前まで完成している）です。ちょっと気になる側だけを切り取って「ここは住む場所じゃない」と言うのは乱暴すぎます。そんな意見は無視して買うべきです。

もちろん当マンションが完成したから周辺すべても綺麗になるというわけではないですが完成すれば鶴屋町のイメージが良くなることは間違いありません。

価格に関しては高層階や角住戸からの販売のためそこそこ重たいですがそれ以上に外観デザインへのこだわり（頭頂部の室外機等を隠すガラススクリーンなどなど…）、共用部や室内のスペック高め（あのスペックの高さを事前に知っていたならば私の予想価格ももっともっと高めでした）ですから違和感ないでしょう。

もちろんこれ以上値上がるかはわかりません。ただ、変わらないような価格で動くことはほぼ間違いないと言っても過言ではありません。値上がるかどうかばかり議論されがちですが本来見るべきポイントは「変わらないかどうか」です。そして変わらないであろうと評価されていると…結果として値上がることも多いですね。

資産性の話をしてしまいましたが欲しい方にとってそこは枝葉の部分でしょう。

確実に1戸は抑えておきたい出物です。

[105: マンションマニア]

川越駅徒歩1分、川越で一番背の高い建物となります。

西口側ですから観光地側ではありませんがウニクス川越(商業施設)とウェスタ川越(大ホールや庁舎機能等)、U_PLACE（ユープレイス・商業や東武ホテル等の複合施設）とデッキ延伸などここ数年で以前よりも綺麗な街並みとなり利便性も高くなりました。駅と反対方面へ歩けばすぐにクレアモール商店街となりますから東口側の商業施設等も容易に行き来することができます。

モデルルームを見学すると「埼玉らしいスペック…」と感じる部分もありますが4階のコリドーの先にある素敵なラウンジ、内廊下に各階ごみ置場などタワマンらしさもしっかりと感じられました。

価格に関しては低層階と高層階で大きな差を付けており、川越で高いお金を出して条件良い部屋を買いたいという人だけでなく川越はそこまで詳しくないけど広域検討だから気になる～という人にもハマる設定となっています。

新築時は一斉供給がゆえに高値追及が難しいため気を使った価格となっていますが中古になれば出物の数が限られてきますからリセールバリューにも期待がしやすい（値上がる目線で買うことはおすすめしないものの変わらなそうということはたしか）です。

川越の富裕層はもちろん、川越に地縁があり買えるタイミングであるならGOしておいたほうが後悔ないでしょう。

先に述べたように川越に地縁がなくとも広域検討で条件良いマンションが欲しいに人にも合ってはきますがもっと都心に近いプラウドタワー川口クロスやプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナの存在もあるため基本的には「川越に住むメリットが大きい」というのがなければ川口や武蔵浦和のほうがとっつきやすいことはたしかでしょう。

[106: マンションマニア]

大山駅から徒歩7分、ハッピーロード商店街を抜けてすぐ目の前となります。

前作のザ・パークハウス板橋大山と異なり川越街道を渡らないという点は利便性では魅力ですがそれゆえバルコニーが川越街道に面する部屋や眺望が抜けない部屋も多くなるというデメリットはあります。

ただ、そのデメリットがあるがゆえに「普通のマンションつくっても響かないよね」という思いがあるのか良い意味で普通のマンションではありません。

もともとあったお屋敷（豪邸）を継承したランドスケープとなっておりマンションの共用部とは思えぬ中庭、その中庭を望むグランドサロン、その他ゲストルームなどの共用施設もすべて和テイストで本格的につくりこまれていきます。

川越街道の交差点部分にメインエントランスへのアプローチがあるのですがそこへ吸い込まれて行く際に信号待ちをしている人々から背中を見つめられるのがたまらんなぁ～と（笑）

マンションって第三者からいかに「うわぁ～かっこいい。素敵。高級マンション。」と思われるかも大事で、そこは自身の満足度にも繋がってくると考えています。

今は完成した姿を想像するのは難しいかもしれませんが竣工した際にはSNSなどでも話題になること間違いなしでしょう。

普通のマンションじゃ物足りない～という方もぜひチェックすべき出物です！！

大山駅の高架化やハッピーロード商店街沿いの再開発も楽しみですね！

シティタワーズ板橋大山の公式HPがupされましたが専有面積の欄が「55.60m2～67.96m2（ノース）、53.27m2～72.01m2（サウス）」となっており、販売住戸すべてに対しての表記なのであれば坪単価としてはかなり高いものとなるのでしょうかね…（坪単価が高くなっても専有面積調整をすれば検討者の手が届く範囲に抑えられる）

[107: マンションマニア]

