管理会社フロントに実情暴露を期待するスレ

[住民の人に質問したいさん]

・理事長をヨイショして管理費上げるのが仕事なんでしょ？
・不安を煽って大規模修繕でぼったくるのがノルマなんでしょ？
・相見積もりと言っても、談合なんでしょ？
・議事録は都合悪い箇所はカットでしょ？
・総会はわざわざ参加しにくいようにしているんでしょ？

[1: 現役フロント]

現役フロントです。なんでも正直に本音をお答えしますよ。
本日代休で暇なので何でも答えます。
フロント歴25年
経歴：独立系大手10年、旧財閥系大手7年、地元中堅8年←現在ここ
現役のプレーヤー兼マネージャー職です。

とりあえず、書き込まれている以下の件について正直にお答えしますね。

・理事長をヨイショして管理費上げるのが仕事なんでしょ？
管理費は極力上げたくはないです。管理費を上げるとまずは委託費を下げろという意見が出ますからね。おそらく管理費ではなく委託費の事をおっしゃっていると思いますが、それについてはイエスでありノーですね。企業として損益分岐点が決まっていますから、利益率が基準以下なら値上げをお願いしますし、そうでないなら値上げ打診はしません。あくまでも基準に基づいてそれより上か下かで判断するだけです。あと、いずれにせよ総会決議事項ですので、理事長を説得したところで総会で承認されるわけでもないため、理事長だけを口説こうとは思いませんね。

・不安を煽って大規模修繕でぼったくるのがノルマなんでしょ？
これについては、ノルマは私が所属していた会社ではありませんでしたね。
未提案により何らかの損害があった場合のリスクを避けるために、「提案」は早めに行います。これは、修繕に関するボールを手元ではなく相手に投げることで、未提案に対するリスクを避ける為、というのが本質的な部分です。基本的に一部を除くほとんどの管理会社は大規模修繕工事からリベートは受け取っていませんので、特に利益になるわけでもなくそれどころか余分な仕事が増える為フロントとしては面倒が増えるだけです。

・相見積もりと言っても、談合なんでしょ？
談合と言ってしまえばそれまでですが、管理会社に丸投げすれば特定業者に落とすように操作はあるでしょうね。ただ、これは利益云々ではなく工事に伴うトラブル回避が主な理由です。分譲マンションにおける工事は非常にリスクがあります。クレームや工事中の配慮などいろいろ心配事が多いんです。ですので、値段ではなく、その点をきちんとやっていただけるしっかりした業者にお願いしたいという本音があります。利益の為に誘導するなんてことはほぼないでしょう。フロントはトラブルを避けたいというのが一番重要視していますし、そもそもフロント職で工事歩合が付く会社もほぼありませんから、どこにお願いしても同じなので、それならお客様に満足していただけてトラブルがない会社を選びたいですからね。

・議事録は都合悪い箇所はカットでしょ？
これはその管理組合が怠けているだけでしょう。管理会社は素案しか作りませんから、足りない部分は議長が継ぎ足せばいいだけです。それを拒否する権限は管理会社にはありませんから。あくまでも議事録作成は議長の務めです。管理会社はそのフォローですので参考になる素案作りが仕事です。

・総会はわざわざ参加しにくいようにしているんでしょ？
これはよく言われますが、全く逆ですね。どのフロントに聞いても同じ答えになると思いますが、我々は一人でも多く出ていただきたいと思っています。
一番困るのが、総会に出ていないのに総会が終わってから呼び出しや電話などで決議に関してケチをつける組合員が多数いることです。それならその場に出てくれよと思いますね。
管理会社は総会決議に納得がいっていない組合員を説得するのは仕事ではありません。
あくまでも組合内部の悶着ですから、正直巻き込まないでくれ、それなら総会で賛成派と反対派でとことん直接話し合ってくれって思います。ですから、とにかく出席して欲しいと切に願っていますよ。

[2: マンション比較中さん]

本当に正直に言ってますか？大規模修繕も設備更新も管理費も利益にならず、面倒ごと避けたいだけなら、一体、どうやって利益出してるんですか？面倒だけなら、なんでそんな儲けにならないのが事業として成立するんでしょうか。

理事長を説得できれば、総会の議案に上げないことも、都合いい部分だけ議案に上げれば、大抵の組合員は無知無関心だから議案なんてほぼ簡単に通ってしまいますよね。

要するに貴方個人が外道なことはしていないと言うことは立派なんですが、業界の慣習として知りたいです。大規模修繕や施設更新で事業会社への発注の手数料売り上げが出世に響くなんて噂もありますが、真っ赤な嘘だと？

