マンションマニア おすすめ新築マンションスレ

[マンションマニア]

どうも！広域特別捜査隊(通称：広域)に所属するマンション評論家のマンションマニアです！

こちらでは、おすすめ新築マンションを紹介していきますのでよろしくお願いいたします！

ファーストインプレッションで「いいかも！」となった際には資料請求や見学されることをおすすめいたします！！

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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[108: マンションマニア]

売主のチャンピオンは首都圏不燃建築公社。火災発生時に緊急車両すら入れないような住宅密集地を解消することが第一優先のプロジェクトとなるためいつもながら「割高感ない価格での販売」となります。

十条駅徒歩4分、東十条駅徒歩8分と埼京線も京浜東北線も利用できる鉄道利便性高い立地、さらには供給の少ない(似たような条件だと21年ぶり)エリアなわけで一般的な分譲マンションであればもう1割は高かったでしょうね。

今作の平均坪単価は約350万円、割安だとまでは言わないですが適正価格であることは120％間違いありません。これが売主チャンピオンが三菱地所レジデンス、またはその他大手デベであれば坪単価380万円くらいにはなったはずです。さすがに坪単価400万円はやりすぎですが坪単価380万円なら今の時代としては違和感ありません。

特殊な事業だから1割安く買えるというのはメリットでしかないのですがデメリットもあります。

特殊な事業がゆえに地権者さんや首都圏不燃建築公社の考えたマンションです。もちろん外観デザインや共用部などは地所レジらしい（お馴染みのインタープランの福田先生）素敵なものとなっているのですが地所レジが考えたものではない部分も多くなっています。（まったく関わっていないという意味ではなく大枠が決まった状態で地所レジが間に入っているため地所レジ色が薄くなる）

なんと…直床。ディスポーザーなしです。そこは特殊な事業のデメリットですね。

後は駅前のタワマンを待つかどうかです。

ここはタワマンにこだわるかどうかでの判断でよろしいかと思います。平均坪単価としては駅前タワマンのほうが高いでしょうけども階数合わせすればザ・パークハウス十条を買える資金力（与信力）であれば手が届く部屋もあることでしょう。

私であれば駅前タワマンを待ちます。それはタワマンが好きだからです。

こんな感じで私みたくタワマンが好きなら待つ、いやいやタワマンにこだわらないよ～という方ならザ・パークハウス十条を購入するというシンプルな考えとするとどちらも後悔ないでしょう。（その他入居時期など総合判断で）

駅前タワマンに関しては平均坪単価400万円くらいかなぁ～と予想していますがどうなるか。

十条駅に似たようなマンションはないのですが一駅都心寄りの板橋駅前にあるプラウドシティ池袋本町（アドレスは豊島区）の中古が坪単価400万円前後で動いているため十条駅前で坪単価400万円なら違和感ありません。

[109: マンションマニア]

1967年（昭和42年）竣工、総戸数490戸の石神井公園団地建て替え事業となります。
マンモス団地というほどの総戸数ではないものの広大な敷地です。

西武新宿線の上石神井駅徒歩12分、西武池袋線の石神井公園駅徒歩20分と駅から離れますが石神井川沿い、石神井公園隣接の静かな住環境となっています。
郊外のような自然豊かな環境が好きだけど都心に寄り添っていたいという広域検討の方にも合ってきます。
敷地内にまいばすけっとが入りますし、少し歩けばスーパーマーケットもありますから日常の買い物利便性も悪くありません。公園が近いだけでなく新校舎の石神井小学校も近く安心な道のりです。

1号棟～8号棟まで棟ごとにラウンジ、メールコーナー、ごみ置場があるため大規模板状マンションのメールコーナーやごみ置場遠い問題も抱えることがありません。
セキュリティエリア内の緑道、イベントなども開催できる広場（センタープラザ）、設置率約31％の平置き駐車場など建て替え事業ならではゆとりあるランドスケープとなっています。
全戸南方位、棟ごとの離隔もしっかりと取れているため眺望や採光が苦しい住戸もありません。

そんな中で価格は…平均坪単価260万円となる予定です、

～予定価格一例～

［5号棟］

5-65A1タイプ　3LDK　65.40㎡
3階　4900万円台　坪単価247万円
5階　5100万円台　坪単価257万円

［6号棟］

6-70Bタイプ　3LDK　70.15㎡
2階　5500万円台　坪単価259万円
4階　5700万円台　坪単価268万円
6階　5800万円台　坪単価273万円

［7号棟］

7-57A1タイプ　2LDK　57.41㎡
2階　4600万円台　坪単価264万円

7-74Bタイプ　3LDK　74.17㎡
2階　5700万円台　坪単価254万円
6階　6000万円台　坪単価267万円

7-90Bタイプ　4LDK　90.42㎡
2階　7100万円台　坪単価259万円

これは魅力が大きいですよね。

ただ、シングル向け住戸を除き転売目的での購入はできません。それゆえ実需オンリーとなりますから当たりやすいという買いやすさが出てきます。とはいえ条件良い棟から販売する第一期は抽選になる住戸も多くなりそうですから第一期で落選した方への救済措置で次期で倍率優遇3倍としてくれます。つまりは第一期から動いたほうが良いということです。

それでも100点満点のマンションはありません。
室内の設備仕様がいまひとつでした。ディスポーザーもないですしソフトクローズすらありません。可動式ルーバー面格子もなく洋室引き戸下レールなどしっかりとコストコントロールしてきています。
賃貸や社宅からの一次取得層からすれば「なんのこと？めちゃ良かったよ」になるものの買い替え層や目の肥えた方からすると「ん～」となるかと。
とはいえそれは価格へ反映されているわけで一次取得層で室内の設備仕様にうるさい方でなければ気にしなくて良いと思います。

予算が5500万円という方だけでなく予算は8000万円だけども23区で車を持ちたいという方にも合ってきます。
関越自動車道、外環自動車道へも出やすいですから休日の楽しみも広がります。

リセールバリューに関して心配するようなマンションではありませんがこの立地であれば長く住めそうですよね。

ブリリア多摩ニュータウンのように中古になっても評価される建て替え事業であることは間違いないでしょう。（ブリリア多摩ニュータウンは2013年築、新築時の坪単価約150万円、現在の坪単価約180万円）

https://youtu.be/9yhIU-R37tY

[110: マンションマニア]

価格がお安くて～という意味ではなく、高いお金を払うだけの価値があるという意味でおすすめとなります。

大泉学園駅から徒歩5分、線路からもバス通りからも離れた静かな住環境となります。
南・東接道の角地となっており、全戸南向きです。接道しているがゆえに車が目の前を通るもののスピード出せるような場所ではないですし、それよりかは採光が守られやすいということのほうがこのマンションにとっては＋材料でしょう。

全戸南向きを活かすべく板状マンションとしては背の高いサッシ高2100mmとしています。バルコニー隣戸境はコンクリート＆下部隔て板(最上階はスラブtoスラブの隔て板)、さらにはスロップシンク＆防水コンセントを完備することでプライバシー性＆実用性(気分転換にバルコニーでのパソコン作業やガーデニング)を高めてくれています。

エントランスホールはこじんまりとしているもののエントランスアプローチはホールを窓面豊かに、さらに庇の照明計画などオーナー満足度を高めてくれる見た目としてくれています。エントランスアプローチ横にある駐車場出入口のシャッターゲートもザ・分譲マンションらしくて良いですね。

エレベーターは非接触型、平置き駐車場はすべての区画がEV充電対応など今どきなものも採用してくれています。1階住戸のキッチン下収納はコンセント付きであるなど庭がないなりの工夫も見受けられました。

価格は平均坪単価約360万円。これがお安いとは言えないものの高いなりの価値を感じられる立地、建物スペックですから気に入ったら迷わずGOすべきです。
大泉学園駅周辺は良くも悪くも中古の出物が少なく、今の市況で売りに出てもお安くはないのに争いになることは間違いなく、それであればちょっと高くても気持ちよく新築のプラウド大泉学園サウスフロントを買っておいたほうが合理的でしょう。
「中古でいいじゃん」と言わせない新築マンションでしょう。(そもそも類似中古がなかなか出てこないですがその足元を見た価格、スペックではない)

私が感じたウィークポイントとしては角住戸の窓面が豊かでないこととディスポーザーがないこと、そして南側接道の電線です。

間取りを野村不動産に期待してはいけないもののせっかくの南東角住戸も角の窓が少ないなぁ～と。
ディスポーザーは一次取得の方は気になりにくいですが買い替え組だとあってほしい設備ですよね。
南側の接道は大泉学園駅周辺の道の中では整備されて綺麗なのですが物件側に電線ががっつりあるためせっかくの南向き×ハイサッシなので余計に気になるかなぁ～と。

[111: マンションマニア]

ウェビナーでの案内が開始されました。

ウェビナーの内容としては予定価格の発表がほとんどであり、そんなの公式HPに掲載しておいてよ～という内容でしたね(笑)

その発表された価格がもんげー高いのであれば話は別(隠したい気持ちもわからなくはない)なのですが、特別高いわけではありませんでした。

まず、私の予想を振り買ってみると

坪単価300万円　＝　祭りじゃ！！

坪単価350万円　＝　まぁそうですよね。納得です！！

坪単価400万円　＝　かつてない世界

(2021.10.25公開の記事より)

でした。

今回発表された予定価格ですが中層階で坪単価370万円前後でした。思っていたより若干高かったですがかつてない世界は超えていませんので悪くないでしょう。

すべての間取りが発表されたわけではないためそれが平均かどうかはわかりませんが「8000万円出すとマンション内で平均的な条件の3LDKが購入できる」ことは実質確定しました。

こちらはモデルルーム訪問後に記事等でお伝えできればと思いますが、外廊下であることや間取りが田の字であるなど埼玉スペック感は強めですが大宮駅徒歩5分の再開発タワマンということで住んだ後の満足度はもちろん不動産としても強いことはたしかです。

モデルルーム訪問記事において「おすすめ！」となることほぼ間違いなさそうなためウェビナー段階ですが共有をさせていただきました。

まぁ…わかりやすい立地すぎて「マンションマニアがおすすめしなくたって買いなことくらいわかってるよ！！」と言われそうですがお許しいただければ幸いです。

過去記事と過去動画もご覧いただければ幸いです。

大宮スカイ&スクエア ザ・タワー　価格は？！　建設地を見てきました！
https://manmani.net/?p=40333

https://youtu.be/1pFQ2fz-eZE

[112: マンションマニア]

千葉セントラルタワーに住んでいたことがあるためとてもなじみ深い立地です。私が千葉セントラルタワーを購入したころはパルコ閉店前ですから地下の西友で買い物をして帰宅していました。パルコ、三越と閉店が続きましたが駅ビルはびっくりするくらい綺麗になりましたし、今後も開発の続くエリアですから楽しみも大きいですね。

メインブログにてエクセレントザタワーモデルルーム訪問記事、スムログにて千葉セントラルタワーについての記事を後日公開いたしますがこちらでは両マンションの比較、エクセレントザタワーの予定価格などを共有いたします。

まず、エクセレントザタワーではなく千葉セントラルタワーのほうが絶対的に合っている方についてです。

それは駐車場動線にこだわる方です。

エクセレントザタワーには千葉セントラルタワーにない立派な車寄せがあるのは大きな魅力なのですが住戸と駐車場の間に屋根がありません。千葉セントラルタワーであれば3基のタワーパーキングすべてが屋内(外からは見えますが雨が吹き込んでくるほど近くはない)となっており作業中はもちろん住戸との行き来でも雨に濡れることがありません。また、エクセレントザタワーの駐車場設置率が約33％なのに対して千葉セントラルタワーは約60％、あくまで記事作成時点ですが千葉セントラルタワーであれば敷地内駐車場を確保できます。(ハイルーフは空いてないと思います)