元々は建設地の多くの部分がJRの社宅でした。しばらくの間は土地を寝かせた状態でしたがJR東日本と野村不動産が手を組み新たな街ができることとなりました。

街の名前は「MEGURO MARC」、JR東日本の賃貸タワーマンション(高さ約86m)、野村不動産の分譲タワーマンション(高さ約127m)、JR東日本のオフィスビル(高さ約70m)の3棟構成で足元には緑豊かな広場が設けられます。

駅前ではないですし、線路沿いではあるのですがこれだけ大きな土地が容易に出てくるわけではありませんから一体開発された綺麗な街の中のタワーマンションに住みたいという人にも合ってきます。

もちろんタワーマンションという時点で誰しもが入れる公開空地が設けられるというのは言うまでもないのですが今回は一体開発がゆえにその公開空地がものすごく大きいものとなっていますから足元の贅沢という面では一般的なタワーマンションよりも上となります。

とはいえ繰り返しになりますが駅前ではないタワーマンションですから立地勝負ができません。飛びぬけて素敵な眺望もありません（部屋によりますが全体的に眺望推しのマンションではない）。

そのため箱そのものをつくりこんできています。

建物形状が整っていることを活かしてワイドスパン多め、内廊下ながらも行燈部屋（窓がない部屋）少なめ、浴室日ポリ化工、リビング天カセ、リビングと主寝室の基本天井高2750mm、サッシ高は2200mmと最近の都心タワマンのエグゼクティブクラスの空間がスーペリアの仕様となっています。長期優良住宅認定、スケルトン・インフィルを採用しています。

外観デザインも流行りの(？)曲線としておりその曲線に沿って全周囲バルコニーとしているため室内空間＋αの空間が多くなっています。

そして…地下駐車場です！！

出入口はシャッターゲートあり、平置き7台、タワーパーキングは2基で112台、設置率は約39％。待合室あり、作業中や住戸階との行き来で雨に濡れないのはもちろんのことエレベーターは住戸階とダイレクトです。

地上部には素敵な車寄せもあります。

首都高の出入口も近い(鉄道利用者は目黒駅と五反田駅を使い分けられるが車利用者も目黒出入口と五反田出入口を使い分けられる)ですから電車に乗らない人にも魅力が大きいでしょう。

目黒がお好きな人だけでなく駅前にこだわらずに足元にゆとりがありスペックの高いタワマンに住みたい人にも合ってきます。

これは完全に個人的な話ですが今時点で一番欲しいマンションとなります(笑)

見学前のファーストインプレッションよりも見学した後のほうが欲しくなる人が多いのではないでしょうか。

ちな、価格面の魅力はそこまでない(周りが高くなれば将来的には安く見えるかもですが今時点で割安感はない)です！それでも欲しくなってしまう人が多いであろうということでのおすすめです！！

予定価格を一部共有いたします！

【スーペリア】4階～29階

［北西角］

75A1・75A2タイプ　3LDK　75.59㎡
5階　14100万円台　坪単価616万円
14階　15000万円台　坪単価656万円
20階　15600万円台　坪単価682万円

85Aタイプ　3LDK　87.02㎡
26階　18600万円台　坪単価706万円

［西向き］

60Bタイプ　2LDK　61.76㎡
5階　11100万円台　坪単価594万円
14階　11800万円台　坪単価631万円
20階　12300万円台　坪単価658万円

70Bタイプ　3LDK　73.42㎡
26階　14700万円台　坪単価661万円

［南西角］

80E1タイプ　3LDK　80.47㎡
5階　14800万円台　坪単価608万円
14階　16100万円台　坪単価661万円
19階　16900万円台　坪単価694万円

100Dタイプ　3LDK　101.22㎡
26階　23900万円台　坪単価780万円

［南向き］

70Fタイプ　3LDK　74.91㎡
5階　12700万円台　坪単価560万円
14階　13700万円台　坪単価604万円
19階　14300万円台　坪単価631万円

80E2タイプ　3LDK　81.15㎡
26階　16400万円台　坪単価668万円

［南東角］

75G1タイプ　3LDK　78.61㎡
5階　14300万円台　坪単価601万円
14階　15200万円台　坪単価639万円
20階　15800万円台　坪単価664万円

