ヴェレーナ鶴見ってどうでしょう？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナ鶴見についての情報を希望しています。
子育てにも優しい住環境を探しています。
少し足を伸ばせば三ツ池公園もあって気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/v-tsurumi/index.html

所在地：神奈川県横浜市鶴見区寺谷二丁目322番1他（地番）
交　通：JR京浜東北線「鶴見」駅徒歩7分、京浜急行本線「京急鶴見」駅徒歩12分　
総戸数：41戸(他に管理員室1戸)
間取り：2LDK+S（納戸）～3LDK
専有面積：70.00㎡～75.72㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造 地上5階建
売　主：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：日成工事株式会社
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社
完成時期：2021年9月下旬予定
入居時期：2021年11月下旬予定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

公式ホームページがオープンしました。
駅からの距離は微妙ですが、現地は低層住宅が多く、囲まれ感は少なそうです。

価格は、隣駅の新子安をベースに考えると坪単価300ぐらいでしょうか。

[2: マンション検討中さん]

流石に坪300行ったら平均価格が7000万前後になっちゃうからそれは無いんじゃないかな・・・
いくら駅前開発が成功したとはいえ、7000万はインパクト大きる過ぎると思う。ブランド価格も無いし、坪280ぐらいじゃないのかなぁ

[3: 匿名さん]

っていうか、ここ土砂災害警戒区域の駐車場だったとこでしょ。そこに6000万も出す？さすがに70m2で5000万ならお得感は出るけど、いいとこ5500万じゃないですかね。

[4: 口コミ知りたいさん]

ヴェレーナだから価格はお買い得感出してくると思いますが、
最安のパンダ部屋が5800万とかじゃないですかね。
基本6000万は超えてくると思いますよ。

鶴見西口、ほぼフラットで徒歩圏内って、この先なかなか出なそうな立地ですね。
これで安かったら、逆に何か落とし穴があるんじゃって勘ぐるレベル。

[5: 匿名さん]

子安は内廊下コンパクトマンション仕様だからデベロッパーとしては単価が伸ばせたけど
こっちは通常のシリーズだから2階21坪のパンダで210?220くらいじゃない？グロスで4200?4400
もう少し小さめの19坪があるならグロスは変わらずで単価伸ばしてきそうかな
平均単価で240?260あたりに落ち着きそう

[6: 匿名さん]

あとはヴェレーナシリーズは仕様が良いのでその分の上乗せがあるでしょうね

[7: 匿名さん]

残念ながら事業主は株式会社オッジとあるよ。大和さんは販売代理的な立場で仕様にはかかわってないよ。

[8: マンション検討中さん]

一応、大和のブランド使ってるから設備仕様も関わってるんじゃない？
販社だけならヴェレーナ使わないし、設計・施工も他のヴェレーナでの実績もあるし
用地取得したぐらいじゃないの？

[9: マンション掲示板さん]

新子安を高いと思う層の取り込みで5000後半から6500で規模も少ないので出してきて即完売ですかね。西口徒歩件は価値ありますから。

[10: 匿名さん]

　ビックヴァンの役員が立ち上げたというオッジが事業主で設計と施工の組み合わせからも、途中から大和が入ってきてヴェレーナブランドで販売するように見えますね。

[11: 匿名さん]

なるほど。崖付きマンションは大和さんのお得意だからオッジさんが販売協力求めたのかな。

[12: 検討板ユーザーさん]

崖マンションはビッグバンでしょう。値段はいつわかるの？

[13: 匿名さん]

崖開発と崖販売の得意な会社が組めば土砂災害は解決できるということですね。

[14: マンション検討中さん]

ライオンズマンションの例もあるから崖マンションは嫌だなぁ

[15: 評判気になるさん]

坪250とか、そんなに安いわけないじゃん。。。
最近のマンションはみんなウッとなる価格で出て来てなんだかんだ売れるのよ

[16: マンション検討中さん]

>>15 評判気になるさん
70平米だから坪250で5200くらいじゃない
上層階でルーバル特殊プランがあればで280以上になるだろうから6500とか
1階はオープンエアで240 2階中住戸でで220 とかかなぁ

