クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[6834: 買い替え検討中さん]

普通に内装の仕様は普及価格帯のやつだし、安っぽいといえば安っぽいんじゃない
高級路線じゃないだけだけども、価格考えたらこんなもんでしょうよ。

[6835: マンション比較中さん]

「仕様」「共有施設」の公式サイトやパンフに書かれてる内容って、「あるかないか」や「イメージ」情報でしかないから現地見て詳細仕様聞いて「え、確かに嘘じゃなけど、こんな仕様なの…」はあるあるですよね。近年のコストカット著しい新築だと壁や床の厚みだけでなくパッと見で分からない(パンフに書かれない)ところは片っ端からグレード下げられてるから要注意。築5年も経てば既存近中古と並べて比較されるから将来的なリセールも重視される方は特に。

[6836: 匿名さん]

>>6833 匿名さん
なら、プレミスト京都西院の外観くらいなら安っぽく感じられなくて購入に踏み切れます？
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/saiin/gallery.html

[6837: 匿名さん]

>>6834 買い替え検討中さん
そうなんですよね
この価格帯の物件を探している人が高級感を求める方がどうかしてると思いますよ

上っ面の高級感より、使い勝手の良さ、コスパの良さ、耐久性の良さなどが
判断材料になるものじゃないですかね

[6838: 購入経験者さん]

>>6836 匿名さん
ここを検討してる方の多くは一般価格帯を求める実需層だろうから、重視するのは外観じゃなくて建物なり室内なりじゃない？なんかこの検討板は変に突っかかる人が多いよね。

[6839: 匿名さん]

>>6838 購入経験者さん
今度は室内ですかｗ

このスレができた当初からチープだの安っぽいだの延々と言い続けてる荒らしがいるから
そろそろ止めを刺したいんじゃないですかね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665427/?q=%E3%83%81%E3%83%BC%E3...

[6840: 匿名さん]

結局、リーズナブルな庶民向けマンションすら買えなくて
安っぽいから買わなかったんだと負け惜しみを言ってただけ？

[6841: 匿名さん]

突っかかりますね

[6842: 匿名さん]

比較検討の結果、他のマンションを選んだことを書きたかったのなら、
もう少し具体的に理由を書けば現在検討中の人たちの参考になるんですよ

また、何も言わずにスレから立ち去れば
このマンションを買ったまたは買おうとしてる人たちの反感を買わずに済むんですよ

そろそろ覚えてくださいね？

[6843: 口コミ知りたいさん]

今の新築に5年後10年後のリセール価値を優先条件に求めることが間違い。多少仕様が一昔前のマンションと比べて劣っても、一般レベルで何とか買える価格で気持ち良く新築に入居出来るのは一つの大きな価値だと思うよ。よほどお花畑な人以外は今から郊外新築買って将来高値で売れるとか思って無い。そんなの周辺中古価格見りゃ分かる。

[6844: 匿名さん]

ここは駅近、大規模がウリです。

[6845: 匿名さん]

>>6843 口コミ知りたいさん
庶民が買えるレベルの不動産を資産だと思うのがそもそもの間違いなんでしょうね
基本的に庶民が所有する不動産は実需としての消耗品
使い終わったらリサイクルショップで買い取ってもらうくらいの感覚で見ていた方が
お花畑な勘違いをしなくて済むと思うよ

[6846: 匿名さん]

郊外物件は値将来的に値下がりするのを踏まえたうえで、
まだましそうだと思った人が購入して、決心付かない人が滞留する。
結果として、マンション掲示板に長期の住民が発生するということでしょうか。

[6847: 匿名さん]

>>6846 匿名さん
ちょっと何言ってるかよく分からないけど
将来的なリセール価格を購入を決める優先条件にしないというのだから
＞まだましそうだと思った人が購入して
ではなく、実需として満足しながら住めると思った人が購入して
＞決心付かない人が滞留する。
ではなく、購入した人もしなかった人も
この掲示板が気に入っていれば掲示板に滞留するでしょう

[6848: 匿名さん]

マンション検討の掲示板ですから、購入をきめたら、もう要は無いでしょう。
掲示板が気に入ったのなら住民スレに行けばよい。

[6849: マンション比較中さん]

検討者じゃなくても暇つぶしのレス目当てに書き込みする人もいるだろうし、別にイイじゃん。欲しい情報以外目にしたく無ければ有料のエージェントなりにお目当ての情報提供依頼すれば？

[6850: 匿名さん]

>>6849 マンション比較中さん
人それぞれなので構わないとは思いますが、なんで？とも思います。

[6851: 匿名さん]