そのため車持ちにとっては千葉セントラルタワーのほうが圧倒的に魅力と感じることでしょう。

逆に鉄道利用者にとっては若干ではありますがエクセレントザタワーのほうが駅に近づきますし、下駄にスーパーマーケットも誘致予定ですからエクセレントザタワーのほうがとっつきやすいかと思います。千葉セントラルタワーのほうが千葉駅方面のバス停へサクッと出れますし、駅距離は誤差かなぁ～と思うものの下駄の魅力はエクセレントザタワーのほうが圧倒的に魅力なものとなりそうですよね！！

室内スペックに関しては似た感じです。どちらも千葉スペックのためオプションなりで工夫しないと「ん～」と感じる部分もあるかと。内廊下な点は同じですね。千葉で内廊下というだけでテンション高まります。各階ごみ置場はどちらにもありますが各戸玄関前トランクルームは千葉セントラルタワーのみです。

価格に関してですが

・エクセレントザタワー　新築(2023年12月竣工予定)　平均坪単価約270万円

・千葉セントラルタワー　築13年　平均坪単価約190万円

エクセレントザタワーは新築ですから千葉セントラルタワーよりか高くて当然ですが似たような条件で比べた際に70㎡換算で1700万円ほどの差があることをどう感じるかです。
気持ちよく新築なのか、価格抑えて千葉セントラルタワーなのか、それとも千葉セントラルタワーを1000万円超かけて豪華なリフォームをするのか。好みがわかれるところでしょう。

これはあくまで個人的な感想でしかないですが私なら千葉セントラルタワーを選びます。自分が住んでいたから～というのを除いたとしてもです。なぜか…言わずもがなですが駐車場にこだわる派ですし、エクセレントザタワーが制振なのに対して千葉セントラルタワーは免震であるなど新築に負けていない部分もあるからです。

とはいえ千葉セントラルタワーも築13年とエクセレントザタワーに比べれば古いですし、読者様の多くは新築のほうがとっつきやすいと思います。
もちろん比較は大事ですのでエクセレントザタワーを見学した際に千葉セントラルタワーが気になったら検討してみても面白いかもしれません。

エクセレントザタワーに関しては低層階と中層階以上で大きな価格差があります。低層階のお安い部屋に目が向きがちかもですがエリア柄、タワマン住むのに眺望きつい低層階はとてもウケが悪いですし、完全投資でなければある程度は上を買われることをおすすめいたします。とくに西側に窓がある中層階以上は満足度高くおすすめしやすいです。

千葉セントラルタワーも低層階は動きが鈍く、中層階以上はサクッと決まりがちなのですよね。(グロス重たい部屋を除く)

あくまで一例ですが千葉セントラルタワーの中古に関しては

・65.71㎡　西向き　6階　2900万円台
・65.71㎡　西向き　13階　3400万円台

・75.23㎡　南向き　8階　3300万円台
・75.23㎡　南向き　22階　4000万円台

上記のように中古になっても低層階は上階との差がそれなりにあります。

「千葉でタワマン住むのに低層階…壁ドン…ないない。まぁ安いなら買ってもいいかな。」という価値観なのですよね。これがもっと都心寄りだったり駅前なのであれば「低層階壁ドンOK！気にしない！立地で買うんだから！」となりがちなのですがエクセレントザタワーは価格が安かろうと選べるうち(予算届くなら)はご自身の満足度のためにも中層階以上の購入をおすすめいたします。

ただ、賃貸で貸す場合の利回りはむしろ低層階のほうが高くなりがちですから完全投資であったり、住み替え前提であればエクセレントザタワーの低層階激安住戸もありだと思います！！

下記予定価格となります。

［西北角］

A1タイプ　3LDK　70.05㎡
6階　4500万円台　坪単価212万円
9階　4800万円台　坪単価226万円
14階　5000万円台　坪単価236万円
18階　5800万円台　坪単価273万円
21階　6200万円台　坪単価292万円
25階　6500万円台　坪単価306万円
28階　6700万円台　坪単価316万円

Kタイプ　4LDK　101.53㎡
31階　10900万円台　坪単価354万円

［西向き］

Bタイプ　3LDK　65.35㎡
6階　3800万円台　坪単価192万円
9階　4000万円台　坪単価202万円
14階　4200万円台　坪単価212万円
18階　5200万円台　坪単価263万円
21階　5500万円台　坪単価278万円
25階　5800万円台　坪単価293万円
28階　5900万円台　坪単価298万円

Cタイプ　2LDK　53.38㎡
6階　3500万円台　坪単価216万円
9階　3600万円台　坪単価222万円
14階　3900万円台　坪単価241万円
18階　4100万円台　坪単価253万円
21階　4500万円台　坪単価278万円
25階　4700万円台　坪単価291万円
28階　4800万円台　坪単価297万円

Dタイプ　2LDK＋S　65.20㎡
6階　4200万円台　坪単価212万円
9階　4300万円台　坪単価218万円
14階　4700万円台　坪単価238万円
18階　5000万円台　坪単価253万円
21階　5500万円台　坪単価278万円
25階　5700万円台　坪単価289万円
28階　5900万円台　坪単価299万円

Eタイプ　2LDK　55.63㎡
6階　3100万円台　坪単価184万円
9階　3300万円台　坪単価196万円
14階　4000万円台　坪単価237万円
21階　4600万円台　坪単価273万円
25階　4900万円台　坪単価291万円
28階　5100万円台　坪単価303万円

Lタイプ　3LDK　84.46㎡
31階　8600万円台　坪単価336万円

Mタイプ　3LDK　83.59㎡
31階　8500万円台　坪単価336万円

Nタイプ　3LDK　83.82㎡
31階　8600万円台　坪単価339万円

［南西角］

Fタイプ　3LDK　72.27㎡
6階　4800万円台　坪単価219万円
9階　5000万円台　坪単価228万円
14階　5600万円台　坪単価256万円
18階　6000万円台　坪単価274万円
21階　6300万円台　坪単価288万円
25階　6800万円台　坪単価311万円
28階　7000万円台　坪単価320万円

Oタイプ　4LDK　101.54㎡
31階　11000万円台　坪単価358万円

［南向き］

Gタイプ　3LDK　71.93㎡
6階　4900万円台　坪単価225万円
9階　5100万円台　坪単価234万円
14階　5400万円台　坪単価248万円
18階　5700万円台　坪単価262万円
21階　5900万円台　坪単価271万円
25階　6200万円台　坪単価284万円
28階　6300万円台　坪単価289万円

［南東角］

Hタイプ　3LDK　73.52㎡
6階　5000万円台　坪単価224万円
9階　5200万円台　坪単価233万円
14階　5500万円台　坪単価247万円
18階　6100万円台　坪単価274万円
21階　6400万円台　坪単価287万円
25階　6600万円台　坪単価296万円
28階　6800万円台　坪単価305万円

O´タイプ　4LDK　101.54㎡
31階　10500万円台　坪単価341万円

［東向き］

E´タイプ　2LDK　55.63㎡
6階　3600万円台　坪単価213万円
9階　3700万円台　坪単価219万円
14階　4100万円台　坪単価243万円
18階　4300万円台　坪単価255万円
21階　4500万円台　坪単価267万円
25階　4700万円台　坪単価279万円
28階　4800万円台　坪単価285万円

D´タイプ　1LDK＋S(～13階)　2LDK＋S(14階～)　65.20㎡
6階　4000万円台　坪単価202万円
9階　4100万円台　坪単価207万円
14階　4800万円台　坪単価243万円
18階　5000万円台　坪単価253万円
21階　5300万円台　坪単価268万円
25階　5500万円台　坪単価278万円
28階　5600万円台　坪単価283万円

C´タイプ　1LDK＋S　53.38㎡
6階　3000万円台　坪単価185万円
9階　3200万円台　坪単価198万円
14階　3900万円台　坪単価241万円
18階　4100万円台　坪単価253万円
21階　4300万円台　坪単価266万円
25階　4500万円台　坪単価278万円
28階　4600万円台　坪単価284万円

B´タイプ　3LDK　65.35㎡
6階　3900万円台　坪単価197万円
9階　4600万円台　坪単価232万円
14階　4800万円台　坪単価242万円
18階　5000万円台　坪単価252万円
21階　5300万円台　坪単価268万円
25階　5500万円台　坪単価278万円
28階　5600万円台　坪単価283万円

N´タイプ　3LDK　83.82㎡
31階　8100万円台　坪単価319万円

M´タイプ　3LDK　83.59㎡
31階　8100万円台　坪単価320万円

L´タイプ　3LDK　84.46㎡
31階　8200万円台　坪単価321万円

［北東角］

A2タイプ　3LDK　70.05㎡
6階　4500万円台　坪単価212万円
9階　4900万円台　坪単価231万円
14階　5500万円台　坪単価259万円
18階　5600万円台　坪単価264万円
21階　6000万円台　坪単価283万円
25階　6100万円台　坪単価287万円
28階　6300万円台　坪単価297万円

Pタイプ　4LDK　100.84㎡
31階　10300万円台　坪単価337万円

［北向き］

I1タイプ　1LDK　32.44㎡
6階　2800万円台　坪単価285万円
9階　2900万円台　坪単価295万円
14階　3000万円台　坪単価305万円

I2タイプ　1LDK　32.44㎡
6階　2800万円台　坪単価285万円
9階　2900万円台　坪単価295万円
14階　3000万円台　坪単価305万円
18階　3100万円台　坪単価315万円

Jタイプ　3LDK　65.93㎡
21階　5400万円台　坪単価270万円
25階　5600万円台　坪単価280万円
28階　5700万円台　坪単価285万円

平均坪単価は約270万円です。

[113: マンションマニア]

こちらではマンションマニアおすすめ住戸を共有いたします！

※別途メインブログ、YouTubeチャンネルにてレポートを公開いたします

第一期のおすすめ住戸は

［南向き］

Eタイプ　2LDK　55.92㎡(おすすめは15階以上)
15階　8900万円台　坪単価526万円

Nタイプ　3LDK　73.93㎡
20階　12900万円台　坪単価576万円

となります！

まず、住戸位置に魅力があります。

池袋駅徒歩5分という好立地でありながらもザ・南向き、さらに15階以上になるとアゼリア通り沿いの建物を超えてきますから新宿方面の眺望(夜景はたまらんものに…)を得ることができます。アゼリア通り沿いの建物がまるっと背の高い建物に変わるという可能性はかなり低いですから守られやすいものとなっています。

さらに！！間取りが素晴らしいのです。

上記2部屋は中住戸となるのですが行燈部屋なし、すべての居室がバルコニーに接しています。一部柱の食い込みはあるものの窓面も中住戸としては少なくないですからリビングだけでなくすべての部屋で採光と眺望を得ることができます。

廊下も短くとても効率的な間取りです。

池袋駅徒歩5分とはいえ東側には駅直結タワマンもありますし、C地区も控えています。

低層階のほうがお安いとはいえ駅直結タワマンと異なり満足度を優先されたほうが買ったことへの納得度が増しやすいですし、いつかの出口の際も売りやすいでしょう。

とくに今作はダイレクトウィンドウの角住戸が透明とはいえ網入りガラスとなりますので非網入りガラスで全室南向きの中住戸のほうが魅力が大きいものとなっています。

マンション全体としておすすめはしやすいものの、上記2プランは別格級でおすすめとなります。強く強くおすすめできる列となります。

もちろん最終的には好みで選ぶべきですが参考になれば幸いでございます。

[114: マンションマニア]

