クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1381: マンション比較中さん]

リセール目的で買うならマンションの評価額が高騰するのはありがたいかもしれないけど
居住目的の人間にとっては固定資産税が増えるということだから
あまりうれしくもないんだけどな

[1382: 匿名さん]

HPに以下の記載がありました。
第1期6次販売概要
申し込み期限、抽選 2021年8月13日（金）

先着順以外も販売しているんですかね。

[1383: 通りがかりさん]

六地蔵は最近当たり屋が横行してるので車持ちのみなさん気をつけましょうね。

[1384: マンション検討中さん]

クラッシィは20階建マンションですが、固定資産税はどの階層も同じなんですかね？

[1385: 通りがかりさん]

こちらのマンションの固定資産税は４０?60万ですよ

[1386: マンション比較中さん]

>>1384 マンション検討中さん
20階以上、60ｍ越えでタワマン扱いですから変わると思いますよ

[1387: 匿名さん]

10-15万程度です。各種軽減があります。

[1388: マンション検討中]

>>1386 マンション比較中さん
そうですか。ありがとうございます。もう一度調べてみます。

[1389: マンション掲示板さん]

共用部分がありますので、あとモモテラスとイズミヤ、スーパードームのジャグラー等、固定資産税もそうですが、管理費がバカ高い!

[1390: 名無しさん]

怖くて住む気になれません

[1391: 通りがかりさん]

管理費、修繕積立はしっかり計画を説明されていて、納得した方しか購入しないと思います。
説明が無いわけないと思いますので
怖くて買えないなら買わなければいいだけです。
世帯数が多い強みは、管理費、修繕積立が頭数の大ささで負担額が減ること。これによって、公共部分が充実できるのではないですか。

[1392: マンション比較中さん]

管理費（月額）10,620円～16,280円
修繕積立金（月額）8,900円～13,500円
サイトに掲載されている通りであれば他の一般的なマンションと同程度ですよ
固定資産税（＋都市計画税）が軽減後で10-15万なら元は20-30万ですから
これも一般的なマンションと同程度

この数値の通りなら、バカ高いというほど高くはないと思いますよ

[1393: 匿名さん]

空室が多ければ管理費等、高くなるんじゃないですか？このままのペースだと648
は、かなりの値下げをしないと捌けないと思うのは私だけでしょうか。。。。。。一期で苦戦して二期からガンガン売れる事は考えづらいです。スタートダッシュに失敗した感は否めませんね。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
空室の場合、管理費等は住民に転嫁されません。デベが負担することに決まっていますのでご安心を。

[1395: 通りがかりさん]

?高い。菅積、凄く高いと思います。
スタートでこの金額。プラス、駐車場代が入ります。648世帯あるのに。
でも、あれだけの豪華な共用施設だから仕方ないですね。菅積は上がっていきます。
ただ、ただ、すごいなあと思いました。

[1396: 匿名さん]

>>1393 匿名さん

一期は最初の段階で120戸です。8月も先着順である程度捌けているようです。ブライトタワー240戸はまだ売り出していないで、400戸中120-140程度は売れていると推測出来ますので、まずまずのペースです。30%~40%売約済み。逆に2期以降で残り260-280戸。

ブライトタワーは眺望が確保出来るので、今回見送った人でブライトタワーの売り出し待ちが一杯のようです。ブライトタワーが1番坪単価が高いです。ブライトタワーは抽選になる部屋がいくつかありそうとのこと。ブライトタワー落ちた方が割安なゲートタワー、テラスに落ち着く可能性も高いです。
ゲートタワー、テラス、ブライトテラスの低層は完売まで時間がかかると思いますが、2023/3までまだ1年半以上あります。まず竣工までの完売は間違いないとの印象です。
駅直結物件で売れ残りがあれば、売主は赤っ恥なので、
住友商事が広告費を大量に投入するでしょう。
住友系列は利益確保にシビアなので、これ以上値下げ期待はしないほうが笑
住友不動産なんかは、竣工後から売り始めて値下げせずに2-3年かけて売ります。不動産で、利益率トップです。
値下げを期待したいのは理解出来ますが、住友商事は不動産のプロです。クラッシィブランドはナショナルブランド、なかなか値下げはしませんよ。プレサンスよりも安い価格で新築、駅直結を売りますか？笑

[1397: 匿名さん]

>>1392 マンション比較中さん

六地蔵
戸数 648
管理費（月額）10,620円～16,280円

滋賀県　某所
戸数 217
管理費（月額）9,000円～14,400円

現在分譲中で管理費が確認できるものを比較のため上げてみました。
戸数が多いのに六地蔵が高いのは、設備が充実しているためでしょうか。
でも、比較しても高すぎるというレベルではないですね。

