クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[5280: 名無しさん]

>>5279 評判気になるさん
完売遅い物件は賃貸の話も決まりにくいんですよね。利回り利回りと不動産投資を語る方多いですが選ばれない物件にその方程式は当てはまらず…センスいります。

[5281: 匿名さん]

>>5280 名無しさん
物件価格が安いと、同じ賃料でも、利回りは上がるのは当たり前ですが、
問題は、いくらで貸せるかですね。プロじゃないと夢を見てしまいそうです。

供給戸数の表示をみつけました。よく見てますね。

[5282: 匿名さん]

結局、何分の350戸なのでしょうか。
先着販売戸数は23戸ですが、これ以外に完成済みはあるということなのですよね。

[5283: 名無しさん]

>>5281 匿名さん
違うんです。いつでも入居者、借りてくれる人がいた場合に利回りは語れますがなかなか入居者が決まらない場合は利回りゼロパーセントになるんです。むしろマイナスに。高くても人気の場所に買わないといけません。

[5284: 匿名さん]

ここは対象ではないということでしょうか？

[5285: マンション検討中さん]

>>5278 匿名さん
単純に1,000人くらい人口が増えたってことでしょうか。そう考えるとすごいですね。。

[5286: 口コミ知りたいさん]

>>5284 匿名さん
出てる賃貸用物件がなかなか決まっていない。そういうことです。六地蔵が人気と聞いたこともないです。皆さん価格で儲かりそうと思った方がおられるかもですが、場所がここだから高くないんです。それでも完売していないという事実も踏まえてみてください。

[5287: 名無しさん]

当初の家賃より何度も値下げしてますよね。それでも誰も借りてくれない。そして残戸が何と300戸。負の連鎖が続きそう。

[5288: 匿名さん]

>>5287 名無しさん
もう少し具体的に教えてください。

[5289: 匿名さん]

>>5288 匿名さん
例えばスーモに賃貸用で掲載されてるのこの物件、当初は同じ広さだと似た家賃で募集されていましたが、なかなか決まらず現在同じ広さの３LDKで１４.７万～１８.０万円まで開きあり。支払いが大変で早く抜け出したい方が下げているのでしょうが、それでも決まっていない。そしてライバル多すぎ。スーモの賃貸ページでこちらの物件を検索してみてください。

[5290: 匿名さん]

>>5282 匿名さん
ブライトタワー（245戸）はまだ竣工してませんから、
完成して引き渡しが可能になった戸数を分母にするなら350戸/403戸
まだ完成してない戸数も含めて分母にするなら350戸/648戸

販売は完成してない竣工前でもできるので
先着販売数が23戸とあってもこれ以外が完成済みかどうかは
分からないんじゃないでしょうか

[5291: 匿名さん]

>>5289 匿名さん
検索してみましたこれですね？
https://suumo.jp/library/tf_26/sc_26204/to_1002554765/

現時点（私の投稿時）で、物件数７戸表示されていますが
内容から被りと思われるものを引くと物件数は２戸
どちらも間取り３LDKと専有面積69.27㎡で家賃は階数の違いで14.7万円と15.9万円
ライバルが多すぎってかんじではないですよ

[5292: 匿名さん]

これです
https://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC011/?ar=060&bs=040&fw=クラッシィハウス京都六地蔵

現時点（この投稿時）で、物件数２９戸表示されていますが
被りと思われるものを引いても物件数は２戸ではないですね。

[5293: 口コミ知りたいさん]

>>5291 匿名さん
69.xxm2で14.7万、15.9万、16.5万、18万、19万等たくさんありますね。70m2以上の物件も複数ありますし凄まじいことになってます。数が多いままなのが長く決まってないんだと思われます。

[5294: 名無しさん]

>>5289 匿名さん

おなじ投資家が何戸か買ってます。キャッシュで。
ここだけじゃないし、てきとうに様子見てるのでしょうね

[5295: マンコミュファンさん]

>>5294 名無しさん

それマズいですね。投資家の方は他にも何戸もお持ちなのでここは儲けでなくてもいい物件と家賃設定を下げて様子見とか相場がどんと落ちてしまいます。そんなに戸数お持ちでないローンで買った投資家の方には不利すぎます。弱肉強食の世界ですが。

[5296: 匿名さん]

さすがに賃貸で入居済みの人もおられるでしょうし、どのくらいが賃貸なのでしょうね。

[5297: 匿名さん]