>>6850 匿名さん
自分が買ったマンション選択が正しかったのか自信が無くて誰かがマンションに対してネガコメ一つ書いたら自分が否定されたかのように感じて極端な反応しちゃう人がいたり、それを面白がった外野が色々燃料投下したり、ここは検討板も住民板もそういう楽しみ方をされる方々が多いように思われます。

[6852: 口コミ知りたいさん]

>>6851 匿名さん
逆もあって、このマンションを検討して結局買わなかった人達は自分が正しかったと思いたいから、ネガコメを書いてそうだなと思ってました。

[6853: 匿名さん]

＞自分が買ったマンション選択が正しかった
ってどういう感覚なんでしょうね・・・こんなのに正しいとか間違ってるとかあるんですか？
未来を正確に予測することは不可能ですから「あの時別のマンションを買っていれば」
なんて思うことはあると思いますが、
購入当時の状況下で調べられるだけ調べて、十分比較検討した上で選んだものであれば
その当時の選択としては正しかったってなると思うんですけどね

後悔する人がいるとしたら
他人の口車に乗せられたり、勢いだけで買ったり、
絶対値上がりすると思って買ったような人くらいじゃないのかなあ

[6854: 匿名さん]

>>6848 匿名さん
うーん、自分の常識がみんなの常識だと思ってます？
私が選んだ物件は小規模のため掲示板の書き込みはごく僅かで情報が得にくいんで
こちらのスレも含めて複数のマンション掲示板を見てますよ

もちろんここの住民スレも見てまして
直近の内覧会についての質問の回答を待ってました
私の内覧会もこれからなんで参考にさせてもらってますｗ

[6855: 買い替え検討中さん]

>>6852 口コミ知りたいさん
まだ全然絶賛発売中ですから今からでも買いたきゃ買えるよ

[6856: 匿名さん]

>>6852 口コミ知りたいさん
買った人が羨ましくてそんなことをする人はただのおバカさんですから
聞き流してあげましょう

[6857: 匿名さん]

>>6856 匿名さん
うらやましいというわけではないように思いますが、
場が荒れなくなるなら、そうゆうことでいいです。

[6858: 匿名さん]

>>6857 匿名さん
ああ自分の正しさを確認したい人たちってことか
なんだか大変そうですねｗ

[6859: 匿名さん]

>>6849 マンション比較中さん
他に、自分で掲示板を作って管理人をするなんて方法もありますよね
自分で管理するなら自分の削除基準で荒らしだと思ったレスを削除できますし、
利用者のIPからプロバに情報開示を求めることもできるんで
犯罪だと思われる荒らしを個人特定して裁判できますからね

自分が管理人でもない匿名掲示板で
気に入らない書き込みを荒らしだ犯罪だと言ったところで
削除基準や法に抵触しなければ削除もされないし犯罪としても扱われない

無意味な行動を何年も続けることに意味があるのかもしれませんが
いまだに気に入らない書き込みが続いているという現実も考慮したほうが良いのになって思います

[6860: 匿名さん]

モデルルームだけでなく周辺の街の様子も見たけど、駅直結大規模メジャーデベ物件って分かりやすい売り文句はあるけれど、10年後くらいに手放す可能性があり、もっと利便性の良い築浅中古物件を比較検討出来るなら無しかなってウチは判断しました。新築の気持ち良さはもちろん素敵だけど、それって1年も経てば消えちゃうわけで、築浅中古を200万もかけてリフォームしたらどっちが実利的かなぁ…と。こればっかりは各家庭事情でしょうね。皆さんがそれぞれ理想に近い住まいに巡り会えますように。

[6861: 匿名さん]

10年で手放す予定なら賃貸のほうが貯蓄が増えていいんじゃないかな
たぶん、不動産は右肩上がりに価格が上昇するという神話を信じているんだろうけど
今後もその神話が有効かどうかは分からない
10年後に売却しようとしたら二束三文にしかならず
住み替え先の物件が買えないなんて可能性も考えておいた方がいいよ

[6862: 匿名さん]

ここよりは、ましだろうと思える物件を見つけたということですから、よかったじゃないですか。

[6863: 匿名さん]

>もっと利便性の良い築浅中古物件を比較検討出来るなら
ですから、もっと利便性の良い築浅中古物件を見つけたわけでもなさそうですよ

新築は構造躯体が最新の建築基準で建てられるため安全性を考えると良い
リフォーム代200万程度で築浅中古を新築同様にして住むのも良い
10年住めればいいなら団地や古民家をリノベするのも良い
幅広く選択肢を検討したほうが後悔しなくていいですよ

[6864: マンコミュファンさん]

>>6861 匿名さん
まともな住まいだったら契約更新費用含めると購入した場合のローンと大差ないお金を家主の養分となって10年間続けるのは意味不明。不動産神話の有効性云々はまさにここに当て嵌まるよねぇ。