上大岡や山手のグラングレードの設備仕様高いシリーズで平均260だから
寺谷アドレスで崖沿いならそれほど高く出来ないと思う。
もし鶴見中央でJR京急徒歩5分圏内なら坪300近くなりそう

[17: マンション検討中さん]

>>16 マンション検討中さん

そんな安値で出てくるわけないでしょう…
西よりでももっと高値で出てきているのに。

上大岡と山手と比べているなら、ちょっと相場観がつかめていないと思います。

[18: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん
2018のミオカステーロが鶴見5分京急鶴見7分の立地で坪250前後だったから　そのくらいじゃない？
立地よりデベロッパーの大和地所の価格帯で予想してみた。

[19: マンション掲示板さん]

>>18
17さんではないけど最近の相場観とはかけ離れてます。普通に全戸6000万円以上だと思います。そもそも広めの部屋しかありません。

[20: マンション検討中さん]

>>2　の坪280ってのが良いラインだと思う。
7000万超えは流石にない

[21: 匿名さん]

オール6000万ですか。ビックリです。

[22: マンション掲示板さん]

モデルルームの案内きましたか？

[23: 匿名さん]

こちらで様々な価格の予想が出ていますが、マンションギャラリー完成後は価格が公開されるものですか？
公式サイトでは第一期の予定販売価格も未定となっている状態です。
販売まで一か月を切る事ですし、そろそろ予定価格だけでも出していただきたいですよね。

[24: 口コミ知りたいさん]

プロジェクト説明会楽しみですね。

手の出しやすい価格で、サクッと１期全戸完売ってのも面白そう！

[25: マンション掲示板さん]

全くの妥当金額でした。想像通り。昨今の相場を反映してますが異常な高値でもなく安値でもなくふつうでした。

[26: 匿名さん]

普通に買いでしょう。

[27: 匿名さん]

日程合わずまだ予約できていないのですが、説明会参加された方、いくら位でしたか？

[28: 匿名さん]

普通というのはどのくらいですか。75平米で6000万くらいでしょうか。

[29: マンション検討中さん]

70で6000くらい

[30: 匿名さん]

ということは75平米ですと6500万超ですか。まぁー特に驚かないけどやはり我が家はお呼びでないようです。

[31: デベにお勤めさん]

オール6000超えでしょう

[32: 匿名さん]

一期完売はないけど、完成前に完売できる価格ですね

[33: マンション検討中さん]

あんまテキトーな書き込みしない方がいいとおもうけど、
デベからしたらわかってない人が高く言っておいて
あとで安い価格がわかるから印象としては悪くないか

[34: マンション検討中さん]

行ってきたけど、70、5800からっていってたけどね。

[35: マンション検討中さん]

鶴見駅1分ナンバー1タワマンが坪300いかないくらいの推移で、複合開発でもない徒歩7分の中小デベの物件が坪300ってあり得ないでしょ？
嫌がらせ？

[36: マンション検討中さん]

ここの比較対象はパークハウス新子安一択でしょう。ロイ鶴の評価はタワーマンションというだけ。しかも時間軸が違いすぎ。坪280位なら瞬間で終わる。ヴェレーナも最近はそこそこ高い。東戸塚と上大岡の実績を調べなさい

[37: マンション検討中さん]

>>36 マンション検討中さん
ヴェレーナ上大岡　坪172 ヴェレーナハウス　坪168
ヴェレーナグラン上大岡　坪260

[38: 検討板ユーザーさん]

古いの持ち出されても困るのですが去年のヴェレーナグラン東戸塚と上大岡がある程度ベンチマークですね。鶴見は東京に近いだけ今は有利ですし。というか値段聞いたのですが安くかいたかったのに宛が外れて悔しいのでしょうかね。

[39: 匿名さん]

同じ会社の違う場所の物件がなんでベンチマークになるのでしょうか。東戸塚の値段からどういう理屈でここの値段を導くのかちょっと理解できません。ちなみにどういう物件か公式HPを見たところ動画がUP されていました。ここよりも高級そうでしたがいったいいくらだったのでしょうかね。

