クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
京都タワーマンション!! 京都府宇治市、クラッシィハウス京都六地蔵(モデルルーム見学)【kyoto1192】
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[2901: 匿名さん]

>>2898 匿名さん
実需ベースなのはその通りと思います。その実需が供給に見合うだけあるかでです。
駅近が最大のメリットと思いますが、京都地下鉄の東西線なので、
京都市内の御池通に通勤する人に限られるように思います。
需要は限定的なので、何年かにわたって少しづつ売れていくことになりそうです。

[2902: 通りがかりさん]

>>2893 匿名さん

きちんと説明した方がいいです

[2903: 匿名さん]

>>2901 匿名さん
値下げされるでしょうね！でも大手だからしないかなぁ

[2904: 匿名さん]

>>2903 匿名さん
しないでしょうねえ。
竣工後にモデルルームとして使った部屋を家具をサービスするのが精いっぱいかと。

[2905: 匿名さん]

>>2904 匿名さん
いや、ここまで売れてないと下がるでしょ。

[2906: 匿名さん]

>>2905 匿名さん
期待通りに値下げしてくれるといいですねｗ

[2907: 匿名さん]

>>2906 匿名さん
わたしはそこまで買いませんw

[2908: 匿名さん]

「値下げされないと買えない人には買ってほしくありません。」とか言われますよ。

[2909: 検討板ユーザーさん]

住友商事やからもう少し外壁を期待したけど　吹き付けだけ　あー安もん臭！
やっぱり長谷工の施工のマンションやの　この辺に解体に大金使った　回収が見え見え
十年も経たない内に　汚いマンションになるの間違いなしです　購入者はお気の毒です。

[2910: 匿名さん]

>>2581 ご近所さん

なぜ設備がいつまでもアップされないんですか？

[2911: 匿名さん]

>>2909 検討板ユーザーさん
値段相応ということなのだと思います。
メジャーデベロッパーだからと言って、高級物件だけを販売するのではないでしょう。
その地域に見合った価格帯のものを分譲するのではないですか。

[2912: 匿名さん]

仕様や価格帯を見れば庶民向けであることは当初から分かっていたことですよ
庶民向けだからこそ値下げされないと買えない人たちも集まってきてますが
そういったマンションも供給する必要があるのですよ

[2913: 匿名さん]

>>2912 匿名さん
仕様？どこを見ればいいの。当初から分かっていたって、どこに仕様が出てるのですか。

[2914: マンション比較中さん]

>>2913 匿名さん
エントリーされたモデルルーム訪問者なら皆さんもちろん知ってますよね。検討者でもない一般サイトしか見てない通りすがりの方でしょうか？

[2915: マンション掲示板さん]

ほんと、どこのスレにもそのマンションを貶したいだけの人が居るもんだね。

外観について言ってる人居たけど、全然良いと思うよ。存在感と開放感があってさ。

[2916: 匿名さん]

>>2914 マンション比較中さん
モデルルームの仕様は盛ってあるからなあ。オプション付けまくってるし。

[2917: マンション検討中さん]

なぜ設備仕様がいまだに更新されないんですか？

[2918: マンション検討中さん]

設備のページは必須ですよね。
ほとんどの新築マンションのホームページで公開されてますよね。

[2919: マンション検討中さん]

>>2917 マンション検討中さん
知りたければデベに聞くしかないですよ。想像の範囲ですとエントリー者及びモデルルーム訪問者以外にアプローチを広げたくないとかですかね。仕様が合うだけでゾロゾロ訪問されてもコロナ対策してる今だと捌き切れないとか。ま、結局は別の方も書いてた通り、外野に情報流しても…ってのかもしれませんが。

[2920: 通りがかりさん]

大阪のタワマンなど見ても今、タイルを貼ったりしてるところ少ないように思います。資材などが高騰してる最近のマンションに少し前のような設備や資材を使っていたらすぐに億を超えるものになってしまうんではないでしょうか。こちらのマンションは今や高くはない物件なのでそれなりの仕様だと思います。

[2921: 匿名さん]

土地単価が高い場所には、建築費も高い高級マンション
土地単価が安い場所には、建築費も安いそれなりのマンションってことですかね。
そう考えると、土地取得に想定以上に費用が掛かったので、
建築費を削ってバランスを取ったということでしょうか。

土地高騰で、多かれ少なかれどこのマンションもコストダウンが著しいですが。

[2922: マンション検討中さん]

マンションでいま続発してる外壁タイルの不具合問題を知らない人、多いんですね。東日本大震災の時なんて、タイルが剥がれ落ちたマンションだらけでしたよ。大規模修繕時の費用も大きいです。たしかに外壁がタイルだと高級感がありますけどね