平均坪単価は約230万円を予定、港北ニュータウン内の駅と比べればお安いですが川和町の港北ニュータウン外なのですから安くて当たり前。

ただ、今回は駅前から建設地へかけて区画整理事業がおこなわれている一画に誕生します。だからこそおすすめとなります！！(区画整理事業内でなければおすすめとはなりません)

ほどよい田舎感がありつつも不便ではない。そして新しい街の一期生(川和町全体としては歴史ある街)となれる楽しみ。後発も控えていますが今検討できる方は目の前にある今作を検討されたほうが良いでしょう。後発のほうが駅に近いとはいえ今作は眺望と採光に恵まれた住戸ばかりです。

都心勤務の方にとってはグリーンラインということが大きく引っかかることでしょう、とはいえ最後は駅近ということで納得しやすいのではないでしょうか。

ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンだけを見学してもテンション上がらないと思います。他を見れば見るほど「ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンって条件良いんだ…」と気が付き、徐々に街が整備された姿を見てそれが確信へと変わるでしょう。

もちろん第一期で決め打ちいただきたいのですが決め打ちできない方はどんどん同価格帯の他マンションを見学すべきです。そのほうがザ・パークハウス横浜川和町ガーデンの良さに気が付くことでしょう。

[115: マンションマニア]

後日メインブログとYouTubeチャンネルにて通常レポートを公開いたしますがこちらの板ではおすすめ住戸と第一期の駐車場抽選についてを共有いたします。

おすすめしやすいのはやはり4LDKです。
近隣の築浅中古でもなかなか出物がないのですよね。

もちろん部屋数を求めないのであればあえて4LDKにいく必要もないですから部屋数求める方におすすめというものではあります。

価格一例

Aタイプ　4LDK　78.75㎡
1階　6498万円　坪単価272万円（Agタイプ）
2階　6798万円　坪単価285万円
5階　7098万円　坪単価298万円
8階　7498万円　坪単価314万円

Hタイプ　4LDK　76.76㎡
2階　6898万円　坪単価297万円
5階　7198万円　坪単価310万円
12階　7618万円　坪単価328万円

また、敷地内駐車場を確実に取りたい方は迷わず第一期でチャレンジすべきです。

第一期では駐車場抽選をした後に部屋の抽選となります。
そのため敷地内駐車場マストでありながらも万が一確保できなかった際には部屋の契約を辞退することも可能です。第一期はとても愛のある抽選方式となります。こちらは第一期販売住戸すべてが対象となります。

[116: マンションマニア]

登戸駅から徒歩2分(小田急線徒歩2分、JR線徒歩3分)の駅前立地となります。

背中側が南武線の線路と踏切になるためややにぎやかではありますが駅に近いだけでなく斜め向かいにマルエツ、新しくできたオーケーも近いですし遊園駅周辺も日常生活圏となるとても利便性高い立地となります。

平均坪単価約350万円となかなか重たい価格ではあるのですが植栽と景石豊かなエントランスアプローチに二層吹き抜けのエントランスホール、曲線の外観デザインなど駅前で目立つなりにかっこいいマンションですから見た目という部分でも買ってよかったと思わせてくれる要素がたくさんあります。

ただでさえ分譲マンションの供給が少ない登戸、駅直結タワマンは楽しみですがまだ先ですから今買えるタイミングであるならばGOしておくべきでしょう。

とくに3LDKは動きが速いと思われますのでまったりと検討していて購入できる出物ではありません。

[117: マンションマニア]

23区の秘境駅である上中里駅から徒歩2分、高台立地でありながらも駅から信号なしのフラットアプローチとなります。

分譲マンションの供給が極めて少ない中で学区縛り(一般論として人気学区です)という方からすれば待ちに待った出物と言えるでしょう。

背中に線路を抱えることにはなりますがバルコニー面は全戸南向きで住宅街を望むこととなります。建物内モデルルームですから音の確認もできます。

平均坪単価は400万円弱、なかなか重たい中で北区で億ション需要は難しいですから一番広くても71㎡台と広いお部屋を求めていた方には選択肢がありません。ただ、共用廊下側もアウトフレームとしたり、収納率を高めたりと専有面積以上の広さを感じられることでしょう。(70㎡で検討していた方にはむしろ広く感じるはずです。あくまで80㎡超を求めていた方には狭いという意味です。)

ディスポーザー、キッチン・洗面天板天然石、トイレはアラウーノなど設備仕様も高くなっています。

外観デザインは目立つ背中側はしっかりとしたものになっているのですがバルコニー面の隔て板がショートタイプなのは残念でした。

駐車場と駐輪場は屋内であるなど一般的な板状マンションと比べるとレベルが高いものとなっています。

個人的にもタイミングさえ合えば購入していただろうなぁ～というくらい気に入りました。(好みはそれぞれですが数多く見ている私でもテンション上がる立地・スペックです)

あとは京浜東北線にこだわるかどうかですね。というのも十条駅前ではザ・タワー十条の供給が近づいています。予定価格すら発表ないですが坪単価420万円ほどではないでしょうか。
バウス上中里よりもお高いとはいえバウス上中里のご予算感からすれば誤差とも言えるのではないでしょうか。もちろん入居時期も違いますし、路線も街の雰囲気も異なりますが待つ価値はありそうですよね。

[118: マンションマニア]

さいたま新都心駅が最寄りですが大宮駅へも徒歩圏内となる間立地となります。

旧中山道沿いで線路も近く、バルコニーもそちらを向くため音問題を抱えることになりますしけして希少性あるといえるほどの立地ではないのですが商品力は高くなっています。

敷地の広さを活かしてペンシル型ではなく板状型の19階建てとして背を高く、風除室からエントランスホールまで二層吹き抜け、木目調ではなく実際の天然杉を多く使うなど見た目にもこだわっています。

共用廊下側の洋室柱を外へ出すことで玄関前にゆとりができ、さらに玄関ドアを木目調として周りをタイルとしてくれています。外廊下ではありますがテンション上がります。

ディスポーザーなど基本設備はもちろん各階に各戸専用宅配ボックスなど今どきのものも採用しています。

平均坪単価は300万円～310万円、割安というほどではないものの割高感はありません。

眺望が抜ける部屋と抜けない部屋で価格差が大きいため予算を抑えたい方にとっても選びやすいのが良いですね。

Bタイプ　3LDK　68.10㎡
6階　5900万円台　坪単価286万円
9階　6100万円台　坪単価296万円
11階　6200万円台　坪単価301万円
13階　6300万円台　坪単価305万円
16階　6700万円台　坪単価325万円

[119: マンションマニア]

～後日公開のメインブログより抜粋～

■モデルルーム訪問＆再度の建設地訪問で改めて強く感じた強み

周辺道路がしっかりと整備されるなぁ～」ということ。再開発なので当然っちゃ当然なのですが模型と図面集を確認した後に建設地で照らし合わせると現状とは別世界(とくに北側)になることがわかります。現状がだいぶきつきつな道というのもありますが、もし建設地を見た際に「こんな狭い道の中にあんなでかい建物って大丈夫？？」となるかもですがその辺りの心配は少ないかと思います。(再開発系あるあるですが街並みがガラッと変わります)

そして…めちゃくちゃ立地いいですよね。もともと駅力ある大宮駅の近くとなればマンションではなく商業ビルやホテルになってしまいがちな中で住戸メインのタワマン…これは便利ですよ。表記上は徒歩5分ですが私としては駅前感覚です。徒歩5分で駅前感覚とは何言っているんだとツッコまれそうですが駅からの延長線上なのでそう感じる方も多いのではないでしょうか。何度も言います。めちゃくちゃ立地強いです。

■モデルルーム訪問＆再度の建設地訪問で改めて強く感じた弱み

「南側に残る建物きついなぁ～」ということ。参加しなかった方々がどうって話ではまったくもってないので誤解なきようお願いしたい(その方たちを責めるものではない)のですが、模型で見てもきついですし、図面集で見ても眺望シミュレーションで見てもきつい。さらにソニックシティの14階にある天空のジパング(一般利用できますがソニックシティで働く人の社員食堂的な位置づけ)から見下ろしてみたのですが「ん～」。四面接道の植栽が途切れてしまうなど見た目的にももったいない感じはありますね。

外観デザインも頭頂部ライティング(色も変化していきます)、28階建てとタワマンにしては背は高くないものの横に長く存在感ありますし、船型の商業施設もおしゃれなものですから竣工したら「お～！！」となること間違いなしです！！隔て板もスラブtoスラブですし、角はダイレクトウィンドウであるなど見た目に関しては私みたいなうるさい人(笑)でも気に入りやすいと思います。

マルエツに関しては船型の商業部分ではなく住戸棟の1階になるようです。けっこうな広さです。出入口が西側(防災広場のサクラプラザ)側になりそうなためやや雨に濡れる動線とはなりそうです。ただ、思っていた以上にマルエツの店舗面積が広い(マンションの下駄としては)ためそこは多くの方が魅力に感じるのではないでしょうか。

そして…間取りが残念。タワマンですが中住戸は田の字が主ですし、ただでさえスパンがないのに2050mmまで下がっている部分が多いのです。元々の天井高は2500mm(最上階は2600mm)、サッシ高は2100mmとけして悪いものではないのですがタワマンらしいワイドスパンの中での下がり天井ではなく、田の字のナロースパンの下がり天井ということできついなぁ～と感じました。ナロースパンで下がり天井がっつりだと狭く感じるのですよね。間取りは好みが大きく分かれるとはいえ、ボリュームゾーンが8000万円ほどなわけでいくら立地が良くてかっこいい外観デザインにエレガントな共用部といえど間取りを無視できる人たちばかりが検討するとも思えないのですよね。

最上階のプレミアム中住戸も広さはあれど特別窓面豊かでもないですし、なんちゃって洗面ダブルボウル(無理やりダブルボウルにした感じの横幅)など億を大きく超える割には…

一方で角住戸は良いですね～！！(一部浴室サイズが気になりますが…)

角にしては下がりも少ないですし、窓面も豊かです。とくにモデルルームタイプの南東角はとてもとてもおすすめしやすいです。一目で「あっ！これは売れる！」となりました。南東角住戸を検討されている方からすれば間取りが微妙なんて話はどうでもいいでしょうね。レベルが違います。南東角に予算届く方は間取りの魅力も大きいため億ションの割に広さがないとはいえGOするべきでしょう。むしろ抽選になりそうな感じもしますが…(角検討の人が好む中住戸がなさそうなため角検討の人は譲ることなくバトルになると思われます)

中住戸が予算の限界という検討者には辛いところですね。もちろん田の字も使いやすいのですが、せめて下がり天井を少なくしてほしかったですね。言うだけなら簡単なのは百も承知ですができないものではないですから。(価格は上がっちゃいますが…)

外廊下(アルミ縦格子手摺………マジ？この単価ならせめてガラス手摺では？！！！！)でありながらもナロースパンばかりなのは本当に本当に残念。外廊下だけどワイドスパンですよ～ならまだ納得しやすいと思うのですが…

立地良し！外観デザイン良し！共用部良し！価格もまぁ良し！管理費良し！サービス良し！室内スペックもまぁ良し(自分で変えられる部分も多い)！

でも間取りが…そこを飲めるかどうかでしょう。

[120: マンションマニア]

後日メインブログにておすすめ新築マンションとして記事を公開いたしますがこちらでは神奈川県内のタワーマンション相場を共有いたします！

武蔵小杉や川崎、横浜駅のタワマンと比較してもあまり参考にならないためそちらは除かせていただきます。(一部です)

・クリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰
2007年築　鶴ヶ峰駅徒歩1分
新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約235万円

・パークタワー横濱星川
2013年築　星川駅徒歩3分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約260万円

・プラウドタワー相模大野
2013年築　相模大野駅徒歩4分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約285万円

・ステーションスカイタワー小田急相模原
2013年築　小田急相模原駅徒歩2分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約210万円

・パークタワー新川崎
2016年築　新川崎駅徒歩3分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約325万円

・グレーシアタワー二俣川
2018年築　二俣川駅徒歩2分
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約330万円

リビオタワー羽沢横浜国大は平均坪単価325万円前後を予定しています。

けして値上がるから買いましょう～ということではないのですが、エリア内で目立つタワーマンションはどの時代も新築販売時は「この街でこの価格は高い」と言われてしまいがちです。
ただ、竣工してみると目立つことで存在自体が広告となりますし、住んでみて利便性高いため手放す方が少なく、需要と供給のバランスが崩れることで高値で取引されるものです。

もしも値下がりしたとしても利便性高い立地となれば住んで良しなわけで買ったことを後悔することは考えにくいでしょう。

羽沢横浜国大駅周辺はのどかな雰囲気であり、今作がメインの開発ですから大化けしていくわけではありません。(そこもウリの一つです)
それでも商業施設との一体開発ですから日常の買い物に関しては不便とはならなそうですし、東急線とJR線直通の駅から徒歩1分という価値は揺るぎません。

相性合わないから買わないというのはもちろん正解なのですが、羽沢横浜国大駅でこの価格だからリセールバリューが厳しそうだからやめるというのはもったいなさすぎます。

「都心直通の駅徒歩1分×マイカー×のどかな環境での子育て」

これを叶えられる立地、マンションは少ないです。

個人的にはマイカーなしでは立地の魅力を引き出すのが難しいと感じました。

そのためおすすめ物件ではあるのですが、マイカーありならおすすめ！！となります。

これは車を持つ持たないがどうだという話ではなく、マイカーなしなら他の選択肢をおすすめしたいというものです。(シニア、シングル・ディンクスを除く)

だからこそ角住戸を購入すると確実に駐車場が確保でき、3LDKでも中住戸を購入すると高確率(シニア層も多いと思われる)で確保できる抽選方式を採用するのでしょうね。
研究すればするほどマイカーなしの子育てファミリーにはウケがものすごく悪そうですもの。私としてもマイカーなしというのであれば他の選択肢をおすすめしてしまいます。

いや～これはいいですね。

学校がちょいと(中学校はかなり)遠いものの小児科は目の前ですし、子育て支援施設も下駄に入る予定です。(そこに入れないとなるときついですけどね…ただ、立地からしてバリバリの都心通勤共働き世帯が好むことはないでしょう)

陣ケ下渓谷公園、車ならズーラシアも近いですから自然環境豊です。

これは、のんのんびより系マンションです！！

[121: マンションマニア]

幕張メッセここじゃないよ駅もとい幕張駅から徒歩2分、表記上は2分ですが約100mのため駅前物件を違和感なく名乗れる立地です。

本来であれば遠い昔に駅前交通広場が整備されていれば幕張本郷駅ではなくこちらの幕張駅が海浜幕張エリアへの総武線玄関駅となっていたはずなのですが…長い間タクシー乗り場がちょこっとある程度の駅前となっていました。

現在は防災面での安心感、そして時代と共に地主さんの入れ替わりなどで北口側の駅前整備が進んでおり交通広場も少し駅から離れた場所で暫定供用開始、2023年度には駅前に移設となります。

幕張駅自体が今どきな駅舎にしてくれないというのはさすがドケチなJRといった感じですが駅前交通広場ができることで広域検討者もとっつきやすくなることでしょう。土地区画整理事業全体としては三徳のための土地を用意できなかったのは残念でなりませんが…

それもあってかやや広域目線な建物設計ということで瑞穂などにお住まいの方からすると「狭い…」「駐車場が…」など気になる点が多く、そこを飲めても80㎡台が一列しかないため争奪戦となるでしょう。瑞穂目線からすれば「ん～」なのですが幕張エリアで賃貸からの一次取得の若年層や広域検討者で総額抑えて～という方にはかなりハマってきますね。

平均坪単価約235万円、ボリュームゾーンが70㎡切りのため5000万円以下で購入できる住戸が多くなっています。

メインブログと動画でも共有いたしますが、外観デザインもかっこいいですし、床暖房がないのは残念ですがディスポーザーが付くなど室内スペックも悪くないなど単価以上の立地、建物・室内スペックと感じます。

これはチャンスな出物ですよ！！

[122: マンションマニア]

全体レポートに関してはメインブログ、YouTubeにて公開をいたしますがこちらでは狙い目住戸を共有いたします！

立地からして「高くても南向きを購入すべき！！」ということは言うまでもありません。価格が高くとも価値のある南向きとなりますから私としても南向きがおすすめしやすいです。

ただ、今回は別の目線での狙い目となります。

立地からして基本的には広さを求める方がメインターゲットですから南向きの最低専有面積は80.75㎡と今の時代にしては広く、それゆえ最低価格としても17500万円と重たいものとなります。
（繰り返しになりますが価値のある南向きです）

そんな中で1列だけある北向き住戸に関しては65.20㎡とマンション内では狭め（一番狭いのは西向きの60.10㎡）のため10900万円からとグロスが抑えられます。

もちろんただ価格抑え目というだけでは満足度に期待ができないわけですが価値のある北向きとなります。

北側は井の頭通りのため賑やかではあるのですが（T-2サッシで対策）けやき並木となっており、室内真正面からけやきを望むことができるのです。
低層階に関しては眺望の抜け感はないものの向かいの建物まで距離がありますから苦しくありません。

間取りに関してはワイドスパンですべての部屋に北窓あり、さらに洋室の窓（透明）も下から上までと腰高ではないですから座りながら（ベッドに寝ながら）けやきを楽しむことができます。

リビングの開口部が物足りなかったり、北向きなのにキッチンがやや奥まる、洋室2はかなり細長いなどなど少々気になる部分もありますが洗面室が主寝室へ通り抜け（2way）できたり、設備仕様に関しては天カセがなくなるものの全室壁掛けエアコン標準、ディスポーザー、浴室日ポリ化工、キッチン・食器棚・洗面・トイレカウンター天板御影石（クオーツストーンも選べます）などなど2億円超の部屋と大きな差はありません。（天カセでないのは残念ですが）

北向き2LDKの低層階、価格と維持費は

Bタイプ　2LDK　65.20㎡　管理費30390円　修繕積立金6520円
2階　10900万円　坪単価552万円
3階　11200万円　坪単価567万円
4階　11500万円　坪単価583万円
5階　11800万円　坪単価598万円

利回りとしては4％を割り込みますからお得というわけではない（もともと利回り目線の検討者は少ないエリア）のですが満足度としては高いと思います。

利便性に尖った立地ではないためディンクスからすればハマりにくさはあるものの、タワマンなどのわちゃわちゃよりも今作のように落ち着いたマンションの中の2LDKで暮らしたいという方にはハマってきます！！

[123: マンションマニア]

メインブログとYouTubeにて建設地周辺レポート＆モデルルーム見学後のファーストインプレッションを共有しております。

こちらでは「2LDKを買う」という目線で見ていければと思います。

ドレッセタワー南町田グランベリーパークには2LDKが2列あります。

［北北西向き］

55Aタイプ　2LDK　58.01㎡　管理費（月額）26600円　修繕積立金(月額)8700円　地代（月額）10200円

［東南東向き］

55Bタイプ　2LDK　58.07㎡　管理費（月額）26600円　修繕積立金(月額)8700円　地代（月額）10200円

個人的には55Aタイプのほうがタワマンらしい間取りで採光は期待しにくいものの抜け感があるため好きですが万人受けするのは55Bタイプでしょうか。

55Bタイプはすでに予定価格が出ています。

3階　4300万円台　坪単価244万円
8階　4600万円台　坪単価261万円
13階　4800万円台　坪単価273万円
17階　5000万円台　坪単価284万円
21階　5200万円台　坪単価296万円

35年ローン、変動金利のフルローンに維持費を合わせると毎月の支払いは8階で約165000円(当初)となります。

お安くはないですがこれだけ魅力ある立地ですから満足度には大きな期待ができるでしょう。
毎月の支払いを20万円以内に抑えたいディンクス、3人家族で2LDKでもOKの子育てファミリーにとっては2LDKという選択もありなのではないでしょうか。
子育てファミリー×テレワークとなれば物足りない面積帯ではありますね。

南町田×60㎡未満の2LDKとなれば出口はやや難しいものの、今回は特別な立地の南町田物件ですから売るに困るようなことは考えにくいでしょう。

10年後の住宅ローン残債は3400万円ほど。ドレッセタワー南町田グランベリーパークの2LDKが10年後(残存60年)にそれ以下になるとは考えにくいのですよね。

[124: マンションマニア]

※おすすめ新築マンションスレですが読者様へおすすめ～という意味ではなくザ・タワー十条オンリー検討の方におすすめ～となります(今時点では)

注目タワマン、ザ・タワー十条！

少しずつですが情報が出てきましたねー！

私もウェビナー参加→オンライン見学まで済ませており、それぞれのファーストインプレッションをメインブログとYouTubeチャンネルにて公開しておりますのでご覧いただければ幸いでございます。

オンライン見学後のファーストインプレッションでは広域目線で語っております！

じっくりと読んでいただけると嬉しいのですがこちらでまとめておきます！！

■今のマーケットからすれば割高でないことはたしか（予想よりはお高めでしたが当時とはマーケットが違う）

■しかしながら広域検討者には同じ価格出すなら港区芝浦や中央区勝どきの新築タワマンのほうがおすすめしやすい

■中古なら豊島区や文京区、新宿区なども手が届く（そんなに古くなくとも）

■それでも十条のほうが合う（路線や地縁等々）なら買うべき　←　買わないと後悔します。私含めて外野の声は無視するべき。十条愛を貫いてください。

■半年、1年後にはおすすめになっているかも（周りが高くなる、新発が高い）

■入居は2025年、今とはまったく異なる世界となっているはず

■私の読者様にはおすすめしにくい（十条オンリー検討者よりも広域検討者のほうが多い）←あくまで今時点では！！

となります！！

なんだかんだ言って竣工時には評価される出物です！

半年、1年後に「マンションマニア急におすすめしだしたぞ」と笑ってください（笑）

東池袋のステアリが完売した後に大塚のルフォンをおすすめし出したのと同じです。（大塚の記事作成時点ではまだステアリが買えた状況だったためやや辛口(ステアリを買うべきとアドバイス)。ステアリが完売した後の評価が変わるのは当然。）

もちろん少しでも調整入って買いやすい価格でスタートすると良いのですが…売主からすれば入居まで3年弱あるわけで、焦る必要もないでしょう。だって、あと半年～1年～2年～3年と待てば待つほど高く売れるのですから。（経済的なクラッシュや天災がない限りは）

十条駅の高架化も可能な限り（安全第一）早く進むことを願います！！駅が変わるのは大きなことですから！！

[125: マンションマニア]

メインブログとYouTubeチャンネルにておすすめマンションとして記事・動画化いたしますがこちらでは「シングル・ディンクス目線」でお話させていただきます。

西武池袋線と都営大江戸線の練馬駅から徒歩14分、西武新宿線の野方駅から徒歩13分ということでシングル・ディンクスには合わないのでは？？と思われるのが当然の流れかと思います。
ただ、今作はリリーゼブランドですから商品コンセプトとしてはむしろシングル・ディンクスにもハマりやすいものとなっています。

