クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
京都タワーマンション!! 京都府宇治市、クラッシィハウス京都六地蔵(モデルルーム見学)【kyoto1192】
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[6901: 匿名さん]

ちょっと疑問なんですけど、残債と言った時に利息を含めないで考えるのは何故ですか？
繰上げ返済するというなら利息額も変わってきますが、
自分がこれから支払わなければいけない額を少なく見積もるのは危険ですから
現在の借り入れ期間で、発生する予定の利息を含めた返済額を
念頭に置いて考えた方が良くないですか？

[6902: 匿名さん]

ちょっと視点を変えて、
ローンを組まずに現金一括で購入した場合と賃貸の場合を比較してみませんか？
これだと上記の設定で35年償却として10年居住した場合の費用が
賃料15万の賃貸と5000万のマンション購入で同程度になるんですよ
専有部分の修繕費を含めるなら賃料を更に高く設定することになりますが
購入と賃貸を比較してどちらが費用が掛からないかという話で
購入のほうが良いというケースが増えると思うんですけど

[6903: 契約者さん6]

契約者ですが、こちらのマンションで、変動ですが金利0.35％を提携ローンとして紹介されましたが、1.8％で契約した人がいるのでしょうか？。
明らかに買うほうが得だと考えたので購入しましたけど、1.8％なら計算が全然変わってきますね。

[6904: 契約者さん6]

というか、今どきあえて固定を選ぶ人がいるのでしょうか。
リスクはありますが、この30年、1度たりとも変動金利が固定金利を上回ったことはありません。
金利が上がる時も、固定から上がります。
あくまで見通しですが、今後金利が上がるとしても大して上がりませんよ。
固定金利をあえて選ぶメリットが見つかりません。

[6905: 匿名さん]

長期間にわたって逆イールドでも起こらない限り、変動金利はその時の固定金利を上回りません。
今後の金利をどう考えるかは個人によりますが、当たり前ですが、固定は借りた時の金利で固定ですが、変動は将来的にどう変わるかはわかりません。このリスクを考えない人が変動を選んでいます。
また、投資の利回りを考える時は支払いが確定した固定で考えることが多いと思います。

[6906: 匿名さん]

>>6904 契約者さん6さん
直近のレスの流れを見ていただきたいのですが
＞購入と賃貸を比較してどちらが良いか
が話題となっていまして、
比較するためには金利が固定されてないと計算しにくいと理由もあり
フラット35の全期間固定で計算しました

一応、変動金利＝ほぼ支払利息がない≒現金一括に近いと考えれば
>>6902に近い結果になるかと思います

＞明らかに買うほうが得だと考えた
の「明らか」というのは>>6902みたいな計算により
賃貸より購入のほうが明らかに良かったからということですか？
専有部分の修繕費についてはどんな想定をしました？

[6907: 匿名さん]

>>6906 匿名さん
10年居住した時の費用で評価をしていますが、購入の場合は、借金の残高とその時のマンション価格が同じと考えているということと思います。
郊外なこともあり、値段が上がると考えている人は少ないと思いますが、
ここは認識あっているのでしょうか。
マンション利点で駅近・大規模をあげている人には将来価格が購入時よりプラスになると考えている人が居るように感じています。

[6908: 匿名さん]

>>6907 匿名さん
あまり考えたくないことだと思いますが
万が一マンション価格が借金残高より低かった場合は
そのまま永住するか
それでも売って残った現金資産額の範囲内で住み替え物件を購入することまで考えているなら良いのですが

条件の良いマンションですから他と比べたら価格は下がりにくいと予想されますが
それはあくまで現時点での予想です
きちんとリスクを考えるならここまで考えておくべきじゃないかと思います

[6909: 匿名さん]

マンションには資産価値があるから売却すればお金になることを理由に
賃貸より購入のほうが得だという認識だと思いますが、
それは予想通りに利益がでる価格で売却できた場合なのですよ

10年前に購入したマンションや超富裕層が買うような超高級物件なら
確実に利益が出るとは思いますが、
今購入した庶民向けマンションではどうなるか分からないのです

[6910: マンコミュファンさん]

10年の期間だと購入するよりも賃貸の方が有利そうですね。20,30年後の想定なら変わりそうですが。

[6911: マンション検討中さん]

心配なら買わなければ良いのではないでしょうか。

今後、売却価格が下がることが大前提のような書きぶりですが、少なくともこの物件が大きく下げることはないでしょう。
ここが安いこととリンクしますが、この数年でマンションの建設コストは劇的に上がっています。
規模100戸、70㎡で土地代抜き3000から3500万が原価です。
そうすると、今後は場所条件を下げてもここより安い物件はそうは出ないでしょう。

この物件に関しては、建設コスト上昇前に開発がスタートし、650戸規模でコストを抑えている。
今後出てくる新築物件はここより好条件にすることは困難だと思いますよ。
信じる信じないは個人の自由なので、無理強いはしませんが、周辺相場が上がれば、当然ですがここの物件価値も下がりません。

[6912: 検討板ユーザーさん]

>>6910 マンコミュファンさん

心配なら賃貸にしてはどうですか？

[6913: 通りがかりさん]

