クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
京都タワーマンション!! 京都府宇治市、クラッシィハウス京都六地蔵(モデルルーム見学)【kyoto1192】
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[5231: 匿名さん]

>>5230 匿名さん
管理費と何が違うのでしょうか。
コンシェルジュの費用は管理費に含まれるのでしょ。

[5232: 匿名さん]

>>5231 匿名さん
言ってみればマンション内の自治会的な活動サポートなので、マンションの維持管理を委託されている管理業務とは別ですよね。

[5233: 匿名さん]

>>5232 匿名さん
なので今後の管理組合で住民の皆さんから「そんな活動要らない」って声が上がって総会で議決されれば将来的には無くせるものではありますね。

[5234: 匿名さん]

>>5233 匿名さん
具体的な内容がわからないと要否はわかりません。
まあ、150円/月なので重要性は低いか。

[5235: マンション比較中さん]

>>5234 匿名さん
検討者で知りたきゃ内容をデベに聞けば教えてくれる

[5236: マンション検討中さん]

ゲストルーム、パーティルールの予約とかお知らせ掲示板が見れる居住者専用コミュニティサイトの登録利用料だと聞いた気がします。間違えていたらごめんなさい。

[5237: 匿名さん]

金額から考えてもよくある町内会費や自治会費のようなものじゃないでしょうか
私が知っている自治会の活動は、清掃活動、納涼大会、地域のお知らせの配布などでしたが、月300円支払ってましたよ

その自治会では年に一回会計報告書が回覧でまわってきてましたから
このマンションでも何かしらの報告があるんじゃないでしょうか

[5238: 匿名さん]

>>5237 匿名さん
デフォルトで地域の自治会に加入ということでしょうか。
行事とかに狩りだされると面倒そうですね。
でも、地蔵盆なんかは子供を参加させたい。あればですが。

[5239: マンション検討中さん]

売れ行きってどんなかんじなんでしょ。
これから新しいタワーもできるけど。

[5240: 名無しさん]

>>5239 マンション検討中さん

比較対象となるような物件の計画が複数発表されているので、一頃よりは鈍っているのではないかと思います。
ただ、そちらの方が販売価格は高いと想定されるため、そちらが明確になればまた動きが活発化すると思います。
ブランズ伏見桃山の価格や石山駅前のマンションの詳細がオープンにならないと契約までは至らないのでは。
安くない買い物ですから、検討はしっかりされると思います。
建材価格の高止まりと、京都市内の土地の取引価格は高騰中なので、割安物件はそうそう出てこないと思われます。
最終的には価格勝負になるでしょう。

[5242: 匿名さん]

住民版読んでると買えない買えない　わざわざトラブルに巻き込まれるような場所に突撃しないでしょう

[5243: 匿名さん]

住民板で問題のある発言をしているのは偽物だそうです。

[5244: 口コミ知りたいさん]

>>5242 匿名さん
まぁ宇治のマンションなので、そんなものだと割り切れる人向けですね。

[5245: 匿名さん]

>>5242 匿名さん
賃貸なら、試してみると、面白いかもしれません。

[5246: 匿名さん]

>>5245 匿名さん
賃貸に回っているものがあると、以前の投稿で見ました。
購入前にお試しですね

[5249: 匿名さん]

SUUMOで見ると11件賃貸が出ていますね。
管理費込みだと16万円から

[5251: とおりすがり]

>>5249 匿名さん
利回り高いですね。

[5252: 匿名さん]

賃貸でこの時期に残っているのは設定が高いというのもあるのでしょう。

[5255: 匿名さん]

ここはロケとしては実需ですよね。
にしては、賃貸が多いようですが、契約済みを含めると賃貸は何件くらいなのでしょう

[5257: 検討板ユーザーさん]

京都のことよく知らない関東の方などが投資用に購入されたんですかね。
土地勘ない人からすれば、京都？の駅直結大規模高層マンションで聞こえはいいですし。

[5258: 匿名さん]

ゲートテラス棟／61戸　ブライトテラス棟／110戸　ゲートタワー棟／232戸
→ 現在までの発売戸数 403戸(スムラボ記事より)　現在販売中30戸(HP先着順数)
　→ 販売済 373戸(=403-30)
>5256より、賃貸数30とすると賃貸率8％ですね。


【ブライトタワー棟／245戸】

[5260: 匿名さん]

>>5259 マンション検討中さん
https://www.sumu-lab.com/archives/3507/

[5262: マンション検討中さん]

JRと地下鉄は観光シーズン本当すごい人混みですよ～
特に東福寺と稲荷は。
地下鉄は始発だからまだましかもですね。

[5263: 匿名さん]

