ヴェレーナ鶴見ってどうでしょう？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ鶴見についての情報を希望しています。
子育てにも優しい住環境を探しています。
少し足を伸ばせば三ツ池公園もあって気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/v-tsurumi/index.html

所在地：神奈川県横浜市鶴見区寺谷二丁目322番1他（地番）
交　通：JR京浜東北線「鶴見」駅徒歩7分、京浜急行本線「京急鶴見」駅徒歩12分　
総戸数：41戸(他に管理員室1戸)
間取り：2LDK+S（納戸）～3LDK
専有面積：70.00㎡～75.72㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造 地上5階建
売　主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：日成工事株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社
完成時期：2021年9月下旬予定
入居時期：2021年11月下旬予定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

公式ホームページがオープンしました。
駅からの距離は微妙ですが、現地は低層住宅が多く、囲まれ感は少なそうです。

価格は、隣駅の新子安をベースに考えると坪単価300ぐらいでしょうか。

[2: マンション検討中さん]

流石に坪300行ったら平均価格が7000万前後になっちゃうからそれは無いんじゃないかな・・・
いくら駅前開発が成功したとはいえ、7000万はインパクト大きる過ぎると思う。ブランド価格も無いし、坪280ぐらいじゃないのかなぁ

[3: 匿名さん]

っていうか、ここ土砂災害警戒区域の駐車場だったとこでしょ。そこに6000万も出す？さすがに70m2で5000万ならお得感は出るけど、いいとこ5500万じゃないですかね。

[4: 口コミ知りたいさん]

ヴェレーナだから価格はお買い得感出してくると思いますが、
最安のパンダ部屋が5800万とかじゃないですかね。
基本6000万は超えてくると思いますよ。

鶴見西口、ほぼフラットで徒歩圏内って、この先なかなか出なそうな立地ですね。
これで安かったら、逆に何か落とし穴があるんじゃって勘ぐるレベル。

[5: 匿名さん]

子安は内廊下コンパクトマンション仕様だからデベロッパーとしては単価が伸ばせたけど
こっちは通常のシリーズだから2階21坪のパンダで210?220くらいじゃない？グロスで4200?4400
もう少し小さめの19坪があるならグロスは変わらずで単価伸ばしてきそうかな
平均単価で240?260あたりに落ち着きそう

[6: 匿名さん]

あとはヴェレーナシリーズは仕様が良いのでその分の上乗せがあるでしょうね

[7: 匿名さん]

残念ながら事業主は株式会社オッジとあるよ。大和さんは販売代理的な立場で仕様にはかかわってないよ。

[8: マンション検討中さん]

一応、大和のブランド使ってるから設備仕様も関わってるんじゃない？
販社だけならヴェレーナ使わないし、設計・施工も他のヴェレーナでの実績もあるし
用地取得したぐらいじゃないの？

[9: マンション掲示板さん]

新子安を高いと思う層の取り込みで5000後半から6500で規模も少ないので出してきて即完売ですかね。西口徒歩件は価値ありますから。

[10: 匿名さん]

　ビックヴァンの役員が立ち上げたというオッジが事業主で設計と施工の組み合わせからも、途中から大和が入ってきてヴェレーナブランドで販売するように見えますね。

[11: 匿名さん]

なるほど。崖付きマンションは大和さんのお得意だからオッジさんが販売協力求めたのかな。

[12: 検討板ユーザーさん]

崖マンションはビッグバンでしょう。値段はいつわかるの？

[13: 匿名さん]

崖開発と崖販売の得意な会社が組めば土砂災害は解決できるということですね。

[14: マンション検討中さん]

ライオンズマンションの例もあるから崖マンションは嫌だなぁ

[15: 評判気になるさん]

坪250とか、そんなに安いわけないじゃん。。。
最近のマンションはみんなウッとなる価格で出て来てなんだかんだ売れるのよ

[16: マンション検討中さん]