>>6912 さん
心配で書いたんじゃないですよ。
このマンションなら20,30年住んだら賃貸に住むよりも金銭的有利になるじゃないかなと思ったんです。
物価や人件費の上昇は大なり小なり続くでしょうし、街に住民が増えれば街自体が発展する可能性もありそうです。例えばクリーンセンター跡地とかに何かできたりするかもしれません。
街が発展したら駅近のマンションの価値はそれなりに維持しそうかなと思いました。
そのような、たらればを試算に入れることはできないですが、それ抜きにしても新築というくくりでは将来の期待値も現時点のコスパも高い方と思ってます。

[6914: 匿名さん]

>>6910 マンコミュファンさん
計算しましょうか？

5000万の新築マンションを頭金なし35年固定ローン1.8%、元利均等購入、
修繕積立金は5年ごとに2倍３倍4倍と増加し、それ以降一定、
固定資産税は6年目以降は一定とします

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
月々のローンの支払額は16万なので
16万×12か月×10年＝1,920万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,575万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,527万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

つまり、築古になるほど修繕積立金が高額になるため
最初の10年より更に費用が掛かるようになるんです

[6915: 匿名さん]

>>6913 通りがかりさん
＞物価や人件費の上昇は大なり小なり続く
想定より更に管理費と修繕費が高くなります
＞街自体が発展する
街の成熟度の上昇により不動産評価額が上がれば固定資産税も高くなります

よって、売却時のマンション価格が想定より高くなったとしても
マンション売却前までにかかる費用も更に高くなってしまうので
金銭的に有利になるかどうかと言われたら微妙なところじゃないでしょうか

[6916: 検討板ユーザーさん]

めちゃくちゃ必死ですね。
なんで固定金利にこだわるのか分かりませんし、物件価値も上がるが、物価も上がるとすれば、給与も上がるでしょうね。
これまで30年はデフレで給与横ばいでしたが、これからは違うと思いますよ。
インフレ傾向が強い時代は、現物資産が強いんです。
金利が多少上がろうとも、実質的な負債は減るのがインフレ。
好景気が始まっているのに躊躇していたら損。

ただし、心配なら止めてけばいいと思います。
この間に、ここは完売すると思いますけど。

[6917: 匿名さん]

>>6916 検討板ユーザーさん
変動金利はその名の通り金利が変動しますので想定が難しいんですよｗ
変動金利＝ほぼ支払金利なし≒現金一括と同じ、35年で均等に償却としていいなら

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
償却費用5,000万/35年×10年＝1,428万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,035万
家賃16万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,083万
家賃17万円で賃貸した場合と同じ費用となります

やはり築古になれば修繕積立金が高額になりますから
かかる費用も高くなっていくのは変動でも固定でも現金一括でも同じだと思いますよ

＞物件価値も上がるが、物価も上がるとすれば、給与も上がるでしょうね。
どうなんですかね・・・日銀は継続的な賃金上昇を伴う物価上昇を目指す
と言ってますから一応上がり続けてくれるんですかね

政府日銀の言葉を迷いなく信じられるって羨ましいです

[6918: 匿名さん]

>>6911 マンション検討中さん
いいえ違います
大前提は「今後の売却額は上がるか下がるか分からない」です
ですから上がった時の事だけ考えるのではなく
下がった時のことも考えておきましょうと言っているんですよ

[6919: 通りがかりさん]

>>6918 匿名さん

どっちに振れるか分からない割には、最悪シナリオばかり語るんですね。
そう思うなら買わない方が良いです。
普通に考えればこうなるというシナリオを無視して、最悪シナリオを信じるなら、買わない方が正解です。
黙っていても数年後には答えが出ますから、第三者として眺めたら良いと思いますね。

[6920: 匿名さん]

>>6919 通りがかりさん
＞普通に考えればこうなるというシナリオ
というのは政府日銀の政策が成功して
マンション価格が上がり続けるというシナリオですか？

確かに10年ほど前のアベノミクスという政策により円安誘導をした結果として
マンション価格は上がり続けてきましたが
アベノミクスは「普通」の経済政策ではないですから
これを普通と思って普通に考えてこうなるとは思わない方がいいですよ

[6921: マンション検討中さん]

>>6920 匿名さん

不思議ですね。
金利は上がる想定なのに、バブル期のような不動産高騰は想定しないなんて(笑)

既に証券市場は加熱してきています。
バブル期を超えた。弾けるかもという不安を煽る方もいますが、30年置き去りにされてやっと目が覚めた状態。
今後もしばらくは証券市場が加熱していくことでしょう。
で、不動産も上がらないかというと、結論から言えば上がるんですよ。

80年代から90年代にかけてのバブルは、三重野という稀代の無能日銀総裁が不景気政策を取り続けたために崩壊した。
三重野の政策を支援したのは、中国韓国に資金を流したい旧田中派や共産党、社会党の連中ですね。

その後、30年代地獄の不景気を経験したので、国民もバブル潰しは間違いだと気づきました。
国民が賢くなったのに、現日銀総裁が、その二の舞を踏むと思いますか？。
100％ないと断言します。

前回の三重野の金融政策に対しては、アメリカも懸念を表明していましたが、田中派、社会党、共産党、左派系マスコミの扇動により、日本の試算が中国韓国に流れました。
以降の、中国バブルはこのために発生しました。