100Fタイプ　3LDK　104.32㎡
26階　23500万円台　坪単価744万円

［東向き］

60Iタイプ　2LDK　61.76㎡
14階　10700万円台　坪単価572万円
20階　11300万円台　坪単価604万円

60Gタイプ　2LDK　61.76㎡
26階　12500万円台　坪単価669万円

60Hタイプ　2LDK　61.76㎡
26階　12500万円台　坪単価669万円

［北東角］

75K1・75K2タイプ　3LDK　75.59㎡
17階　13900万円台　坪単価607万円

75Iタイプ　3LDK　75.59㎡
26階　16100万円台　坪単価704万円

［北向き］

【プレミアム】30階～32階

［北西角］

115Aタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

130Aタイプ　3LDK　138.07㎡
32階　39700万円台　坪単価950万円

［西向き］

75Bタイプ　3LDK　76.10㎡
31階　17900万円台　坪単価777万円

90Cタイプ　3LDK　93.61㎡
31階　22900万円台　坪単価808万円

100Bタイプ　3LDK　108.12㎡
32階　29800万円台　坪単価911万円

［南西角］

115Dタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

150Cタイプ　3LDK　156.60㎡
32階　49500万円台　坪単価1044万円

［南東角］

115Eタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

150Dタイプ　3LDK　156.60㎡
32階　49500万円台　坪単価1044万円

［東向き］

100Eタイプ　3LDK　108.12㎡
32階　29800万円台　坪単価911万円

［北東角］

115Hタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

130Fタイプ　3LDK　138.07㎡
32階　39700万円台　坪単価950万円

平均坪単価は約670万円です。

[108: マンションマニア]

売主のチャンピオンは首都圏不燃建築公社。火災発生時に緊急車両すら入れないような住宅密集地を解消することが第一優先のプロジェクトとなるためいつもながら「割高感ない価格での販売」となります。

十条駅徒歩4分、東十条駅徒歩8分と埼京線も京浜東北線も利用できる鉄道利便性高い立地、さらには供給の少ない(似たような条件だと21年ぶり)エリアなわけで一般的な分譲マンションであればもう1割は高かったでしょうね。

今作の平均坪単価は約350万円、割安だとまでは言わないですが適正価格であることは120％間違いありません。これが売主チャンピオンが三菱地所レジデンス、またはその他大手デベであれば坪単価380万円くらいにはなったはずです。さすがに坪単価400万円はやりすぎですが坪単価380万円なら今の時代としては違和感ありません。

特殊な事業だから1割安く買えるというのはメリットでしかないのですがデメリットもあります。

特殊な事業がゆえに地権者さんや首都圏不燃建築公社の考えたマンションです。もちろん外観デザインや共用部などは地所レジらしい（お馴染みのインタープランの福田先生）素敵なものとなっているのですが地所レジが考えたものではない部分も多くなっています。（まったく関わっていないという意味ではなく大枠が決まった状態で地所レジが間に入っているため地所レジ色が薄くなる）

なんと…直床。ディスポーザーなしです。そこは特殊な事業のデメリットですね。

後は駅前のタワマンを待つかどうかです。

ここはタワマンにこだわるかどうかでの判断でよろしいかと思います。平均坪単価としては駅前タワマンのほうが高いでしょうけども階数合わせすればザ・パークハウス十条を買える資金力（与信力）であれば手が届く部屋もあることでしょう。

私であれば駅前タワマンを待ちます。それはタワマンが好きだからです。

こんな感じで私みたくタワマンが好きなら待つ、いやいやタワマンにこだわらないよ～という方ならザ・パークハウス十条を購入するというシンプルな考えとするとどちらも後悔ないでしょう。（その他入居時期など総合判断で）

駅前タワマンに関しては平均坪単価400万円くらいかなぁ～と予想していますがどうなるか。

十条駅に似たようなマンションはないのですが一駅都心寄りの板橋駅前にあるプラウドシティ池袋本町（アドレスは豊島区）の中古が坪単価400万円前後で動いているため十条駅前で坪単価400万円なら違和感ありません。

[109: マンションマニア]

1967年（昭和42年）竣工、総戸数490戸の石神井公園団地建て替え事業となります。
マンモス団地というほどの総戸数ではないものの広大な敷地です。

西武新宿線の上石神井駅徒歩12分、西武池袋線の石神井公園駅徒歩20分と駅から離れますが石神井川沿い、石神井公園隣接の静かな住環境となっています。
郊外のような自然豊かな環境が好きだけど都心に寄り添っていたいという広域検討の方にも合ってきます。
敷地内にまいばすけっとが入りますし、少し歩けばスーパーマーケットもありますから日常の買い物利便性も悪くありません。公園が近いだけでなく新校舎の石神井小学校も近く安心な道のりです。

1号棟～8号棟まで棟ごとにラウンジ、メールコーナー、ごみ置場があるため大規模板状マンションのメールコーナーやごみ置場遠い問題も抱えることがありません。
セキュリティエリア内の緑道、イベントなども開催できる広場（センタープラザ）、設置率約31％の平置き駐車場など建て替え事業ならではゆとりあるランドスケープとなっています。
全戸南方位、棟ごとの離隔もしっかりと取れているため眺望や採光が苦しい住戸もありません。