[1398: デベにお勤めさん]

売主でも書込みはしますし見ています。
検討者が掲示板を見るので当然事業主も見ます。
専門的な書込みは事業主がしている場合があります。それは間違った内容を訂正する為です。販売サイドの一個人が書込みをしていてても会社は確認しようがないです。
コンプラアウトということはありません。

[1399: 名無しさん]

購入者です。

色々な意見があるのは理解しますが、
管理費が特別高いという意見はどうかと思います。ジムやその他施設があるので、適正かと思います。他のマンションも見ましたが、管理費は相場並みです。

京都市近郊で、駅近マンションを探してきましたが、やはりJRと地下鉄が直結なのが決め手になりました。
京阪も徒歩数分で、交通の利便性が他のマンションと比べてダントツでした。スーパーが併設されるのも共働き家庭には便利です。夕方の買い物時間がかなり短縮できます。

六地蔵の治安は少し気になりましたが、京都市内の他のマンションの周辺にも同じような治安が少し悪い場所はありました。ここは上手く付き合っていくしかないと思いました。

資産価値についてはマンション自体が年々値上がりしている中で、駅直結マンションの資産価値は下りづらいだろうと思います。素人意見です。

[1400: 匿名さん]

本当に人気があるのなら即日完売すると思いますよ。そうじゃないのは何か原因があるのでしょう。また言うと叩かれますから言いませんが。

[1401: 通りがかりさん]

売れてないから買い煽りをする訳です　順調に売れているならそういう面倒なことする必要ありませんからね

[1402: 匿名さん]

1398のデベの方が答えてくださると思います。

[1403: 匿名さん]

>>1400 匿名さん
さすがに即日完売はない。１００物件に１つくらいかな、あるとして。

[1404: 名無しさん]

即日完売する物件なんてありますか？
大規模マンションで笑。
即日完売したら、値付けを間違えたと事業主に叱られます。竣工まで期間があるのに、完売したら、値付けを失敗してます。
このマンションは現状の坪単価が適正なんでしょう。
だから、値下げもありません。
不動産販売の基本のキ笑

[1405: 名無しさん]

>>1400 匿名さん

ビジネスやったことある？
沢山売れれば良いわけじゃ無いんだよ。
利益が残らないとマンション建てる意味無いんだよ。

[1406: 通りがかりさん]

即日完売　普通にありますよ。調べてみてね。

[1407: 名無しさん]

なんちゃって即日完売ならいくらでもデベのやり方次第で謳えるよ。
即日完売とか意味がないよ。マンション関係者なら皆知ってますわ。

[1408: 名無しさん]

>>1406 通りがかりさん

騙されてるよ笑

即日完売なんて意味を持たないよ。

[1409: 通りがかりさん]

1378さんが、販売会社の書き込みはないと言いきったのに、その後、凄く詳しくこの掲示板でマンション内容が書き込まれているのを見て、こちらの怖さを痛感した。どんな言い訳をされても、もう入ってこない。

[1410: マンション検討中さん]

誤情報、根拠のないネガの書き込みには、売主さんも反論するのでは？
それはありがたいです。誤った情報は要らないです。

[1411: 購入経験者さん]

購入者です。そして、もともと六地蔵近辺に住んでいて、現在京都市在住です。
購入してから久々にこの掲示板を見ましたがかなり盛り上がっていますね。
ちょっと長くなりますが、以前自分がこのマンションをどう評価したか自分なりにまとめてみたものを購入検討者の参考になればと思って共有してみます。すべてあくまで個人的な感想です。

【交通】
3駅3路線利用可能はやはり大きなメリットと思います。
また、単に3駅というだけでなく地下鉄・JRは始発駅や快速停車駅としても魅力を感じました。

・地下鉄
当然ですが、河原町、烏丸、二条あたりへのアクセスはありがたいです。
また、始発駅というのは大きいです。15年ほど前の話ですが、通学で使用していた時、市内に向かう時は醍醐あたりで座席はなくなりその後どんどん人が増えて烏丸まではとても込み合っていました。

・JR
みやこ路快速が停車するのは大きなメリットです。京都駅まで停車駅1駅、最短11分で行けます。大阪駅までも新幹線を使わず49分で行けます。
また、地下鉄通路を使えば、ほぼ直結といってもいいくらいで、雨に濡れずに大阪駅で買い物もできるくらいです。