現在はどうかというと、中国が斜陽で、中国の資金が日本に流入しています。
もちろん不動産についてもです。
確実に好景気が来ると予想されるのに、不安だと言うなら買わないことです。
リスクを取らなきゃ利益は得られない。
私は買いだと思っています。

[6922: マンション検討中さん]

追記ですが、この物件に限らず、建築資材高騰前に計画がスタートした駅近新築物件は買いだと断言します。
近隣の相場を十分に調べて見たらわかると思います。

[6923: 匿名さん]

>>6921 マンション検討中さん
いろいろと認識の偏りがあるようでどこから説明すればいいか悩みますが
とりあえず1985年のプラザ合意と日銀の低金利政策がきっかけとなり
円高が進み、日経と土地の高騰し、いわゆるバブル期が始まったことを押さえてください
そして、89年頃から日銀は金利を上げ始めましたが土地バブルの過熱が収まらないので
90年に総量規制を行うことでバブル崩壊したという流れです

金利を上げたから土地バブルになったのではなく
土地バブルが始まった後に金利を上げたんですよ

[6924: 匿名さん]

基本、金利を上げると物価は下がります
ただ世の中基本だけで動くわけではありません
不動産と言っても、地域や個々の物件の特質により動きは違います

近い将来にマイナス金利が解除されると思われますが
それによって日本の不動産価格が全て下がることはないでしょう
かといって全てが上がるかと言ったらそれもないでしょう
誰かが断言したからといってそれを盲信するのはちょっと危険ですよ

ちなみにですが、私は昨年マンションを買いましたが
それが正解だったかどうかは現時点ではわかりません
でも気に入った物件を無理なく購入できる金額で買えたので
とっても満足していますｗ

[6925: 匿名さん]

六地蔵周辺の土地代データです。
去年は上がっているようですが、その前は下がっています。
これからも上昇と見る人も居られるでしょうし、金利が上がるので下がると見る人もいるでしょうね。

六地蔵地価マップ
https://tochidai.info/area/rokujizo/

[6926: 匿名さん]

ここで比較される京都市中央部のデータも引いてみました。

[6927: 匿名さん]

>>6923 匿名さん

バブルを潰すために金利を上げたんですよ。
そんなの常識。

で、現状30年振りに好景気の兆しがあるなかで、わざわざ景気を冷やすような極端な高金利政策をとることはありません。
つまり、緩やかな金利上昇が妥当な読みでしょう。
そうなれば、金利が上がるイコール地価が下がるという単純な状態にはなりません。
三重野には景気を悪くするという目的があったために、金利を上げてブレーキをかけたんですよ。

つまりね、景気を冷やすような、過度の金利上昇はありえない状況で、固定金利を選択するのは愚かだと思います。

今後しばらくは好景気になる見込みですし、もし金利が上昇するようなことになれば、当然ですが株式の配当も増えますよ。
住宅ローンをフルに借りて、頭金分を投資に回せば、住宅ローンの変動金利以上の運用益が出ます。
住宅ローン控除をフルに活用し、変動金利で物件購入が私のおすすめです。
ちなみに、この1年で資金は1.5倍になり、余裕でこの物件を買える程度に資金は増えました。

先読みは難しいですが、私はこの物件に関して買いだと判定します。
リスク取るならずーっと賃貸もアリですが。

[6928: 匿名さん]

>>6927 匿名さん
＞金利は上がる想定なのに、バブル期のような不動産高騰は想定しないなんて(笑)
これがおかしいと言うことは理解していただけたようでよかったですｗ

そしてまだ分かってないようですが
基本、政策として金利を上げるのは「過熱しすぎた景気を押さえること」が目的なので
「景気が過熱していない」現状下でマイナス金利を解除する目的は
景気を押さえることではなく、単に経済政策の正常化です
マイナス金利政策は短期間ならともかく、
８年も続けるのは流石に長すぎて悪影響が強くなってしまうのです

今回「政府日銀」が行う政策はマイナス金利の解除であり目的は経済政策の正常化です

ただ、「市場」は金利の上昇を意識するため物価を下げる方向に動くと思われますが
解除により政策金利は0～0.1%と市場は予想しているようなので
物価の下げ幅も大きなものにはならないだろうと予想されます

次に、マイナス金利解除後の政策金利については
今後の日本国内の景気の動向次第だということも理解しましょう
＞今後しばらくは好景気になる「見込み」
なのはアメリカであり、日本国内の景気については分かりません
賃金が上昇することで日本国内の経済が回り景気が良くなるとの予想もありますが
日本の国民性を考えるとどうなるか分からないのです
現状、円安とアメリカの好景気の結果として
海外勢が日本株と日本の不動産を買ってはいるようですが
それは日本国内で経済が回った結果ではないですからね？

[6929: 匿名さん]

マイナス金利の効果もあってか、景気改善の兆候が見えてきているのが現状と思います。
2024年は異常なマイナス金利は解消するでしょうが、
景気は過熱はしていないので大幅な短期金利上げはないでしょう。
ただ住宅ローンは何十年も続きます。長期デフレからの脱却が見えてきたので、固定金利がまだ低いうちにと考えるのもあると思います。
手元資金が潤沢なら、変動で金利が上がってきたら全額返済するのもありですが、
そんな人は少数派でしょう。
目先の支払いの安さで変動を選ぶのは、むしろ月々の収入から支払いを行う人に多いのではないでしょうか。将来の収入アップに期待するなど、余裕が少なければ危ういことになります。

