ザ・パークハウス板橋大山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ザ・パークハウス板橋大山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-itabashioyama/
所在地 : 東京都板橋区大山西町54番2（地番）
交通 : 東武東上線「大山」駅（南口）より徒歩7分
間取り : 1K～3LDK
面積 : 28.22m2～75.38m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社鍛冶田工務店
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託(日勤管理)
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[122: マンション検討中さん]

修繕費関係がかなり固く読んでいるのか、
3LDK修繕積立基金が一括で105万。。。
長く住むのには安心ですが、結構な負担ですね。
月々管理修繕で3.2万別途ありますし。
100万以上の値上げはないそうですが、最終価格どうなることやら。
ただ将来性や街の住みやすさを考えると良いマンションですよね。

[123: 匿名さん]

修繕金や管理費といった諸費用ってもう出てるのですね。
今はまだ物件概要には書かれてないんで良い情報です。
今はもう修繕積立基金も三桁の時代なんでしょうか。
ファミリー向けの部屋は永住組さんが多いかと思いますけど小さめ1LDKといった部屋の方はなかなか難しそうな金額。
こういった部屋は投資として動くんでしょうか。

[124: マンション掲示板さん]

1LDK、純粋な投資としてはどうかと思うけど、買って住んで、先々貸すことになっても借り手には困らないかもね。

[125: マンション検討中さん]

この物件、相場だとそんなに安くはないですが、今後建設予定されている、向かいのマンションや、スミフさんのタワマンに比べれば安いと思います。

なんか、武蔵小山みたくなりそうですね。。。

[126: マンション検討中さん]

すべての部屋抽選になるでしょうか

[127: マンション掲示板さん]

区役所前駅近くのイニシアが竣工前完売したようです。今区内で販売中で比較対象として目ぼしいのは、板橋本町環七沿いのクレストラフィーネ、志村三丁目の大規模プレミストくらいでしょうか。

このあと大山東町のパークハウス？、５３計画、住友タワーと出てきますが、しばらく後になりそうだし、このマンションと比べて選ぶことは出来なそうですね。

[128: 職人さん]

現場近くは騒音排気ガスがひどくてとても住めたもんじゃない。

[129: 通りがかりさん]

>>128 職人さん
正直、ブリリアパークフロントのほうが魅力的

[130: 検討板ユーザーさん]

ブリリア4つくらいあるけど、どれもここより立地は良い。でも売りに出てない以上仕方がない。
マンマニ氏の言う通り、弾数が少ないエリアなんだな。少なくとも築浅の良質な中古という括りでは。

[131: 匿名さん]

>>129 通りがかりさん
でも130さんもコメントしてるように売出し部屋が無いし、そもそもあっても中古なのにこの物件より高い。。。新築マンションとしてこのエリアで今探すなら、現状ではここ一択ってのは分かる気がする。

[132: 匿名さん]

販売状況ってどんな感じなのでしょうか。

板橋区、失礼な表現かもしれませんが庶民的だと思っていて。
一方、ホームページがおしゃれなマンションで驚きました。
ここは高いですか？

2021年4月中旬販売開始予定とあるので、まだ販売前なんですよね？？

[133: 坪単価比較中さん]

>>132 匿名さん
仰る通り販売前ですので、販売開始されればどの部屋でも申込みは出来ますね。
早めに事前案内会参加など済ませておいて、第一期の申込みに間に合うようにされといた方が良いかも。

[134: 評判気になるさん]

こちらの物件が気になって検討してたのですが、やはり価格がネックになっています
これくらいの価格ならもはや気軽でライフスタイルに柔軟に対応できる賃貸で良くない？って思うようになってきたのですが、皆さんどう思われますか？

[135: マンション検討中さん]

正直高いと思います
開発完成後ならまだしも現状の大山にこの金額出すのはちょっと…

[136: マンション検討中さん]

