クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[2851: 通りがかりさん]

なんか建物がダサい

[2852: 評判気になるさん]

近く隣保館というものがありますが、隣保館ってなんですか？子供の児童館のことですか？子供が小さいので、預けれるなら助かるんですが。

[2853: 周辺住民さん]

>>2852 評判気になるさん
https://www.city.uji.kyoto.jp/soshiki/53/6084.html

[2854: 評判気になるさん]

>>2853 周辺住民さん
ありがとうございます。地図に青少年センターがありますが、こちらに子供を預けることができるのでしょうか？？
宇治市は隣保館や青少年センターがあって行政が力をいれているんですね！

[2855: 買い替え検討中さん]

>>2851 通りがかりさん
手掛けたアーキサイトメビウスらしいデザインで悪くないと思いますが、デザインの好みは十人十色ですからね。

[2856: 通りがかりさん]

>>2854 評判気になるさん
子供を預けるって小学生ですか?
宇治市は育成学級(学童保育)が小学校単位であると思うのですが、
育成学級に入れない場合の利用かな?

>>宇治市は隣保館や青少年センターがあって行政が力をいれているんですね！
そうですね。京都市は平成22年度末をもって廃止されたので手厚いですね。

[2857: マンション検討中さん]

隣保館ってなんですか？

[2858: マンション検討中さん]

ただでさえ交通量が多くて排気ガス激しいのに白を基調はいかがなもんなんでしょう？すぐに黒ずんできますよ。ただでさえ売れていないのに拍車をかけるようなマンションですね。

[2859: 匿名さん]

また言いがかりをつけたいだけの人が来ちゃったみたいですね

[2860: 評判気になるさん]

>>2859 匿名さん

確かにこのマンションが売れてないってのは、言いがかりだったとしても苦しいですねw

[2861: 匿名さん]

郊外ですが地下鉄便利な良いマンションだと思います。
価格が、立地と大規模である割に、高いのがネックなのでしょうか。

[2862: 匿名さん]

売れていなくて残戸が多過ぎるのは事実なので、何とも言えないですね。言いたい人には、言わせておくしかないですね。しかし、もう四月なのに大丈夫なのかしら？

[2863: 匿名さん]

>>2857 マンション検討中さん

以下、宇治市のHPより

「隣保館」とは、社会福祉法に定める隣保事業を行う施設のことで、1969年の同和対策事業特別措置法の制定とともに全国各地で設置が進み、地域の社会的、経済的、文化的改善向上を図るために数多くの事業が行われてきました。

　この施設も、1978年に「宇治市木幡河原隣保館」として設置し、住民の生活改善や自立を促進するための相談事業をはじめ、社会福祉や社会教育、啓発交流などの事業活動に取り組み、本市の同和問題の解決に重要な役割を担ってきました。

　宇治市では、2008年4月から、名称を「コミュニティワークこはた館」と改め、全市的視点に立った本市の人権政策の推進拠点として、これまでの取り組みの貴重な成果を、あらゆる人権問題の解決につなげながら、人権尊重のまちづくりをめざす取り組みの一層の推進に努めていくことにしています。

[2864: マンション検討中さん]

次々とマンション建設予定が出ていて値段を調べると驚きます。マンション高騰は続いてますね
京都に限らず、竣工までに完売するマンションは最近ほとんど無いそうです。

[2865: マンション検討中さん]

>>2863 匿名さん
同和問題ってなんですか？東北出身ですが聞いたことがないです。

[2866: 評判気になるさん]

パデシオン側の排気ガス、、私も気になっています。バルコニーが埃だらけになる？

[2867: 匿名さん]

>>2865 マンション検討中さん
「童話問題」

[2868: 匿名さん]

>>2867 匿名さん

なるほど。子供の問題ってことですね！
隣人ともみんな仲良くなったらいいですね！

[2869: 通りがかりさん]

＊＊＊＊　調べたらわかりますよ。

[2870: マンション検討中さん]

洗濯物はバルコニーでは干せないですね。部屋干し又は風呂干しになりますね。

[2871: マンション検討中さん]

管理費のお話が出ていましたが、管理費よりも積立修繕金の増額試算の方がすごく気になるんですが。
70㎡の部屋で約10000円の修繕積立金が試算では5年で2倍、10年で2.5倍となっていますがこれは適当なんですかね？
サクッと調べた限り同スペックの大規模マンションと比較してもかなり割高な印象です。
素人なのでよく分かっていませんが、引き渡し10年後に実際にかかる積立修繕金は、売主の積立修繕金の増額試算よりも、もっと安くなるのが普通だったりするんですか？