また、その話と賃貸と購入の比較は別の話です。

[6930: 匿名さん]

>>6927 匿名さん
>先読みは難しいですが、私はこの物件に関して買いだと判定します。

この物件に関して何も述べずに、買いだと判定されるのですね。

[6931: マンション掲示板さん]

>>6914 匿名さん
計算ありがとうございます。このマンションの5000万円くらいの部屋は賃貸で実際に20万くらいででてるんじゃないでしょうか。たしかに購入から10～30年後の月々の支出は増えますね。
マンションの資産価値の低下速度は購入直後を含む1～10年目より10～30年後の方が緩やかかなと思います。このマンションの5000万円の部屋なら周辺の中古マンションを見ても30年後に最低でも2000万、普通に下がっても3000万ぐらいの価値はあるように思うのですが、いかがでしょうか。

[6932: 匿名さん]

>>6931 マンション掲示板さん
マンション（建物）の資産価値を評価する指標は複数あるのですが
とりあえず固定資産税評価額の減価補正率を指標に考えると
30年後の残存価値は約30%ですので
5000万のうち3500万が建物価格とするなら建物部分は1050万、
土地価格が変わらないなら計2550万ということになります

ただ、これはあくまでも経年劣化による損耗分を減価したした評価額の計算方法
売却価格としての資産価値を予測したいなら
その時代の価値観や街の成熟度、経済状況などにより評価をしなければですが
現時点で30年後の価値観や街の成熟度がどのくらいになるか分からないので
30年後の最低額も普通に下がった価格も分かりません

[6933: 匿名さん]

参考までにですが
30年前に人気だったリゾマンなどは当時１億で売られていたそうですが
今は1000万程度にまで下がっているそうです

価値観が変化するとこんなになるんですよね・・・

[6934: 匿名さん]

>>6932 匿名さん
この5000万円のマンションで土地代はどのくらいなのでしょう。
郊外で階数が多いと考えると、1000万円を切るのでしょうか。
わかりませんが。

[6935: マンション掲示板さん]

>>6933 匿名さん
田舎のリゾートマンションとかは価値なくなりそうです‥。でも、当時は価値あるものに見えたんですね。
土地は有限で利便性という点では駅近物件は下降リスクも低いかなと思いましたが、おっしゃる通りで今後の状況に左右されるために単純に将来の物件価値は資産できないですね。
不確定なものに左右されたくないなら賃貸の方が良さそうです。

[6936: マンション比較中さん]

リゾマンは趣味や道楽。実需層が求めるマンションはそれほど値崩れは起こさない。賃貸月10万ととして1年で120万、10年なら1200万。5000万で買ったマンションが10年後4000万くらいの価値になるんなら、元はとれたというべきか。

[6937: 匿名さん]

リゾートマンションまで動員して下げ工作ですか？
爆笑させてもらいました。
建設原価が近年大幅にアップしているわけです。

過去30年は工事原価は大して上がっていない。

ここがポイント。
今後、工事原価上昇により安いマンションは建たないということです。
需給バランスが崩れるんですよ。

景気は良くなるため、価格帯が上振れしたマンションは供給されるでしょうが、相場はかなり上がりますよ。
この価格帯で新築は建たないでしょう。

最近販売開始した近隣物件の相場を見れば分かりそうなものですが、さらに上振れしていくことはまず確実でしょう。

ここまで説明しても、理解する気がないなら、そもそも検討すらしていないのでしょう。

なんで常駐してるんですか？

[6938: 坪単価比較中さん]

なんでそこまでして検討板でネガ火消しに躍起になるのか。。。竣工してる物件で今さらこんなところの荒らしコメなんか誰も参考にしないだろうに。身の丈に合わない予算で買ってしまったばかりに資産価値が下がったらとか金利が上がったらとかでビクビクしてるのかもだけど、こんな掲示板のコメで価値なんか変わらないよ。

[6939: 匿名さん]

>>6937 匿名さん

>なんで常駐してるんですか？
常駐していることがわかるということは、どちらも常駐しているということでしょうか。
プロレスして場を荒らしているようにも見えます。

[6940: 匿名さん]

>>6936 マンション比較中さん
それが今現在の価値観なんですよね
30年前は違う価値観で判断されてたんです
また30年後は更に違う価値観に変わってるかもしれないのです

[6941: 匿名さん]

>>6937 匿名さん
＞過去30年は工事原価は大して上がっていない。
こんなデータがあるんですが
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=72801?site=nli
図表２を見ていただくと1990年のバブル期をピークにその後建築費は下がっているんですよ
つまり、建築費は必ず右肩上がりだと断言することはできません

需給バランスで考えるなら、日本の人口は減少することは確定してますので
需要は減りそれに応じて供給を減らしてバランスをとり
値崩れを防ごうとする可能性はありますね
ただ、そんな強気の販売戦略でどこまで消費者がついてくるかといったら疑問です
人口が減り、中古も含めて在庫数が増えますからね