東武東上線の新築だと、ブリリア志木ガーデンが280、プラウド朝霞台が290だから、ここは都内で池袋近接でパークハウスブランドだし市況からすれば全然妥当だよ

[137: マンション検討中さん]

私も再開発前の大山でこの価格帯は高いなと感じました。

志木や朝霞台に比べたら、池袋にはとても近いですが、東武東上線普通列車しか停まらないため、事故などがあったときのアクセス面が気になります…。

[138: 検討板ユーザーさん]

>>137
再開発はもう始まっているので、それをある程度織り込んだ価格でしょうね。開発後はもうこの価格で出てくる物件はないかも知れません。もちろん市況自体が大きく変われば別ですが。

あと、この場所なら電車が止まってもバスがタクシー、最悪歩いても池袋行けるし、やや遠いが千川駅、板橋区役所前駅もある。そのあたりこそ、埼玉の駅とは比較にならない所ではと思います。

まあ、町の雰囲気は実地に見にいくべきでしょうね。環境的には志木とかの方を好ましく思う人も居ると思います。けど同じ沿線とはいえかなり遠いので、直接比較対象とする人は多くないかもですね。

[139: 購入経験者さん]

金額的に、志木や朝霞を検討してる人に、大山は厳しいでしょう。

ターゲット年収が全然違うかと。

[140: 検討中]

外観、内装は素敵だったね。
ただ、いくら後発にすみふタワマンが控えてるとはいえ管理費がなあ。。
リセールの時に思ったより高く売れないことも考えられると思うと、悩ましいところ。

[141: マンション検討中さん]

>>139
朝霞ってそんなに安いですか？志木と雰囲気は違うのでしょうか。

[142: 通りがかりさん]

>>140 検討中さん

永住目線なら良いんだろうけど、中古市場でブリリアと比較されたら辛いな。

ただ山の手線のちょい外くらいのロケーションでは値段も今の市況からはそれなりだしオススメって事。躊躇ってたら特に新築マンションはいつまでたっても買えない。

[143: 匿名さん]

>>142 通りがかりさん
そうだよね。池袋は近いし、駅前は栄えてるし値段も今の市況を考えると良心的かも。
広さ的に永住は厳しいから、すみふタワマン出るタイミングで売却もありかな…

[144: 検討板ユーザーさん]

100戸前後のマンションで、そんなにしょっちゅう中古売出しになることないんじゃない？
どちらも買える状態で比較できるケースってこの規模同士だとかなりレアかと

[145: 通りがかりさん]

池袋ってマルイやハンズが撤退していき今後どうなるんだろうね
管理費は高いよなぁ
修繕料は仕方ないけど、購入後に管理費は無駄を削減して削減しようね

[146: マンション検討中さん]

後発に住友のタワマンや三菱の大規模物件が控えているため、大山の相場は上がるかもしれない。でも、それらの大型物件より優れている要素(駅距離、規模感、川越街道を渡らないなど)が見当たらないかな…。

そう考えると、平均坪単価は290～300くらいが妥当な気がする。

[147: 検討板ユーザーさん]

>>146
それらの大型物件がどれくらいの価格になるかですよね...
当然ここの売り手もそれ気にしてると思うし、お向かいの大型は同じ三菱案件ですし。
つまり、後続物件は相当価格が跳ね上がることがほぼ間違いないのではないかと個人的には思います。

[148: 匿名さん]

川越街道わたる信号はどこも待ち時間長くて駅まで徒歩7分は到底無理です。
運よく信号待ちしなくても、深夜か早朝の無人の時間帯でないと人の流れなどでとても7分ではつかないですよ。10分程度が妥当。

[149: 匿名さん]

今日目の前を車で通りました。川越街道は同じようなマンションやビルが多く、決して目立つ建物ではなかったです。隣接距離も狭いです。通り側に植栽などをして分譲マンションっぽくして欲しいのにただのビル型マンションって感じ。騒音や交通量もかなり気になりました。正直マンマニが絶賛する理由が解らなかった。やはり何か裏が有りそうだ。