[40: マンション検討中さん]

>>38 マンション検討中さん
逆に駅ナンバーワンが当時と坪単価変化してないに等しいから鶴見駅は価格帯を伸ばし難いのはわかるよね？
これが川崎駅なら話は別。

なんで違う駅の大手しかもペデストリアンデッキで繋がれる物件と比べるのか？
意味不明過ぎる
ヴェレーナで高かったのは、浜田山と祐天寺じゃないの？

下限5800って言ってるんだから最低坪単価280くらいになる。
ヴェレーナの5800台は大体5898。
パンダ部屋作らないって意味になるね。
ちなみに　ヴェレーナシティ上大岡2020年竣工　
最低グロス　4198
ヴェレーナグラン上大岡　同じく2020年竣工
最低グロス　4298

参考までに

[41: マンション検討中さん]

なぜこんなに必死なんでしょう。説明会で聞いてきたのですが、安くしたい願望でもあるのでしょうか。鶴見の徒歩圏なら全く妥当ですのですぐ売れちゃうと思いますよ。残念ですが。

[42: マンション検討中さん]

具体性がまったくない事を言ってるから言ってるだけ

他の人も指摘してるけど素人でも検討してればある程度詳しくなるから、意味不明な事言ってれば反論くらいはするよ。

[43: マンション検討中さん]

反論っておかしいですよね。値付けは売り主がするのであって貴方がするのでもないし、私は聞いてきたので具体性もなにも実売価格を聞いてきて貴方が勝手にロイ鶴より高いと涙ぐんでも残念ながら新子安でも坪300になった、これが事実ですね。あとヴェレーナの東戸塚は微妙な場所で平均だと坪260とか270程度でしたね。鶴見の豊岡町のプラウドは5000万中古瞬殺でしたね。素人呼ばわりされますが私はどちらかというと投資不動産をやってるなかで鶴見の実需位であればだ大体想像ついてましたしほぼその通りでした。未だに頓珍漢なこといってる貴方の方が私みたいな人間から見ると残念ながら相場が全くわかっていないように見受けますね。

[44: マンション検討中さん]

坪220万円、70平米4200万なんてあるわけない。貸しても20万近くとれる場所で利回り新築で5.7なら取り敢えず買って新築で貸しといて実需転売でかなり旨味のある取引です。投資家群がって分譲賃貸になりますね

[45: マンション検討中さん]

パンだがどうのこうの言ってた方、投資効率で算定してもざっくりですが1kのガーラの鶴見で表面利回り新築4ぱーなのですから、収益還元で6000くらいになる。実需で平米数大きいのでそんな利回りはリスクのって高くなりますが、5.7パーだったら今の首都圏なら即買い。一生懸命調べたヴェレーナグラン東戸塚の客寄せは60平米と一部屋だけ大きさの違う部屋でしたねえ。

[46: 検討板ユーザーさん]

普通に良い場所。鶴見駅西口ではなかなかでない物件では。

[47: 職人さん]

西口物件で平坦10分以内、商店街近いのに少し奥まっただけでとても静か。
もう少し安かったら購入したい物件。

[48: 匿名さん]

70が5800台といことなので単価は結構抑えられてます。下層階は崖下なのでその辺を考慮されたのでしょう。
ということは3階以上は300超えでしょう。70で6300以上

[49: マンション検討中さん]

横浜だと崖下はあり得る形状なので駅近で新築ならばある程度妥協しなくちゃならないんでしょう。

[50: マンション検討中さん]

眺望は良さそう。

良い物件だと思う。

25戸売出はなかなか強気ですな。

[51: マンション検討中さん]

崖削ると眺望は非常にいいですからね。広さといい子育て世代には非常にいい物件かと思います。

[52: 匿名さん]

崖の物件は管理を適切にしないと訴訟リスクが伴うから危険だよ

[53: マンション検討中さん]