>>5262 マンション検討中さん
JR六地蔵は各駅と快速があるからホームが分かれるし分散されるのもあって観光シーズンでも全然大したことないですよ。京都駅が始発だから帰りは座れるし。でもJRら本数をもう少し増やしてほしいです。青山跡地にまたマンションができて六地蔵の人口が増えることを期待していたのですが、スギ薬局ができるみたいですね。

[5264: 口コミ知りたいさん]

>>5263 匿名さん
この辺りはかなり人口が増えましたね。
週末のモモテラスも、数年前と比べてかなり人が増えました。更なる街の発展に期待ですね。

[5265: マンション検討中さん]

>>5263
5262ですが書き方悪くてごめんなさい。すごい混んでるという事を伝えたかったんです。書き込みありがとうございます！
確かにJRはもう少し本数増やしてくれたらもっと嬉しいですよね。

[5266: 管理担当]

[No.5241～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5267: 口コミ知りたいさん]

5222ですが
教えていただいた方ありがとうございました
まだ検討中です！
マンション内でのコミュニティもですが
部屋の収納や細かいこと‥
しかし価格は魅力的に感じます
マンション選び苦戦してます。

[5268: 匿名さん]

>>5266 匿名さん
403戸は、ゲートテラス棟／61戸　ブライトテラス棟／110戸　ゲートタワー棟／232戸の合計みたいです。
２年前の記事にありますが、違うということと思いますが、計画から変更されているということでしょうか。
また、ここでパテシオンさんの数字(394？)が出てくるのでしょう。

[5269: 匿名さん]

>>5268 匿名さん
また、ここでパテシオンさんの数字(394？)が出てくるのでしょう。
訂正
→なぜ、ここでパテシオンさんの数字(394？)が出てくるのでしょうか？

[5270: 匿名さん]

既に竣工済み/403戸、現在販売中/30戸の数字から
403戸－30戸＝373戸は販売済みと計算していますから、
数字的におかしいと突っ込まれているのは
373戸は本当に販売済みなのかってところだと思いますよ

例えばですが、
販売済み/350戸、売れ残り/53戸で売れ残りのうち現在販売中/30戸
なんてことも考えられるんですよ

なので反論するなら、現在販売中＝売れ残り全部だっていう証拠が必要なんじゃないかな

[5271: 匿名さん]

たしかに、住民スレで、入居者思ったより少ない旨の投稿もありますし、
売れている戸数が、373戸(403戸－30戸)より少ない可能性はありますね。
そうすると、賃貸率8％は低めの推測ということになります。

[5272: 匿名さん]

賃貸数30戸というのも重複カウントされている可能性があるんですよ？
1物件について3社から広告がでるなんてよくあることですが
それを考慮して推測するなら賃貸率3%以下になります

つまり、証拠が出せないならどう推測しようが何の判断材料にもならないので
スレの空気を悪くしてまで議論するほどのことではないと思いますよ

[5273: 評判気になるさん]

>>5268 匿名さん
どうでもいいけど棟の合計なら売れた数とは違うんじゃないのかな？そもそも昔の記事なんでしょ。先日DM届いて300突破　即入居可能みたいな紋紋が記載されていましたよ。どちらも哀しくなるような感じですね。私なら人気部屋、残り僅か、保育園まもなく完成、ショッピングセンターもみたいな感じのDMにしますよ。

[5274: 匿名さん]

>>5273 評判気になるさん
2年前の記事で参照したのは棟ごとの件数だけです。

[5275: 匿名さん]

>>5260のリンク先には
＞販売済 373戸
とは一言も書いてないわけで、それを突っ込まれて
＞気に入らない投稿は、嘘だということですね。
と言ったことを謝った方がいいと思いますよ？

[5276: 匿名さん]

>>5275 匿名さん
意図してかはわかりませんが、話がかみ合ってませんね。
議論にもならないので、投稿はこれまでとします。

[5277: 匿名さん]

ちょっと気になっていたんですが、
公式サイトの先着順販売数の30戸にブライトタワーは含まれてないんですか？
２年前はまだ販売開始前だったとしても
竣工予定が来年１月なら現時点ではもう販売してておかしくない時期だと思うのですが

[5278: 匿名さん]

供給戸数
350戸
突破
2023年7月日時点

[5279: 評判気になるさん]

やったー！やっとこさ350突破ですか。嬉しい限りです。残り300戸。頑張れ

[5280: 名無しさん]