[6865: 匿名さん]

>>6864 マンコミュファンさん
その思考に「設備の修繕費用」は含まれてないことは理解してるかな？
購入した場合のローンには「設備の修繕費用」は含まれていない
契約更新費用含めた賃料には「設備の修繕費用」が含まれている
家電（エアコンなど備付け）の耐用年数は６年、キッチン等の耐用年数は10年ほどなんで、
使い方次第ということろもあるけど10年も住めばこれらは壊れる可能性があり
それの修繕費は賃貸では家主か支払い、持ち家では自分で支払う

そこのところをちゃんと認識したほうがいいよ

[6866: 匿名さん]

マンションを買うなら修繕費についてはよく理解したほうがいい
管理組合に支払う修繕積立金は「共用部分」の修繕に使われるものであって
「専有部分」の修繕費は各入居者が用意しておかなければいけないもの
購入当初に加入する火災保険と地震保険はあくまで火災や地震によって破損した時の修繕であって
経年劣化により破損した場合には適用されないからね？
だから基本経年劣化により必要になる修繕費は現金で用意するしかないんだからね？

[6867: マンション検討中さん]

住んでるところ次第ですが、六地蔵駅近より利便性の良いところの築浅中古物件ってかなりの価格になりそうな‥
お金に余裕があるなら新築でも中古でも市内の利便性が良いマンションの方がベストでしょうね。

[6868: マンション検討中さん]

スーモで家賃20万、共益費1.2万円の69平米最上階の物件が出ていますね。

[6869: 匿名さん]

>>6867 マンション検討中さん
>>6860さんが検討しようと考えているもっと利便性の良い築浅中古物件が
どの地域なのか気になりますね
今までの例を見ると答えてはもらえそうにないですけど

[6870: 匿名さん]

マンションを選ぶときに、最初は何千万なので高いと感じて、
不満があっても郊外の安めのものを見始める。
そのうちに、マンションの価格帯に慣れてきて、条件が良いところに目移りしていく。
結果として、当初予定よりも高いものを買う。買えればですが。

[6871: 匿名さん]

>>6870 匿名さん
なんだそれ？そんな人いるのか？

[6872: 匿名さん]

>>6865 匿名さん
んじゃここのマンション必死に擁護してないでお気に召す賃貸マンションで暮らしたら良いのでは？

[6873: マンション検討中さん]

>>6871 匿名さん
あるあるだと思います。
マンションの相場がこんなもんかと思って金銭感覚がおかしくなり、普段の生活なら出し渋る金額を払ってもいいかと思ってしまう現象です。実際その価値はあるんでしょうけど、想定してた予算を超えてしまうみたいな。

[6874: マンション検討中さん]

実需で中長期自己居住を目的にしてるんだったら新築でも中古でも身の丈にあった普通のマンション選んで購入しておけば住んでるうちに残債も減価より進んでくれるしリスクも大きくないと思う。そもそも分譲マンションの賃貸物件って選択肢が少ないし、前の方も書いてますが他人のローン返済や資産運用に貢献しても仕方ないですしね。

[6875: 匿名さん]

>>6872 匿名さん
＞契約更新費用含めると購入した場合のローンと大差ない
に対して専有部分の修繕費を含めたら購入のほうが費用が掛かるから
それを認識した上で購入したほうがいいと言ったんだよ？

[6876: 匿名さん]

京都縦貫から奈良街道に抜ける道ができるという話は、Timesが廃業するので
できればいいないうことだったのでしょうか。

[6877: 匿名さん]

>>6874 マンション検討中さん
中古物件も新築に比べて間取りや階数などの選択肢が少ないので、
あるものから選ぶになって、決められなかったり、不満が残る。
その点では、新築がよい。

[6878: 口コミ知りたいさん]

>>6876 匿名さん
タイムズがなくなったから、さらに道が広くなっていいなという話です。抜ける道はほぼ完成してます。現地に行けばわかることだから確認してきたら？

[6879: マンコミュファンさん]

>>6878 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
何かのついでに確認することにします。

[6880: 口コミ知りたいさん]

>>6875 匿名さん
専有部分の修繕費や固定資産税などの諸費用入れても分譲賃貸家賃と大差無いぞ。。。長く住めば残債も減って物件減価との相殺も進むし、あなたのような変わった方でも無ければ普通にトータルでどうかって考えて判断するよ。

[6881: マンション掲示板さん]

>>6880 口コミ知りたいさん

長期に渡って負債をかえす、もしくはポートフォリオが不動産に偏るのはリスクですが、これはどう判断しますか？

[6882: 匿名さん]

>>6880 口コミ知りたいさん
具体的にどんな条件設定で計算して大差ないとなったのですか？

[6883: 坪単価比較中さん]