週末にMRいくんですが、このあたり保活事情はどうなんでしょう？0歳4月でないと絶望的でしょうか？

[54: 匿名さん]

なかなか良いところに建っているみたいだから
疲れた時の目の保養には良いかも。
HPだと、販売価格と販売戸数が未定ですね。
いつ頃わかるんでしょう。
お店に聞けば教えてくれるのかな。

[55: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん

MRいけば教えて貰えましたよ。webに出ていないだけです。

[56: 匿名さん]

マルチクロゼットは奥行きがありそうなので、奥行きがあるケースを置くことができそうですね。

各部屋の収納もある程度あるので、4人家族でも十分な収納力があると思います。

家族住まいなら70平米以上あれば十分な広さですし、ルーフバルコニーがとても広々として魅力的です。
ただ、ルーバルがないタイプのバルコニーは少し狭いのが気になります

[57: マンション掲示板さん]

5698スタートですか。これは抽選部屋ですね。

[58: 匿名さん]

少し高めかなと思う価格帯なのですけど、駅も徒歩圏で広さも70㎡～という広さなので妥当なお値段なのだろうなと思います。バルコニーは確かに小さめだけど。
イメージ画像を見た感じだと三階以上くらいなら眺望が抜けて視界が開けているように思えました。鶴見のこちら側となると坂が急な場所もあったように思うのですけど、どんな感じでしょう？

[59: マンション検討中さん]

ここはほぼフラットですよ。丁度急坂になるところを切って建てるような感じでしょうか。

[60: 匿名さん]

なるほど、そうなのですね。
だからちょっとお高めなのかな。
でもフラットならば、駅に行くにも買い物に行くにも楽そうですね。
最寄り駅まで7分、買い物もその前後といった感じだと思うので、
生活はしやすそうに思います。

70㎡超の広さがあると収納が充実していますね。
十分な収納スペースがあると家具も少なめで済み、
部屋がすっきりすると思います。

[61: 匿名さん]

子育てをしていると、マイホーム購入の際に気になるのは学校までの距離や近くに遊び場があるかです。
こちらはどちらの条件も満たしているように思います。
特に低学年までは通学が気になるので、立地的に考えて安心かなと感じました。
しいて言えば、マンションの駐輪場がもう少し大きいと良かったかなということです。
子供の自転車くらいであれば自宅まで持ち込むことができるのであればいいですが、
廊下が汚れることを考えると難しいでしょうね。

[62: 匿名さん]

マンションの外観デザインは、プラン内容の次に大事だと思います。
小規模ではありますが、外観デザインがスタイリッシュで素敵です。
プランもいろいろタイプがあるようなので、家族のニーズに合わせて選べそう。
鶴見駅まで徒歩７分程度という距離も便利でいいですね。

[63: マンション検討中さん]

一階がまだ出てないんですか。坪269が出ててそれより安ければかなりのお買い得がありますね

[64: 匿名さん]

よくマンションの間取りの写真では重厚感のあるリビングと、カジュアルな感じのリビングとか
大きく分けると２種類に分かれますね。
どっちが良いのか迷いますね。購入前にオプション的な感じで壁紙とかを好みのものに変更することは出来ないのだろうか。
出来ると嬉しいですけど。

[65: マンション比較中さん]

ここって土砂災害警戒区域に指定されてるけど、地盤は大丈夫なのでしょうか・・・
横浜の地形的に多いのでしょうけど、崖沿いに建設するとなるとどんな対策をするものなのでしょうか？

[66: 匿名さん]

>>65 マンション比較中さん
崖地で崩れ落ちたというマンションを聞いたこともないし見たこともありませんよ

[67: マンション検討中さん]

崖を削って建てるのは心配ないって聞くけどね。

[68: 匿名さん]

寺谷から北台にかけては地盤は比較的いいはず
崖下が心配なのは大雨時の崖上からの土砂や大量の雨水が落ちてくることかな
ハザードマップでは浸水の危険性はなさそうに示されてるね

[69: 匿名さん]