[3: マンション比較中さん]

大規模修繕はリベートはなくても、事業会社に発注する際、不当に高い利益を上乗せすることも意味します。また、懇意の会社に、発注の継続性を人質に安値で強いることも可能でその差額を自社の利益にあげることも可能で、いわばあらゆる業界であるような慣習もマンション管理会社はやってないと言うことですか？

[4: ご近所さん]

そもそも、泥棒を相手にして泥棒の本音を聞こうという魂胆自体が間違っている。
私が泥棒なら、もっと泥棒をたやすくできるような本音？を書く。
この本音？を信じ込ませることで泥棒がたやすくできるようになれば一石二鳥だ。
このスレ自体がそれを前提に泥棒本人が立てたスレの疑いが大きい。
＞1の弁解レス内容を見れば一目瞭然だ。
本音なんてどうでもいいことだし、それを信じる方がいるとすれば、オレオレ詐欺の被害者候補と言わざるを得ない。

[5: ご近所さん]

参考になるのは、このスレッドに参加する人間の多くが管理会社の社員であり、彼らの、ある意味詐欺的な意見も数多く投稿されている事実だ。
常にそのことを念頭にスレ内容を読まないと後で大きく後悔することになる。

[6: 匿名さん]

>>1 現役フロントさん

この方の言っている事は、ある部分では本当なのだと思う。

> 正直巻き込まないでくれ
そして、これが本音なのだと思います。うちのマンション管理会社の担当はその場その場で面倒な事に巻き込まれない為に動いているように見えます。

なので、何も問題がなく、和やかなうちは、当然総会に関心を寄せる人も少ないので、もっとマンションに関心を持ってほしいといいます。
しかし、問題が出始め、総会に出る人が増えたり、質問が専門的になってくると、その人達を排除するように動きます。
自分ですぐ出来る事はやるが、考えたり調整が必要な事はとにかく先に延ばすために動く。
先にすればするほど、面倒になるのに、そこまでは考えない。

> 管理会社は素案しか作りません
これも、びっくりしたのですが、うちのマンション管理会社は、住民の方が問題と思わないように書く必要があると真剣に訴えていました。
だから、議案にもない事を勝手に付け加えたり、理事会の決定と異なっても、勝手に変えてしまいます。都合が悪い場所をカットしているのではなく、担当者にとって面倒が発生する個所を削除したり、変えているだけという認識のようです。そして、仕事としての成果物にもかかかわらず問題を指摘されると単なる「素案」です。と逃げます。

熱血営業マンのように「会社第一」としていろいろやっているようには見えません。

ただし、何らかの「軸」があって動いているわけでもないので、ころころ意見も行動も変わり、そのときの問題を潰すので、より、長期で考えると悪化している状況を助長する事になっているというのが、印象でした。
ただし、場当たり的な対応でもよい軽微な問題ケースの場合には、住人としてはよい担当と思ってしまうのだと思います。

なので、いろいろと問題をあらわにしてでも長期でのメリットを追求したい問題意識をもつ住人や理事と相反するのは仕方が担当レベルではどうしようもないかなと思いました。

そもそも、業界全体の問題だとは思ったが・・
専門的知識をもっていないので議論になると参加出来ず、それゆえ無関心な理事会しか対応できないので誰からも評価が得られないという背景から、モチベーションも低くならざる得ないということなのかなと。

いなくてもいいときにいて、いてほしいときにはいない
ということなのかな。

[7: ご近所さん]

＞1 現役フロントさん
＞なんでも正直に本音をお答えしますよ。
どういう目的で本音で何でも話してくれるのかな？
＞利益率が基準以下なら値上げをお願いします
つまり、管理組合員の明らかな不利益でも管理会社の利益が優先するということですね。
＞理事長だけを口説こうとは思いませんね。
つまり、理事役員も口説くわけですね。
＞ノルマは私が所属していた会社ではありませんでしたね。
会社の損益分岐点を守るということはノルマとは違うのかな。
＞ほとんどの管理会社は大規模修繕工事からリベートは受け取っていません
ほほう、ほとんどの管理会社はボランティアで大規模修繕工事の斡旋をしているわけだ。
それでも会社の利益は確保できるわけだ。
何が目的なの。
説明してほしい。
＞フロントとしては面倒が増えるだけです。
だったら、半端知識で提案しないほうがいい。
フロントマンが良かれと思っても、結果、組合員は大損する場合がある。
所詮は、他人の懐。
ケガするのは組合員。
どっちに転んでもフロントマンは怪我はしない。
＞その点をきちんとやっていただけるしっかりした業者にお願いしたいという本音があります。
そんなに素晴らしい業者なら名前を公表してほしい。
どうなの。
＞我々は一人でも多く出ていただきたいと思っています。
いつからフロントマンを代表してるの？
フロントマンを代表したいのなら管理会社名とフロントマン名を公表してほしい。
その程度のプライドもないフロントマン代表なら聞くに値しない。
何か勘違いしているんだな。
寄生虫には寄生虫なりの屁理屈があるということですね。