>>6881 マンション掲示板さん
偏りってレベルになるかどうかも含めて収入や資産レベルによるし、ここを購入するか検討する段階でそれが「リスク」になる様ならもっと身の丈に合った選択すれば良いだけの話だと思う。異論ある？

[6884: 坪単価比較中さん]

>>6882 匿名さん
あなたは具体的にどんな条件設定で計算して大差あるとなったのですか？

[6885: 匿名さん]

>>6884 坪単価比較中さん
ｗｗｗ
まず、5000万の新築マンションを購入し10年間にかかる費用を計算し、
それと同等の賃料と計算してみますね

5000万、頭金なし35年固定ローン1.8%、元利均等とすると
月々のローンの支払額は16万なので
16万×12か月×10年＝1,920万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立基金を入居前に50万、入居後初めの5年を月8,000、次の5年を月1万6,000として
50万+8,000×12か月×5年+1万6,000×12か月×5年＝194万
固定資産税を5年目まで年8万、以後年15万として
8万×5年+15万×5年＝115万

専有部分の修繕費は後で考えるとして
ここまでの合計で2,350万となりますので
これを賃料と2年に一度の更新費用1か月分で回収するためには
家賃19万円の設定が必要となります

確か、賃貸に出ていたクラッシィ六地蔵の家賃は18万程度だったと記憶してますので
専有部分の修繕費を含めるまでもなく月１万程度、10年で100万程度の赤字ですが
大差ないですか？

ちなみにこのケースで10年後の残債は4,400万ほどになります

で、もう一度聞いてあげますね
具体的にどんな条件設定で計算して大差ないとなったのですか？

[6886: 匿名さん]

きっとドヤ顔なんやろな

[6887: 匿名さん]

>>6883 坪単価比較中さん
購入と賃貸を比較してどちらが良いかの話です。

[6888: 購入経験者さん]

>>6887 匿名さん
すみません。関係ない素人ですが、この場合のローンの金利って住戸用の金利ですか、それとも投資用マンションの金利ですか？ちょっとその辺が不明で・・・。
基本的に不動産から利益を得るとすれば、キャッシュで買うか、その近辺でないと長期的な低落を考えると結構大変と思ってる人間です。

[6889: 検討板ユーザーさん]

>>6885 匿名さん
せっかく計算されたんですから煽るみたいな書き方やめたら良いのに。。。
あと、35年ローンで10年後の残債ってそんなに残りますか？

[6890: 匿名さん]

>>6889 検討板ユーザーさん
質問を質問で返し、かつ、
こちらは答えたのにそちらは答えないからですよ

この金利は所謂フラット35、全期間固定のもの
つまり住戸用の金利です
ローンシミュレーションは様々なサイトでできますが一例としてはこんなのがあります
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html
上記の例であれば5,000万の借り入れで返済総額6,750万ほどですから
差し引けば残債の金額が分かります

[6891: マンション検討中さん]

>>6890 匿名さん
それで怒ってたんですね。
第三者が横槍いれてすみませんでした。

残債って返せていない借入金のことだと思ってました。
ご説明ありがとうございます！

[6892: 口コミ知りたいさん]

>>6876 匿名さん
工事始まってました。道幅拡げて歩道も出来そうです。

[6893: 匿名さん]

そのうちに、実需購入が転勤などで賃貸に貸し出す場合なども出てきます。
新築プレミアは無く(賃貸であるのかわかりませんが)、借り手が付かないと、
その間のローンの払いが新居の費用と重なるので、強気で設定するのは難しいでしょう。
戸数が多いので、同様の理由で賃貸に出す人も多くなり、安い設定に引っ張られて
家賃相場も落ちることになりそうです。

[6894: マンション検討中さん]

>>6885 匿名さん
この人、週末の夜にこんな一生懸命に書いて何に怯えてるんでしょうかね？

[6895: 匿名さん]

>>6892 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。奈良街道から入ったところですね。
その先は現在どうなっているのでしょうか。

[6896: 匿名さん]

>>6891 マンション検討中さん
残債は残元本の意味でも使われるようですね
利息分を含まない残元本であれば3,570万ほど、
利息分を含めるなら4,830万ほど（上記の4,400万は転記ミスでした、すみません）です

過去の事例や一部のプレミアム物件では>>6880さんの言うように
分譲賃貸家賃と大差無いものもあるとは思いますが、
郊外物件では>>6893さんも言っている通りに現在の家賃相場が
維持または上昇すると予想できる状況でもありませんから
>>6885の設定に加えて10年間0.7%の住宅ローン控除による還付があったとしても
家賃15万以下の設定になれば賃貸のほうが有利ということになります