公式サイトにフラットアプローチの概念図が出ていますが、
駅から手前の住宅街まではほぼフラットなアプローチとなり、
住宅街からマンションまでは緩やかな傾斜がついているようです。
崖は実際に見てみれば災害リスクが解りそうですか？

[70: 匿名さん]

>>66
ライオンズグローベル逗子の丘

[71: マンション検討中さん]

崖ってほどでもないと思いますよ。緩やかな坂というのも正直坂とは言えませんし。近所なので見に行ったりしますが、住宅街にポツンとマンションがたつという感じです。

[72: 匿名さん]

Googleマップでも周辺状況が分かりますね。
マンションの西側は小高くなうのかなという感じですが、マンションエントランスまではフラットアプローチになってて
ちょうど良い位置なんじゃないでしょうか。自転車や徒歩でもね。
ご近所は見たところ戸建てや低い階のマンションが多かったので、ここの五階建てマンションがとても目立ちそうですね。

[73: 検討板ユーザーさん]

5698は売れたのですね。場所がいいですね。ここは。

[74: 匿名さん]

ここって側面や背面にある崖斜面の管理責任ってマンション区分所有者なんでしょうか？それとも神奈川県・横浜市？
今日のニュースで気になったのでわかる方居たら教えて下さい

[75: 匿名さん]

敷地内は当然に所有者です。

[76: マンション掲示板さん]

>>66 匿名さん
いや、マンション敷地の一部が崩れて下を歩いていた女子高生が亡くなり、遺族が1億円以上の賠償金で提訴したってニュース話題になったばかり。

[77: 匿名さん]

そのような痛ましい事故があったのですね。
万が一同じような事故が起きた場合管理組合（所有者）が責任を問われるのだと思いますが
共用部分については火災保険に加入すると思いますが、
賠償責任保険を追加加入しておくのが安心なのでしょうね。

[78: 匿名さん]

他のヴェレーナシリーズを見ていると、バルコニーが広いところが多いような気がするのですが
ここの場合は特にそういうのはないんですね。
というか、バルコニーはあまり広くなくて
その代わりに室内の面積が増えているっていう感じです。
エリアに合わせて変えていたんですね。

[79: 匿名さん]

ここは大和さんの企画ではないからね。オッジというデベから工事中の物件を一棟買いして一般顧客に販売しているだけだから。

[80: 匿名さん]

外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
低層階マンションもイメージが変わりました。
部屋を広く設計するためなのか、バルコニーは少し狭い感じかな。
物件価格が思っていたよりも高めかなと思うので
共有施設があるとか特別なものがあるとうれしいですね。

[81: マンション検討中さん]

ルーフバルコニーの部屋ってもう売れちゃったのかなぁ？知っている方、教えてください！！

[82: マンション検討中さん]

ここは崖？崩れしない様にメンテナンス必要ですか？

[83: 検討板ユーザーさん]

>>81 マンション検討中さん
最上階のルーフバルコニー付きの部屋2件は売約済みのようです。

[84: マンション検討中さん]

>>83 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！やっぱりそうですよね。気付いたのが遅かった?。

82さんの気にされてる、崖の件も気になるなぁ?。ストリートビューで見た感じだと、なんか崖が脆そうな。。

[85: 職人さん]

>>84 マンション検討中さん

ストリートビューだと地面むき出しのところもありますが、最終的にはコンクリートで全面的に補強されるようです。
崖崩れの可能性は低いのではないかと。
それよりも崖があることで廊下側が暗そうなのが気になりますね。

[86: マンション検討中さん]

>>85 職人さん
ありがとうございます。最終的には全面補強ですか。
廊下側、確かに暗そうですね。

価格的にも、厳しいから諦めるかなぁ。

[87: 匿名さん]

>>崖
地震が多くなってきているので、気になります。
崖があることでメリットもあるんでしょうけど、廊下も暗いのでデメリットもあります。

私は、マンション購入したら長く住みたいので、気になることが1つあるなら違うマンションも見てみるかなと感じます。
価格も安くないので、納得いくまで見極めたいです。

[88: 匿名さん]

