クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
京都タワーマンション!! 京都府宇治市、クラッシィハウス京都六地蔵(モデルルーム見学)【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/3507/
京都市内にタワマンが!! 京都市山科区・伏見区醍醐に若年層移住なるか「meetus（ミータス)山科-醍醐」プロジェクト。完成間近『ウィルローズ京都御陵』全街区完成『クラッシィハウス京都六地蔵』【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/97926/

[6894: マンション検討中さん]

>>6885 匿名さん
この人、週末の夜にこんな一生懸命に書いて何に怯えてるんでしょうかね？

[6895: 匿名さん]

>>6892 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。奈良街道から入ったところですね。
その先は現在どうなっているのでしょうか。

[6896: 匿名さん]

>>6891 マンション検討中さん
残債は残元本の意味でも使われるようですね
利息分を含まない残元本であれば3,570万ほど、
利息分を含めるなら4,830万ほど（上記の4,400万は転記ミスでした、すみません）です

過去の事例や一部のプレミアム物件では>>6880さんの言うように
分譲賃貸家賃と大差無いものもあるとは思いますが、
郊外物件では>>6893さんも言っている通りに現在の家賃相場が
維持または上昇すると予想できる状況でもありませんから
>>6885の設定に加えて10年間0.7%の住宅ローン控除による還付があったとしても
家賃15万以下の設定になれば賃貸のほうが有利ということになります

かなり大雑把な計算ではありますが
購入と賃貸をトータルの費用を比較してどちらが良いかを判断してるなら
このくらいの具体性をもたせて考えて良いと思うんですけどね

[6897: 名無しさん]

>>6885 さん

>>6885 匿名さん
残債は4400万円とのことですが、計算ミスをしているようなので指摘しておきます。
1年目の支払利息は5000万円×1.8%なので90万円。
支払額は16万円×12で192万円。
よって、支払元本は100万円となります。
10年間では1000万円。
実際は支払利息は減っていくので、元本部分は1100万円以上だと思います。
つまり、残債は3900万円以下が正しいかと。

[6898: 匿名さん]

>>6897 名無しさん
えっとですね、いろいろありますが
まず、年末残高に対して1.8%の支払利息を計算するときは
年々年末残高が減少することを考慮しましょう
それと>>6885の設定では元利均等ですので
元金は年々上がっていくのですよ

[6899: 通りがかりさん]

2/16(金)から確定申告が始まってます。住宅ローン控除、家賃収入があるなら所得税控除、しっかり還付もらってくださいね

[6900: マンション掲示板さん]

考慮してますよ。
だから、支払利息は減っていくと書いたんです。
結果的に元金が年々上がっていく事になります。

[6901: 匿名さん]

ちょっと疑問なんですけど、残債と言った時に利息を含めないで考えるのは何故ですか？
繰上げ返済するというなら利息額も変わってきますが、
自分がこれから支払わなければいけない額を少なく見積もるのは危険ですから
現在の借り入れ期間で、発生する予定の利息を含めた返済額を
念頭に置いて考えた方が良くないですか？

[6902: 匿名さん]

ちょっと視点を変えて、
ローンを組まずに現金一括で購入した場合と賃貸の場合を比較してみませんか？
これだと上記の設定で35年償却として10年居住した場合の費用が
賃料15万の賃貸と5000万のマンション購入で同程度になるんですよ
専有部分の修繕費を含めるなら賃料を更に高く設定することになりますが
購入と賃貸を比較してどちらが費用が掛からないかという話で
購入のほうが良いというケースが増えると思うんですけど

[6903: 契約者さん6]

契約者ですが、こちらのマンションで、変動ですが金利0.35％を提携ローンとして紹介されましたが、1.8％で契約した人がいるのでしょうか？。
明らかに買うほうが得だと考えたので購入しましたけど、1.8％なら計算が全然変わってきますね。

[6904: 契約者さん6]

というか、今どきあえて固定を選ぶ人がいるのでしょうか。
リスクはありますが、この30年、1度たりとも変動金利が固定金利を上回ったことはありません。
金利が上がる時も、固定から上がります。
あくまで見通しですが、今後金利が上がるとしても大して上がりませんよ。
固定金利をあえて選ぶメリットが見つかりません。