[2923: 通りがかりさん]

スゴイ地震でしたね。ここは大丈夫だったのかな？

[2924: マンション検討中さん]

ゾロゾロ訪問ってガラガラなんですけどー

[2925: 匿名さん]

ウェブサイトの掲載からこれほど長期間、「設備・仕様」が公表されないのは珍しいが、いったん公表すると仕様を落とせなくなるので、コストカットのためには公表を手控えるということらしい。

[2926: 通りがかりさん]

真向かいのパデシオンの方が新しく見えるのは私だけだろうか？

[2927: マンション検討中さん]

>>2925 匿名さん
素人なので教えてもらいたいのですが、設備、仕様とはいったいどうゆうものをいうのですか？

すでに契約者さんがいるし、どこでも住居を購入する契約時に重要事項説明があって、数時間に渡りこと細かく設備仕様？について読み合わせがあったと思うけど、そこからコストカットのために仕様が変わる可能性があるということですか？　それとも全く別のことなのでしょうか

[2928: 通りがかりさん]

>>2926 通りがかりさん

外壁おちてましたよ。

[2929: マンション検討中さん]

設備仕様の説明数時間する会社なんてあるんですか？

[2930: マンション比較中さん]

>>2926 通りがかりさん

眼科で診てもらった方がいいですよ。

[2931: 匿名さん]

>>2929 マンション検討中さん
重説を設備仕様説明だと勘違いしてるだけだと思いますよ

[2932: マンション検討中さん]

>>2931 匿名さん
勘違いなんですね、よかったです。重説で説明された壁や床、素材、天井高さなど様々なことが後から変更されるならそれは契約違反になるな、とおどろきました。。

ならば、皆さん設備仕様とは何のことを言ってるのでしょうか？

[2933: マンション検討中さん]

>>2932 マンション検討中さん
設備仕様は、標準設備の紹介じゃないですかね。
例えばキッチンの設備（食洗機の有無や、ガスコンロかIHなど）、室内には床暖房があるかどうか、トイレはタンクレスかタンク有りかなどなど、挙げたらキリがないですが、こんなところでしょうか。
オプションでグレードアップすることもできますが、出来ないものもありますし、結構額も変わってくるので最初から標準設備ならうれしいと思うものがあれば良いですよね。

[2934: 口コミ知りたいさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2935: マンション検討中さん]

なるほど。基本的な標準設備のことをいってるんですね。

でもそれなら、床暖房、ディスポーザー、24時間換気、ミストサウナは有りで、食洗機とスロップシンクは無しとか、もう決まっていませんでしたっけ？コストカットでこれらが変更されるとは考えにくいのですが、HPが更新されないのは確かに不思議ですね

[2936: 匿名さん]

だいたいキッチンとシャワートイレのグレイドを見ればマンションの格付けはできます。

[2937: マンション検討中さん]

シャワートイレのグレードというのはどういうものですか？良かったら教えて下さい。

[2938: 匿名さん]

>>2937 マンション検討中さん
6000万以上のいわゆる高級マンションなら、メーカーはＴＯＴＯ、タンクレス、手洗いカウンター付、5000万以上ならメーカーはＴＯＴＯ、タンク隠し（キャビネット）タイプ、グレードが低いのは、安いメーカー、便器のうしろにでっかいタンク付、操作ボタンが壁に設置されたパネルでなく、便器の横に肘掛けみたいにくっついてるやつです。

[2939: マンション検討中さん]

>>2938 匿名さん
ほんとですか？
今日、市内の大和ハウスの70平米で5500～6000万前半の竣工済み物件を見てきましたが、トイレはタンク付きのリモコン無しで古いタイプでした。キッチンはタカラスタンダードのグレードが低いタイプだと思いますが、ガスレンジがホーローで昔ながらのタイプ。天井も低くて廊下は205しかなかったし、張りがけっこう出てすごく狭く感じました。大手の高級マンションと言われるところでも仕様がいいわけではないなぁとちょうど思ったところでした。

[2940: マンション検討中さん]

なるほどです。ここはINAXなんでグレードの低いマンションなんですね。

[2941: 匿名さん]

INAXも性能は高いですが、やはりTOTOの方がちょっとイメージがいいでしょうか。まあトイレの中で暮らすわけでないので大した問題ではないですが。

[2942: 匿名さん]

>>2938 匿名さん
メーカーはデベによって採用傾向は違うのでTOTOに限らないよね。Panasonicのアラウーノなんかもハイグレードマンションにはよく採用されてるし、基本は手洗いカウンターとローシルエットのセットが上位ってのは同意ですが、INAX含めてトップブランドですよ。