そうですね、納得がいくまで情報を集めたり実際に場所を見に行ったりするのはとても良いことだと思います。竣工後販売だと更に良いのでしょうけど、こちらは竣工まであと6ヶ月くらいありますからまだ実物は見れないですね。でももう建築がけっこう進んでいるのだろうから、外側の様子だけでも見てくるといいのかなと思います。あと5戸なのかな？戸数が少ないから早いですね。

[89: 匿名さん]

最寄り駅まで距離があるので
この価格帯は高めの設定ですね。

ちなみに２４時間ゴミを捨てることは可能かご存知の方いらっしゃいますか？

[90: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
でも駅近いとはいえ、隣の新子安の物件のが高いですよね…
鶴見の方が圧倒的に交通も商業も便利だと思います。
逆に何も無い駅の方が人がいなくて好きって人もいるかもしれないけど。
(検討してる人いたらすみません、好みの問題だと思います。)

ゴミ捨ては24時間出来るってホームページに書いてありましたよ。

[91: 匿名さん]

南側3階立上がりのコンクリートを雨がザンザン降りのなか打ってたのは、よろしくなかったですね。まぁ、工期とコストが厳しいのはわかりますが、そこは英断して欲しかったです。

[92: マンション検討中さん]

近隣に住んでる者ですが、資金があったらここ買いたいです。
鶴見駅西口でフラットアプローチはかなり貴重。
東寺尾と寺谷に住んだことがありますが、同じ寺谷でも坂の上と下では利便性が全然違いますから。

[93: 匿名さん]

そうなんですね、貴重とのこと。たしかに坂のきつい地域がありますね。このあたりまでだとフラットなんですね。

ここのルームプランが個性があって面白いなと思いました。個室が一部屋バルコニーより前に出ているのが珍しい感じがしました。東向きで窓が二つあるので子供部屋にすると良いのかな。早起きの明るい子に育ちそうな気がします。

[94: 匿名さん]

９０様

２４時間ゴミを捨てることは可能なんですね。
総戸数が少ないのでディスポーザーは無理だろうなと思っていましたが
２４時間ゴミ対応があるのであれば、
逆にメンテナンス費用もかからないので良いですね。

[95: 通りがかりさん]

ディスポーザーがないのに24時間ゴミ出し可能って事は。。
よく考えてみてください。。

[96: 匿名さん]

そうですね。。。自分たちの家の中は清潔になるけれど、ゴミ置き場がどういう状況になるのかにもよるのかなと思います。当然人による管理は日中だけになるでしょうから。ごみの捨て方にもちゃんとマナーを守る必要があるだろうなと思います。マンション内に臭いが漂わないようにするためにも、害虫などが発生しないようにも、みんなで気をつける必要があると思います。

[97: 匿名さん]

マンションってあまり1階って人気はそこまで高くないと聞きますが
ここの場合は、専用駐車場もついていたりするので人気があったりするのでしょうか。
庭はともかく、駐車場が抽選入れ替えの心配なく
ずっとおいて置けるっていうのが良い。
目に届くところに置いているので、
車に何かがあっても気が付きやすい。

[98: 匿名さん]

最終期の販売は2戸だけ。コレまでの分で先着順になっているものは1戸。
あと3戸売れれば、完売という状況になっています。
静かにささっと売れていっている印象です。
駅まで、遠くないですし、
駅とマンションの間にも買い物ができる場所があるっていうのもいいのでしょう。

[99: マンコミュファンさん]

https://stormio.hatenablog.com/entry/2020/11/22/013520
このブログにも書いてあるんですけど、物件のすぐ脇の戸建の女性、私も見ました。正直すごく不気味です...

「ちなみに1つ気になったのは、隣の戸建てに住んでる女性が、水をジャバジャバ外の階段に流している点です。どんな水を流してるんだろう…」

[100: 匿名さん]

残りあと３邸のみですか。
駅までの距離がある立地ということで考えると
高めの価格設定というイメージだったのですが順調に売れている感じ。
近くに幼稚園も多いとか、子育て環境が良いからかもしれませんね。