>>5279 評判気になるさん
完売遅い物件は賃貸の話も決まりにくいんですよね。利回り利回りと不動産投資を語る方多いですが選ばれない物件にその方程式は当てはまらず…センスいります。

[5281: 匿名さん]

>>5280 名無しさん
物件価格が安いと、同じ賃料でも、利回りは上がるのは当たり前ですが、
問題は、いくらで貸せるかですね。プロじゃないと夢を見てしまいそうです。

供給戸数の表示をみつけました。よく見てますね。

[5282: 匿名さん]

結局、何分の350戸なのでしょうか。
先着販売戸数は23戸ですが、これ以外に完成済みはあるということなのですよね。

[5283: 名無しさん]

>>5281 匿名さん
違うんです。いつでも入居者、借りてくれる人がいた場合に利回りは語れますがなかなか入居者が決まらない場合は利回りゼロパーセントになるんです。むしろマイナスに。高くても人気の場所に買わないといけません。

[5284: 匿名さん]

ここは対象ではないということでしょうか？

[5285: マンション検討中さん]

>>5278 匿名さん
単純に1,000人くらい人口が増えたってことでしょうか。そう考えるとすごいですね。。

[5286: 口コミ知りたいさん]

>>5284 匿名さん
出てる賃貸用物件がなかなか決まっていない。そういうことです。六地蔵が人気と聞いたこともないです。皆さん価格で儲かりそうと思った方がおられるかもですが、場所がここだから高くないんです。それでも完売していないという事実も踏まえてみてください。

[5287: 名無しさん]

当初の家賃より何度も値下げしてますよね。それでも誰も借りてくれない。そして残戸が何と300戸。負の連鎖が続きそう。

[5288: 匿名さん]

>>5287 名無しさん
もう少し具体的に教えてください。

[5289: 匿名さん]

>>5288 匿名さん
例えばスーモに賃貸用で掲載されてるのこの物件、当初は同じ広さだと似た家賃で募集されていましたが、なかなか決まらず現在同じ広さの３LDKで１４.７万～１８.０万円まで開きあり。支払いが大変で早く抜け出したい方が下げているのでしょうが、それでも決まっていない。そしてライバル多すぎ。スーモの賃貸ページでこちらの物件を検索してみてください。

[5290: 匿名さん]

>>5282 匿名さん
ブライトタワー（245戸）はまだ竣工してませんから、
完成して引き渡しが可能になった戸数を分母にするなら350戸/403戸
まだ完成してない戸数も含めて分母にするなら350戸/648戸

販売は完成してない竣工前でもできるので
先着販売数が23戸とあってもこれ以外が完成済みかどうかは
分からないんじゃないでしょうか

[5291: 匿名さん]

>>5289 匿名さん
検索してみましたこれですね？
https://suumo.jp/library/tf_26/sc_26204/to_1002554765/

現時点（私の投稿時）で、物件数７戸表示されていますが
内容から被りと思われるものを引くと物件数は２戸
どちらも間取り３LDKと専有面積69.27㎡で家賃は階数の違いで14.7万円と15.9万円
ライバルが多すぎってかんじではないですよ

[5292: 匿名さん]

これです
https://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC011/?ar=060&bs=040&fw=クラッシィハウス京都六地蔵

現時点（この投稿時）で、物件数２９戸表示されていますが
被りと思われるものを引いても物件数は２戸ではないですね。

[5293: 口コミ知りたいさん]

>>5291 匿名さん
69.xxm2で14.7万、15.9万、16.5万、18万、19万等たくさんありますね。70m2以上の物件も複数ありますし凄まじいことになってます。数が多いままなのが長く決まってないんだと思われます。

[5294: 名無しさん]

>>5289 匿名さん

おなじ投資家が何戸か買ってます。キャッシュで。
ここだけじゃないし、てきとうに様子見てるのでしょうね

[5295: マンコミュファンさん]

>>5294 名無しさん

それマズいですね。投資家の方は他にも何戸もお持ちなのでここは儲けでなくてもいい物件と家賃設定を下げて様子見とか相場がどんと落ちてしまいます。そんなに戸数お持ちでないローンで買った投資家の方には不利すぎます。弱肉強食の世界ですが。

[5296: 匿名さん]

さすがに賃貸で入居済みの人もおられるでしょうし、どのくらいが賃貸なのでしょうね。

[5297: 匿名さん]