[2943: 匿名さん]

ロシア発の建材値上げ、生活への影響は？

ビルやマンションの建築費の5～6割を占める建材高は設備投資に影を落とします
。住宅資材メーカーの大建工業は鋼材急騰を受け、北海道旭川市で予定してい
た工場建設を延期しました。総事業費が当初の2倍近い
約120億円に膨らむためです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODL226ED0S2A320C2000000/

建築費の高騰がとまらないそうですね
もう少し様子をみようとすると後悔することになるかもしれません

[2944: マンション検討中さん]

>>2943 匿名さん
買った後、インフレで管理費や修繕積立金も相当増額されることを見込んで購入されるんですか？

[2945: 匿名さん]

価格が高騰しすぎると、需要が減って、供給過多になり、価格がさがる。
設備投資の例は、需要が減ってきているということでしょうね。
時間軸はわからないけど。

修繕積立はともかく、管理費上昇の主要因は、人件費でしょうね。

こちらのサイトをみると、価格・費用が高いというと、「それくらいの余裕がある人にしか購入して欲しくない」「掃除を頼むのだから費用を払うのは当たり前」などのお考えの方が居られますが、単にぼられているだけかもしれませんし、しっかり管理しないといけません。

[2946: マンション検討中さん]

後悔しないと思いますよ。

[2947: マンション検討中さん]

共用施設の利用があるので、管理人やコンシェルジュは常にいるし、週末のゲストルーム利用時のシーツ取り替え、掃除など…お掃除の方もおそらく365日体制でしょうね。365日有人管理であるということは一つのポイントです。監視カメラだけではなく、常に人の目があることはセキュリティ面でも安心といえるでしょう。365日の有人管理ができるのは大規模ならではですが、それなりに管理費はかかります。修繕積立金も大規模ならではの修繕費が6年目から始まります。
これらは街中の小規模、中規模マンションなら必要ない費用です。マンション選びで何を重要視するのかもポイントになりますね

[2948: 匿名さん]

ゲストルームの維持費って利用料でペイできないものなのでしょうか。
この手の共用設備の運営費用も共用の管理費から持ち出しになるのでしょうか。
何か不思議に感じます。

[2949: マンション検討中さん]

>>2948 匿名さん
ゲストルームの利用料は、都内近郊でも3000円、高いところで5000円くらいですかね。ビジネスホテルより高かったら意味ないしね。六地蔵なら1500円、2000円くらいかな？クリーニングやらいろいろあるし、ペイできないと思いますよ。
このマンションは20階建てで、廊下や外階段の掃除も大変そうだし、いづれにせよ毎日いてもらったほうがいいですね。

[2950: 匿名さん]

>>2949 マンション検討中さん
ゲストルームの清掃は再委託でしょうからペイするかは回転率にもよるのでしょうね。

[2951: 匿名さん]

駐車場と同じでいずれ来る修繕費用＋αの収入は必須と思います。
運営の収支が赤字なのは論外ではないでしょうか。
まだ、始まってもいないものにいうのもなんですが。

[2952: 買い替え検討中さん]

>>2941 匿名さん
ToToとINAX,トイレ設備は使い比べるとその差は歴然です。INAXは発展途上、水回りは断然ToToの方が上。ToToにしてほしかった。

[2953: 匿名さん]

トイレは思い入れがある人が多いので、オプションで準備されているのではないでしょうか。

[2954: マンション検討中さん]

トイレまでオプションなのか。大丈夫か？このマンションは。

[2955: マンション検討中さん]

オプションになくてもトイレくらい自分で取り替えればいいんじゃないですか？そんなにこだわりがあるなら

[2956: 匿名さん]

なんとなく売れてない原因が理解できてきました。

[2957: 匿名さん]

その分お安くなっているのだと思います。

[2958: マンション検討中さん]

同じ広さで市内だと2000万違うからなぁ、宇治だけど駅前にしては安いですよね、やっぱり。安く仕入れてカスタマイズするマンションなのかも。

[2959: マンション検討中さん]

>>2956 匿名さん
どういうところですか？

[2960: 匿名さん]

とちがらじゃないでしょうか。

[2961: マンション検討中さん]

土地柄ですね。

[2962: マンション検討中さん]

>>2961 マンション検討中さん

洪水がこわい

[2963: 匿名さん]

治安が悪い

[2964: 評判気になるさん]

>>2956 匿名さん

売れている基準は何でしょうか？
資料を頂きましたが売れていないわけではないように思うのですが、、

[2965: 匿名さん]