[6905: 匿名さん]

長期間にわたって逆イールドでも起こらない限り、変動金利はその時の固定金利を上回りません。
今後の金利をどう考えるかは個人によりますが、当たり前ですが、固定は借りた時の金利で固定ですが、変動は将来的にどう変わるかはわかりません。このリスクを考えない人が変動を選んでいます。
また、投資の利回りを考える時は支払いが確定した固定で考えることが多いと思います。

[6906: 匿名さん]

>>6904 契約者さん6さん
直近のレスの流れを見ていただきたいのですが
＞購入と賃貸を比較してどちらが良いか
が話題となっていまして、
比較するためには金利が固定されてないと計算しにくいと理由もあり
フラット35の全期間固定で計算しました

一応、変動金利＝ほぼ支払利息がない≒現金一括に近いと考えれば
>>6902に近い結果になるかと思います

＞明らかに買うほうが得だと考えた
の「明らか」というのは>>6902みたいな計算により
賃貸より購入のほうが明らかに良かったからということですか？
専有部分の修繕費についてはどんな想定をしました？

[6907: 匿名さん]

>>6906 匿名さん
10年居住した時の費用で評価をしていますが、購入の場合は、借金の残高とその時のマンション価格が同じと考えているということと思います。
郊外なこともあり、値段が上がると考えている人は少ないと思いますが、
ここは認識あっているのでしょうか。
マンション利点で駅近・大規模をあげている人には将来価格が購入時よりプラスになると考えている人が居るように感じています。

[6908: 匿名さん]

>>6907 匿名さん
あまり考えたくないことだと思いますが
万が一マンション価格が借金残高より低かった場合は
そのまま永住するか
それでも売って残った現金資産額の範囲内で住み替え物件を購入することまで考えているなら良いのですが

条件の良いマンションですから他と比べたら価格は下がりにくいと予想されますが
それはあくまで現時点での予想です
きちんとリスクを考えるならここまで考えておくべきじゃないかと思います

[6909: 匿名さん]

マンションには資産価値があるから売却すればお金になることを理由に
賃貸より購入のほうが得だという認識だと思いますが、
それは予想通りに利益がでる価格で売却できた場合なのですよ

10年前に購入したマンションや超富裕層が買うような超高級物件なら
確実に利益が出るとは思いますが、
今購入した庶民向けマンションではどうなるか分からないのです

[6910: マンコミュファンさん]

10年の期間だと購入するよりも賃貸の方が有利そうですね。20,30年後の想定なら変わりそうですが。

[6911: マンション検討中さん]

心配なら買わなければ良いのではないでしょうか。

今後、売却価格が下がることが大前提のような書きぶりですが、少なくともこの物件が大きく下げることはないでしょう。
ここが安いこととリンクしますが、この数年でマンションの建設コストは劇的に上がっています。
規模100戸、70㎡で土地代抜き3000から3500万が原価です。
そうすると、今後は場所条件を下げてもここより安い物件はそうは出ないでしょう。

この物件に関しては、建設コスト上昇前に開発がスタートし、650戸規模でコストを抑えている。
今後出てくる新築物件はここより好条件にすることは困難だと思いますよ。
信じる信じないは個人の自由なので、無理強いはしませんが、周辺相場が上がれば、当然ですがここの物件価値も下がりません。

[6912: 検討板ユーザーさん]

>>6910 マンコミュファンさん

心配なら賃貸にしてはどうですか？

[6913: 通りがかりさん]

>>6912 さん
心配で書いたんじゃないですよ。
このマンションなら20,30年住んだら賃貸に住むよりも金銭的有利になるじゃないかなと思ったんです。
物価や人件費の上昇は大なり小なり続くでしょうし、街に住民が増えれば街自体が発展する可能性もありそうです。例えばクリーンセンター跡地とかに何かできたりするかもしれません。
街が発展したら駅近のマンションの価値はそれなりに維持しそうかなと思いました。
そのような、たらればを試算に入れることはできないですが、それ抜きにしても新築というくくりでは将来の期待値も現時点のコスパも高い方と思ってます。