・突板フローリング
・リビング壁面は珪藻土左官壁と天然大理石＆上部ガラス
・天然木突板でつくられたオリジナルキッチンと食器棚
・4ツ口ステンレストップコンロ
・木の扉
・家具配置を考慮したダウンライト、間接照明、コンセント位置

・安心の耐震等級2(避難場所と同等レベル)

・壁式構造で天井がフラット＆柱の食い込みなし

・玄関前カメラ付きインターホン
・浴室フラットライン照明(サイズは1317)
・洗濯機置場上部吊戸棚
・バルコニースロップシンク

などなどディスポーザーと床暖房がないことさえ飲めればその他は同エリア・同単価帯のマンションとはレベルが違いすぎます。

基本天井高は2400mm～2430mmと高くはないもののフラットな天井ですから広く感じやすいでしょう。

シングル・ディンクスが3LDKを購入しても良いのですが部屋を持て余すのももったいないですから「ゆとりある2LDK」という選択もおすすめしやすいです。

第一期で販売される東向き2LDKは57.58㎡、「60㎡切りの2LDKじゃゆとりないじゃん！！」と思われるのは当然です。
添付の間取りをご覧ください！！

玄関はクランクイン＆廊下短め、洗面室はしっかりとリビング外へ、リビングダイニングも扉位置調整(扉を手前にもってきて畳数を稼ぐことをしていない)なく10畳超え、食器棚がこじんまりとしてしまうもののキッチンサイズは3LDKと同じです。
主寝室想定の洋室1は横に長いためダブルベッドとデスクを置くことも容易です。ただ、マルチコンセントと照明付きのワークカウンターがありますからパソコン1台での作業であればデスクを買う必要もなさそうです。ディンクスであっても洋室2をテレワーク部屋にすることもできますし、子育てファミリーになっても洋室2を子供部屋としてもそこまで苦しくはないでしょう。(夫婦ともにテレワークだともう1部屋欲しくはなりますが)

4階に関してはリビングの角面上部に窓が付くため星空を眺めることもできます。

シングル・ディンクス層の検討もおすすめです！！

Gタイプ　2LDK　57.58㎡
1階　3798万円　坪単価218万円(Ggタイプ)
2階　4098万円　坪単価235万円

Grタイプ　2LDK　57.58㎡
3階　4498万円　坪単価258万円

G’タイプ　2LDK　57.58㎡
4階　4498万円　坪単価258万円

[126: マンションマニア]

繰り返しになりますがタワマンが好きという方でなければザ・パークハウス十条へGOしたほうがコストパフォーマンス良いですね！！

残り少ないですがまだチャンスはあります！！

D　2LDK+S　63.22m2
10階　6898万円　坪単価360万円

E　3LDK　67.03m2
2階　6678万円　坪単価329万円
5階　6898万円　坪単価340万円

[127: マンションマニア]

メインブログとYouTubeチャンネル、スムログにて語っておりますのでぜひご覧ください！！

■メインブログ

ガレリア ドゥエル神田岩本町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　エモい！エモい！エモすぎる！ スキスキセンサー バリ100%！
https://manmani.net/?p=44970

■YouTubeチャンネル

ガレリア ドゥエル神田岩本町　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション
https://youtu.be/tiok6fKyhaA

マンションマニアが最近本気で買おうとした新築マンション
https://youtu.be/mYfjnKiBI-E

■スムログ

マンションマニアが最近本気で買おうとした新築マンション　ガレリア ドゥエル神田岩本町　～YouTube生配信連動～
https://www.sumu-log.com/archives/41741/

[128: マンションマニア]

1LDKの販売が開始されます！！

コンロが2口になるなど広めのお部屋よりかはスペック面で劣る部分はありますし、専有面積も40㎡を切ってくるなど部屋単体で見れば贅沢とはいえない部分もあります。
とはいえ広めの部屋もあるしっかりとしたプラウドブランドのマンションの中の1LDKでこの価格となれば満足度に期待がしやすく私としてもおすすめしやすいです。

若年層シングルの1戸目に良いですね。自宅の満足度を高めつつ住みながら投資が叶うことでしょう。

Eタイプ　1LDK　32.68㎡
3階　3498万円　坪単価353万円
4階　3698万円　坪単価374万円
6階　3798万円　坪単価384万円

Fタイプ　1LDK　34.11㎡
6階　3898万円　坪単価377万円
7階　3898万円　坪単価377万円

Dタイプ　1LDK　37.05㎡
3階　3698万円　坪単価330万円
4階　3798万円　坪単価338万円
5階　3988万円　坪単価355万円
6階　3998万円　坪単価355万円
7階　3998万円　坪単価355万円

Bタイプ　1LDK　39.17㎡
3階　3988万円　坪単価336万円
4階　3988万円　坪単価336万円

Gタイプ　1LDK　39.76㎡
6階　4098万円　坪単価340万円

[129: マンションマニア]

いや～朗報でございます！！

気になっていた2件が解消されます！！

まず、共用廊下の手摺ですが当初はスカスカ縦格子の予定でしたが…ガラス手摺となりました！！

そして…オプションとはなりますが玄関前カメラ付きインターホン設置可能です！！

きましたね～！！

途中での計画変更ってめちゃ大変だと思うのですよ。
でも検討者の声に応えて変更してくれるとは…とてもとても嬉しい話です！！

検討しやすくなりましたね！！

[130: マンションマニア]

1LDKが強くおすすめとなります！！とくに単身女性にバッチリハマりやすいことでしょう。

東武東上線の朝霞台駅とJR武蔵野線の北朝霞駅から徒歩2～3分、信号なしのフラットアプローチです。
斜め向かいにはオリンピックがありますから日常の買い物利便性も高く、朝霞台駅最寄りの分譲マンションの中でも多くの方が「これはいいぞ！！」と思う立地でしょう。

武蔵野台地でハザード面などでも色が付かないことも良いですね。

クレヴィアブランドらしく外観デザインや共用廊下などのデザインへのこだわりは強く、立地だけでなく見た目でも所有欲を掻き立てさせられることでしょう。

そして間取りも素晴らしいですね。(1LDK以外は…今回はあくまで1LDK目線での寸評です)

スパンがあるだけでなく開口部もFIX窓を含めると5連となります。バルコニー側は接道を挟んでコインパーキングのため眺望と採光面も恵まれます。西向きではありますが暗いよりかは良いでしょう。レースやカーテン、ブラインドで対策しましょう。ご安心を！LOW-E複層ガラスです！(T-2サッシ)

40.93㎡と表記上で40㎡を超えているだけでなく柱の食い込みもありません。
リビング横の洋室との壁は格納型のウォールドアへ無償変更も可能、収納力が不安であれば洋室を狭くして巨大納戸へすることも可能です。

設備仕様としてはディスポーザーはないのですが食洗機、食器棚、三ツ口コンロ、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、洗濯機上吊戸棚、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠など充実しています。

直床・二重天井で基本天井高2450mm、洋室との間が2150mmまで下がるなどするもののスパンがしっかりとしていますし、開口部も大きいですからそこまで気にならないでしょう。

外廊下ではあるのですが1LDKは外に面さないため屋内廊下風となります。

予定価格は

B2タイプ　1LDK　40.93㎡
7階　3800万円台　坪単価306万円
10階　3900万円台　坪単価315万円
13階　4000万円台　坪単価323万円

2LDKと3LDKは坪単価300万円を切る部屋ばかりですから単価は盛られているものの4000万円弱の設定は良心的でしょう。
維持費は未定でしたが1LDKは一列しかなく支えられる側となるためコストパフォーマンスも悪くないはずです。

賃料としては13万円ほどが限界かとは思いますので利回りとしては4％弱です。ただ、同レベルの賃貸を探すほうが難しいですし、住みながら投資にはなりますから利回りが4％を切りそうなことは気にしないほうが良いでしょう。

目の前のコインパーキングは地区計画Bとなり高さ制限25mとなります。
そのため眺望の抜け感も守りたいのであれば10階以上だと安心しやすいですね。接道がしっかりとしていますから採光面だけ守られればOKということであれば6階など中層階でも良いでしょう。

ただ、13階～15階は隣戸境も完全コンクリートとなりますし、先に述べたようにコインパーキングの高さ制限が25mですからこのグロス差なら支払い問題なければ13階以上の満足度はより高いものとなりそうです。
もちろん100万円～200万円は大きな金額ですから無理に上にいく必要もないですが。

3階～5階、11階が地権者住戸のため販売は10戸しかありません。第一期から販売をする予定とのことですから早めに動かれることをおすすめいたします！！

これは良い出物ですよ！！

埼玉県内や東武東上線沿いで1LDKを探されている単身女性の皆様、買い逃さないようお願いいたします！！(これくらいおすすめできる新築1LDK×40㎡超×4000万円前後は少ない時代なのです)

https://youtu.be/0nZhEdY9Ms4

[131: マンションマニア]

ラスト1戸となります！！

G2タイプ 2LDK+S　67.58㎡
11階　8398万円　坪単価410万円

赤羽駅東口側のプラウドシティ赤羽、十条駅のザ・タワー十条、板橋駅のプラウドシティ池袋本町の現在の価格からすれば上記お部屋はあきらかに旧価格といえる水準です。

残り物には福がある！！ラストチャンスGO!GO!GO!

[132: マンションマニア]

第3期の予定価格が発表されましたね！！

今回から1LDKの販売が開始されるのですが当初は8500万円台というアナウンスがあり「いや…さすがに高くないか…」と思っていた(Twitterのほうでも発信いたしました)のですが7900万円前後で落ち着きそうです。良かった良かった。その分、倍率は高くなってしまいますけども。

【第3期　予定価格】

1LDK　東向き・西向き　40.36㎡　16階　7900万円台　坪単価647万円

2LDK　西向き　53.24㎡　26階　10000万円台　坪単価620万円

2LDK　西向き　55.48㎡　26階　10500万円台　坪単価625万円

2LDK　東向き　58.13㎡　26階　11500万円台　坪単価654万円

2LDK　東向き　54.07㎡　26階　11000万円台　坪単価672万円

※読者様より坪単価誤計算のご指摘をいただき修正いたしました(2022.6.22 13:20)

[133: マンションマニア]

1LDKの供給が開始されました！！

1LDKは下がり天井などは気になる間取りが多めではあるのですがディスポーザー、リビング天カセなどの室内グレードは2LDK以上と大きく変わらないですし当然ながら使える共用施設などは同じですから大規模タワマンの中の1LDKらしいコストパフォーマンスの良さがあります。

階数により眺望の差が大きいため価格差も大きくそれゆえグロスが伸びにくい方でも低層階なら手が届きやすいと感じるのではないでしょうか。

40NC　1LDK　40.27m2
6階　5790万円　坪単価475万円
12階　6490万円　坪単価532万円

43EB　1LDK　43.85m2
4階　6390万円　坪単価481万円

43SC　1LDK　43.31m2
10階　6390万円　坪単価487万円

[134: マンションマニア]

当初は販売する予定のなかった25.13㎡～45.94㎡のスタンダードタイプが供給されることになりました。

投資としても魅力が大きいと感じます。

25㎡台であれば4300万円台からです。4400万円として月額想定賃料は15万円ほど(マンションマニア調べ)。利回りとしては4％ほどですから高いというほどではないですが立地からして手堅いですし、立派なタワーマンションの中の1Rとなれば小規模でコンパクト住戸メインのマンションなどの1Rとは格が違いすぎます。

トイレが古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトだったりと気になる部分もありますし、そもそも25㎡となれば実需としてはあまりおすすめできない広さではあるものの完全投資であれば都合の良い面積帯です。