在庫数がハンパない戸数なので売れてる基準はございません。

[2966: マンション検討中さん]

>>2965 匿名さん

半分くらい残ってる？やばくね？

[2967: 名無しさん]

半分くらいじゃないです。半分以上です。まだ3割くらいしか売れてないんじゃないかな？

[2968: 匿名さん]

土地柄が悪い。
マンションは立地がすべてというが、土地柄で引っかかっている。

[2969: マンション検討中さん]

>>2968 匿名さん
そんなにわるいの？

[2970: 評判気になるさん]

>>2967 名無しさん

いただいた資料だと半数は売れていると思うのですが、何を見られているのでしょうか？

[2971: 匿名さん]

そんなにも土地柄が気になるものなんですかね

京都に土地勘がない人間ですが、たとえそこが昔同○地区だったとしても
今時そんなことは気にしないですし、
水害の多い地域だったとしても現代の建築技術でかなり安全に住むことが
できるようになってきてますし、
時代が変われば評価も変わるものじゃないですか？

[2972: マンション検討中さん]

そんんなに簡単に変わるものではないと思いますよ。そこに人が住んでいて負の連鎖が普通に続いていくんですから。

[2973: 匿名さん]

人が関わる問題ですから、水害対策や道路整備などとは別の難しさがあります。
その結果、時間が経っても解決せずにあります。

[2974: 匿名さん]

土地柄はとても気になりますね。
近くに商業施設がありますが、フードコートなど行ってみたら柄の悪さはよくわかります。
よく行きますが、何だかなあというのが感想です。

[2975: 通りがかりさん]

私も気になってました。確かに他のフードコートとは全く違う感じですね。ゴミは捨てない。大勢で大騒ぎ。金髪中学生の溜り場になってますので子供も連れて行けません。昨年末最後に行った時はタバコで警備員と揉めてました。

[2976: 匿名さん]

小さい子供の学校などが不安になりますね。
皆さん地元には通わせないのでしょうか。

[2977: 通りがかりさん]

ここ土地柄に何か問題があったの?
知らなかった、、

[2978: 匿名さん]

周辺の商業施設など行ったら分かります。
明らかに市内中心部とは違う客層です。
飲食店にも派手な常連さんが仕切ってる店もあります。フードコートはあまり行きたくないですね。
こういう所から土地柄はでますね。

[2979: マンション検討中さん]

>>2977 通りがかりさん
ここはないですよ。洪水履歴はありますが。

[2980: マンション検討中さん]

子供さんがいらっしゃらない家庭なら何も関係ないと思いますよ。そもそも子育てには向いていない環境なんですから他の地域を探すでしょう。

[2981: マンション検討中さん]

いつも同じ話題の繰り返し。もう飽きた
新しい情報がほしいです。
他に検討.比較してるマンションとか教えてください

[2982: マンション検討中さん]

飽きてるなら、わざわざ見なくてもいいのでは(笑)。

[2983: マンション掲示板さん]

絶対！値下がりするでしょうね。
まぁ値下げするときは内緒で～って言うて捌いていくのでしょうが。

[2984: マンション検討中さん]

>>2983 マンション掲示板さん
値引きを口外しない旨の覚書を書かされると思います。
けど、どうですかね? 値引きあるかな？
竣工1年以上経っても30%以上売れ残り、中古扱いになったマンションでもまだ値引きしないマンションが市内に数棟あります。ずっと待ってるんですけど笑
ここは竣工が2023年だから、値引きを始めるとしても早くて2024年以降、2025年くらいからでしょうか。。長いな

[2985: 匿名さん]

>>2984 マンション検討中さん
今は売り手市場ですから30%残ってたとしても値引きしないと思いますよ
数年後には世帯数、特にファミリー層の世帯数が下落に転じるはずだからそこからさらに数年後、10年くらい先には値引きされるかもね

[2986: マンション検討中さん]

>>2985 匿名さん
幅広く見ていますが、傾向として大手のデベはなかなか値下げしないですね。ここは売主が住友商事、関電、三菱地所ですか。体力あるので売れ残っても値引きは難しいかもしれませんね

市内は値引きどころか値上げが始まっているようです。市役所前ですが3LDK 71.49㎡　築16年の中古で9,580万を紹介されて驚きました。そこから20分電車に乗ると新築が半額で買えてしまうという、、価格差がまたすごい

[2987: マンション掲示板さん]

>>2986 マンション検討中さん
私は10年前に大手デべに300万値下げしてもらいました。

[2988: マンション検討中さん]

>>2987 マンション掲示板さん

2986です。
私も得したことがあります。仕入値は安い方がいいですからね、交渉です。けど、住友不動産はほんと難しいですね。住友は住友でもここは住友商事なのでどうでしょうか？