[150: 検討板ユーザーさん]

建物の外装は昨今のマンションとしては凝ってますよ。分譲マンションある程度見慣れてればそれは分かります。マンマニさんくらい見まくってれば、小さい違いもよりよく分かってるはず。

別に肩を持つわけじゃないけど、裏があるとか、ネット掲示板らしい陰謀論というか...
類似エリアでこれから売られていくマンションの価格を見れば、ここは仮に安くはないとしても、高くもないのは分かると思うのですが。

[151: 検討板ユーザーさん]

植栽は敷地の大きさ的に無理だったのでしょうね。
そのあたりを求めるならば、中村橋のプラウドとかどうですか？ここより池袋から遠くなり、かつ価格は１割ほどは高くなるみたいです。それが今の市場の現実かと。

[152: 匿名さん]

食洗機の位置ですが公式ホームページによると下段に設置されていますが、実際もこの位置でしょうか？
しゃがんだりかがんで出し入れするのでしょうか？

[153: 検討板ユーザーさん]

三菱地所の管理はどうなんでしょう。あまりいい噂を聞かないけどそこは管理組合次第なのでしょうか

[154: マンション検討中さん]

Dタイプ以外はほとんど抽選になります。倍率は2～6倍ですね。

[155: 通りがかりさん]

>>154 マンション検討中さん

人気ですねー

[156: マンション検討中さん]

大山エリア、現在建設中の物に加えて、更に再開発で二つほどタワマンが検討されているとのことらしいですね。

[157: ご近所さん]

大山の魅力は
島長の焼き鳥　と　丸鶴のチャーハン　と　富珍餃子の餃子　と　マテリエルのケーキ　です

[158: 匿名さん]

モモレジさんが取り上げています。
立地・デザイン・間取り・価格、おおむね高評価をしてますね。
これ以上競争率が上がって欲しくないのですけど。

[159: マンション検討中さん]

抽選が終わりましたが、凄い人気でしたね。事務所、モデルルームで使用してる部屋は対象外だったので、1期2次で完売とは…
決して安い買物ではありませんですが、今後の大山地区の発展が今から楽しみですね。

[160: マンション検討中さん]

>>154 マンション検討中さん
Dも狙い目のようで2倍3倍でした。。

[161: マンション検討中さん]

ザ・パークハウスブランドでも、大山でこの価格、10年住んでも残債割れリスクあるんですかね？
それとも、後続の三菱、住友案件に釣られて、ある程度価格維持するのかな？

[162: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん
大崩れは無いでしょうが、不動産価格は時価なわけですからリスクはどの物件でもありますよね。業者に相談したとしても保証はしてくれないから、実需ベースで納得出来れば行くって感じ。

[163: デベにお勤めさん]

良いマンションですよね。幸いなことに抽選が当たったので、入居が楽しみです。入居者の皆さん宜しくお願いします！今後の管理費交渉頑張りましょう！(笑)

[164: 通りがかりさん]

ここ買った人は世帯年収どのくらいなんだろ？

[165: マンション検討中さん]

>>164 通りがかりさん
販売価格がそれなりにするので、世帯年収1000万円超えじゃないかなと思います…。

[166: 口コミ知りたいさん]

>>163 デベにお勤めさん
管理費交渉って下げたいということですか？
設備仕様から考えて妥当だと思いますよ。

下げたらクオリティ下がるのでやめた方がいいですし、
管理費を抑えたいなら別物件にすることをオススメします。
せっかく当選したのにマンション内で浮くのも気持ち良くないでしょうから。

[167: 匿名さん]

>>166 口コミ知りたいさん
管理費交渉と言っても初期契約満了後の更新時にマンションの管理組合で合議を得た上で...って面倒な段取り(じゃ、管理委託受けませんって言われた場合に長期的なサービスレベル維持が担保出来る別会社探して価格交渉して...も含め)必要になるので、そういう方には頑張って管理組合の役員に立候補頂いて普段から頑張って頂けば良いのではないでしょうか。