・京阪
これといった特徴はないですが、大阪や河原町まで複数経路で行ける点は利点かなと思います。

電車が注目されがちですが、その他、高速道路もメリットかと思います。
市内からだと京都東インターや沓掛インター、京都南インターを使うしかないですが、いずれも行楽シーズンはびっくりするくらいに渋滞します。それを考えると六地蔵から宇治東インターは通常10分程度で行けるので、混んでいてもそれほどは時間がかかりません。車での遠出にもいいかなと思います。

交通の便という意味では京都府全体で見ても、桂、二条、四条河原町、山科駅・京都駅周辺と並ぶような立地かと思います。

【近隣商業施設】
MOMOがあるのが大きいです。ほぼすべてのものが揃うかと思います。
下記あたりが個人的にはうれしいです。

ユニクロ、GU、Right on、無印良品、ニトリ、ABCマート、JINS、眼鏡市場、スポーツ三橋、くまざわ書店、コンタクトのEyecity、マツモトキヨシ、DAISO、3COINS
ジョーシン、エディオン
コーナン、COSPA
DONQ、カプリチョーザ、がんこ、KFC、ミスド、串八

【医療機関】
武田総合病院、宇治徳洲会、六地蔵総合病院が比較的大規模病院かと思います。
武田総合病院、宇治徳洲会あたりは救急もやっています。
その他、小規模クリニックもそこそこあるかと思いました。

【治安】
5年ほど前まで六地蔵あたりに住んでいましたが、治安の悪さを実感することはなかったです。空き巣やひったくり、自転車盗難なども聞いたこともなかったです。
もちろん、市内の北山や御所南などと比べて治安がいいとは言えないと思いますが、特別悪いとも思いませんでした。
こう言うと良くないかもしれませんが、小栗栖や醍醐あたりのほうが治安が悪いと聞きました。実際そんなこともないかなと思いますが。

【渋滞】
確かにMOMOから外環状線にかけて、週末は混み合うかと思います。しかし、週末以外はそれほど混み合うことは多くないと思います。
また、もしクラッシィハウスに住むなら、MOMOからマンションまでは混んだといってもかかる時間は知れていると思います。一番混み合うのはMOMOから出てくるときでしょうか。最長20分ほどかかるかと思います。ただ、普段5分で帰ってこられるところが20分になる程度で、困るようなら歩いて行けばいいだけかと思います。
それに、パデシオンやブランズができた時に急に混みだしたということはなかったので、クラッシィハウスができたから特にひどくなるとも思えません。
そもそも、買い物という意味ではMOMO・イズミヤ以外に週末に車で醍醐や観月橋、木幡方面に行く用事はほぼないかと思います。

【学区】
木幡小・木幡中の学区ですね。
木幡中出身なので、20年ほど前の話ですが、授業を抜け出したり、たばこを吸うような中学生がいたのは事実です。中学受験で勉強のできる子は私立に行ったので、その他が地域から雑多に集まった、いわゆる普通の中学校でした。1学年300人くらいいたので、いろんな人がいましたが、中にはその後、京大や医学部に行くような優秀な生徒もいました。今はどうなっているかは全然知りませんが、そこまで不良中学とも聞いたことはないです。
ちなみに、小栗栖団地や石田団地とは学区が違います。

【居住棟】
・ゲートタワー棟
地下鉄直結エレベーターが利点かと思います。あとは高層階があることや共用施設が近いことですかね。
デメリットとして、目の前に商業施設があることでしょうか。下層階はやや日当たりが悪くなりそうです。ビッグボーイ(ファミレス)が横にある低層棟があり、においはどうかと気になりましたが、現地に行くと気になるほどではなかったです。というかほぼわからなかったです。まぁ、すでにこのビッグボーイ近くの部屋は地下鉄直結エレベーターに近いこともあって人気で結構売れていました。
あと、目の前にパデシオンがあって、おそらく眺望は限定的な気がします。パデシオン側は通路なので部屋が向かい合うことはないです。

・ゲートテラス棟
外環状線と近いこともあって騒音は気になりますが、併設商業施設と近い点はよいかもしれません。騒音や西南向き等を考慮してなのか、やや割安でした。

・ブライトテラス棟
幹線道路と離れており、騒音は比較的心配なさそうです。角部屋はルーフバルコニーがあるのがいいですね。

・ブライトタワー棟
竣工は1年遅いですがおそらく、この棟が基本的には一番人気かと思います。
交通量の多い道路からは距離があり、パデシオンの向いではなく眺望もよさそうです。日当たりも問題なさそうです。


いずれの棟もまだ竣工されていないですが、耐震面やちゃんと工事が行われるかは、大手デベロッパーや施工主であるという点で安心と考えました。竣工前の状態では(竣工後であっても？)、素人ではその建物が本当にしっかりしたものかはわからないので、これまでの実績から評価するほかないように思いました。