>>15 評判気になるさん
70平米だから坪250で5200くらいじゃない
上層階でルーバル特殊プランがあればで280以上になるだろうから6500とか
1階はオープンエアで240 2階中住戸でで220 とかかなぁ

上大岡や山手のグラングレードの設備仕様高いシリーズで平均260だから
寺谷アドレスで崖沿いならそれほど高く出来ないと思う。
もし鶴見中央でJR京急徒歩5分圏内なら坪300近くなりそう

[17: マンション検討中さん]

>>16 マンション検討中さん

そんな安値で出てくるわけないでしょう…
西よりでももっと高値で出てきているのに。

上大岡と山手と比べているなら、ちょっと相場観がつかめていないと思います。

[18: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん
2018のミオカステーロが鶴見5分京急鶴見7分の立地で坪250前後だったから　そのくらいじゃない？
立地よりデベロッパーの大和地所の価格帯で予想してみた。

[19: マンション掲示板さん]

>>18
17さんではないけど最近の相場観とはかけ離れてます。普通に全戸6000万円以上だと思います。そもそも広めの部屋しかありません。

[20: マンション検討中さん]

>>2　の坪280ってのが良いラインだと思う。
7000万超えは流石にない

[21: 匿名さん]

オール6000万ですか。ビックリです。

[22: マンション掲示板さん]

モデルルームの案内きましたか？

[23: 匿名さん]

こちらで様々な価格の予想が出ていますが、マンションギャラリー完成後は価格が公開されるものですか？
公式サイトでは第一期の予定販売価格も未定となっている状態です。
販売まで一か月を切る事ですし、そろそろ予定価格だけでも出していただきたいですよね。

[24: 口コミ知りたいさん]

プロジェクト説明会楽しみですね。

手の出しやすい価格で、サクッと１期全戸完売ってのも面白そう！

[25: マンション掲示板さん]

全くの妥当金額でした。想像通り。昨今の相場を反映してますが異常な高値でもなく安値でもなくふつうでした。

[26: 匿名さん]

普通に買いでしょう。

[27: 匿名さん]

日程合わずまだ予約できていないのですが、説明会参加された方、いくら位でしたか？

[28: 匿名さん]

普通というのはどのくらいですか。75平米で6000万くらいでしょうか。

[29: マンション検討中さん]

70で6000くらい

[30: 匿名さん]

ということは75平米ですと6500万超ですか。まぁー特に驚かないけどやはり我が家はお呼びでないようです。

[31: デベにお勤めさん]

オール6000超えでしょう

[32: 匿名さん]

一期完売はないけど、完成前に完売できる価格ですね

[33: マンション検討中さん]

あんまテキトーな書き込みしない方がいいとおもうけど、
デベからしたらわかってない人が高く言っておいて
あとで安い価格がわかるから印象としては悪くないか

[34: マンション検討中さん]

行ってきたけど、70、5800からっていってたけどね。

[35: マンション検討中さん]

鶴見駅1分ナンバー1タワマンが坪300いかないくらいの推移で、複合開発でもない徒歩7分の中小デベの物件が坪300ってあり得ないでしょ？
嫌がらせ？

[36: マンション検討中さん]

ここの比較対象はパークハウス新子安一択でしょう。ロイ鶴の評価はタワーマンションというだけ。しかも時間軸が違いすぎ。坪280位なら瞬間で終わる。ヴェレーナも最近はそこそこ高い。東戸塚と上大岡の実績を調べなさい

[37: マンション検討中さん]

>>36 マンション検討中さん
ヴェレーナ上大岡　坪172 ヴェレーナハウス　坪168
ヴェレーナグラン上大岡　坪260

[38: 検討板ユーザーさん]

古いの持ち出されても困るのですが去年のヴェレーナグラン東戸塚と上大岡がある程度ベンチマークですね。鶴見は東京に近いだけ今は有利ですし。というか値段聞いたのですが安くかいたかったのに宛が外れて悔しいのでしょうかね。