そんな中で価格は…平均坪単価260万円となる予定です、

～予定価格一例～

［5号棟］

5-65A1タイプ　3LDK　65.40㎡
3階　4900万円台　坪単価247万円
5階　5100万円台　坪単価257万円

［6号棟］

6-70Bタイプ　3LDK　70.15㎡
2階　5500万円台　坪単価259万円
4階　5700万円台　坪単価268万円
6階　5800万円台　坪単価273万円

［7号棟］

7-57A1タイプ　2LDK　57.41㎡
2階　4600万円台　坪単価264万円

7-74Bタイプ　3LDK　74.17㎡
2階　5700万円台　坪単価254万円
6階　6000万円台　坪単価267万円

7-90Bタイプ　4LDK　90.42㎡
2階　7100万円台　坪単価259万円

これは魅力が大きいですよね。

ただ、シングル向け住戸を除き転売目的での購入はできません。それゆえ実需オンリーとなりますから当たりやすいという買いやすさが出てきます。とはいえ条件良い棟から販売する第一期は抽選になる住戸も多くなりそうですから第一期で落選した方への救済措置で次期で倍率優遇3倍としてくれます。つまりは第一期から動いたほうが良いということです。

それでも100点満点のマンションはありません。
室内の設備仕様がいまひとつでした。ディスポーザーもないですしソフトクローズすらありません。可動式ルーバー面格子もなく洋室引き戸下レールなどしっかりとコストコントロールしてきています。
賃貸や社宅からの一次取得層からすれば「なんのこと？めちゃ良かったよ」になるものの買い替え層や目の肥えた方からすると「ん～」となるかと。
とはいえそれは価格へ反映されているわけで一次取得層で室内の設備仕様にうるさい方でなければ気にしなくて良いと思います。

予算が5500万円という方だけでなく予算は8000万円だけども23区で車を持ちたいという方にも合ってきます。
関越自動車道、外環自動車道へも出やすいですから休日の楽しみも広がります。

リセールバリューに関して心配するようなマンションではありませんがこの立地であれば長く住めそうですよね。

ブリリア多摩ニュータウンのように中古になっても評価される建て替え事業であることは間違いないでしょう。（ブリリア多摩ニュータウンは2013年築、新築時の坪単価約150万円、現在の坪単価約180万円）

https://youtu.be/9yhIU-R37tY

[110: マンションマニア]

価格がお安くて～という意味ではなく、高いお金を払うだけの価値があるという意味でおすすめとなります。

大泉学園駅から徒歩5分、線路からもバス通りからも離れた静かな住環境となります。
南・東接道の角地となっており、全戸南向きです。接道しているがゆえに車が目の前を通るもののスピード出せるような場所ではないですし、それよりかは採光が守られやすいということのほうがこのマンションにとっては＋材料でしょう。

全戸南向きを活かすべく板状マンションとしては背の高いサッシ高2100mmとしています。バルコニー隣戸境はコンクリート＆下部隔て板(最上階はスラブtoスラブの隔て板)、さらにはスロップシンク＆防水コンセントを完備することでプライバシー性＆実用性(気分転換にバルコニーでのパソコン作業やガーデニング)を高めてくれています。

エントランスホールはこじんまりとしているもののエントランスアプローチはホールを窓面豊かに、さらに庇の照明計画などオーナー満足度を高めてくれる見た目としてくれています。エントランスアプローチ横にある駐車場出入口のシャッターゲートもザ・分譲マンションらしくて良いですね。

エレベーターは非接触型、平置き駐車場はすべての区画がEV充電対応など今どきなものも採用してくれています。1階住戸のキッチン下収納はコンセント付きであるなど庭がないなりの工夫も見受けられました。

価格は平均坪単価約360万円。これがお安いとは言えないものの高いなりの価値を感じられる立地、建物スペックですから気に入ったら迷わずGOすべきです。
大泉学園駅周辺は良くも悪くも中古の出物が少なく、今の市況で売りに出てもお安くはないのに争いになることは間違いなく、それであればちょっと高くても気持ちよく新築のプラウド大泉学園サウスフロントを買っておいたほうが合理的でしょう。
「中古でいいじゃん」と言わせない新築マンションでしょう。(そもそも類似中古がなかなか出てこないですがその足元を見た価格、スペックではない)