一生懸命説明してるつもりのようですが
客観的データを無視した論理を使った説明では
自分の主張が間違っていることを証明してるだけになりますよ

[6942: 匿名さん]

>>6935 マンション掲示板さん
価値観や社会情勢の変化にも対応しやすく、支出を抑えられるため貯蓄を作りやすく、
法により課される義務が少なく、更に法により手厚く保護されているなど
数多くの利点がありますからね

欠点を上げれば、家主の許可を得なければいけない場面が多い、善管注意義務を課される、
家主と契約しなければ住めないと言ったところでしょうか

現時点では高齢者には貸したがらない家主もいますから
こういった家主との関係が面倒くさかったりしたら
多少お金がかかり法に縛られることになっても持ち家のほうが良いでしょう

[6943: 口コミ知りたいさん]

>>6937 匿名さん
建設原価が上がっているなら、他の原価を抑えて訴求力のある訴求力あるののマンションを建てるでしょう。
ここの様に土地の安い郊外に、さらに一戸あたりの土地代を下げるために戸数の多いマンションを建てる。
分かった上で買うのはありだと思います。

[6944: マンコミュファンさん]

賃貸と持ち家のどっちが良い論争が白熱してますが、賃貸派の方も持ち家がほしいからこのような掲示板に書き込みに来てるのではないですか？

[6945: 匿名さん]

>>6943 口コミ知りたいさん
たとえば、高さ制限が緩和されると噂の京都市南部に大規模物件がと言うことですかね
ターゲットは、京都市から周囲に流れている若年層で。

[6946: マンション掲示板さん]

>>6945 匿名さん

無理無理。
緩和の条件が厳しすぎて、高層マンションなんか建ちませんよ。
もし、建つと思われるのであれば、首をながーくしてしてお待ちください。

[6947: 匿名さん]

>>6946 マンション掲示板さん
高さ制限31ｍが厳しすぎる緩和条件だということですか？
31ｍは10階建て相当ですから20階建て以上のタワマンは確かに建てられないですが

[6948: 評判気になるさん]

>>6941 匿名さん
結論ありきの人に説明するのも徒労感が半端ないですが、これから円高になることが予想されますか？。
私の想定にはほぼ0％です。
つまり、建築資材は下がらないんですよ。
しかも、人出不足と、働き方改革の影響で、人の取り合いが発生します。
職人の給与は既に爆上がり中ですよ。
工事原価が下がる要素がどこにあるのかお聞きしたいくらいです。
こじつけもここまで来るとあっぱれです。
この物件をどうしても貶したいという意図しか見えませんが、とりあえず資材高騰前にスタートした割安駅近物件はここに限らず買いです。
あと、人口減少のことについて指摘されていましたが、駅から離れた戸建てからの、駅近マンションという流れが顕著です。

例えば、大手筋のブランスですけど、購入者の8割程度が高齢者です。
戸建てを売って転居しています。
つまり、駅近マンションにはそういう買い替え需要もあるんですよ。
これだけ条件が揃っているのに、結論ありきで頑張る姿に爆笑しつつも驚嘆しています。

それでも、買う気もないのになんでここに？という疑問しか浮かびませんが、笑いのネタとして今後も楽しませてもらいます。

[6949: 評判気になるさん]

>>6947 匿名さん

違いますよ。
高さ制限が外れたところで、北側の斜線規制は残ります。
北側に巨大な駐車スペースか、道路、空き地が必要なんです。
そんな敷地ありますか？。
私調べた限りありません。

つまり、京都市のやった感を出すための緩和が高さ制限の緩和なんです。

[6950: 検討板ユーザーさん]

>>6949 評判気になるさん

他にも、緩和を受けるには、1階ににぎわい施設を入れることや、道路界から大きくセットバックを求められます。
イメージとしては1階にカフェを入れる。
道路からセットバックさせてそのスペースにカフェテラスを。
そういった賑わい創出を想定。
そんなことが成り立つ場所が今回緩和された場所にありますか？。
私はないと思っています。

[6951: 匿名さん]

>>6948 評判気になるさん
＞これから円高になることが予想されますか？。
もちろん円高予想もありますよ
アメリカの景気次第ですから

＞建築資材は下がらないんですよ。
既に資源高が収まってきているという報道があるのに
むしろ建築材料費が下がらないという予想するほうが無理があるかと

＞人出不足と、働き方改革の影響で、人の取り合いが発生します。
発生すると言うか既に発生していて人手不足でして
数年前から2025年問題に対する対策などは既に始めているのですよ

＞駅近マンションにはそういう買い替え需要もあるんですよ。
それも当然織り込み済みです

いまさら何を言ってるんだろうとと思えるほどの一昔前の情報を元に考えているようですが
世の中は刻一刻と変化していますので
もう少し早い速度で知識のアップデートをしましょう

[6952: マンション検討中さん]

>>6950 検討板ユーザーさん

パデシオンタワーも、クラッシィハウス京都六地蔵も似たような建物配置になっていることに気が付きませんか？
あれは偶然ではないんです。
建物高さを上げるためには、その建物の作り出す日陰に気を使う必要があります。
パデシオンは、商業施設と立体駐車場で回避。
北側に道路があったことも幸いでした。
クラッシィハウス京都六地蔵は自走式立体駐車場や、ガーデン、ブライトテラスは北側を階段状にすることで回避しています。
条件が揃わないと、高層化はできません。