[2989: 匿名さん]

表向きには無いかもしれないけど、値下げ交渉は絶対あると思います。
住宅ローン審査通ってるとか、キャッシュ購入、
年収など、良い条件のお客様はあると思います。
公言しないを条件で。など、こんな事、業界ではありがちだと思いますが…。

[2990: 匿名さん]

>>2989 匿名さん
買主の属性で値引き判断なんか無いよ。あるのは売主都合の場合のみ。年収高かろうが安かろうがキャッシュもローンも売主に入る金は変わらない。決算前とか売れ残りで何とか早く捌きたいとかでもなければ今の市況で無いよ。

[2991: マンション掲示板さん]

>>2990 匿名さん
その通りです。このマンションは京都市内に比べたらかなり安い。建物が建つと売れ出すよ。なにより駅直結だから。

[2992: マンション検討中さん]

会社によって違うにしても、キャッシュだと値引き等あるのは経験者は知ってるんだから否定してもしょうがないんじゃないの。

[2993: マンション検討中さん]

買主の属性というべきか分かりませんが、お勤めの企業によって提携企業割引がありますよ。企業によって割引が大きいところもあります。住商、関電、三菱なら提携企業も多いでしょうね
また、銀行によりますが一流企業や公務員など、顧客属性がいいと金利優遇があります。いまは金利が安いので優遇された感が少ないですけどね

[2994: 通りがかりさん]

>>2989 匿名さん
キャッシュで購入かどうかは売主には関係ありませんよ。
同じ金額が入ってくるので。クレジットカードで手数料取られる訳ではないですしね。

[2995: 評判気になるさん]

>>2992 マンション検討中さん
キャッシュが意味があるのは即決性があるって点で期末などの売主側の売上計上に使えるから。あと、利益削ってまでして期中売上なんとかしないとマズいデベのお話なので、ここのような財閥系デベ連合物件では…ですね。今の市場で値引きが無ければ買いたくないって方ならそういう小規模デベ物件の売れ残り探すしか無いんじゃない？住友が噛んでる物件の売上都合での引渡し時期調整のエグさとか知ってる方なら百も承知だろうけど。

[2996: 匿名さん]

全員に同じことを言ってるかもしれないですよ
「公言しないことを条件にあなたにだけ値引きをしてあげます」と

[2997: 匿名さん]

マンション探しを検討していたので先に個人で住宅ローンの仮審査をしていました。銀行からは審査通っていました。その後不動産会社に話しを聞きに行く中で淡々と上から話されてましたが、興味があったのでこちらも熱心に質問をしました。
そしたら、年収など聞かれたので、住宅ローン仮審査表と源泉徴収票を出したら、担当者さんの態度が一変しました。銀行さんからも、系列不動産だったら金利優遇もできます、と言われました。
全て大手です。値引きがしっかりあるかどうかは分かりませんが、明らかに営業さんの口調が変わり、お話しをされたのは間違いありません。分かりやすい方だなあと思いましたし、人見て判断するんだなあ、何なんだろう？と思いました。全く無知で知らなかったので、びっくりしました。
最終的に購入に至りました。販売途中は大手なら値引きは強きでないのかなと思いましたが、完成後はどうなんでしょうか。住友は無い、と言われてますが、残戸数がたくさんあってもその調子なら凄いなあて思います。もう中古扱いですから。
でも、それでも強きなら私なら購入しません。

[2998: 匿名さん]

>>2997 匿名さん
冷やかしだと思ってたのがローン仮審査も終えて源泉徴収票も準備済みという事でちゃんとした検討者だと認知されたってお話しですね。最近はお金の掛からない趣味としてモデルルーム訪問する輩も多いので。金利優遇も同じ会社利用するローン利用者なら等しく使える物なので検討者がどういう方かは関係ないです。
竣工後の値引きを期待するのは部屋条件はどこでも良いってのなら構わないのでしょうが、むしろ住友関与物件って計画的に売上得るために竣工後ですらも販売対象を小出しにするケース多いですよ。まあ不動産市場相場の潮目が変われば値引きの可能性もあるでしょうが、値引きが無ければ買わない程度の必要性なら理想の物件が将来いつか現れるのを待たれるのが一番かと。

[2999: 名無しさん]

1番安い部屋の購入を検討しています。3ldkで3500万円以内と破格だと思うのですが、次は売りにくいでしょうか？

[3000: マンション検討中さん]

ネガティブ要素はしっかりと金額に反映されていると思うので、
予算によってはベターな選択肢になりそうですね。