私が感じたウィークポイントとしては角住戸の窓面が豊かでないこととディスポーザーがないこと、そして南側接道の電線です。

間取りを野村不動産に期待してはいけないもののせっかくの南東角住戸も角の窓が少ないなぁ～と。
ディスポーザーは一次取得の方は気になりにくいですが買い替え組だとあってほしい設備ですよね。
南側の接道は大泉学園駅周辺の道の中では整備されて綺麗なのですが物件側に電線ががっつりあるためせっかくの南向き×ハイサッシなので余計に気になるかなぁ～と。

[111: マンションマニア]

ウェビナーでの案内が開始されました。

ウェビナーの内容としては予定価格の発表がほとんどであり、そんなの公式HPに掲載しておいてよ～という内容でしたね(笑)

その発表された価格がもんげー高いのであれば話は別(隠したい気持ちもわからなくはない)なのですが、特別高いわけではありませんでした。

まず、私の予想を振り買ってみると

坪単価300万円　＝　祭りじゃ！！

坪単価350万円　＝　まぁそうですよね。納得です！！

坪単価400万円　＝　かつてない世界

(2021.10.25公開の記事より)

でした。

今回発表された予定価格ですが中層階で坪単価370万円前後でした。思っていたより若干高かったですがかつてない世界は超えていませんので悪くないでしょう。

すべての間取りが発表されたわけではないためそれが平均かどうかはわかりませんが「8000万円出すとマンション内で平均的な条件の3LDKが購入できる」ことは実質確定しました。

こちらはモデルルーム訪問後に記事等でお伝えできればと思いますが、外廊下であることや間取りが田の字であるなど埼玉スペック感は強めですが大宮駅徒歩5分の再開発タワマンということで住んだ後の満足度はもちろん不動産としても強いことはたしかです。

モデルルーム訪問記事において「おすすめ！」となることほぼ間違いなさそうなためウェビナー段階ですが共有をさせていただきました。

まぁ…わかりやすい立地すぎて「マンションマニアがおすすめしなくたって買いなことくらいわかってるよ！！」と言われそうですがお許しいただければ幸いです。

過去記事と過去動画もご覧いただければ幸いです。

大宮スカイ&スクエア ザ・タワー　価格は？！　建設地を見てきました！
https://manmani.net/?p=40333

https://youtu.be/1pFQ2fz-eZE

[112: マンションマニア]

千葉セントラルタワーに住んでいたことがあるためとてもなじみ深い立地です。私が千葉セントラルタワーを購入したころはパルコ閉店前ですから地下の西友で買い物をして帰宅していました。パルコ、三越と閉店が続きましたが駅ビルはびっくりするくらい綺麗になりましたし、今後も開発の続くエリアですから楽しみも大きいですね。

メインブログにてエクセレントザタワーモデルルーム訪問記事、スムログにて千葉セントラルタワーについての記事を後日公開いたしますがこちらでは両マンションの比較、エクセレントザタワーの予定価格などを共有いたします。

まず、エクセレントザタワーではなく千葉セントラルタワーのほうが絶対的に合っている方についてです。

それは駐車場動線にこだわる方です。

エクセレントザタワーには千葉セントラルタワーにない立派な車寄せがあるのは大きな魅力なのですが住戸と駐車場の間に屋根がありません。千葉セントラルタワーであれば3基のタワーパーキングすべてが屋内(外からは見えますが雨が吹き込んでくるほど近くはない)となっており作業中はもちろん住戸との行き来でも雨に濡れることがありません。また、エクセレントザタワーの駐車場設置率が約33％なのに対して千葉セントラルタワーは約60％、あくまで記事作成時点ですが千葉セントラルタワーであれば敷地内駐車場を確保できます。(ハイルーフは空いてないと思います)

そのため車持ちにとっては千葉セントラルタワーのほうが圧倒的に魅力と感じることでしょう。

逆に鉄道利用者にとっては若干ではありますがエクセレントザタワーのほうが駅に近づきますし、下駄にスーパーマーケットも誘致予定ですからエクセレントザタワーのほうがとっつきやすいかと思います。千葉セントラルタワーのほうが千葉駅方面のバス停へサクッと出れますし、駅距離は誤差かなぁ～と思うものの下駄の魅力はエクセレントザタワーのほうが圧倒的に魅力なものとなりそうですよね！！

室内スペックに関しては似た感じです。どちらも千葉スペックのためオプションなりで工夫しないと「ん～」と感じる部分もあるかと。内廊下な点は同じですね。千葉で内廊下というだけでテンション高まります。各階ごみ置場はどちらにもありますが各戸玄関前トランクルームは千葉セントラルタワーのみです。