[6953: 評判気になるさん]

>>6951 匿名さん

で、建設コストは下がるの上がるの？
アップデートできてる方は、物件価格は下落し、建設コストは下がるんですかね。

うちのアップデータにはそんなのないので、興味深いです。
私は、物件価格の相場は爆上げが続くため、中古物件も下がらないと見ています。

値下がりしたらいいですね(笑)

[6954: 匿名さん]

>>6949 評判気になるさん
建築基準法第５６条第１項第３号の北側斜線制限のことですよね？
この条文には北側に巨大な駐車スペースか、道路、空き地が必要だといった記述はないですし
そもそもそういう制度趣旨ではないんですが
県条例などでそういった規制があるんですか？

[6955: マンコミュファンさん]

>>6943 口コミ知りたいさん

そんなことができるわけがない。
どんな都市でも高さ制限はあありますよ。
それは宇治市や向日市、長岡京市でも同じです。

さらに言えば、建設コスト自体が上がっているので、郊外に行けば安くできる法則は既に崩壊しています。

用途地域とか、高度規制とかそういうの調べてみてください。
京都でなければ簡単に高い建物が建つという訳ではありません。

クラッシィやパデシオンは近隣商業地域だからこんなのが建ったんてます。
郊外のド田舎に、近隣商業地域があるのでしょうか？。

[6956: 名無しさん]

>>6954 匿名さん
頭痛い人ですね。
他人さんの建物に日陰を作るような建物に対して規制がかかるんです。
だから空き地にするか駐車スペースにするか道路になっているかという条件となるんです。
ちゃんと読みましょうよ。

あ、階段状に北側が下がる建物でも良いですが、そうすると建ぺい率オーバーになるかもしれませんね。
クラッシィハウス京都六地蔵では、ブライトテラスはそうなっていますね。

[6957: マンション比較中さん]

ここ、六地蔵って場所自体は地下鉄駅直結とは言え微妙だけど、この規模だから160円/m2程の安い管理費でディスポーザも付けてひと通りの共有施設も付けれてるし、多くを望み過ぎなければ今なら素直に良い新築だと思う。同じ予算で市内などの高いエリアより10m2以上広い部屋を選べるし、在宅ワーク比率の高い家庭だと余計に魅力的かと。

[6958: 匿名さん]

>>6954 匿名さん
マンション価格を決定する要素は多数ありますので
ほんの数個の要素を上げて「必ず上がるんだ」と断言することはできないと思いますよ

建築コストに関しても同様です
一応、今ある問題は既にピークを過ぎているとも言われてますから
今後は徐々に収束してくれることでしょう

物件価格の爆上げを夢見ているんですね
夢を見ることは良い事だと思いますよ
でも、適度なところで現実に戻ってきてくださいね

値下がりすればこれから購入する予定の人たちは喜ぶことでしょう
私は昨年購入したので値下がりしたとしてもその恩恵を受けられないですけど

[6959: 匿名さん]

>>6956 名無しさん
ですから法令にはそういう文言がないんですよ
もしかして、56条の２の日影規制と勘違いしてないですか？

[6960: 匿名さん]

>>6955 マンコミュファンさん
山形の田んぼの中に建つというタワマンは用途地域無指定だそうですよ
https://lifullhomes-index.jp/buildings/b-39189422/

都市計画区域外なんですかねここは

[6961: 評判気になるさん]

>>6958 さん
色々な情報を得てマンション価格は上がらないと考えてる人は損するのが嫌でマンションは買わないイメージがあるんですが購入されてるんですね。

[6962: 匿名さん]

多くの日本人が知らない…！海外だとタワマンが「低所得者向けの賃貸物件」という「信じがたい現実」

https://gendai.media/articles/-/107360?imp=0

[6963: マンション掲示板さん]

なぜまだまだ余りまくってるマンションの価値が、上がるんですか？

[6964: 匿名さん]

>>6961 評判気になるさん
誰もがポジショントークをするわけじゃないのですよ
それに、私、一言もマンション価格は上がらないなんて言ってないですし、
マンション価格が下がるとも言ってないんですが
そのあたりのことも理解してもらえます？

[6965: 匿名さん]

>>6963 マンション掲示板さん

既に買ってしまった人がポジショントークをするのは理解できますが、
ポジショントークが多いですね。

[6966: 匿名さん]

>>6965 匿名さん
ポジショントークの意味分かってる？

[6967: 口コミ知りたいさん]

>>6963 マンション掲示板さん

条件の悪いマンションが余っているだけ。
場所条件の違うものを比較しても意味が無い。

駅から遠い物件は余っているでしょうね。
そういう物件のごちゃ混ぜにして論じるのは本当に無意味です。

[6968: eマンションさん]

>>6964 匿名さん

はいはい┐(￣▽￣;)┌
自己矛盾が発生すると、そういう言い訳をしますか(笑)

この物件は、現時点でかなり割安である（建設コスト上昇のため周辺新築物件の値上がりによるもの）。
駅に近い。
結果として順調に売れている。

今後についても、更なる建設コスト上昇が見込まれ、マンション価格は高止まりする。
日本の給与水準も上がる。

この程度の事実は認めて、変な理屈をこねるのをやめてはどうですか？

[6969: 匿名さん]