[168: マンション検討中さん]

Ｆタイプの3階が売りに出ていますが、キャンセル住戸でしょうか？

[169: 口コミ知りたいさん]

>>167 匿名さん
ありがとうございます、そのとおりですね。ご本人がご尽力いただけて合議を得れるなら何も問題ないですね。少し強い書き方でお騒がせして失礼しました。

[170: マンション検討中さん]

2次に出る物件の価格出てるでしょうか？

[171: マンション検討中さん]

>>168 マンション検討中さん
Fタイプの3階は2階より320万高くなってる、
Fタイプの3階と2階同じ前の一軒家にすごく近いし、

201 と301 坪単価で見るとほとんど上がってない、

Fタイプ3階1次で購入する人いなかった、

[172: マンション検討中さん]

>>171 マンション検討中さん
先着順になっているから、売れ残りということですね。

[173: マンション検討中さん]

>>171 マンション検討中さん
320万ではなく250万では？
他の部屋も2階と3階に同じような価格差があるのではないでしょうか？
それと戸建ての影響も4階までありそうに見えますが。

[174: マンション検討中さん]

>>173 マンション検討中さん

VR内覧ツールで見た個人的感想ですが、部屋によっては3階まで気になるものの、4階からは目の前の戸建はまったく気になりませんでした。陽当たりはまったく変わらないかと。目の前の戸建が基本二階建てだからですかね

[175: マンション検討中さん]

>>174 マンション検討中さん

川越街道沿いにある、隣りの戸建ては4階建です。
現地を見るとバルコニーにくっついていますが。

[176: マンション検討中さん]

>>175 マンション検討中さん

川越通り沿いに戸建ありますか？
何れにしろ、先着順で一戸のみでしょうから、気になられる方は早めの訪問をオススメ致します。

[177: マンション検討中さん]

>>176 マンション検討中さん

2期に販売する4戸に3LDKはあるのでしょうか？

[178: マンション検討中さん]

３階が残っているのは中途半端だからではないかと
３階はいわゆる屋根ビューで単価も４階と１００万しか変わらず。
２階は前たてがあるが、価格が３階よりも２３０万安い＋階下に誰もいないので騒音で迷惑かけたくない方にも人気だったかと。
ただ、どうしても欲しい方には３階も魅力でしょうねー

[179: マンション検討中さん]

>>175
西側の隣接建物のことですか？
西側開口部はほぼ通気のためのおまけみたいなものというかんじですね。

[180: マンション検討中さん]

>>177 マンション検討中さん
今週末抽選ですね。3LDK,2LDKそれぞれ2戸じゃないでしょうか？

[181: マンション検討中さん]

前の一軒家は二階建てですが、
地面が高い、
このマンションの2階は目の前の一軒家の1階と同じ高さになる

[182: マンション検討中さん]

>>181 マンション検討中さん
では3階住戸は屋根ビューではなく、戸建と「こんにちは」ですかね？

[183: マンション検討中さん]

>>182 マンション検討中さん
すぐ前の一軒家窓ない、壁になる、
隣の一軒家は小さいな窓あり、
図面を見れば、一軒家に近い、

わかりづらいかもしれない、写真載せます

4階はの一軒家の屋根を見る感じ、

[184: マンション検討中さん]

>>183 マンション検討中さん

ありがとうございます。残念ながら、3階は抜け感ゼロですね。残っている理由が分かりました。

[185: マンション検討中さん]

>>184 マンション検討中さん
それでもすぐ売れるのでしょうね。
眺望のデメリットよりも先着ということに魅力を感じる方は多そうです。

[186: 名無しさん]

2回目の販売(第1期2次)までで完売する見込みと担当者さんから聞きました。
前評判通りの人気ですね。

[187: 評判気になるさん]

うーん、売りの抜け感がない低層階を買うのはどうなのだろうか。。
抜け感ないのに買おうと思う点ってどの辺ですかね？

[188: 検討板ユーザーさん]