[39: 匿名さん]

同じ会社の違う場所の物件がなんでベンチマークになるのでしょうか。東戸塚の値段からどういう理屈でここの値段を導くのかちょっと理解できません。ちなみにどういう物件か公式HPを見たところ動画がUP されていました。ここよりも高級そうでしたがいったいいくらだったのでしょうかね。

[40: マンション検討中さん]

>>38 マンション検討中さん
逆に駅ナンバーワンが当時と坪単価変化してないに等しいから鶴見駅は価格帯を伸ばし難いのはわかるよね？
これが川崎駅なら話は別。

なんで違う駅の大手しかもペデストリアンデッキで繋がれる物件と比べるのか？
意味不明過ぎる
ヴェレーナで高かったのは、浜田山と祐天寺じゃないの？

下限5800って言ってるんだから最低坪単価280くらいになる。
ヴェレーナの5800台は大体5898。
パンダ部屋作らないって意味になるね。
ちなみに　ヴェレーナシティ上大岡2020年竣工　
最低グロス　4198
ヴェレーナグラン上大岡　同じく2020年竣工
最低グロス　4298

参考までに

[41: マンション検討中さん]

なぜこんなに必死なんでしょう。説明会で聞いてきたのですが、安くしたい願望でもあるのでしょうか。鶴見の徒歩圏なら全く妥当ですのですぐ売れちゃうと思いますよ。残念ですが。

[42: マンション検討中さん]

具体性がまったくない事を言ってるから言ってるだけ

他の人も指摘してるけど素人でも検討してればある程度詳しくなるから、意味不明な事言ってれば反論くらいはするよ。

[43: マンション検討中さん]

反論っておかしいですよね。値付けは売り主がするのであって貴方がするのでもないし、私は聞いてきたので具体性もなにも実売価格を聞いてきて貴方が勝手にロイ鶴より高いと涙ぐんでも残念ながら新子安でも坪300になった、これが事実ですね。あとヴェレーナの東戸塚は微妙な場所で平均だと坪260とか270程度でしたね。鶴見の豊岡町のプラウドは5000万中古瞬殺でしたね。素人呼ばわりされますが私はどちらかというと投資不動産をやってるなかで鶴見の実需位であればだ大体想像ついてましたしほぼその通りでした。未だに頓珍漢なこといってる貴方の方が私みたいな人間から見ると残念ながら相場が全くわかっていないように見受けますね。

[44: マンション検討中さん]

坪220万円、70平米4200万なんてあるわけない。貸しても20万近くとれる場所で利回り新築で5.7なら取り敢えず買って新築で貸しといて実需転売でかなり旨味のある取引です。投資家群がって分譲賃貸になりますね

[45: マンション検討中さん]

パンだがどうのこうの言ってた方、投資効率で算定してもざっくりですが1kのガーラの鶴見で表面利回り新築4ぱーなのですから、収益還元で6000くらいになる。実需で平米数大きいのでそんな利回りはリスクのって高くなりますが、5.7パーだったら今の首都圏なら即買い。一生懸命調べたヴェレーナグラン東戸塚の客寄せは60平米と一部屋だけ大きさの違う部屋でしたねえ。

[46: 検討板ユーザーさん]

普通に良い場所。鶴見駅西口ではなかなかでない物件では。

[47: 職人さん]

西口物件で平坦10分以内、商店街近いのに少し奥まっただけでとても静か。
もう少し安かったら購入したい物件。

[48: 匿名さん]

70が5800台といことなので単価は結構抑えられてます。下層階は崖下なのでその辺を考慮されたのでしょう。
ということは3階以上は300超えでしょう。70で6300以上

[49: マンション検討中さん]

横浜だと崖下はあり得る形状なので駅近で新築ならばある程度妥協しなくちゃならないんでしょう。

[50: マンション検討中さん]

眺望は良さそう。

良い物件だと思う。

25戸売出はなかなか強気ですな。