>>6960 匿名さん

あなたの指摘するマンションは駅から何分ですか？
変な理屈こねるのはやめましょうよ。
なんの検討材料にもならないし、あなた自身の価値を下げるだけ。

[6970: マンション検討中さん]

>>6958 匿名さん

爆上げを夢見る？
そんなこと書いてませんよね？

周辺の新築物件の価格が上がれば、相場自体が上がるわけで、この物件に関しても、ほぼ値下がりはしないと考えて問題ないと考えています。
それなのにあなたは下がるという。
笑えます。

[6971: マンション掲示板さん]

>>6961 評判気になるさん

買わない人は買わないのでは？
戸建て派とマンション派は昔からいますよ。
どちらが正解とは言えませんが、高齢化すると階段がしんどいし、駅までの道もしんどいです。
駅近マンションなら、歳をとっても駅まで近いので外出しやすいし、階段を登る必要も無いので、郊外の戸建てを売って、駅近のマンションに住み替える人が多いんです。

住み替える時に十分な資金があれば、駅近の新築物件を探すでしょうが、無ければ中古物件を探す。
つまり、駅近マンションは、古くなっても需要があるんです。
だから価格は下がりにくい。

マンションが嫌いなら、戸建てを買えばいいんです。
お金を出すのは自分なので。

[6972: 匿名さん]

>>6968 eマンションさん
個人的な感想と推測だけを示して、事実とはいかがなものでしょうか。

価格に関しては、ディベロッパーは、原価が安くても、売れるのであれば、価格は高く設定すると思いますよ。慈善事業じゃないのですから。
こちらはもちろん個人の感想ですが、販売に長期間をかけて、ＴＶＣＭを打つなど販促コストもかけていますから、可能な限り価格をあげたいでしょう。
そうしない・できないのは、考えればわかりますね。

[6973: 匿名さん]

>>6968 eマンションさん
どこに矛盾があるのかちょっと分からないですがとりあえず
＞この物件は、現時点でかなり割安である
個人的な感想ですが、その通りだと思います
＞（建設コスト上昇のため周辺新築物件の値上がりによるもの）。
何言ってるかちょっと分かりませんが、同時期竣工予定の他のマンションとの比較で
他のマンションがコロナ後着工に対してこの物件はコロナ前の着工であるため
建築資材上昇の影響を受けてないだろうということでしたら
その通りだと思います
＞駅に近い
その通りだと思います、近いと言うよりむしろ駅直結です
＞順調に売れている。
現時点での成約数を知りませんが、順調だと言う噂は聞いています

＞今後についても、更なる建設コスト上昇が見込まれ、マンション価格は高止まりする。
それはあなたの予想であり、実際どうなるかは分かりません
＞日本の給与水準も上がる。
一応、政府が賃上げさせようと中小企業にテコ入れをしてますから
少なくとも今年は上がるんじゃないでしょうかね

事実と自分の予想の区別をつけましょう

[6974: 匿名さん]

>>6970 マンション検討中さん
ああごめんなさいレス番がズレてるみたいですね
そのレスは>>6953へのもので
＞私は、物件価格の相場は爆上げが続くため、中古物件も下がらないと見ています。
と書いてありますよ

[6975: マンション検討中さん]

結局、売れ残ってるマンションなので、買った方が焦ってる構図ですか？
他が上がっても、ここは上がらない気がする。
新築でも売れないんだから。

[6976: 評判気になるさん]

>>6973 匿名さん
少なくとも、この方の中ではそういう見解ということでしょう。遠い将来のことが事実かどうかなんてわからないに決まってるわけですから区別をする必要もないかと。
将来のことはわからないという意見は正しいですけど、掲示板の中の議論としては何も産まないと思います。

[6977: 匿名さん]

購入を決めた方は、検討板は見ない方が良いかもしれません。
何か買った後に価格.comを見ない方が良いのと同じです。
株価ではないので、購入した後は気にしても仕方ないでしょう。
変に角を立てると購入したものの評判を落とすだけです。

[6978: 匿名さん]

>>6976 評判気になるさん
スレ趣旨がマンション価格は上がるのか下がるのかだったら
そんなの分かるわけがないでは確かに議論にはならないですが、
ここはそういう趣旨のスレではないですよね？

確実に上がるから今のうちに買うべきだ、確実に下がるから待った方が良いといった
言い争いが起こりやすいやり取りをするよりも、
どちらの選択にも長所と短所があり
どちらを選んだ時でもそれぞれの短所についての対策は必要だ
という話をしたほうが有益だと思うのですよ

事実なのか予想なのかの区別については基本的な国語能力でもありますので
必要ないなんてことはないかと思いますよ
もちろん、エンタメとしてなら未来を確実に予想できるっていうのも面白くていいのですが、
ここは実際にマンションを購入することを念頭に情報交換し検討をするスレですよね？

[6979: マンション比較中さん]

スレもはや７０００になろうとしている。延々と同じことを繰り返している感を否めず。

[6980: 匿名さん]

>>6979 マンション比較中さん
ＨＰ見ても目新しい情報更新がないですからね
４年も続けてたらどこもこんなものです

[6981: 匿名さん]