>>5292 匿名さん
別のものが引っかかってしまったみたいですみません
そちらのリンク先のデータも精査してみましたが
被りと思われるものを引くと9戸ですね
間取りは全て３LDK
ブライトテラス　東　69.27㎡　
６階　15.9万
７階　14.7万
９階　18.0万
ゲートタワー　南西　69.87㎡
11階　16.5万
11階　19.0万
ゲートタワー　南　　69.87㎡
11階　16.5万
ゲートタワー　南　　72.27㎡
10階　17.5万
ゲートタワー　南西　76.53㎡
13階　17.1万
ゲートタワー　南西　80.40㎡
3階　20.0万

凄まじいと表現するほど多くないですよ？

[5298: 匿名さん]

>>5297 匿名さん
専有面積順に並べてみたのですが
ゲートタワー　南西　69.87㎡
11階　16.5万
ブライトテラス　東　69.27㎡　
７階　14.7万
がリーズナブルでいいかんじですね

[5299: 匿名さん]

>>5296 匿名さん
少し前に全く同じ話題がありましたが
マトモなデータがないので分からずじまいの結果になってたと思います

[5300: 名無しさん]

投資対象で買われた方はセンスがないということなんでしょうか?

[5301: 検討板ユーザーさん]

三年以上前から販売してるのに残戸の多さにビックリ?です。どこに原因があるのでしょうか？

[5302: 匿名さん]

>>5300 名無しさん
この物件の検討スレだけではなく住民スレにも張り付いて「～ということなんでしょうか？」という質問を繰り返す人よりはセンスあると思いますよ

[5303: 通りがかりさん]

>>5300 名無しさん
結果そういうことになりましたね。借り手が付きにくい物件とは負の資産になります、安い買い物でもないのに。キャッシュがたんまりある投資家さんだと六地蔵とか見てません。

[5304: 匿名さん]

350戸/403戸とすると、2024年に完成予定の分の販売はいつになるのでしょう。
完成在庫が50戸あることから、2024年分は完成時期を含めて販売時期は延期になるように思いますが。

[5305: 匿名さん]

分譲マンションの購入は初めてですか？
マンションは竣工（完成）前に販売されることの方が多くて
竣工（完成）後に販売開始される物件のほうが珍しいくらいなんですよ

[5306: 匿名さん]

今なら300住宅選び放題なんですね。買うしかないですね。

[5307: 匿名さん]

>>5306 匿名さん
大丈夫ですか？

とりあえず、興味があるなら資料請求くらいはした方がいいですよ
そしてどの棟に何戸の残りがあるのか具体的な数字を聞いてみましょう
自分の想像で混乱するくらいならその方がいいですからね

[5308: マンション検討中さん]

>>5306 匿名さん

完成より何年も前から販売開始して建つ頃には完売しているのが通常のマンション販売なのですが、この物件のように完成後もまだまだ多数売れ残っている場合、気になる部屋を現物確認して買えるという気持ちよさがありますよね。ご自身やご家族にとって都合の良い立地と価格であるならぜひ！

[5309: 匿名さん]

>>5308 マンション検討中さん
何で売れ残っているのでしょうね？

[5310: 匿名さん]

>>5309 匿名さん
いろんな物件を見ていると分かると思うんですが
100戸以下の小規模マンションなどでは即日完売はよくあるんですが
大規模マンションでは一気に売れていくということはあまりないんですよ

また、販売戦略では竣工前に完売させない方針のデベであったり、
5308さんが言うように現物を見てから買いたい購入者も増えていたりしますので
昭和の時代のように即完売しないから何か問題のあるマンションだというわけでもないんですよ

[5311: 口コミ知りたいさん]

>>5310 匿名さん

完成後何年経っても完売してないというのはあれですけどね。しかし駅直結ってことでこのマンションの賃貸とか早くに決まってなくなると思ってました自分の判断は投資家に向いていませんね。地下鉄東西線は何をしても利用者数が少ないことは京都市の長きの問題ではありますが正にという感じ持ちました。宇治というのがダメなのか？

[5312: 検討板ユーザーさん]

値引きが楽しみですね。

[5313: 通りがかりさん]

負の遺産ですか。買われた方も後悔ですね。買値より安くなると売るに売れませんよね。不動産は難しいですよね。

[5314: 匿名さん]

いえ、不要になれば売りますよ？
使わない不動産を持ち続けても固定資産税と管理費がかかるばかりで無駄ですから

買値より安くなったら売れないというのは転売屋の発想ですから
実需の多いこの物件では賛同は得られないと思いますよ

[5315: 匿名さん]

確かに。不要な物は売ってしまって次いくのが得策ですよね。

[5316: マンコミュファンさん]

>>5315 匿名さん

投資家はこの物件を語りません、借り手がつきませんからね。そんな土地柄実需向け物件ですねここは。そんなで家族が家を買う際にはゆっくり決めますのでゆっくり完売へ向かうでしょう。