価格に関してですが

・エクセレントザタワー　新築(2023年12月竣工予定)　平均坪単価約270万円

・千葉セントラルタワー　築13年　平均坪単価約190万円

エクセレントザタワーは新築ですから千葉セントラルタワーよりか高くて当然ですが似たような条件で比べた際に70㎡換算で1700万円ほどの差があることをどう感じるかです。
気持ちよく新築なのか、価格抑えて千葉セントラルタワーなのか、それとも千葉セントラルタワーを1000万円超かけて豪華なリフォームをするのか。好みがわかれるところでしょう。

これはあくまで個人的な感想でしかないですが私なら千葉セントラルタワーを選びます。自分が住んでいたから～というのを除いたとしてもです。なぜか…言わずもがなですが駐車場にこだわる派ですし、エクセレントザタワーが制振なのに対して千葉セントラルタワーは免震であるなど新築に負けていない部分もあるからです。

とはいえ千葉セントラルタワーも築13年とエクセレントザタワーに比べれば古いですし、読者様の多くは新築のほうがとっつきやすいと思います。
もちろん比較は大事ですのでエクセレントザタワーを見学した際に千葉セントラルタワーが気になったら検討してみても面白いかもしれません。

エクセレントザタワーに関しては低層階と中層階以上で大きな価格差があります。低層階のお安い部屋に目が向きがちかもですがエリア柄、タワマン住むのに眺望きつい低層階はとてもウケが悪いですし、完全投資でなければある程度は上を買われることをおすすめいたします。とくに西側に窓がある中層階以上は満足度高くおすすめしやすいです。

千葉セントラルタワーも低層階は動きが鈍く、中層階以上はサクッと決まりがちなのですよね。(グロス重たい部屋を除く)

あくまで一例ですが千葉セントラルタワーの中古に関しては

・65.71㎡　西向き　6階　2900万円台
・65.71㎡　西向き　13階　3400万円台

・75.23㎡　南向き　8階　3300万円台
・75.23㎡　南向き　22階　4000万円台

上記のように中古になっても低層階は上階との差がそれなりにあります。

「千葉でタワマン住むのに低層階…壁ドン…ないない。まぁ安いなら買ってもいいかな。」という価値観なのですよね。これがもっと都心寄りだったり駅前なのであれば「低層階壁ドンOK！気にしない！立地で買うんだから！」となりがちなのですがエクセレントザタワーは価格が安かろうと選べるうち(予算届くなら)はご自身の満足度のためにも中層階以上の購入をおすすめいたします。

ただ、賃貸で貸す場合の利回りはむしろ低層階のほうが高くなりがちですから完全投資であったり、住み替え前提であればエクセレントザタワーの低層階激安住戸もありだと思います！！

下記予定価格となります。

［西北角］

A1タイプ　3LDK　70.05㎡
6階　4500万円台　坪単価212万円
9階　4800万円台　坪単価226万円
14階　5000万円台　坪単価236万円
18階　5800万円台　坪単価273万円
21階　6200万円台　坪単価292万円
25階　6500万円台　坪単価306万円
28階　6700万円台　坪単価316万円

Kタイプ　4LDK　101.53㎡
31階　10900万円台　坪単価354万円

［西向き］

Bタイプ　3LDK　65.35㎡
6階　3800万円台　坪単価192万円
9階　4000万円台　坪単価202万円
14階　4200万円台　坪単価212万円
18階　5200万円台　坪単価263万円
21階　5500万円台　坪単価278万円
25階　5800万円台　坪単価293万円
28階　5900万円台　坪単価298万円

Cタイプ　2LDK　53.38㎡
6階　3500万円台　坪単価216万円
9階　3600万円台　坪単価222万円
14階　3900万円台　坪単価241万円
18階　4100万円台　坪単価253万円
21階　4500万円台　坪単価278万円
25階　4700万円台　坪単価291万円
28階　4800万円台　坪単価297万円

Dタイプ　2LDK＋S　65.20㎡
6階　4200万円台　坪単価212万円
9階　4300万円台　坪単価218万円
14階　4700万円台　坪単価238万円
18階　5000万円台　坪単価253万円
21階　5500万円台　坪単価278万円
25階　5700万円台　坪単価289万円
28階　5900万円台　坪単価299万円

Eタイプ　2LDK　55.63㎡
6階　3100万円台　坪単価184万円
9階　3300万円台　坪単価196万円
14階　4000万円台　坪単価237万円
21階　4600万円台　坪単価273万円
25階　4900万円台　坪単価291万円
28階　5100万円台　坪単価303万円

Lタイプ　3LDK　84.46㎡
31階　8600万円台　坪単価336万円

Mタイプ　3LDK　83.59㎡
31階　8500万円台　坪単価336万円

Nタイプ　3LDK　83.82㎡
31階　8600万円台　坪単価339万円

［南西角］

Fタイプ　3LDK　72.27㎡
6階　4800万円台　坪単価219万円
9階　5000万円台　坪単価228万円
14階　5600万円台　坪単価256万円
18階　6000万円台　坪単価274万円
21階　6300万円台　坪単価288万円
25階　6800万円台　坪単価311万円
28階　7000万円台　坪単価320万円