かなり大雑把な計算ではありますが
購入と賃貸をトータルの費用を比較してどちらが良いかを判断してるなら
このくらいの具体性をもたせて考えて良いと思うんですけどね

[6897: 名無しさん]

>>6885 さん

>>6885 匿名さん
残債は4400万円とのことですが、計算ミスをしているようなので指摘しておきます。
1年目の支払利息は5000万円×1.8%なので90万円。
支払額は16万円×12で192万円。
よって、支払元本は100万円となります。
10年間では1000万円。
実際は支払利息は減っていくので、元本部分は1100万円以上だと思います。
つまり、残債は3900万円以下が正しいかと。

[6898: 匿名さん]

>>6897 名無しさん
えっとですね、いろいろありますが
まず、年末残高に対して1.8%の支払利息を計算するときは
年々年末残高が減少することを考慮しましょう
それと>>6885の設定では元利均等ですので
元金は年々上がっていくのですよ

[6899: 通りがかりさん]

2/16(金)から確定申告が始まってます。住宅ローン控除、家賃収入があるなら所得税控除、しっかり還付もらってくださいね

[6900: マンション掲示板さん]

考慮してますよ。
だから、支払利息は減っていくと書いたんです。
結果的に元金が年々上がっていく事になります。

[6901: 匿名さん]

ちょっと疑問なんですけど、残債と言った時に利息を含めないで考えるのは何故ですか？
繰上げ返済するというなら利息額も変わってきますが、
自分がこれから支払わなければいけない額を少なく見積もるのは危険ですから
現在の借り入れ期間で、発生する予定の利息を含めた返済額を
念頭に置いて考えた方が良くないですか？

[6902: 匿名さん]

ちょっと視点を変えて、
ローンを組まずに現金一括で購入した場合と賃貸の場合を比較してみませんか？
これだと上記の設定で35年償却として10年居住した場合の費用が
賃料15万の賃貸と5000万のマンション購入で同程度になるんですよ
専有部分の修繕費を含めるなら賃料を更に高く設定することになりますが
購入と賃貸を比較してどちらが費用が掛からないかという話で
購入のほうが良いというケースが増えると思うんですけど

[6903: 契約者さん6]

契約者ですが、こちらのマンションで、変動ですが金利0.35％を提携ローンとして紹介されましたが、1.8％で契約した人がいるのでしょうか？。
明らかに買うほうが得だと考えたので購入しましたけど、1.8％なら計算が全然変わってきますね。

[6904: 契約者さん6]

というか、今どきあえて固定を選ぶ人がいるのでしょうか。
リスクはありますが、この30年、1度たりとも変動金利が固定金利を上回ったことはありません。
金利が上がる時も、固定から上がります。
あくまで見通しですが、今後金利が上がるとしても大して上がりませんよ。
固定金利をあえて選ぶメリットが見つかりません。

[6905: 匿名さん]

長期間にわたって逆イールドでも起こらない限り、変動金利はその時の固定金利を上回りません。
今後の金利をどう考えるかは個人によりますが、当たり前ですが、固定は借りた時の金利で固定ですが、変動は将来的にどう変わるかはわかりません。このリスクを考えない人が変動を選んでいます。
また、投資の利回りを考える時は支払いが確定した固定で考えることが多いと思います。

[6906: 匿名さん]

>>6904 契約者さん6さん
直近のレスの流れを見ていただきたいのですが
＞購入と賃貸を比較してどちらが良いか
が話題となっていまして、
比較するためには金利が固定されてないと計算しにくいと理由もあり
フラット35の全期間固定で計算しました

一応、変動金利＝ほぼ支払利息がない≒現金一括に近いと考えれば
>>6902に近い結果になるかと思います

＞明らかに買うほうが得だと考えた
の「明らか」というのは>>6902みたいな計算により
賃貸より購入のほうが明らかに良かったからということですか？
専有部分の修繕費についてはどんな想定をしました？

[6907: 匿名さん]

>>6906 匿名さん
10年居住した時の費用で評価をしていますが、購入の場合は、借金の残高とその時のマンション価格が同じと考えているということと思います。
郊外なこともあり、値段が上がると考えている人は少ないと思いますが、
ここは認識あっているのでしょうか。
マンション利点で駅近・大規模をあげている人には将来価格が購入時よりプラスになると考えている人が居るように感じています。

[6908: 匿名さん]

>>6907 匿名さん
あまり考えたくないことだと思いますが
万が一マンション価格が借金残高より低かった場合は
そのまま永住するか
それでも売って残った現金資産額の範囲内で住み替え物件を購入することまで考えているなら良いのですが

条件の良いマンションですから他と比べたら価格は下がりにくいと予想されますが
それはあくまで現時点での予想です
きちんとリスクを考えるならここまで考えておくべきじゃないかと思います