住民スレでは、「スレッドの趣旨に反する投稿」で削除されていました。
検討スレも、結構荒れていると思うのですが、同様の削除は見おぼえがないです。
住民はもっと荒れているということでしょうか。

[6982: 匿名さん]

>>6981 匿名さん
住人スレで直近で削除されたレスの内容はマンション住人を侮辱することが目的の内容でしたから
スレ趣旨に反すると言うことだったんだと思います

見覚えがないということですが
検討スレでも「スレッドの趣旨に反する投稿」を理由に過去何度も削除されてます
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665427/?q=%E3%82%B9%E3%83%AC%E3...
見覚えがないのはあなたが見てなかっただけでしょう

[6983: 匿名さん]

>>6982 匿名さん
検索ありがとうございます。
一番最近のものは、次のものでしょうか。半年以上前なので見ていなかったと思います。

>5738 管理担当 2023/08/10 11:14:52

[6984: 匿名さん]

>>6983 匿名さん
住民はもっと荒れてるんじゃないかといった住民の反感を買うような書き込みをするなら
検索までしっかりして事実確認をしてから書きましょうね

[6985: 口コミ知りたいさん]

どっちも、同じ様に、荒れているという事

[6986: 匿名さん]

自分の想像と事実の区別がつかない人や
事実確認もせずに住民の反感を買うような書き込みをする人が
このスレから身を引いてくれればかなり改善されると思うんですけど
協力していただけます？

[6987: 評判気になるさん]

>>6986 匿名さん
なんで検討板と住民板に常駐して管理人ヅラしてるお前に協力しなきゃならんのだ？そっちが引っ込めばこんな荒れないだろうよ。

[6988: 匿名さん]

>>6986 匿名さん
あなたが煽るのをやめると荒れなくなります。
しばらく、投稿を控えてみてはいかがですか。

[6989: 匿名さん]

>>6987 評判気になるさん
＞自分の想像と事実の区別がつかない人や
＞事実確認もせずに住民の反感を買うような書き込みをする人
に該当する方なんですか？
私は住民版には書き込みしてないので１つ目に該当するのかな

そんなに難しいことは言っていないのですよ
事実確認をする、事実と想像を区別する
それだけなんですよ？

[6990: 匿名さん]

一応削除依頼はしておきましたがどうですかね・・・

[6991: マンコミュファンさん]

>>6989 匿名さん
あなたが6996さんなら、6988さんにも返信してくださいな。もし、あなたがほんとうに掲示板の正常化を望むなら、一旦あなたが煽ることをやめてみることから始めましょうよ。

[6992: 匿名さん]

今使われている「煽る」の意味の確認ですが
人を挑発して過剰反応を引き出すような行為でいいですか？

過剰反応をされてるのは分かりますが
事実確認をする、事実と想像を区別することを勧められることが
挑発になっているんですか？

[6993: 匿名さん]

今日の更新でこんなのでましたよ
販売期 第7期19次
販売戸数 1戸
販売価格 5,910万円
抽選は明日ということだけど、どの部屋かな

[6994: 匿名さん]

>>6990 匿名さん
>一応削除依頼はしておきましたがどうですかね・・・

こうゆうことは、やる場合も、黙ってやっていただくと助かります。

[6995: 匿名さん]

>>6994 匿名さん
なぜですか？
＞管理人ヅラしてるお前に
という意見がありましたので、
事実確認をし、事実と想像を区別して書き込みをしましょうという私が
単に住人による自治なのか、越権行為である管理人ヅラになるのかを確認するために
削除依頼を出してみたのですよ

依頼時間が遅かったためか、まだ削除はされてないみたいですね

[6996: マンション検討中さん]

ここの物件の懸念点は検討板と住民板に年がら年中常駐してネガ情報を駆逐する様な偏執的な方が居住している可能性が高いこともその一つ。個人の主観の違いを許容出来ないこうした方が住民の場合、今後何がトリガーとなってその矛先が同じ住民に向けられるか分からない…。その場合、匿名検討板と違って部屋まで特定されかねないので家族にまで危険が及びかねない。

[6997: 匿名さん]

>>6996 マンション検討中さん
そういう心配でしたらむしろ対処しやすいので
４年もかからずに解決できると思いますよ

つまり、部屋番号まで特定されたとして、それを元にネット上だけでなく
現実世界で行動を起こせば即逮捕が可能になります
今どきのマンションには防犯カメラが数台ついてますし
ほとんどの人がスマホを持つ時代ですから
不審な行動をする人がいたら証拠を取ってすぐに警察に相談しましょう
匿名掲示板などと違って被害が発生する前に食い止めることができるでしょう

[6998: 匿名さん]

どうも削除されないようですね・・・
一部の人がそう思い込んでいるだけで
運営的には荒れてるとも煽りとも思ってないのかもしれないですね

[6999: 匿名さん]

>>6997 匿名さん
事後に逮捕されても、その前に家族が怖い思いをするもしくは危険が及ぶのが問題なんですよ。
また、先週にマンションで嫌がらせを繰り返した人が逮捕されましたが、７年かかっていました。
その間、不安な思いで過ごすのは堪らないです。

[7000: 匿名さん]

>>6999 匿名さん
ニュースで見た話です。補足