充実した共用部が目玉なのである程度金額が高くなるのはしかたないと思っていましたが、共用部が何もない大規模マンションと比較しても10年目にして管理費と積立修繕金が月2万円弱も差があることに足踏みしています。

購入を検討されている方は共用部の充実のために仕方ないと思われる金額だとお考えなのでしょうか？このあたりについて伺いたいです。

[2872: マンション掲示板さん]

タワマンの修繕費用なんてアバウトですよ。周知の事実、常識ですよ。で誰も払えなくなる→住民の減少で閑散→当然価値も下がります タワマンの危険度については皆さんご存知の通り最近特に語られています 皆さん参考になさってから検討されてはいかがでしょうか？ひろゆきさんもつぶやいてましたね。

[2873: 通りがかりさん]

>>2868 匿名さん
子供の問題ではないですよ!

[2874: 通りがかりさん]

>>2865 マンション検討中さん

https://www.moj.go.jp/JINKEN/jinken04_00127.html

[2875: マンション検討中さん]

修繕積立金を甘く見積り、予算不足で大規模修繕工事や改修工事計画が立てられない。または一時金として回収されるなど問題になっているマンションは少なくないですね。特にタワマン。長期修繕計画の内容が適切でない場合にこのようなことが起こります。こちらのマンションは住友商事が長期修繕計画の緻密な計算に基づいて決定されているはずです。回収不足など保険を考えて多少は高めの設定になっているかもしれませんが。個人的には資金は集めておいたほうが後々のことを考えると安心だと思っています。

[2876: 匿名さん]

世界的なインフレ、資源高で物の値段はどんどん上がりますね。
東京オリンピックを境に不動産価格は下がるなんて言われていたのが懐かしいくらいです。
マンション価格もどんどん上がっていってます。
このマンションの価格もあがるのでしょうか

[2877: 匿名さん]

このマンションに関係ないので、子供の問題でいいんじゃないですか。

[2878: 通りがかりさん]

このマンションに関係あるでしょう。

[2879: 評判気になるさん]

>>2871 マンション検討中さん
不思議です。何かあると思いますが、、、5年で2倍だなんて。なんかアンバランスな印象のマンションです。

[2880: 買い替え検討中さん]

>>2871 マンション検討中さん
思ってません。だから辞めました。

[2881: マンション検討中さん]

>>2879 評判気になるさん
均等積立方式を採用してない物件はたいがいそんなモノですよ。別にデベとしては修繕積立金なんか自社の収益に直結しないので幾らで設定しようが良いのですが、安い方が情弱な検討者にはウケが良いからそうなってる形ですね。修繕積立金不足で大規模修繕が足らずに適切なタイミングで行われずに本来のマンション寿命を損ねるケースが頻発していて国交省がガイドライン見直し(基準額大幅引上げ)しましたが、実際には「あっちのマンションはそんな高くない！」って声が強くて是正されずに茹でガエル状態にひた進むマンションの多いこと。。。

[2882: マンション検討中さん]

2871で質問した者です。
修繕積立金が不足して立ち行かなくなるマンションも多い中、月々の積立金の多寡で判断すること自体ナンセンスな気もしないでも無いですが、仮に行く行くリセールや賃貸に出すことも視野に入れると、家賃以外の月額支払いが大きく増える点はやはり少し怖いですね。
もちろん、共用部をよく使用する方であれば、例えば他のジムで月額料金を支払うよりも安く済む可能性もありますし、人によりけりでしょうが。。。

このマンションは、個人的には、皆さんが言われるほど治安や子育てなどには特段不安もなく、駅近、大規模なピロティ、保育所やスーパーが近い点などなど凄く良い条件だったので、あまり使用予定がなかったジムやパーティルームなどの共用部の管理費増は目を瞑る予定でしたが少し悩むことになりそうです。

感想だけで恐縮ですが、お返事をいただいた皆さんへのお礼も兼ねて投稿させていただきました。
ありがとうございます。

[2883: 買い替え検討中さん]

>>2881 マンション検討中さん
そうなんですか？5年で2倍は普通ですか？勉強になりました！

[2884: 匿名さん]

>>2878 通りがかりさん
どうして？

[2885: 匿名さん]

>>2883 買い替え検討中さん

これまで購入した４件、購入を検討した新築４件に関しては5年で二倍というのはありませんでした。今、住んでいるところが10年後に1.5倍くらいというのが一番の値上げ率です。インバウンドバブル時代の購入ですが・・・。ただし、全てタワマンではありません。