[6909: 匿名さん]

マンションには資産価値があるから売却すればお金になることを理由に
賃貸より購入のほうが得だという認識だと思いますが、
それは予想通りに利益がでる価格で売却できた場合なのですよ

10年前に購入したマンションや超富裕層が買うような超高級物件なら
確実に利益が出るとは思いますが、
今購入した庶民向けマンションではどうなるか分からないのです

[6910: マンコミュファンさん]

10年の期間だと購入するよりも賃貸の方が有利そうですね。20,30年後の想定なら変わりそうですが。

[6911: マンション検討中さん]

心配なら買わなければ良いのではないでしょうか。

今後、売却価格が下がることが大前提のような書きぶりですが、少なくともこの物件が大きく下げることはないでしょう。
ここが安いこととリンクしますが、この数年でマンションの建設コストは劇的に上がっています。
規模100戸、70㎡で土地代抜き3000から3500万が原価です。
そうすると、今後は場所条件を下げてもここより安い物件はそうは出ないでしょう。

この物件に関しては、建設コスト上昇前に開発がスタートし、650戸規模でコストを抑えている。
今後出てくる新築物件はここより好条件にすることは困難だと思いますよ。
信じる信じないは個人の自由なので、無理強いはしませんが、周辺相場が上がれば、当然ですがここの物件価値も下がりません。

[6912: 検討板ユーザーさん]

>>6910 マンコミュファンさん

心配なら賃貸にしてはどうですか？

[6913: 通りがかりさん]

>>6912 さん
心配で書いたんじゃないですよ。
このマンションなら20,30年住んだら賃貸に住むよりも金銭的有利になるじゃないかなと思ったんです。
物価や人件費の上昇は大なり小なり続くでしょうし、街に住民が増えれば街自体が発展する可能性もありそうです。例えばクリーンセンター跡地とかに何かできたりするかもしれません。
街が発展したら駅近のマンションの価値はそれなりに維持しそうかなと思いました。
そのような、たらればを試算に入れることはできないですが、それ抜きにしても新築というくくりでは将来の期待値も現時点のコスパも高い方と思ってます。

[6914: 匿名さん]

>>6910 マンコミュファンさん
計算しましょうか？

5000万の新築マンションを頭金なし35年固定ローン1.8%、元利均等購入、
修繕積立金は5年ごとに2倍３倍4倍と増加し、それ以降一定、
固定資産税は6年目以降は一定とします

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
月々のローンの支払額は16万なので
16万×12か月×10年＝1,920万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,575万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,527万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

つまり、築古になるほど修繕積立金が高額になるため
最初の10年より更に費用が掛かるようになるんです

[6915: 匿名さん]

>>6913 通りがかりさん
＞物価や人件費の上昇は大なり小なり続く
想定より更に管理費と修繕費が高くなります
＞街自体が発展する
街の成熟度の上昇により不動産評価額が上がれば固定資産税も高くなります

よって、売却時のマンション価格が想定より高くなったとしても
マンション売却前までにかかる費用も更に高くなってしまうので
金銭的に有利になるかどうかと言われたら微妙なところじゃないでしょうか

[6916: 検討板ユーザーさん]

めちゃくちゃ必死ですね。
なんで固定金利にこだわるのか分かりませんし、物件価値も上がるが、物価も上がるとすれば、給与も上がるでしょうね。
これまで30年はデフレで給与横ばいでしたが、これからは違うと思いますよ。
インフレ傾向が強い時代は、現物資産が強いんです。
金利が多少上がろうとも、実質的な負債は減るのがインフレ。
好景気が始まっているのに躊躇していたら損。

ただし、心配なら止めてけばいいと思います。
この間に、ここは完売すると思いますけど。

[6917: 匿名さん]

>>6916 検討板ユーザーさん
変動金利はその名の通り金利が変動しますので想定が難しいんですよｗ
変動金利＝ほぼ支払金利なし≒現金一括と同じ、35年で均等に償却としていいなら

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
償却費用5,000万/35年×10年＝1,428万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,035万
家賃16万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,083万
家賃17万円で賃貸した場合と同じ費用となります

やはり築古になれば修繕積立金が高額になりますから
かかる費用も高くなっていくのは変動でも固定でも現金一括でも同じだと思いますよ

＞物件価値も上がるが、物価も上がるとすれば、給与も上がるでしょうね。
どうなんですかね・・・日銀は継続的な賃金上昇を伴う物価上昇を目指す
と言ってますから一応上がり続けてくれるんですかね

政府日銀の言葉を迷いなく信じられるって羨ましいです

[6918: 匿名さん]