[8: ご近所さん]

＞1　現役フロントさん
マンション管理にもいろいろな形態がある。
フロントマンさんは半端な知識で他人の財布の中のお金を使うことに罪悪感は感じていないのでしょうね。
どうでしょう、あなたたちが胸を張ってフロントマンになれる道が残されている。
それは、組合員ファーストのビジョンを持つことです。
管理会社ファーストではないですよ。
管理会社のノウハウなんてたかが知れている。
中途半端なフロントマンでさえうまく使いこなせている。
どうでしょう。
組合員が自立できるように、管理会社のノウハウを伝授し、管理組合が自立できれば管理会社の役目もなくなるから組合員は卒業する。
そうすれば、組合員からは喜ばれ、お歳暮の一つも貰えるかもしれない。
つまり、マンション管理に対する教師と生徒の関係だ。
出来に良い教師は生徒から尊敬され、他校からもひっぱりだこ。
企業利益もアップし、胸を張って自社の企業名を公表できる。
＞1　現役フロントマンさん、君ならできる。

[9: 匿名さん]

>>1 現役フロント
フロント経験者だけど現役さんの言っていることのほうを
信用したほうがいいでしょう。
私は特殊な組合と管理会社の間に入って悩んだけどね。
間違いなくおかしな組合とおかしな管理会社担当はいます。

[10: 匿名さん]

>>3 マンション比較中さん
このような事態は経験しました。
しかし、私のマンションではある組合員が苦情を申し出て
仕切り直しました。
数億円の節約をしました。
管理会社は大手です。用心はしたほうがいいでしょう。
組合員の管理意識が未然に不正を防ぐことに成功した例です。
改善を指揮した組合員は居住するマンション管理士等でした。

[11: 匿名さん]

>>5 ご近所さん
まともな意見もあります。見分ける能力を養いたい。

[12: ご近所さん]

>11 匿名さん
＞まともな意見もあります。見分ける能力を養いたい。
勿論です。少数ですが私みたいにまともな意見もありますよ。
あなたみたいに、ある方向へ誘導する意見も数多くある。
見分ける能力とともに、その危険性に常に曝されていることを認識すべきですね。
まともでない意見に対しては私みたいに遠慮なく糾弾すべきです。

[13: 匿名さん]

うーん。案の定、対立構造みたいになっちゃってて不毛っちゃ不毛なスレだな。
築古大規模の所有者として理事会傍聴したりもしてるけど、
所有者は管理会社がメニューに載せてる以外や以上も要求して当然くらいに思ってる。
ところが管理会社側はそんなのメニューに載せてません笑みたいな感じだから
話が噛み合うはずがない。果物買いに鮮魚コーナー行ってるようなもん。
こんな無能な管理会社クビ、ってすげ替えても結局似たり寄ったり
所有者が理想とするような管理会社はこの世に存在しない、と
潔く諦めて期待しないって方向にも決して行かない。

> 自立できるように、管理会社のノウハウを伝授し、管理組合が自立できれば管理会社の役目もなくなるから組合員は卒業する。

自立させてどうすんの笑　お稽古事はマスターされちゃったらお月謝取れないじゃん。
布教活動やってるわけでなし、簡単に免許皆伝させてたらビジネスモデル不成立だよ。

> 管理会社のノウハウなんてたかが知れている。

そう、たかが知れてる。自主管理の代行やってくれてると思ってる程度が
ちょうどいいんだと思う。それでこんな金額を取るのか、と思っても
利益にならなきゃ誰もやらない。
所有してない相手に所有者と同じ思考しろって方が無理

[14: ご近所さん]