【部屋】
広さ等はいろんなタイプがあるので各個人に合ったものが選べるかもしれないです。
個人的にはディスポーザーがあって生ごみがすぐ処理できるのが良かったです。

【共用施設】
ライブラリーカフェ、キッズスクエア、コワーキングスペース、スタディルーム、オナーズジム、パーティーサロンなどです。

キッズスクエア、コワーキングスペース、オナーズジム、パーティーサロンあたりを使うかなと思いました。ジムの完成予想図ではちょっとしたランニングマシンとサイクリングマシン、その他がある程度でそれほど器具が揃ってはなさそうです(笑)がっつりやるには近くにあるスポーツジムに行ったほうがいいかもしれないです。
いずれも共用空間という感じで、いろいろ機器あるわけではないので維持費のかかる感じではないように思いました。

ゲストルームもあって、親族や友人に泊まってもらうにはよいかなと思いました。

共用施設ではないですが、セントラルガーデンは意外に維持コストがかかるような気がしました。また、水辺は清掃が行き届いていないと汚くなりがちです。唯一この水路はないほうがいいと思いました。

【価格】
これについては、はっきりいって適正かどうかはわからなかったです。
調べる限りでは、一般論として資材価格の高騰や超低金利の影響でここ10年ほどマンション価格は高騰し続けているようです。パデシオンやブランズの中古価格でも少なくとも3500万程度はすることを考慮すると、4000万前後の価格は妥当なのかなとも思いました。六地蔵ではやや割高かもしれないですが、利便性や新築を考慮すると妥当かもしれません。高値掴みしたか割安で買えたかは今後わかることと覚悟しています。

【資産性】
長期的に住む予定ですが、資産性としては安定感はあるかなと思っております。
マンション価格が高騰している現状から考えると今後、価格がすごく上がることはないでしょうが、逆に下がりすぎることもないと思います。駅直結、商業施設近くは資産性が保たれると考えました。

[1412: マンション検討中さん]

久しぶりに有意義な意見を読ませてもらいました。
ありがとうございます。

[1413: マンション比較中さん]

今度は即日完売するかどうかで言い争っていたみたいですねｗ

ほどほどの人気しかなくて完売まで１年くらいかかる物件なんてよく見かけるし、
それが普通レベルのマンションだと思うし、ここもそれでいいと思うのだけど、
どうしても一番人気で人が殺到して即完売じゃなければ気が済まないのかな？

[1414: マンション比較中さん]

>>1397 匿名さん
内訳を見たわけではないので何が理由で1500ほど高くなるのかは分かりませんが
この程度は誤差範囲でしょう

私が比較検討していた物件の中に管理費月６万というのがありましたが、
このくらいすると流石に高いと思い候補から外しましたｗ

[1415: 口コミ知りたいさん]

上記、理路整然としたコメント読み応えありました。見識の高さが感じられます。

ピンポンダッシュみたいなネガコメもすごすごと引き下がって、もう登場できないかも。再登場したらよほど身の程知らず・・・。

[1416: 購入経験者さん]

>>1411です。

補足ですが、早く買うように煽っているわけでは全くないです。
このマンションは少なくとも立地や商業施設などのゆるぎない利点はあるマンションかと思います。
しかし、値段や治安、規模など不安になる要素もあるかと思います。
完璧なマンションはないので、自分がデメリットに対して妥協ができるかをしっかり考えるのがいいと思います。
戸数も非常に多いので、すぐに売り切れる心配もないのでゆっくり考えるのがいいと思います。これだけ大規模なので、上下隣の部屋なんてほぼ同じようなものでほしいと思うような部屋も残っていると思います。

[1417: 通りがかりさん]

1411さんのコメントとても参考になりました。
最近の地下鉄の混雑状況ですが、朝の7時台は六地蔵からも結構乗られるので、醍醐あたりで席は満席になってました。石田でほぼ埋まってることもあるくらいです。学校が夏休みに入る前の状況なので今はちょっとわかりませんが、六地蔵からは確実に座れるので、始発駅なのはメリットかなと思います。

[1418: 周辺住民さん]

１４１１さん、たいへん貴重なコメントありがとうございました。

以下、管理費と修繕積立金に関する個人的感想を書きます。
いちばん戸数の多い、７０㎡程度の場合、管理費が11000円前後、修繕積立金が100０0円前後のようです。

同規模の他のマンションの管理費を調べてみると、11000円は妥当なラインだろうと思います。共用施設が多いことを考えれば、スケールメリットでこの程度で治まっているのでしょう。管理組合でコストのチェックをしますので、管理費がどんどん上がるケースなんて現実にはほとんどありません。高いか安いかは、他のマンションとの比較で判断するしかないでしょう。

