クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[6881: マンション掲示板さん]

>>6880 口コミ知りたいさん

長期に渡って負債をかえす、もしくはポートフォリオが不動産に偏るのはリスクですが、これはどう判断しますか？

[6882: 匿名さん]

>>6880 口コミ知りたいさん
具体的にどんな条件設定で計算して大差ないとなったのですか？

[6883: 坪単価比較中さん]

>>6881 マンション掲示板さん
偏りってレベルになるかどうかも含めて収入や資産レベルによるし、ここを購入するか検討する段階でそれが「リスク」になる様ならもっと身の丈に合った選択すれば良いだけの話だと思う。異論ある？

[6884: 坪単価比較中さん]

>>6882 匿名さん
あなたは具体的にどんな条件設定で計算して大差あるとなったのですか？

[6885: 匿名さん]

>>6884 坪単価比較中さん
ｗｗｗ
まず、5000万の新築マンションを購入し10年間にかかる費用を計算し、
それと同等の賃料と計算してみますね

5000万、頭金なし35年固定ローン1.8%、元利均等とすると
月々のローンの支払額は16万なので
16万×12か月×10年＝1,920万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立基金を入居前に50万、入居後初めの5年を月8,000、次の5年を月1万6,000として
50万+8,000×12か月×5年+1万6,000×12か月×5年＝194万
固定資産税を5年目まで年8万、以後年15万として
8万×5年+15万×5年＝115万

専有部分の修繕費は後で考えるとして
ここまでの合計で2,350万となりますので
これを賃料と2年に一度の更新費用1か月分で回収するためには
家賃19万円の設定が必要となります

確か、賃貸に出ていたクラッシィ六地蔵の家賃は18万程度だったと記憶してますので
専有部分の修繕費を含めるまでもなく月１万程度、10年で100万程度の赤字ですが
大差ないですか？

ちなみにこのケースで10年後の残債は4,400万ほどになります

で、もう一度聞いてあげますね
具体的にどんな条件設定で計算して大差ないとなったのですか？

[6886: 匿名さん]

きっとドヤ顔なんやろな

[6887: 匿名さん]

>>6883 坪単価比較中さん
購入と賃貸を比較してどちらが良いかの話です。

[6888: 購入経験者さん]

>>6887 匿名さん
すみません。関係ない素人ですが、この場合のローンの金利って住戸用の金利ですか、それとも投資用マンションの金利ですか？ちょっとその辺が不明で・・・。
基本的に不動産から利益を得るとすれば、キャッシュで買うか、その近辺でないと長期的な低落を考えると結構大変と思ってる人間です。

[6889: 検討板ユーザーさん]

>>6885 匿名さん
せっかく計算されたんですから煽るみたいな書き方やめたら良いのに。。。
あと、35年ローンで10年後の残債ってそんなに残りますか？

[6890: 匿名さん]

>>6889 検討板ユーザーさん
質問を質問で返し、かつ、
こちらは答えたのにそちらは答えないからですよ

この金利は所謂フラット35、全期間固定のもの
つまり住戸用の金利です
ローンシミュレーションは様々なサイトでできますが一例としてはこんなのがあります
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html
上記の例であれば5,000万の借り入れで返済総額6,750万ほどですから
差し引けば残債の金額が分かります

[6891: マンション検討中さん]

>>6890 匿名さん
それで怒ってたんですね。
第三者が横槍いれてすみませんでした。

残債って返せていない借入金のことだと思ってました。
ご説明ありがとうございます！

[6892: 口コミ知りたいさん]

>>6876 匿名さん
工事始まってました。道幅拡げて歩道も出来そうです。

[6893: 匿名さん]

そのうちに、実需購入が転勤などで賃貸に貸し出す場合なども出てきます。
新築プレミアは無く(賃貸であるのかわかりませんが)、借り手が付かないと、
その間のローンの払いが新居の費用と重なるので、強気で設定するのは難しいでしょう。
戸数が多いので、同様の理由で賃貸に出す人も多くなり、安い設定に引っ張られて
家賃相場も落ちることになりそうです。

[6894: マンション検討中さん]

>>6885 匿名さん
この人、週末の夜にこんな一生懸命に書いて何に怯えてるんでしょうかね？

[6895: 匿名さん]

>>6892 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。奈良街道から入ったところですね。
その先は現在どうなっているのでしょうか。

[6896: 匿名さん]

>>6891 マンション検討中さん
残債は残元本の意味でも使われるようですね
利息分を含まない残元本であれば3,570万ほど、
利息分を含めるなら4,830万ほど（上記の4,400万は転記ミスでした、すみません）です

過去の事例や一部のプレミアム物件では>>6880さんの言うように
分譲賃貸家賃と大差無いものもあるとは思いますが、
郊外物件では>>6893さんも言っている通りに現在の家賃相場が
維持または上昇すると予想できる状況でもありませんから
>>6885の設定に加えて10年間0.7%の住宅ローン控除による還付があったとしても
家賃15万以下の設定になれば賃貸のほうが有利ということになります

かなり大雑把な計算ではありますが
購入と賃貸をトータルの費用を比較してどちらが良いかを判断してるなら
このくらいの具体性をもたせて考えて良いと思うんですけどね

[6897: 名無しさん]

>>6885 さん

>>6885 匿名さん
残債は4400万円とのことですが、計算ミスをしているようなので指摘しておきます。
1年目の支払利息は5000万円×1.8%なので90万円。
支払額は16万円×12で192万円。
よって、支払元本は100万円となります。
10年間では1000万円。
実際は支払利息は減っていくので、元本部分は1100万円以上だと思います。
つまり、残債は3900万円以下が正しいかと。

[6898: 匿名さん]

>>6897 名無しさん
えっとですね、いろいろありますが
まず、年末残高に対して1.8%の支払利息を計算するときは
年々年末残高が減少することを考慮しましょう
それと>>6885の設定では元利均等ですので
元金は年々上がっていくのですよ

[6899: 通りがかりさん]

2/16(金)から確定申告が始まってます。住宅ローン控除、家賃収入があるなら所得税控除、しっかり還付もらってくださいね

[6900: マンション掲示板さん]

考慮してますよ。
だから、支払利息は減っていくと書いたんです。
結果的に元金が年々上がっていく事になります。