維持費も重たくない中で内廊下、億を出す人でも満足するような立派な共用部、ディスポーザーと床暖房などなど借り手がいないとは考えにくいでしょう。

浜松町駅周辺だけでなく駅も化ける(将来改札となるデッキも開通しています！)中でこの価格帯であれば割高感はないでしょう。

画像出典：ブリリアタワー浜離宮公式HP

[135: マンションマニア]

シングル向け住戸も多い当マンション、選べるうちなら「35Hタイプ」をおすすめいたします！

北向き(北東)ですし、北側は将来再開発がおこなわれる予定もあるため眺望面が変わってしまう可能性はあるものの価格と間取りのバランスが良いのですよね。
全体的にスパンがあり柱の食い込みも少ない間取りです。

36.18㎡を1LDKにしているためリビングダイニングは7畳とけして広くないのですが柱の食い込みがないですし基本天井高2700mmの範囲も広いためこの面積帯の1LDKにしてはゆとりを感じられそうです。
洋室は3畳ですからシングルベッドを置いておしまいですけどもマルチカウンターありのマルチスペースはリビングダイニングとの2wayで使い勝手良さそうです。
リビングダイニング、洋室ともに床暖房ありなのも◎です。

トイレは洗面室と一体型ですが浴室にはミストサウナと換気窓が付いています。
キッチンは冷蔵庫置場をうまく奥に逃がせているため食器棚スペースがしっかりと取れていますし物入もあります。
コンロが2口になるのは残念ですが食洗機とディスポーザーは付いています。

35Hタイプ　1LDK　36.18㎡
11階　5400万円台　坪単価493万円
15階　5500万円台　坪単価502万円
19階　5600万円台　坪単価511万円

管理費月額17480円　修繕積立金月額6880円　合計月額25350円

※価格も維持費も予定

コンパクトタイプにしては維持費が重たいのですが内廊下ですし各戸玄関前宅配ボックスもあるなど納得はしやすいかと思います。
各階ごみ置場があればより嬉しかったのですが。

マンションマニア調べの想定賃料としては18万円～19万円ほど。利回りは約4％と一般的な水準ですが住みながら投資にもなるのではないでしょうか。

[136: マンションマニア]

こちらの寸評ではこれから販売の間取りについて共有いたします。

子育てファミリーに評価される立地ではあるのですが1部屋だけ5000万円を切るシングル・ディンクスにも面白い間取りがあります。

Iタイプ　2LDK　48.87㎡
2階　4800万円台(予定)　坪単価328万円前後

2LDkにしては広くないのですが約8mのスパンがあり全居室バルコニーに面しています。
2階がエントランス階のため実質の1階とはなりますが平均坪単価350万円のマンションですからそこは価格に反映されています。

洋室2のウォールドアはオプションで頼むと100万円クラスのガラスとなっているのもおしゃれですからシングルの広々1LDKとして使っても良いでしょう。
洋室1を主寝室に、洋室2を書斎に…贅沢ですね。

ディスポーザーはないのですが食洗機、キッチン・洗面・トイレ・食器棚の天板はフィオレストーン、廊下と水回り大判タイル、全室天井カセット型エアコン、フローリング挽板、浴室は1418サイズでエチエチ透明ガラス扉、玄関前カメラ付きインターホンなどスペック面はかなり高めです。

スペック面にうるさいシングル・ディンクスにも合ってきますよ！！

[137: マンションマニア]

ウェビナーからのオンライン相談を受けてのファーストインプレッションとなります。

今作は天王洲アイル物件ですから都心近接でありながらもキャナルサイドで住環境もとれるというのが立地面のストロングポイントとなりますね。電線が地中化されており空が近く水も感じられる、そしてそれぞれの建物に公開空地が設けられており緑も感じられる素敵な街並みです。アートな街という魅力もありますね。

一方で大きめの商業施設となれば品川シーサイドいう街があるわけでそちらに比べると買い物関係が弱くなるのが立地面のウィークポイントとなります。

「毎日大きなスーパーマーケットで買い物がしたいんです！！」ということであれば現状では品川シーサイドの良質な中古マンションを検討されたほうが良いでしょう。

天王洲アイルもまいばすけっとはありますし、マンション内にクックパッドマートを設置するなどするためけして不便というわけではありません。ただ、品川シーサイドという街が近くにあるため差を感じやすいというだけです。

価格や間取り、設備仕様や建物に関してはモデルルーム訪問後の記事や動画で触れたいと思いますがちょっと意外だったのが上下階での価格差が大きかったことです。ここは先に触れさせてください。

今作はキャナルサイドですから東側は低層階でも運河が望めますし、南向きでも斜め方向に運河、目の前のビルは最上階でも抜けるというわけではないですからどちらかと言えば「高層階にいったからスペシャルな旨味があるわけではない」のです。
もちろん高層階になれば夜景などは綺麗になってきますし、外からの視線というのも気になりにくくはなりますけども低層階のほうが運河を感じやすいことはたしか。価値観は人それぞれですがこの立地を好む方であれば「低層階でもOK」どころか「低層階が欲しい」と思う方も多いと思われます。

そのため価格設定では上下階の価格差が少ないと思っていたのですが…

あくまで100万円単位の予定価格ですから変更の可能性は十分あるのですが

東向き　3LDK　65㎡台
2階　7900万円台　坪単価397万円
5階　8300万円台　坪単価417万円
9階　8900万円台　坪単価448万円

建設地自体がハザードマップで厳しいというわけではないとはいえ周辺は色がついてくるため2階と5階の価格差はまだわかるのですが5階と9階で600万円ほどの差があるのはちょいとびっくりです。
これだと言わずもがなですが低層階に集中しそうですし、勝手ながらマンションを語らせていただいているマンション評論家という立場としても「買えるうちは低層階がおすすめしやすいです！！」となってしまいます。

駅距離は異なりますがグランドメゾン品川シーサイドの杜の低層階が坪単価400万円、上層階が坪単価420万円ほどで動いています。
低層階で比較すると中古マーケットと比べても割安感あるのですよね。

このままの価格差であれば低層階に申し込みが集中する可能性が高いですから逆に言えば確実に買いたい方にとっては上のほうが狙いやすいかと。

プライムパークス品川シーサイドザレジデンスは坪単価370万円ほどであり、「グランドメゾンは別格でしょ」ともなりはしますけども今作は運河沿いという魅力もありますし、新築マンションなわけで最近よくある「周辺マーケットを無視した価格設定」でないことはたしかでしょう。

[138: マンションマニア]

キャンセル住戸出ました！！

3LDK　70.44㎡
4階　76,786,300円　坪単価360万円

・LDダウンライト設置
・おそうじ浴槽
・オート開閉機能付便座
・食洗器深型タイプへグレードアップ
・ホーローキッチンパネル貼り延ばし
他

100万円弱値上げしているようですがオプション込みでこの価格なら買いの出物でしょう！！

[139: マンションマニア]

平均坪単価約480万円

神楽坂にも寄り添える(神楽坂感があるという意味ではありません)牛込柳町駅近立地、南方位住戸が少ないのと南西側のマンションが影を落としてくるなど気になる部分もありますが土地形状を活かして西と東のダブルエントランスとしているのはいいですね。

重厚感ありながらも明るい色合いで圧迫感のない外観デザイン、豊かな植栽、吹き抜けのある内廊下、そして室内にはガス乾燥機の乾太くんを設置するなど億ションなりの味付けもあります。

一方で駐車場はシャッターゲートがあるものの機械式駐車場のサイズや雨に濡れる屋外であるなど億ションらしさは感じませんでした。

間取りはナロースパン気味ですが吹き抜けでカバーしてくれています。(間取りだけ見ると内廊下だとわかりません)

今の時代にしては現実的な価格設定です。これは病院の建て替え絡みだからこそでしょう。
単価抑えられるからこその平均専有面積70㎡超、建物・室内へコストをかけることができています。

(お久しぶりにおすすめ新築マンションでてきた～最近このコーナーへ投稿できずでした…おすすめすくなくなりましたね…ジオ品川天王洲みたく一部住戸～はありましたが。今回は全体的におすすめです！)

[140: マンションマニア]

ファイナルチャンスです！！

おすすめしている当マンション、残り2戸です。

この価格帯で買える神奈川県内の新築マンションとしては明らかに優良な出物です。

西向き 3LDK　68m2台　9階　5,208万円
南東向き 3LDK　70m2台　1階（専用テラス付き）　4,848万円

お急ぎください！！

[141: マンションマニア]

パークマンション棟、強くおすすめです！！

パークマンション棟を選べるうちはパークマンション棟のみの検討をおすすめしたいくらい差を感じました。

私自身も「パークマンション棟住みてぇ～！！これに3億円だったら払う価値ありますね～！！」「え？パークマンション棟以外でも3億円…これなら何の迷いもなくパークマンション棟を選ぶなぁ～」となりました。(価格は部屋によります。3億円はあくまで私の検討限界ラインでの話です。)

お金持ちは特別感がお好きでしょうし、共用部などにも差があるパークマンション棟は三田ガーデンヒルズという別格マンションの中でもさらに別格の存在となることでしょう。

繰り返しになりますが選べるうちは何の迷いもなくパークマンション棟をおすすめいたします！！

[142: マンションマニア]

販売が進んできましたのこちらでもそろそろおすすめ物件として共有させていただければと思います。

(話題になるような物件ではないため個別相談会等でおすすめしていました)

葛西駅から徒歩24分と駅遠物件の中でも駅距離を感じる立地です。

自転車移動が便利で駅の駐輪場も充実していますから自転車でカバー、もしくは数分歩きますが南葛西会館前停留所とシャトルセブンも利用可能な総合レクリエーション公園前停留所から路線バスで葛西臨海公園駅や葛西駅へアクセス可能です。
ハザードエリアであることと駅距離は気になるという方が多いでしょうけどもそれ以上の価値を見出しやすい出物であることはたしかです。

プロジェクト名(正式名称はセンチュリー葛西グリーンフィールド)の通りとにかく緑豊かな立地です。

総合レクリエーション公園が目の前であるだけでなく南葛西通りも木々が豊か、さらに敷地内接道側も植栽豊かに、さらにさらに敷地内南西側にプライベートガーデンを設けてエントランスホールを通る際に自然と緑を感じられるというとにかくグリーングリーンな立地となっています。

建物も正面側だけでなく目立つ背中側もこだわったものとしてくれています。

空地率も高いため敷地内の駐車場はすべて平面(設置率約36％)、駐輪場はすべて屋内で設置率約243％と乗り物置場関係も充実しています。

駅からは離れますが大きな公園が目の前、自転車であれば葛西臨海公園へもあっという間です。通学校も近く日常の買い物はアリオ以外も充実しており便利です。

平均坪単価は約250万円、5000万円前後となれば地元の方ですと二の足を踏んでしまいやすい価格帯であることはたしかです。

周辺の中古マンションは大きく値上がりしていませんし、賃料相場からすれば5000万円で資金計算すると重たく感じやすいでしょう。

いわゆるハイブランドマンションではないですが物はしっかりとしています。それは見た目だけでなく設備仕様もです。

ディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、キッチンサイドパネル(フィオレストーンではなく吊戸棚に合わせたもの)、浴室フラットライン照明、ミストサウナ、浴室扉タオルダブルバー、三面鏡框付き、三面鏡内コンセント、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、バルコニーブラケット照明＆防水コンセントなどなど。間取りは田の字が主ですが共用廊下側の柱もアウトフレームにできています。