>>6911 マンション検討中さん
いいえ違います
大前提は「今後の売却額は上がるか下がるか分からない」です
ですから上がった時の事だけ考えるのではなく
下がった時のことも考えておきましょうと言っているんですよ

[6919: 通りがかりさん]

>>6918 匿名さん

どっちに振れるか分からない割には、最悪シナリオばかり語るんですね。
そう思うなら買わない方が良いです。
普通に考えればこうなるというシナリオを無視して、最悪シナリオを信じるなら、買わない方が正解です。
黙っていても数年後には答えが出ますから、第三者として眺めたら良いと思いますね。

[6920: 匿名さん]

>>6919 通りがかりさん
＞普通に考えればこうなるというシナリオ
というのは政府日銀の政策が成功して
マンション価格が上がり続けるというシナリオですか？

確かに10年ほど前のアベノミクスという政策により円安誘導をした結果として
マンション価格は上がり続けてきましたが
アベノミクスは「普通」の経済政策ではないですから
これを普通と思って普通に考えてこうなるとは思わない方がいいですよ

[6921: マンション検討中さん]

>>6920 匿名さん

不思議ですね。
金利は上がる想定なのに、バブル期のような不動産高騰は想定しないなんて(笑)

既に証券市場は加熱してきています。
バブル期を超えた。弾けるかもという不安を煽る方もいますが、30年置き去りにされてやっと目が覚めた状態。
今後もしばらくは証券市場が加熱していくことでしょう。
で、不動産も上がらないかというと、結論から言えば上がるんですよ。

80年代から90年代にかけてのバブルは、三重野という稀代の無能日銀総裁が不景気政策を取り続けたために崩壊した。
三重野の政策を支援したのは、中国韓国に資金を流したい旧田中派や共産党、社会党の連中ですね。

その後、30年代地獄の不景気を経験したので、国民もバブル潰しは間違いだと気づきました。
国民が賢くなったのに、現日銀総裁が、その二の舞を踏むと思いますか？。
100％ないと断言します。

前回の三重野の金融政策に対しては、アメリカも懸念を表明していましたが、田中派、社会党、共産党、左派系マスコミの扇動により、日本の試算が中国韓国に流れました。
以降の、中国バブルはこのために発生しました。

現在はどうかというと、中国が斜陽で、中国の資金が日本に流入しています。
もちろん不動産についてもです。
確実に好景気が来ると予想されるのに、不安だと言うなら買わないことです。
リスクを取らなきゃ利益は得られない。
私は買いだと思っています。

[6922: マンション検討中さん]

追記ですが、この物件に限らず、建築資材高騰前に計画がスタートした駅近新築物件は買いだと断言します。
近隣の相場を十分に調べて見たらわかると思います。

[6923: 匿名さん]

>>6921 マンション検討中さん
いろいろと認識の偏りがあるようでどこから説明すればいいか悩みますが
とりあえず1985年のプラザ合意と日銀の低金利政策がきっかけとなり
円高が進み、日経と土地の高騰し、いわゆるバブル期が始まったことを押さえてください
そして、89年頃から日銀は金利を上げ始めましたが土地バブルの過熱が収まらないので
90年に総量規制を行うことでバブル崩壊したという流れです

金利を上げたから土地バブルになったのではなく
土地バブルが始まった後に金利を上げたんですよ

[6924: 匿名さん]

基本、金利を上げると物価は下がります
ただ世の中基本だけで動くわけではありません
不動産と言っても、地域や個々の物件の特質により動きは違います

近い将来にマイナス金利が解除されると思われますが
それによって日本の不動産価格が全て下がることはないでしょう
かといって全てが上がるかと言ったらそれもないでしょう
誰かが断言したからといってそれを盲信するのはちょっと危険ですよ

ちなみにですが、私は昨年マンションを買いましたが
それが正解だったかどうかは現時点ではわかりません
でも気に入った物件を無理なく購入できる金額で買えたので
とっても満足していますｗ

[6925: 匿名さん]

六地蔵周辺の土地代データです。
去年は上がっているようですが、その前は下がっています。
これからも上昇と見る人も居られるでしょうし、金利が上がるので下がると見る人もいるでしょうね。

六地蔵地価マップ
https://tochidai.info/area/rokujizo/

[6926: 匿名さん]

ここで比較される京都市中央部のデータも引いてみました。

[6927: 匿名さん]

>>6923 匿名さん

バブルを潰すために金利を上げたんですよ。
そんなの常識。

で、現状30年振りに好景気の兆しがあるなかで、わざわざ景気を冷やすような極端な高金利政策をとることはありません。
つまり、緩やかな金利上昇が妥当な読みでしょう。
そうなれば、金利が上がるイコール地価が下がるという単純な状態にはなりません。
三重野には景気を悪くするという目的があったために、金利を上げてブレーキをかけたんですよ。