[5317: マンション検討中さん]

>>5313 通りがかりさん
特に新築は難しいですね。完成して貸し出し募集して「この値段でまだ決まらないのか？！」とかやっと判るので。中古物件だと相場とか事例がたくさんありある程度読めるのですが。

[5318: 匿名さん]

実需向きで投資用物件ではないというのは同意です。セカンドハウス用途もなさそうです。
また購入後に転勤などで賃貸というのもなくは無いのでしょうが、賃貸が多い様に感じます。
まあ、相場観のない感想ですが。

[5319: 匿名さん]

住人でも検討者でもない人たちが
現実を無視した推測だけで何か問題があるかのように語り過ぎなんですよ

[5320: マンション検討中さん]

>>5319 匿名さん
現実としてはこちらの3LDK物件がたくさん賃貸に出ており、それらの借り手が長く決まっていない、ということですね。ここを選ばれたご家族には何の問題もないかと。

[5321: 匿名さん]

>>5320 マンション検討中さん
「たくさん」「長く決まってない」は主観に基づいた推測ではありませんか？

「たくさん」は何戸以上であればたくさんというのか
10戸がたくさんなのか、30戸がたくさんなのかその判断基準が不明です
自分がたくさんだと思ったからたくさんだと書いてませんか？

「長く決まってない」は
賃貸募集をかけるときは業法的に3か月程度が目途になると思いますが
個々の物件についてそれぞれ3か月以上募集が続いていることは確認されていますか？

あなたは他人の感情に無頓着な方のようですが
自分が住んでいる場所、これから住もうとする場所を
推測だけで語られるのは不快なものなのですよ
ですからせめてもう少し客観的に証拠を示しながら書きませんか？

[5322: 匿名さん]

主観　VS　重箱の隅あるいは論点ずらし　
その結果、建設的なスレにならない。

[5323: 匿名さん]

>>5322 匿名さん
主観で書かれていることは分かるのですが
重箱の隅とは何のことなのか
論点ずらしとはどの論点が何にずらされたのか
具体的に書き出してみませんか？

[5324: マンション検討中さん]

>>5323 匿名さん

この物件、宇治六地蔵ということで京都市内の物件ほど人気や注目度はありませんがその分安く、駅にも近いということで宇治では珍しい便利なマンションだと思います。絶対にこれが便利だという家庭もおられるニーズに

[5325: 匿名さん]

>>5324 マンション検討中さん さん
その点は以前からよく言われていることで
特に否定する意思はないようなのでたぶん「論点」ではないかと

今年４月頃からしきりに「賃貸」について「借り手がつかない」と言ってる人がいるんですが
そこを「論点」にしたいんじゃないかなと思いますよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665427/?q=%E8%B3%83%E8%B2%B8&go...

[5326: 検討板ユーザーさん]

>>5325 匿名さん

確かに昨今マンションは戸建てと違い投資で語られることの方が多いですしね。でも変に買った値段よりも凄く高くなったり（そういう物件は借り手も直ぐに見つかりますが）するよりも人気が無い方が新法律では相続で有利です。

[5327: 通りがかりさん]

>>5255 匿名さん

マンション投資、の波に乗りたかった方がここを買ってしまったのですね、、、。プランBとしては、こちらに住んで新築マンションの便利さを謳歌し、今住んでいる御家を賃貸に出す作戦とかどうですかね。駅まで近いとかご自身で「ここなら（投資しても）イケる！」と思われた良い箇所はあるわけですし。

[5328: 匿名さん]

>>5326 検討板ユーザーさん
ああなるほど、売買価格が安い物件であり今後高騰する可能性もそれほどないことを理由に
借り手がつかないと主張したいわけですね

問題はその前提である「借り手がつかない」が事実かどうかなんですが
その点については何か客観的な証拠になるのものはないんですか？

スーモの賃貸募集物件が（被りありで）29戸あることを根拠に
主観的な判断で賃貸がたくさんあって長く借り手が決まってないと言いたいだけで、
客観的な証拠＝重箱の隅を要求されると論点ずらされたとしか思えませんか？

[5329: マンション検討中さん]

>>5328 匿名さん
今となってはここも安くはありませんし今後の値変動もわかりませんし、もし物件価格が上がらない予測があってもそれは借り手が考慮する点ではないかと思います。
利便性が良いのに家賃が安い物件や人気の物件はすぐに借り手が付きます当たり前。

[5330: 匿名さん]

いやだから借り手が付かないという客観的な証拠を（ｒｙ