Oタイプ　4LDK　101.54㎡
31階　11000万円台　坪単価358万円

［南向き］

Gタイプ　3LDK　71.93㎡
6階　4900万円台　坪単価225万円
9階　5100万円台　坪単価234万円
14階　5400万円台　坪単価248万円
18階　5700万円台　坪単価262万円
21階　5900万円台　坪単価271万円
25階　6200万円台　坪単価284万円
28階　6300万円台　坪単価289万円

［南東角］

Hタイプ　3LDK　73.52㎡
6階　5000万円台　坪単価224万円
9階　5200万円台　坪単価233万円
14階　5500万円台　坪単価247万円
18階　6100万円台　坪単価274万円
21階　6400万円台　坪単価287万円
25階　6600万円台　坪単価296万円
28階　6800万円台　坪単価305万円

O´タイプ　4LDK　101.54㎡
31階　10500万円台　坪単価341万円

［東向き］

E´タイプ　2LDK　55.63㎡
6階　3600万円台　坪単価213万円
9階　3700万円台　坪単価219万円
14階　4100万円台　坪単価243万円
18階　4300万円台　坪単価255万円
21階　4500万円台　坪単価267万円
25階　4700万円台　坪単価279万円
28階　4800万円台　坪単価285万円

D´タイプ　1LDK＋S(～13階)　2LDK＋S(14階～)　65.20㎡
6階　4000万円台　坪単価202万円
9階　4100万円台　坪単価207万円
14階　4800万円台　坪単価243万円
18階　5000万円台　坪単価253万円
21階　5300万円台　坪単価268万円
25階　5500万円台　坪単価278万円
28階　5600万円台　坪単価283万円

C´タイプ　1LDK＋S　53.38㎡
6階　3000万円台　坪単価185万円
9階　3200万円台　坪単価198万円
14階　3900万円台　坪単価241万円
18階　4100万円台　坪単価253万円
21階　4300万円台　坪単価266万円
25階　4500万円台　坪単価278万円
28階　4600万円台　坪単価284万円

B´タイプ　3LDK　65.35㎡
6階　3900万円台　坪単価197万円
9階　4600万円台　坪単価232万円
14階　4800万円台　坪単価242万円
18階　5000万円台　坪単価252万円
21階　5300万円台　坪単価268万円
25階　5500万円台　坪単価278万円
28階　5600万円台　坪単価283万円

N´タイプ　3LDK　83.82㎡
31階　8100万円台　坪単価319万円

M´タイプ　3LDK　83.59㎡
31階　8100万円台　坪単価320万円

L´タイプ　3LDK　84.46㎡
31階　8200万円台　坪単価321万円

［北東角］

A2タイプ　3LDK　70.05㎡
6階　4500万円台　坪単価212万円
9階　4900万円台　坪単価231万円
14階　5500万円台　坪単価259万円
18階　5600万円台　坪単価264万円
21階　6000万円台　坪単価283万円
25階　6100万円台　坪単価287万円
28階　6300万円台　坪単価297万円

Pタイプ　4LDK　100.84㎡
31階　10300万円台　坪単価337万円

［北向き］

I1タイプ　1LDK　32.44㎡
6階　2800万円台　坪単価285万円
9階　2900万円台　坪単価295万円
14階　3000万円台　坪単価305万円

I2タイプ　1LDK　32.44㎡
6階　2800万円台　坪単価285万円
9階　2900万円台　坪単価295万円
14階　3000万円台　坪単価305万円
18階　3100万円台　坪単価315万円

Jタイプ　3LDK　65.93㎡
21階　5400万円台　坪単価270万円
25階　5600万円台　坪単価280万円
28階　5700万円台　坪単価285万円

平均坪単価は約270万円です。

[113: マンションマニア]

こちらではマンションマニアおすすめ住戸を共有いたします！

※別途メインブログ、YouTubeチャンネルにてレポートを公開いたします

第一期のおすすめ住戸は

［南向き］

Eタイプ　2LDK　55.92㎡(おすすめは15階以上)
15階　8900万円台　坪単価526万円

Nタイプ　3LDK　73.93㎡
20階　12900万円台　坪単価576万円

となります！

まず、住戸位置に魅力があります。

池袋駅徒歩5分という好立地でありながらもザ・南向き、さらに15階以上になるとアゼリア通り沿いの建物を超えてきますから新宿方面の眺望(夜景はたまらんものに…)を得ることができます。アゼリア通り沿いの建物がまるっと背の高い建物に変わるという可能性はかなり低いですから守られやすいものとなっています。