もちろんこれだけ素敵なマンションですからご地元の方にもGOしてほしいのですがどちらかといえば広域検討者のほうが5000万円をお安いと感じるはずです。

晴海フラッグやブリリアシティ石神井公園アトラス、ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラや幕張ベイパークミッドスクエアタワーのように話題になるような物件ではないですがそれらにTMD(坪単価満足度)では負けない出物です。

どうしてもリセールバリューに強い期待がしにくいというのは事実なのですが短期売却でなければ残債割れは考えにくいです。

お若いご夫婦でこれから子育て～という方が検討してみると鳥肌が立つレベルで「ここに住みたい！！」となりやすい魅力が多く詰まっています。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！！(販売は進んでおり条件良い部屋はけっこう売れてしまっていますがまだまだ選べる状況ではあります)

※後日メインブログでも記事化予定です

■子育てファミリーにおすすめしたいグリーングリーンに恋しちゃうスペシャルサマーな新築マンション　～葛西グリーンフィールドプロジェクト～
https://youtu.be/fXFiX8TlqjQ

[143: マンションマニア]

【メインブログの総評先行公開】

周辺の築浅中古マンションと大きな価格差がなく新築でありながらも2023年2月下旬には入居できるということでとても買いやすい新築マンションです。

駅近ではないものの歩きやすく楽しい徒歩10分ですし土地形状も整っており間取りもワイドスパン、外観デザインも重厚感がありエントランスホールも戸数の割に広くて庭も楽しめると。足元にまいばすけっとが入る（もちろん賃貸契約のためずっととは限りませんが）のもとても便利でしょう。

三鷹駅の北側で検討されているのであれば根気強く中古の出物を待つべきだと思いますが三鷹駅南側で価格抑えたい方にはドンピシャの出物です。もちろんプラス坪単価100万円出せば駅前の所有権も手が届きますがその差は大きいですからね。

地元検討者で売れてしまう総戸数ではありますが中広域検討者にもおすすめしやすい新築マンションとなります。

戸数は多くないマンションですが間取りの種類は豊富です。

個人的には東向きのGタイプが一番いいなと感じました。リビング扉位置の関係もありリビングダイニングは10畳と思えぬ狭さではありますが洋室3を開放して2LDKとすることができますし主開口部側にエアコン設置可能なDENがあるため作業部屋を確保することができます。エアコンが設置できないなんちゃってDENではなく主開口部側の贅沢な空間となっています。カウンターもありますしもちろんマルチメディアコンセントもあります。

[144: マンションマニア]

こちらでは第一期のおすすめ住戸を私なりにアドバイスさせていただきます！

今作はV字配棟となっており東向きと西向き(南西西向き)の2棟構成です。

西向きに関しては道路向かいの南寄りが何になるか未定で北寄りはすでに戸建などが立ち並んでいます。
地権者住戸の多くが西向きの上層階となっていることからわかる通りではありますが西向きを狙うならできるだけ上の階を購入されることおすすめしたいです。

東向きは南寄りになるとフージャース東側の土地に何かが建つと北寄りよりも離隔が近いものとなります。
そのため東向きに関しても選べるうちは上層階をおすすめしたいのですが北寄りの上層階がおすすめしやすくなります。
(東側の通り沿いも絶対に建物が変わらないということではないです)

予定価格でみると

2階　5000万円台
5階　5200万円台
8階　5300万円台

と低層階より300万円ほど高くなりそうです。
もちろん300万円となればとても大きなお金ではあるのですがこの物件は長く住むという思いで選ぶ方が多いことでしょう。
ローンにすれば毎月8000円ほどです。大きな額ではありますがそれ以上の満足度に期待できることでしょう。

上のほうが苦手でなければ選べる内は上層階をおすすめいたします！

[145: マンションマニア]

いよいよ1Rなど狭めの部屋が販売となりますので予定価格を共有いたします！

23Aタイプ　1R　23.42㎡　北向き
16階　4600万円台　坪単価649万円

32Aタイプ　1LDK　32.90㎡　北向き
16階　6000万円台　坪単価602万円

37Aタイプ　1LDK　37.25㎡　西向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

37Bタイプ　1LDK　37.25㎡　東向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

お安くはないですが投資家さんやすでに本宅として同マンションの広い部屋を購入済みの方が＋1として買い増ししたくなるような価格帯には抑えてきましたね。

利回り計算すると4％ほどではあるのですがこういった物件の狭い部屋は価格維持率も高い傾向にありますから投資やセカンドとしてだけでなくお若い方の1件目として住みながら投資にも合ってくるでしょう。

[146: マンションマニア]

部屋選びについて参考にしていただければ幸いです。

第一期は条件の良い南東・南西側から販売となるわけですが中住戸の間取りも10m超のワイドスパンであるなどどの部屋を選ぶか悩むマンションですよね。

まず、角住戸か中住戸で迷ってしまった際に考えていただきたい点としては

「座って眺望を楽しみたいのか？」

です。

今作はプレミアムなどを除き基本的にはバルコニーガラスが乳白色となります。
そのため中住戸では座った際に空は見えても視線の正面はガラス手摺で遮られてしまいます。(完全に外が見えないほどではなかったですが透明に比べるとだいぶ外が見えにくくなる)

座って眺望を楽しみたい～ということであれば角を選ぶべきでしょう。そうでなければ使いやすさで選ぶことおすすめいたします。

角の南東南西、南西北西どちらにするかはスカイツリービューを楽しみたいなら南西北西、日当たり重視なら南東南西という選ぶ方でよろしいかと思います。

階数に関して声を大きくしてお伝えしたいのは選べるうちは16階以上にすべきということです。これは迷う必要がないレベルです。特別なこだわりがない限りは何の迷いもなく16階以上にすべきです。

換気方式が大きく変わります。15階以下は壁ポコ(レジスター)あり、16階以上は全熱交換はないものの天井付近からの機械換気となるため見た目もそうですし壁ポコ周りが寒い＆汚れる＆掃除がめんどい問題がありません。

電動吸気シャッターがつくのは1R等一部ですからそこはどちらも変わらないのですが壁ポコはないほうが良いですから選べるうちは15階以下を選ぶ理由はないでしょう。

※MFタイプなど一部タイプは15階以下でも機械換気(壁ポコなし)となります

[149: マンションマニア]

こちらのスレでは「私が本宅として買うならこの部屋！！」として語らせてください！

※おすすめ住戸という意味ではなく私が本宅として買うならこの部屋～となるため私の求めるものや予算感に合ってくるというものです

P74Aタイプ　3LDK　74.67㎡　西中
41階　25990万円　坪単価1150万円
42階　26990万円　坪単価1194万円
43階　27990万円　坪単価1239万円
44階　28990万円　坪単価1283万円

こちらの部屋を選んだ理由としては「駐車場確保がほぼほぼ約束された部屋の中で買いやすい価格帯」であることです。

※上記部屋を買うと119台を127戸で取り合うことになるのですがさすがに119世帯で8部屋以上は駐車場を希望しない部屋があるはずです

駅前とはいえ平均坪単価1100万円となれば設置率約30％では足りない可能性もあるでしょう。(苦しい感じはしませんが広めの部屋も多いためぎりぎり感はあります)

周辺のビルに月極駐車場はあるものの今作は駐車場事情も良いためせっかくなら敷地内で確保したいところです。

リビングの窓面は豊かではありませんが全居室から東京タワーを足元から望めます。プレミアムのため室内スペックもより高いものとなります。

これで駐車場がほぼほぼ取れて平均坪単価よりちょい上くらいの価格なら条件良いと感じました。

もちろんもう少し予算伸ばしてP80Aタイプのほうがウケは良いでしょうし人へおすすめするならそちらなのですが個人的には上の買いが好きなのと今作は上層階のほうがエレベーター事情が良いのも好印象でした。

画像出典：ワールドタワーレジデンス公式HP

[150: マンションマニア]

生配信にて2LDKであれば東向きがおすすめしやすいとお伝えいたしましたがこちらのスレでは3LDK目線での私なりのおすすめを共有いたします！

3LDKのおすすめは南向き中住戸となります！

75Aaタイプ　3LDK　75.32㎡　南向き中住戸
22階　13600万円　坪単価596万円
30階　13900万円　坪単価610万円

もちろん角住戸のほうがコーナーサッシからの楽しみは大きいのですが中住戸だからこそ全室南向き開口部が実現できています。

食器棚はないですが大きなコの字キッチンに調理家電を置くスペースはしっかりありますので自炊派の私にとってはとても魅力に感じました。

南側にはいつかはタワーマンションが建設されるかもですがだいぶ先でしょう。
早くて10年くらいはかかるでしょうからしばらくは南の採光と新宿中央公園を斜め方向に望む開放感を得られます。

個人的にはカーテンいらずの西向き＆半永久採光・眺望よりも10年以上は楽しめるであろう抜け感と見えるものの楽しさ(日中の癒し・夜のきらめき)を優先したいため南向きが好印象でした！

これで西向きより1割弱安いのでコストパフォーマンスにも優れています！

パワーカップルでも手が届くなら南向き中住戸3LDKがおすすめですが4000万円差はなかなか重たく感じる方も多そうです。

子育てファミリーにもウケが良さそうですから3LDKの中では売れ線の間取りとなるのではないでしょうか。

[151: マンションマニア]

モデルルームへ訪問しましたが…期待を超えてきました！！

外観デザイン、共用部の豪華さ、駐車場事情(設置率は約28%と不安ですが…)、室内スペックなど

「シティタワー綾瀬だから綾瀬に住む」

という評価になる中広域検討者も多いのではないでしょうか。

第一期では高層階から販売のため北向きと西向きの中住戸でも眺望がグッと抜けてきます。
平均坪単価としては460万円前後になりそうですが坪単価420万円ほどで条件良い部屋を購入することもできます。

Mタイプ　2LDK　59.39㎡　北向き
27階　7600万円　坪単価423万円

Qタイプ　3LDK　69.76㎡　西向き
27階　8900万円　坪単価421万円

ただ、注意が必要なのは維持費です。
まだ未定とのことですが管理費が重たくなりそうとのことでした。
見せられる社内資料すらない状態とのことですので着地がどうなるかはわかりませんが管理費と修繕積立金合わせて㎡500円～600円は覚悟しておいたほうが良いかもしれません。

建設地とモデルルームを見学してみると印象が大きく変わるという方も多いであろうと思えるくらい私の中ではビビビときました。

千代田線ヘビーユーザーで予算届くなら要チェックの出物です！！

[152: マンションマニア]

プレミアム住戸がおすすめしやすいです！

※正確にはプレミアムと最上階のペントハウス専用　ペントハウスの販売時期は未定

プレミアム　27階～34階　68.69㎡～117.33㎡
ペントハウス　35階　156.91㎡～211.40㎡

・プレミアム専用のメールコーナー
・プレミアム専用のエレベーターホール
・プレミアム専用のエレベーター
・プレミアム専用のロイヤルサロン＆イノベーティブプレイス
・プレミアム専用の各階宅配ボックス
・プレミアム専用の車寄せからエレベーターホール動線
・プレミアム住戸の基本天井高2800mm(サッシ高は立ち上がり含めて約2400mm)

プレミアム専用尽くしです。

高価格帯のマンションではけして見なくはない差別化ではあるのですが今回大きなポイントとなるのがプレミアム住戸が多いことです。

総戸数280戸中55戸がプレミアム住戸です。マンション全体の約20％の部屋がプレミアムとなります。
それもあってかプレミアム住戸でありながらも単価を盛り切れていません。

あくまでざっくり予定価格ではありますが

・モデレート　2階～18階　平均坪単価約770万円(9階以下は次期以降のため含まず)
・スーペリア　19階～26階　平均坪単価約880万円
・プレミアム　27階～34階　平均坪単価約900万円(予定価格が出ていない部屋を合わせるともう少し上になると思いますが予定価格表上ではこちらの数字)