[2886: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立は管理組合が運営していくので状況に合わせて修正されていくものだと思っています。

うちが購入したマンションは修繕積立金が5年で予定より15,000円アップして、そのかわりに管理費が8,000円安くなって、結果いまのところtotalで7,000円UPな感じです。管理費が安くなった代わりにゲストルームの宿泊代が上がったり、ジム、プールの使用料を取るようになったり、業者の見直しをしたり。いろいろコストカットをしたようですが。そろそろ10年になるから、またその後の動きがありそうな気がしてます

[2887: マンション検討中さん]

2881でコメントしたものです。「5年で2倍」が当たり前と言いたかったのではなく、ここの初期設定が安すぎるので5年で2倍になっても現状の基準を鑑みれば妥当というのが意図するところです。他の方から「これまでの物件では…」と言うコメントがありますが、それで将来的に必要な大規模修繕基金が確保出来なくなりつつあるマンションが続出しているのが問題なので、一度管理組合の会計帳簿と長期修繕計画、その必要予算等を確認される事をお勧めします。築の進んだマンションでは管理組合の理事の方が高齢になって「自分達が住むのはせいぜいあとXX年だからそれまでは余計な大規模修繕は控えて…」となっていて問題顕在化してないケースもあるようです。

[2888: マンション検討中さん]

要は不適切に管理修繕費の設定が安い物件で(相対的に)徳をするのは販売時に売りやすいデベ、長期居住の予定が無く10年以内に転売するつもりの購入者だけという事です。ここは規模のメリットはありますが、商業施設が入ったり20階建てという事で修繕コストは高くなる要素は大きいはずです。

[2889: 匿名さん]

低層階が商業施設のマンションは、賃料収入があるので管理修繕費が低くできるとききました。
こちらの商業施設はマンション施設とは別ということでしょうか。

[2890: マンション検討中さん]

>>2889 匿名さん
入居テナントの賃料収入は当然ですがマンション住民のものではなく当該占有部分の区分所有者のものです。ポイントは商業施設エリアに関係する諸施設のマンションエリアとの共有性等(構造的な問題)で管理修繕費負担が決まってくる事です。ですので「あそこのマンションは…」は参考にはならないですね。
とはいえ、過去のマンションとの比較ではなく今の相場感でここを見れば物件価格は抑えられています(駅直結で商業施設付き大規模マンションとしては)し、管理費も修繕積立金も将来アップ見込み含め悪くないと思います。

[2891: 匿名さん]

駅近ですが、宇治市の六地蔵という場所を含めて立地に見合うか判断必要ですね。
同じものがないので難しいですね。

[2892: マンション検討中さん]

ここのマンションて、住宅ローン控除以外で何かの補助金対象になるんですかね？

[2893: 匿名さん]

>>2892 マンション検討中さん
なりますよ

[2894: マンション検討中さん]

>>2891 匿名さん
六地蔵だからこの価格設定で成立してるのであって、烏丸線とかだったらとんでもない価格になるよね。

[2895: マンション検討中さん]

>>2893 匿名さん
なるんですか？
例えばどんなものですか？

[2896: 匿名さん]

>>2894 マンション検討中さん
まあ、価格の妥当性は個々人で判断することですね。
一般的に良い情報よりも悪い情報の方が入手は容易ですが、
同じ情報でも「田舎で不便」と見るか「だから安い」「これから発展する余地がある」と見るか。
とらえ方により変わってきますしね。

[2897: マンション検討中さん]

唐橋や西院、その他もろもろ竣工後一年経つのに盛大に売れ残ってるマンションに比べたら、ここは宇治でも駅直結物件なので妥当な価格設定だと思います。ただし、現実維持の価格ならばの話。今後ブライトタワーは値上げする計画があるようですが絶対にやめたほうがいい。眺望と広さがあったとしても駅から離れる分、むしろ値下げしたほうがいいくらい

[2898: 匿名さん]

リセールを狙うならいかに坪単価が安い部屋を選ぶかが重要。
もしくは最上階や広いプレミアム住居を選ぶか。こちらは実需かつ大規模なので利回りはそこまで高くないですが。
中途半端な中階層よりも低階層で安く買うか、若しくは坪単価は高いが最上階を買うか極端な方が良いと思います。

[2899: 買い替え検討中さん]

>>2894 マンション検討中さん
意味のない比較ですよ。

[2900: 匿名さん]

>>2899 買い替え検討中さん
そうですね。このマンションの価格が妥当かどうかを判断するのに役には立たないですね。