修繕積立金10000円は他のマンションと比べると高いと感じる人もいるかも知れませんが、実際は安いと思います。修繕積立金は資産価値を維持するうえで非常に重要なもので、国土交通省「マンション修繕積立金のガイドライン」によれば、１㎡あたり200円前後が標準価格となっています。７０㎡であれば14000円が標準ということになりますので、10000円であれば３０％安です。これもスケールメリットかもしれません。修繕積立金が必要以上に安いマンションは、将来的に値上げするとか、一時金として不足分を支払うなどの措置が必要になるかもしれませんが、ここはあまりその心配はないかと思います。

高いと感じるか安いと感じるかは個人差が大きく出る世界ですから、できるだけ客観的指標を活用して判断するしかないかと思います。

[1419: マンション検討中さん]

客観的に見て、このマンションは立地や交通アクセスが抜群、共用施設が充実している点、平均坪200万円で市内から見るとかなり割安な点等で、買って後悔はないかなというのが、一般的な印象かと。複数路線駅のランドマークとなるマンションはリセール時も強いのは全国共通。

[1420: 匿名さん]

>>1418 周辺住民さん
月の修繕積立金は、そんなものかと思います。
ただ、修繕積立基金が、単純平均で1.5倍近くになっています。
入居後のチェックが重要になりそうです。

修繕積立基金（引渡し時一括払い） 531,500円～814,600円
滋賀県　某所 366,000円～584,000円

[1421: マンション比較中さん]

>>1420 匿名さん
その比較で２０万ほど高いから、約２年分、最初の一時払い金で少し多めに回収しているってかんじか

10年後、20年後の修繕積立金の額が気になるところですけど、
既に契約済みの方は重説で修繕積立金の計画について説明を受けてないですか？

[1422: マンション検討中さん]

今日モデルルーム訪れましたけど多分私達だけでした。台風ですからね。最上階の部屋も含めて結構残ってましたよ。

[1423: 検討板ユーザーさん]

完成後に実際の部屋を見て購入できる物件です。

[1424: 検討板ユーザーさん]

そのほうがいいのかもしれませんね。買われた人には申し訳ないけど隣人や上下階にどんな人住むか否かで生活大幅に変化しますもんね。完成後も空室いっぱいありそうですし値下げの可能性大ですしね。読んでると個性の強い人多そうですし今買うのは危険ですね。

[1425: 匿名さん]

昨晩、山科川の水位があがり、山科区では一部に避難指示が出ていました。
六地蔵付近の状況をご存じの方おられませんか。
問題なかったことはわかっていますが、状況を知っておきたいと思います。

[1426: 通りがかりさん]

おはようございます。確かこちらは非常に地盤悪いですよね。盛り土だし。詳細はこんなところで聞かないで営業さんに聞かれたらいかがでしょうか？

[1427: 通りがかりさん]

一番酷かった時のツイッターでは溢れる寸前でしたが、今朝6時に見に行ったら、よく降ったなぁというレベルの増水でした。
橋脚の半分位の水量。

以前、モモの入口付近も水がたまり、通れなかったけど今回は全然大丈夫でしてた。

以前、溢れたことがあったらしく(未確認)、治水工事がされてからは溢れることはないそうです。
今年の夏も、何やら川の中央を掘ったり？されてました

[1428: 匿名さん]

ありがとうございます。安心しました。

[1429: 匿名さん]

1424さんに同意

大規模マンション、タワーマンション？なのですかね。一連を冷静に見ていたのですが、住人さんの質に不安、引いてしまいました。まして650世帯とても多くの方が集まります。割と高いマンションなので、そこそこお金に余裕もある方なのかなと想像しましたが、知り合いにタワーマンション購入した人がいて、建設中からマンション自慢、購入後も自慢の嵐でした。これは一意見なので、サラッと流して頂きたいですが、マンションは階数で金額差が入居前から分かります。上下でマウントの取り合いも割とよく聞きます。とにかく、これだけ多い人数が集まるのが住まいだと考えると個人的にはもう少しこじんまり、多からず、少なからずと思ってしまいました。ママ友とかの派閥などが、マンション内で起こったりしたら、その雰囲気にも、個人的には避けたいなと考えます。
購入者の方の批判ではありません。一意見としての感想です。合う、合わないは必ずあるので、
入居後に、よく調べて、購入したい人は購入。それでもいいのかなと思いました。

[1430: 匿名さん]

住人さんの質？間違えました。
購入されている方でした。
何度もいいますが、購入者批判ではありませんので、ご理解ください。