>13 匿名さん
よくわかっていらっしゃる。
組合員ファーストが基本なんだから対立構造という言葉は不適当。
管理会社なんで召使程度の地位なんだから、そこに対立が生まれるのがそもそもおかしい。
召使に弱みを握られると、召使がそこにつけ込んで対立構造を作ってしまう。
＞自立させてどうすんの笑　お稽古事はマスターされちゃったらお月謝取れないじゃん。
それは大きな誤解ですよ。
少し、〇〇が弱いようですね。
お稽古事の先生に失礼です。
立派な先生は口コミで次から次へと生徒を増やしていく。
才能ある自立支援型管理会社は生き残っていける。
才能も能力もない管理会社は当然ながら淘汰される。
だから、才能も能力もない管理会社の新規参入は激変し、本物の自立支援型管理会社だけが生き残れる。
そして、時代の流れとともに管理会社は静かに消滅していけますよ。
管理組合も管理会社も万々歳ですね。

[15: ご近所さん]

立派な管理会社を胸を張って他人に紹介できないような仕組みの社会は、どこか屈折していて、あるべき姿ではない。
立派な管理会社も存在すると断言しながら、紹介してよと言うと、逃げてしまう。
私が提案する自立支援型管理会社だと、立派な先生であればあるほど他人に紹介したくなる。
又、先生方も生徒の立派に自立した姿に喜びを感じ、己の職業に誇りを持つ。
そこに働くフロントマンも、フロントマンという職業に生きがいを感じ、生徒からも尊敬される。
兎に角、屈折した社会構造からは問題発生が絶え間なく、そこに関与する組合員や理事及びフロントマンの精神構造までもが屈折していく。
その状況から早く脱却しないといけない。

[16: 匿名さん]

夢を語るのは自由だけど現実に存在しない麒麟や龍の話されてもなあ。
どこも似たり寄ったりだからウチの管理会社は最高！
みなさんにおすすめですって書き込みを見ないわけで。

理想を語っても実現する希望者がいないんじゃ虚しいだけでしょ。
政治家みたいに高給や名声が約束されてるなら要求高くなる傾向は不可避でも
掃除のおじさんに誇りだの生き甲斐だの求めるのって単なる願望垂れ流しでは

[17: ご近所さん]

夢か。
それでもその夢を現実に実現できている管理組合もいることを知らないらしい。
夢に聞こえるかそうでないかは個人差にもよる。
自主管理マンションは全国的には10％前後だ。
彼らはエリートなのだろうか。
この比率は将来に向けては逆転すると思う。
つまり、管理会社にマンション管理を依頼している組合が10％前後にまでに落ち着くと思う。
自主管理とは言え、まったく無能力では運営はできない。
そういった無能力者集合団体のマンション組合が存在しても別に不思議ではない。
だから、彼らの受け皿としての管理会社は必要不可欠となる。
＞理想を語っても実現する希望者がいないんじゃ虚しいだけでしょ。
なんか、反抗期を迎えた中高生の感想に聞こえる。
ここは大人の掲示板です。
もう少し成長してから参加してほしい。

[18: 匿名さん]

>>2 マンション比較中さん
私は50代のフロントマンで20代前半から中堅デベロッパー系の管理会社に勤務しています。まだ適正化法も主任者資格も管理士資格もない頃から生業として管理業界に身を置いています。目まぐるしくルールも常識も変わっていく中で、1さんの投稿された内容は正しいと感じます。お金は委託費を毎月頂いているので、特別儲けなくても管理棟数と比例しますから。無駄は省く方で企業努力します。お金が必要なのは大手さんでしょうね。所帯が大きければ経費が掛かります。本社や本部、グループ内関連企業の利益もストックビジネスという名簿商売で管理組合さんから頂かないとなりたたないのでは？でもそんな大手のプランド社名を欲しがるのは組合員の皆様方ですよ。工事費用が高い？当たり前ですよ、そういう管理会社なんですから。私から言わせればレクサ◯買って軽自動車の経費や税金を求めているようで滑稽です。

[19: 匿名さん]

>>6 匿名さん
ずっと傍観者で、訳知り顔する人間が1番不要だと思いませんか？

[20: マンション比較中さん]

>>18

レクサス買ったけど、中身は昔のアメ車みたいだから怒るのでは？

要するに、管理会社への不信感って、利益相反の疑念がありますからね。
相応の仕事してくれれば文句ないけど、必要性が明確でない設備更新を提案してきてで自分で発注すれば１０万円で済むところを２０万も請求したらカチンとくるのが人間だし、それは
利益相反と言えますよね？

レクサスは車の価値に対して納得した人だけが、高いお金払ってるから文句でないけど、
管理会社は、こちらの不安を煽り、法外な利益抜いてくるから不信感募るんですよね。
レクサスの例えでいうと、カーナビ更新しますから、はい１００万円と言われたらカチンときますよね？