>>5292 匿名さん
別のものが引っかかってしまったみたいですみません
そちらのリンク先のデータも精査してみましたが
被りと思われるものを引くと9戸ですね
間取りは全て３LDK
ブライトテラス　東　69.27㎡　
６階　15.9万
７階　14.7万
９階　18.0万
ゲートタワー　南西　69.87㎡
11階　16.5万
11階　19.0万
ゲートタワー　南　　69.87㎡
11階　16.5万
ゲートタワー　南　　72.27㎡
10階　17.5万
ゲートタワー　南西　76.53㎡
13階　17.1万
ゲートタワー　南西　80.40㎡
3階　20.0万

凄まじいと表現するほど多くないですよ？

[5298: 匿名さん]

>>5297 匿名さん
専有面積順に並べてみたのですが
ゲートタワー　南西　69.87㎡
11階　16.5万
ブライトテラス　東　69.27㎡　
７階　14.7万
がリーズナブルでいいかんじですね

[5299: 匿名さん]

>>5296 匿名さん
少し前に全く同じ話題がありましたが
マトモなデータがないので分からずじまいの結果になってたと思います

[5300: 名無しさん]

投資対象で買われた方はセンスがないということなんでしょうか?

[5301: 検討板ユーザーさん]

三年以上前から販売してるのに残戸の多さにビックリ?です。どこに原因があるのでしょうか？

[5302: 匿名さん]

>>5300 名無しさん
この物件の検討スレだけではなく住民スレにも張り付いて「～ということなんでしょうか？」という質問を繰り返す人よりはセンスあると思いますよ

[5303: 通りがかりさん]

>>5300 名無しさん
結果そういうことになりましたね。借り手が付きにくい物件とは負の資産になります、安い買い物でもないのに。キャッシュがたんまりある投資家さんだと六地蔵とか見てません。

[5304: 匿名さん]

350戸/403戸とすると、2024年に完成予定の分の販売はいつになるのでしょう。
完成在庫が50戸あることから、2024年分は完成時期を含めて販売時期は延期になるように思いますが。

[5305: 匿名さん]

分譲マンションの購入は初めてですか？
マンションは竣工（完成）前に販売されることの方が多くて
竣工（完成）後に販売開始される物件のほうが珍しいくらいなんですよ

[5306: 匿名さん]

今なら300住宅選び放題なんですね。買うしかないですね。

[5307: 匿名さん]

>>5306 匿名さん
大丈夫ですか？

とりあえず、興味があるなら資料請求くらいはした方がいいですよ
そしてどの棟に何戸の残りがあるのか具体的な数字を聞いてみましょう
自分の想像で混乱するくらいならその方がいいですからね

[5308: マンション検討中さん]

>>5306 匿名さん

完成より何年も前から販売開始して建つ頃には完売しているのが通常のマンション販売なのですが、この物件のように完成後もまだまだ多数売れ残っている場合、気になる部屋を現物確認して買えるという気持ちよさがありますよね。ご自身やご家族にとって都合の良い立地と価格であるならぜひ！

[5309: 匿名さん]

>>5308 マンション検討中さん
何で売れ残っているのでしょうね？

[5310: 匿名さん]

>>5309 匿名さん
いろんな物件を見ていると分かると思うんですが
100戸以下の小規模マンションなどでは即日完売はよくあるんですが
大規模マンションでは一気に売れていくということはあまりないんですよ

また、販売戦略では竣工前に完売させない方針のデベであったり、
5308さんが言うように現物を見てから買いたい購入者も増えていたりしますので
昭和の時代のように即完売しないから何か問題のあるマンションだというわけでもないんですよ

[5311: 口コミ知りたいさん]

>>5310 匿名さん

完成後何年経っても完売してないというのはあれですけどね。しかし駅直結ってことでこのマンションの賃貸とか早くに決まってなくなると思ってました自分の判断は投資家に向いていませんね。地下鉄東西線は何をしても利用者数が少ないことは京都市の長きの問題ではありますが正にという感じ持ちました。宇治というのがダメなのか？

[5312: 検討板ユーザーさん]

値引きが楽しみですね。

[5313: 通りがかりさん]

負の遺産ですか。買われた方も後悔ですね。買値より安くなると売るに売れませんよね。不動産は難しいですよね。

[5314: 匿名さん]

いえ、不要になれば売りますよ？
使わない不動産を持ち続けても固定資産税と管理費がかかるばかりで無駄ですから

買値より安くなったら売れないというのは転売屋の発想ですから
実需の多いこの物件では賛同は得られないと思いますよ

[5315: 匿名さん]

確かに。不要な物は売ってしまって次いくのが得策ですよね。

[5316: マンコミュファンさん]