つまりね、景気を冷やすような、過度の金利上昇はありえない状況で、固定金利を選択するのは愚かだと思います。

今後しばらくは好景気になる見込みですし、もし金利が上昇するようなことになれば、当然ですが株式の配当も増えますよ。
住宅ローンをフルに借りて、頭金分を投資に回せば、住宅ローンの変動金利以上の運用益が出ます。
住宅ローン控除をフルに活用し、変動金利で物件購入が私のおすすめです。
ちなみに、この1年で資金は1.5倍になり、余裕でこの物件を買える程度に資金は増えました。

先読みは難しいですが、私はこの物件に関して買いだと判定します。
リスク取るならずーっと賃貸もアリですが。

[6928: 匿名さん]

>>6927 匿名さん
＞金利は上がる想定なのに、バブル期のような不動産高騰は想定しないなんて(笑)
これがおかしいと言うことは理解していただけたようでよかったですｗ

そしてまだ分かってないようですが
基本、政策として金利を上げるのは「過熱しすぎた景気を押さえること」が目的なので
「景気が過熱していない」現状下でマイナス金利を解除する目的は
景気を押さえることではなく、単に経済政策の正常化です
マイナス金利政策は短期間ならともかく、
８年も続けるのは流石に長すぎて悪影響が強くなってしまうのです

今回「政府日銀」が行う政策はマイナス金利の解除であり目的は経済政策の正常化です

ただ、「市場」は金利の上昇を意識するため物価を下げる方向に動くと思われますが
解除により政策金利は0～0.1%と市場は予想しているようなので
物価の下げ幅も大きなものにはならないだろうと予想されます

次に、マイナス金利解除後の政策金利については
今後の日本国内の景気の動向次第だということも理解しましょう
＞今後しばらくは好景気になる「見込み」
なのはアメリカであり、日本国内の景気については分かりません
賃金が上昇することで日本国内の経済が回り景気が良くなるとの予想もありますが
日本の国民性を考えるとどうなるか分からないのです
現状、円安とアメリカの好景気の結果として
海外勢が日本株と日本の不動産を買ってはいるようですが
それは日本国内で経済が回った結果ではないですからね？

[6929: 匿名さん]

マイナス金利の効果もあってか、景気改善の兆候が見えてきているのが現状と思います。
2024年は異常なマイナス金利は解消するでしょうが、
景気は過熱はしていないので大幅な短期金利上げはないでしょう。
ただ住宅ローンは何十年も続きます。長期デフレからの脱却が見えてきたので、固定金利がまだ低いうちにと考えるのもあると思います。
手元資金が潤沢なら、変動で金利が上がってきたら全額返済するのもありですが、
そんな人は少数派でしょう。
目先の支払いの安さで変動を選ぶのは、むしろ月々の収入から支払いを行う人に多いのではないでしょうか。将来の収入アップに期待するなど、余裕が少なければ危ういことになります。

また、その話と賃貸と購入の比較は別の話です。

[6930: 匿名さん]

>>6927 匿名さん
>先読みは難しいですが、私はこの物件に関して買いだと判定します。

この物件に関して何も述べずに、買いだと判定されるのですね。

[6931: マンション掲示板さん]

>>6914 匿名さん
計算ありがとうございます。このマンションの5000万円くらいの部屋は賃貸で実際に20万くらいででてるんじゃないでしょうか。たしかに購入から10～30年後の月々の支出は増えますね。
マンションの資産価値の低下速度は購入直後を含む1～10年目より10～30年後の方が緩やかかなと思います。このマンションの5000万円の部屋なら周辺の中古マンションを見ても30年後に最低でも2000万、普通に下がっても3000万ぐらいの価値はあるように思うのですが、いかがでしょうか。

[6932: 匿名さん]

>>6931 マンション掲示板さん
マンション（建物）の資産価値を評価する指標は複数あるのですが
とりあえず固定資産税評価額の減価補正率を指標に考えると
30年後の残存価値は約30%ですので
5000万のうち3500万が建物価格とするなら建物部分は1050万、
土地価格が変わらないなら計2550万ということになります

ただ、これはあくまでも経年劣化による損耗分を減価したした評価額の計算方法
売却価格としての資産価値を予測したいなら
その時代の価値観や街の成熟度、経済状況などにより評価をしなければですが
現時点で30年後の価値観や街の成熟度がどのくらいになるか分からないので
30年後の最低額も普通に下がった価格も分かりません

[6933: 匿名さん]

参考までにですが
30年前に人気だったリゾマンなどは当時１億で売られていたそうですが
今は1000万程度にまで下がっているそうです

価値観が変化するとこんなになるんですよね・・・