さらに！！間取りが素晴らしいのです。

上記2部屋は中住戸となるのですが行燈部屋なし、すべての居室がバルコニーに接しています。一部柱の食い込みはあるものの窓面も中住戸としては少なくないですからリビングだけでなくすべての部屋で採光と眺望を得ることができます。

廊下も短くとても効率的な間取りです。

池袋駅徒歩5分とはいえ東側には駅直結タワマンもありますし、C地区も控えています。

低層階のほうがお安いとはいえ駅直結タワマンと異なり満足度を優先されたほうが買ったことへの納得度が増しやすいですし、いつかの出口の際も売りやすいでしょう。

とくに今作はダイレクトウィンドウの角住戸が透明とはいえ網入りガラスとなりますので非網入りガラスで全室南向きの中住戸のほうが魅力が大きいものとなっています。

マンション全体としておすすめはしやすいものの、上記2プランは別格級でおすすめとなります。強く強くおすすめできる列となります。

もちろん最終的には好みで選ぶべきですが参考になれば幸いでございます。

[114: マンションマニア]

平均坪単価は約230万円を予定、港北ニュータウン内の駅と比べればお安いですが川和町の港北ニュータウン外なのですから安くて当たり前。

ただ、今回は駅前から建設地へかけて区画整理事業がおこなわれている一画に誕生します。だからこそおすすめとなります！！(区画整理事業内でなければおすすめとはなりません)

ほどよい田舎感がありつつも不便ではない。そして新しい街の一期生(川和町全体としては歴史ある街)となれる楽しみ。後発も控えていますが今検討できる方は目の前にある今作を検討されたほうが良いでしょう。後発のほうが駅に近いとはいえ今作は眺望と採光に恵まれた住戸ばかりです。

都心勤務の方にとってはグリーンラインということが大きく引っかかることでしょう、とはいえ最後は駅近ということで納得しやすいのではないでしょうか。

ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンだけを見学してもテンション上がらないと思います。他を見れば見るほど「ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンって条件良いんだ…」と気が付き、徐々に街が整備された姿を見てそれが確信へと変わるでしょう。

もちろん第一期で決め打ちいただきたいのですが決め打ちできない方はどんどん同価格帯の他マンションを見学すべきです。そのほうがザ・パークハウス横浜川和町ガーデンの良さに気が付くことでしょう。

[115: マンションマニア]

後日メインブログとYouTubeチャンネルにて通常レポートを公開いたしますがこちらの板ではおすすめ住戸と第一期の駐車場抽選についてを共有いたします。

おすすめしやすいのはやはり4LDKです。
近隣の築浅中古でもなかなか出物がないのですよね。

もちろん部屋数を求めないのであればあえて4LDKにいく必要もないですから部屋数求める方におすすめというものではあります。

価格一例

Aタイプ　4LDK　78.75㎡
1階　6498万円　坪単価272万円（Agタイプ）
2階　6798万円　坪単価285万円
5階　7098万円　坪単価298万円
8階　7498万円　坪単価314万円

Hタイプ　4LDK　76.76㎡
2階　6898万円　坪単価297万円
5階　7198万円　坪単価310万円
12階　7618万円　坪単価328万円

また、敷地内駐車場を確実に取りたい方は迷わず第一期でチャレンジすべきです。

第一期では駐車場抽選をした後に部屋の抽選となります。
そのため敷地内駐車場マストでありながらも万が一確保できなかった際には部屋の契約を辞退することも可能です。第一期はとても愛のある抽選方式となります。こちらは第一期販売住戸すべてが対象となります。

[116: マンションマニア]

登戸駅から徒歩2分(小田急線徒歩2分、JR線徒歩3分)の駅前立地となります。

背中側が南武線の線路と踏切になるためややにぎやかではありますが駅に近いだけでなく斜め向かいにマルエツ、新しくできたオーケーも近いですし遊園駅周辺も日常生活圏となるとても利便性高い立地となります。

平均坪単価約350万円となかなか重たい価格ではあるのですが植栽と景石豊かなエントランスアプローチに二層吹き抜けのエントランスホール、曲線の外観デザインなど駅前で目立つなりにかっこいいマンションですから見た目という部分でも買ってよかったと思わせてくれる要素がたくさんあります。

ただでさえ分譲マンションの供給が少ない登戸、駅直結タワマンは楽しみですがまだ先ですから今買えるタイミングであるならばGOしておくべきでしょう。

とくに3LDKは動きが速いと思われますのでまったりと検討していて購入できる出物ではありません。