今大山に欲しい、それだけで十分だと思うんだけど

[189: マンション検討中さん]

>>187 評判気になるさん
何を優先するかは人ぞれぞれですから、立地・価格・室内設備などを重視して、眺望は妥協する方（そもそも気にされない方）もいます。

ちなみに間取り図上では見落としがちですが、このマンションの低層階は天井高が中層階より5cm高いです。（5cm違うと体感で分かるレベルです）
カーテンを閉めて生活するのが当たり前の方は、眺望が良いことよりも魅力を感じると思います。

[190: マンション比較中さん]

もう少し価格下げればと思いますけどね
先着になったということはそういうですよね

[191: 検討板ユーザーさん]

残り戸数が少ないので下げる理由は無いでしょうね。
会社によっては上がるパターンも無いとは言えないかと。

[192: マンション検討中さん]

いずれにしろ近々完売でしょうね?。
欲しかったけど自分はタイミングが合わなかった。
入居される方おめでとうございます。

[193: マンション検討中]

>>189 マンション検討中さん
たしかに大山が良いという人には良いのかもしれないですね。
ただ眺望ほしくて広範囲で探している人には、そこまで欲しいって思うものでも無さそうです。
もう少し早くこの物件知っていれば上の方は魅力的なので残念でした。。

[194: 検討板ユーザーさん]

>>193
そうですね。
あと少しの売れ残りは、眺望よりもエリア重視の客が来次第売れていく感じでしょう。

大山エリアがアリで時間に余裕があるなら、お向かいの53計画とクロスポイント再開発を待つ手もありますね。両方合わせると500戸くらいになるみたいです。
値段の問題がありますけどね...

ここと同じ価格で探すと、向こう数年はどうしてもより都心から遠くなってしまうのは悩ましいですね。

[195: マンション検討中さん]

>>194 検討板ユーザーさん
53計画はここより坪平均20-30万くらい高そうですし、住友クロスポイントは間違いなく更に高いでしょうからね。実需層でタイミングが合い抽選当たった方はラッキーでしたね…

私は53計画の2023末までは待てないので、地域変えて探そうかと思います。

[196: マンション検討中さん]

>>195 マンション検討中さん

坪単価＋50万以上ではないかと。少なくともスミフは。

[197: 周辺住民さん]

第一期2次販売も盛況でしたね。
モデルルームタイプの1001号室登録倍率10倍超えでした！

[198: マンション検討中さん]

>>196 マンション検討中さん

+50万ですか…凄いですね。
実家が大山なので中古相場も釣り上がったらいいなぁ。

[199: マンション掲示板さん]

大山で坪単価400近いとか本当時代変わるなー。あと何年この高値が続くのか、、

[200: マンション検討中さん]

>>199 マンション掲示板さん
池袋の大規模再開発で、池袋2-3キロ圏内も連動して評価され、大山自体も再開発で街がアップデートされるからなんでしょうかね?。

[201: マンション検討中さん]

残り1邸ですか。マンマニ効果もあったでしょうが早いですね。
大山で320万はどうかなと思いますが、他も高いから広域で探している方からすれば安く感じたかもしれませんね。

[202: マンション検討中]

5階のＤタイプキャンセル入ったみたいですね。

[203: マンション検討中さん]

コロナの影響で鉄道会社の収支が悪化してますが、大山駅の高架化が延長されたりすることはあり得るんですかね？
クロスポイント、ピッコロスクエア、53計画で街並みが綺麗になるので、頓挫&計画が延長されず進んだらいいですよね。。
駅前が高架化するとかなり街の印象が変わりそうなので。

[204: マンション検討中]

>>202 マンション検討中さん
Ｄタイプ売れたみたいですね笑

[205: マンション検討中さん]

>>204 マンション検討中さん
さすがに速攻で申込入ったんですね笑

[206: マンション検討中さん]