全体の平均坪単価約850万円

この差であれば私は迷わずプレミアム住戸へGOすることをおすすめしたいです。

プレミアム住戸であれば一部のプランを除いて駐車場抽選優先権もあります。

スペック面は全熱交換がないなど単価帯からすると気になる部分もありますがプレミアムになればAEG社製の食洗機、リビング天カセ、玄関電子錠などスーペリア以下よりも充実したものとなります。

エレベーターもゆとりがあります。

・プレミアム、ペントハウス用　27階～35階　2基　1基あたり約30戸　分速180m　着床制限あり

9人乗りの縦型のため広さは微妙ですが重なることは少ないと思います。もちろん各階ごみ置場回収時などに使用する非常用エレベーターも1基あります。

間取りは柱の食い込みが気になりはするものの窓面豊かで行燈部屋なし、基本天井高やサッシ高も頑張っています。

総合設計制度を活用した新宿御苑近接タワマンですから替えが効きにくい希少性もあります。

けしてお安くはないですが高いお金を払う価値があり、期待以上の満足度を得られるという印象です！！

［プレミアム］

P71Aタイプ　2LDK　71.90㎡　北・西角住戸
28階　18000万円～18999万円　坪単価827万円～坪単価873万円

P116Dタイプ　3LDK　116.67㎡　南・東角住戸
28階　35000万円～35999万円　坪単価991万円～坪単価1020万円

P97Eタイプ　3LDK　97.68㎡　東向き中住戸
28階　25000万円～25999万円　坪単価846万円～坪単価879万円

P74Gタイプ　3LDK　74.55㎡　東・北角住戸
28階　19000万円～19999万円　坪単価842万円～坪単価886万円

[153: マンションマニア]

【東京23区×駅近新築マンション×平面駐車場希望の方へおすすめです！】

埼京線の単駅かつ各駅停車しか止まらないものの池袋や新宿までストレスの少ない時間でアクセスできる北赤羽駅から徒歩5分、アドレスは東京都北区です。

平均坪単価は約340万円ほどと北赤羽としてはお高い価格設定です。

北赤羽の低地内比較としては

・クリオレジダンス北赤羽　2007年築　北赤羽駅徒歩2分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・ザ・クレストリヴァシス　2008年築　北赤羽駅徒歩8分　新築時の坪単価約185万円　現在の坪単価約230万円

・オーベル北赤羽ブライト　2012年築　北赤羽駅徒歩4分　新築時の坪単価約180万円　現在の坪単価約225万円

上記のように周辺中古マンションが現実的な価格で購入できてしまいます。

70㎡換算で2000万円強となれば大きな金額です。

さらに言えば高台の良質な中古マンションも手が届いてしまいます。

・東京メガシティ　2004年築　北赤羽駅徒歩13分　新築時の坪単価約190万円　現在の坪単価約230万円

そのため新築派でないととっつきにくさがあることは事実です。

ただ、それをのんででも買いたくなる方もしっかりといるであろう商品力と駐車場事情となっているのです。

外観デザインや室内スペックなどは後日公開するメインブログの記事を読んでいただければ幸いですがこちらのスレでは駐車場事情について共有させていただければと思います。

駐車場はすべて平面となっています。屋外のため車も住戸との行き来も雨に濡れてはしまうものの東京23区の駅近マンションですべてが平面というだけでも希少性があります。

さらに設置率にも注目です。設置率は約50％という高さです。

サイズ感はレクサスLSなど全長が長い車は入らないのですが高さや重量を基本的に気にしなくてもよいため多くの車に対応してくれています。

～区画サイズ～(身障者優先を除く)

全長5000・5200mm×全幅2450mm～2800mm

EV区画のほとんどが2区画に対して充電設備が1基のため譲り合い(連続24時間までのため実質2日に1回は自分が充電できる)になってはしまうものの別途充電スペースもあるためEV車乗りでも一般的なマンションに比べると使い勝手が良いでしょう。

車寄せがないのは惜しいですが敷地内出入口にチェーンゲートがあるため平面にしてはセキュリティ面も安心しやすいでしょう。

さらにのさらに！！

駐車場は先着順で確保可能です！！区画を指定できるため契約時点でどこに止めることになるのかが確定します！

・EV区画がいいなぁ～
→　EV区画確保できます！

・エントランスに近い位置がいいなぁ～
→　確保できます！

・エントランスから離れてもいいから角がいいなぁ～
→　確保できます！

・全長5200mmの区画がいいなぁ～
→　確保できます！

素晴らしいですね…

多くの新築マンションが入居の数ヵ月前に抽選となります。

例えばですが2023年10月に入居開始で2023年6月に抽選の場合

Aさん…2021年6月に購入
Bさん…2023年4月に購入

2年待ったAさんが落選して最近買ったBさんが当選…

そんなことが当たり前のようにあります。私の知る限り9割以上の新築マンションがこの販売スタイルです。

それはなぜか？

自分たちの売りやすさを優先しているからでしょう。先着順で駐車場を割り振ってしまうと販売後半戦が苦しくなります。そのため抽選を後回しにしてもしもその時点で完売していなければ売主も抽選に参加して駐車場を確保、それを飴ちゃんにして残り住戸を販売するのです。

2年前に買った人が涙したってかまわないという販売スタイルです。

今回のように先着順で駐車場を確保できる新築マンション自体が割合として少ないですし、駐車場事情がここまで優れた新築マンションは23区を除いたとしても少なくなっています。

首都高の出入口もそんなに遠くはないですし環八と中山道が近いため車移動も便利なほうです。洗車場やガソリンスタンドもあります。

東京23区の駅近でカッコいいマンションに住みつつカーライフも充実させる。

そんな希望を叶えてくれるのがヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイス＆マナープレイスです！！

「早い者勝ち」ですから駐車場を確保したい方は早めに動かれることおすすめいたします！！

さらにのさらにのさらに！！！

なんと…駐車場が住戸のバルコニー側にもあるため…

部屋の中から自分の車が見える区画を確保することもできちゃうのです！！

うっひょ～！！これ車好きとしてはたまらんですよね。

帰宅後に車から降りて部屋へ戻り窓越しにもう一度愛車を見る。

私なら間違いなく部屋から見える区画を選びます！！(笑)

[154: マンションマニア]

今週末からウェビナーでの案内が開始されるパークホームズ南船橋、モデルルームは4月以降(GW集客物件？？)となりますが…

おそらく『おすすめ新築マンション』となります！！

細かい予定価格や細かいスペックは出ておりませんが便利な立地というだけでなく街の成長もありますから『立地を買う』『街を買う』そして…『三井を買う』の三拍子そろった出物となります。

エリア柄工業感や団地感は強いものの駅前の印象が大きく変わることは確定していますし、アリーナ建設やららぽーとのリニューアル(一部建て替え)など今後も三井不動産がお金をかけてくれるため街の成長を楽しむこともできます。

室内スペックに関しては前作のパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア同様に低めかもしれませんが(もちろん高スペックを期待したいところですが立地勝負できるので…)目が肥えた方でなければそこまで気にならない、というか気にせず買ったほうがハッピーというパターンも多いでしょう。(パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアと同じくスペックではなく立地買いかと思います)

総武快速線検討者からすると「京葉線はちょっと…」となりがちなのは百も承知ですが南船橋駅は武蔵野線も利用できる(海浜幕張⇔武蔵野線より本数多め)など単路線の駅ではありませんし今作からは少し離れますが京成本線の船橋競馬場駅も利用可能です。

これまでの南船橋のイメージをお持ちの方ほど二の足を踏んでしまうかとは思いますがこれからの南船橋をイメージしてあげるとパークホームズ南船橋がいかに狙い目の新築マンションであるかがわかるはずです。

スムログ記事と動画もご覧ください！

https://www.sumu-log.com/archives/53878/

https://youtu.be/NVUupxB9HSU

[155: マンションマニア]

2回目のオンライン案内会へ参加しました！

社内検討価格のため変更となる可能性がある点は注意が必要ですが

2LDK/3LDK　中住戸中層階以上　坪単価660万円～

角住戸を混ぜると平均坪単価700万円弱での販売スタートとなりそうです。

条件が良いのは抜け感のある東向き、斜めにエアライズは被りますが正面方向はサンシャインシティなど池袋らしい眺望を楽しめる北向きとなります。

南向きは斜めに野村棟が、そして遠い将来ですがB地区が被ってくるかもしれません。西向きはブリリアタワー池袋とこんにちはです。そのため選べる内は東と北の中住戸、もしくは南東・北東・北西角住戸を狙いたいマンションです。
その辺りを価格に反映させてくると思っていたのですがあまり反映しておらずでした。(西向きの価格が出ているわけではないですが)
いつも通り第一期は無難に売れる価格で販売して第二期以降徐々に値上げしていく(低層階や条件劣る向きの価格が条件勝る部屋と同じ価格の実質値上げ含む)販売スタイルなのかもしれません。

竣工が近い新築タワーマンションと比べると目黒駅徒歩9分のプラウドタワー目黒MARCと同じくらいの価格になります。
検討者がガチガチにバッティングすることはないのですが目黒駅徒歩9分と東池袋駅直結が同じ価格なら十分戦えると思います。
もちろん目黒駅前のタワマンと比べれば立地評価としては東池袋駅直結のほうが格下だとは思いますがその格上のブリリアタワーズ目黒は平均的なお部屋で坪単価840万円ほどで動いていますからそちらより2割弱お安いのであれば納得感あります。

ん～あの住友不動産にしては弱気というのがマーケット全体としては心配なのですが(笑)
販売戸数も少なくはないですからさすがの住友不動産も駅直結とはいえ豊島区では強気にいけないと判断したのでしょうか。
これ、言わずもがななのですが…第一期めちゃチャンス感強いですよね。池袋好きにとっては池袋がまだ評価されすぎていないがゆえの価格設定ということで手が届きやすいですから周辺タワマンからの大移動が発生しそうでもあります。
中広域検討者で池袋オンリー検討でなくとも山手線内側の東池袋駅直結でこの単価設定(しかも条件良い部屋で坪単価660万円～)となれば狙い目感があります！

モデルルーム訪問しましたらメインブログでも記事化いたしますがまずはスムログで公開しました下記記事をご覧いただけますと幸いです。
https://www.sumu-log.com/archives/54134/

[156: マンションマニア]

キャンセル住戸発生です！

A1タイプ(C棟：Villa Summery)　4LDK　83.92㎡
1階　6599万円　坪単価259万円

南東向きの1階のため向かいは保育園となります。
マンション内比較としては特別条件良いわけではないですがそこは価格に反映されていますし値上げもしていません。(全体の平均坪単価は約275万円)

4LDKとしては広くないものの広々3LDKとしても使える4LDK、エリア内の中古や新築でもなかなかない面積帯です。

敷地内駐車場の抽選はこれからのためこれまでの購入者と比べて不利になる要素はありません。(建築系オプションなどはできないですが)

チャンス感強いキャンセル住戸です！！
早めに動かれることおすすめいたします！

[157: マンションマニア]

キャンセル住戸が1戸先着順で販売しています。

70Jタイプ　3LDK　73.13㎡
24階　14968万円　坪単価676万円

数百万円の値上げをしているようですが年内引き渡しというスピード感がありますから呑みやすいのではないでしょうか。

北西向きの24階のため向かいのタワーマンションを少し超えてきそうでしょうか。

こちらの部屋に関しては希望をするとタワーパーキングのハイルーフ区画を確保できるという飴ちゃんもあります。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！