>>5315 匿名さん

投資家はこの物件を語りません、借り手がつきませんからね。そんな土地柄実需向け物件ですねここは。そんなで家族が家を買う際にはゆっくり決めますのでゆっくり完売へ向かうでしょう。

[5317: マンション検討中さん]

>>5313 通りがかりさん
特に新築は難しいですね。完成して貸し出し募集して「この値段でまだ決まらないのか？！」とかやっと判るので。中古物件だと相場とか事例がたくさんありある程度読めるのですが。

[5318: 匿名さん]

実需向きで投資用物件ではないというのは同意です。セカンドハウス用途もなさそうです。
また購入後に転勤などで賃貸というのもなくは無いのでしょうが、賃貸が多い様に感じます。
まあ、相場観のない感想ですが。

[5319: 匿名さん]

住人でも検討者でもない人たちが
現実を無視した推測だけで何か問題があるかのように語り過ぎなんですよ

[5320: マンション検討中さん]

>>5319 匿名さん
現実としてはこちらの3LDK物件がたくさん賃貸に出ており、それらの借り手が長く決まっていない、ということですね。ここを選ばれたご家族には何の問題もないかと。

[5321: 匿名さん]

>>5320 マンション検討中さん
「たくさん」「長く決まってない」は主観に基づいた推測ではありませんか？

「たくさん」は何戸以上であればたくさんというのか
10戸がたくさんなのか、30戸がたくさんなのかその判断基準が不明です
自分がたくさんだと思ったからたくさんだと書いてませんか？

「長く決まってない」は
賃貸募集をかけるときは業法的に3か月程度が目途になると思いますが
個々の物件についてそれぞれ3か月以上募集が続いていることは確認されていますか？

あなたは他人の感情に無頓着な方のようですが
自分が住んでいる場所、これから住もうとする場所を
推測だけで語られるのは不快なものなのですよ
ですからせめてもう少し客観的に証拠を示しながら書きませんか？

[5322: 匿名さん]

主観　VS　重箱の隅あるいは論点ずらし　
その結果、建設的なスレにならない。

[5323: 匿名さん]

>>5322 匿名さん
主観で書かれていることは分かるのですが
重箱の隅とは何のことなのか
論点ずらしとはどの論点が何にずらされたのか
具体的に書き出してみませんか？

[5324: マンション検討中さん]

>>5323 匿名さん

この物件、宇治六地蔵ということで京都市内の物件ほど人気や注目度はありませんがその分安く、駅にも近いということで宇治では珍しい便利なマンションだと思います。絶対にこれが便利だという家庭もおられるニーズに

[5325: 匿名さん]

>>5324 マンション検討中さん さん
その点は以前からよく言われていることで
特に否定する意思はないようなのでたぶん「論点」ではないかと

今年４月頃からしきりに「賃貸」について「借り手がつかない」と言ってる人がいるんですが
そこを「論点」にしたいんじゃないかなと思いますよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665427/?q=%E8%B3%83%E8%B2%B8&go...

[5326: 検討板ユーザーさん]

>>5325 匿名さん

確かに昨今マンションは戸建てと違い投資で語られることの方が多いですしね。でも変に買った値段よりも凄く高くなったり（そういう物件は借り手も直ぐに見つかりますが）するよりも人気が無い方が新法律では相続で有利です。

[5327: 通りがかりさん]

>>5255 匿名さん

マンション投資、の波に乗りたかった方がここを買ってしまったのですね、、、。プランBとしては、こちらに住んで新築マンションの便利さを謳歌し、今住んでいる御家を賃貸に出す作戦とかどうですかね。駅まで近いとかご自身で「ここなら（投資しても）イケる！」と思われた良い箇所はあるわけですし。

[5328: 匿名さん]

>>5326 検討板ユーザーさん
ああなるほど、売買価格が安い物件であり今後高騰する可能性もそれほどないことを理由に
借り手がつかないと主張したいわけですね

問題はその前提である「借り手がつかない」が事実かどうかなんですが
その点については何か客観的な証拠になるのものはないんですか？

スーモの賃貸募集物件が（被りありで）29戸あることを根拠に
主観的な判断で賃貸がたくさんあって長く借り手が決まってないと言いたいだけで、
客観的な証拠＝重箱の隅を要求されると論点ずらされたとしか思えませんか？

[5329: マンション検討中さん]

>>5328 匿名さん
今となってはここも安くはありませんし今後の値変動もわかりませんし、もし物件価格が上がらない予測があってもそれは借り手が考慮する点ではないかと思います。
利便性が良いのに家賃が安い物件や人気の物件はすぐに借り手が付きます当たり前。