HPも残り1邸に変わってたんですね
完売御礼！ になるのももうすぐだな

[207: マンション検討中さん]

>>206 マンション検討中さん
5階の同プラン抽選後に落ちた方の中で、3階申込む方もいるでしょうから、4月中に完売しそうですよね。
少し高いかなぁとは思ったけど、無事契約も終わっていまでは良い選択だったなと思ってます。
入居、今後の再開発など楽しみですね！

[208: マンション検討中さん]

VRから見ると眺望が悪くないですね。陽当たりも想像より良い！

[209: マンション検討中さん]

>>208 マンション検討中さん
3階は屋根ビューかもしれませんが、陽当たりは問題なさそうですね。いずれにしろ時間の問題かと！

[210: マンション検討中]

正直ちょっと高いな…個人的には値段分の魅力は感じないが、どうだろうか？
買うなら大山が良いって人ピンポイントかなぁ？

[211: マンション検討中さん]

購入できた方羨ましいです！おめでとうございます。
池袋も西口再開発されますし、楽しみです。

[212: マンション検討中さん]

駐車場の空きはあるのでしょうか？
近隣を含めて。

[213: マンション掲示板さん]

>>210
魅力を感じないならシンプルに撤退でよいのでは？高い買い物なんだし。
何十戸も売れ残ってるわけじゃ無いし抽選漏れした人もいるから、誰かしらすぐにこの価格で買い付けるのでしょう。
そのひとたちは魅力を感じてるということで、それは人それぞれかと。

[214: マンション検討中]

>>213 マンション掲示板さん
まぁ普通に撤退ですね。

[215: マンコミュファンさん]

>>210 マンション検討中さん
新築マンションは同時期に横並びで比較検討できないから難しいですよね。大山の後発マンションは確実に高騰するでしょうから、「値段分の魅力」のハードルもどんどん上がるでしょう。それを考えた時にこのマンションを今どう評価するかは人それぞれです。売れ行きを見たら、魅力を感じた人がどれだけいたかは明らかですが。

[216: マンション検討中さん]

ここは資産性やリセール云々より大山に思い入れがあり住みたい方が買ったのかなと思います。
後発はここより駅チカ・再開発大規模物件なので高値になることは想定されますが、
市況が維持できているのであれば、おそらく他の再開発地域のマンション価格も上がっているはずですので、ここにしなければならない理由はないでしょう。
再開発といえば上板橋でも駅前タワマンが発表されましたね。
正直なところハッピーロード分断により駅徒歩時間が増えてしまうのではという懸念はあります。

[217: マンション掲示板さん]

>>216
たしかに道路が通ると駅への徒歩アクセスは悪化する可能性大ね。クロスポイントのメインとなるタワーはその道路より駅側になるので、その点でも強い。

街並みは整う一方で、商店街の分断や個人小規模商店の撤退などが重なると、これまでの街の個性が薄れる可能性もあるかも。

とはいえ交通利便性は高く、人口予測も当面プラスのエリアなんで、大きく価値を下げることもないように感じる。
上板橋は2028の竣工を目指すようですね。

[218: マンション掲示板さん]

三菱地所、パークハウス、この２つのブランド価値と質の高さは理解してるけどブリリア大山町の中古出たらそっちを買いたいなと思ってしまう立地と価格、規模感で今回断念、、

[219: 評判気になるさん]

>>217 マンション掲示板さん
確かに、クロスポイント開発で分断されたら、駅徒歩表示は延びるでしょうし、実際は川越街道と分断のところで2か所信号待ちしないといけないので、10分くらいはかかるでしょうかね。

開発されるのは良いのですが、屋根付きのアーケード直結がなくなるのは惜しい。。

[220: 匿名さん]

>>219 評判気になるさん
そう考えるとハッピーロードを抜けた先にあるこのマンションを今のタイミングで売り切ってしまうの、うまい売り出し方ですね(笑)

[221: 匿名さん]

もう少し空地率欲しかったな。ギチギチで隣接距離近過ぎ。