クラッシィハウス京都六地蔵

[坪単価比較中さん]

クラッシィハウス京都六地蔵についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.classy-club.com/kyoto648/

所在地：京都府宇治市六地蔵奈良町66番1、66番4、67番1、67番10、67番18、67番21、67番22、67番25、67番26、69番、宇治市六地蔵町並41番1、京都市伏見区石田桜木16番9、17番6、24番1（地番）　

交　通：
・地下鉄東西線「六地蔵」駅・敷地内直結1分
・JR奈良線「六地蔵」駅徒歩2分
・京阪宇治線「六地蔵」駅徒歩7分

総戸数：648戸
間取り：1LDK+S～4LDK

専有面積：60.06m2~100.20m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 ゲートテラス棟:地上10階建

売　主：住友商事株式会社　関電不動産開発株式会社　三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
完成時期：
A1・A2敷地:2023年1月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年1月下旬(予定)
入居時期：
A1・A2敷地:2023年3月下旬(予定)
B敷地・C敷地:2024年3月下旬(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
京都タワーマンション!! 京都府宇治市、クラッシィハウス京都六地蔵(モデルルーム見学)【kyoto1192】
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[2367: 職人さん]

パデシオン六地蔵の住民です。商業施設の情報が無いかな？とおもってのぞいてみたら昔のパデシオン六地蔵のスレッド同様、大変そうだったので老婆心ながら投稿することにしました。私の投稿について返信はしません（たぶんしばらく見ない）。興味のある人だけ参考にされてください。

■前提?検討板に情報はないよ?
　ほとんどの人はマンションを何回も買い換えません。投資用マンションは買っても住みません。ほとんどの人はマンション購入について何度も商談しないし、住んで正確に比較している人もあまりいません。そして、検討板にいる人は「住んでない、買ってない」ひとなので、ここには現地の正確な情報なんてそんなにあるわけ無いと思った方が良いです。書き込むのもごく一部のひとだけです。昔、パデシオン六地蔵の検討板をみていてそれから約10年経ち「考えすぎだったこともおおいな」と感じます。

■2009年、当時のマンションの売れ行きについて
　パデシオン六地蔵が売りに出されたのは2009年頃だったとおもいます。当時は京都に大規模マンションで新築はあまりなく、滋賀に沢山物件があった時期だと記憶しております。滋賀の物件はかなり販売に苦戦していました。職場の同僚には「ぜったい売れ残るからいそいで買わなくて良い」とアドバイスされたのですが、何度か六地蔵にいって確認したことと、賃貸用に作られた京都のアパートの安普請＆賃貸料の高さに「もう我慢しながら暮らしたくない」と2時間ほどで即決した覚えがあります。ポイントは駅近で売却性が高いことに加え免震構造（最近ほとんど注目されませんが）でした。
　たしかおよそ2-3ヶ月でかなりの部屋が成約済みになったとおもいます。ただ不思議なもので最後まで数部屋残るんです。おそらく何となく残り物を買いたくない心理があるんでしょう。私が交渉したのは第1期です。確か奇数階と偶数階、それぞれ半分くらいずつで全部で4期くらいあったように記憶があります。いっぺんに売ると、条件の良い人気の部屋から成約していきます。すると最後がとても売りにくくなるんでしょうね。売れ残りがでると評判に関わりますし、モデルルームをたたむ時期も延びます。
　希望の条件の部屋が無くなってくると、多くの人は他の物件と比較して考えるのでしょう。ただ表向きパデシオン六地蔵は値引き販売（先に買った住人からクレームがでます）はなかったのでどうなったかは知りません。

■現在と当時の平米相場の違い
　同じ立地でも当時と今で比較しにくいのは、平米単価が全然違うからです。リーマンショックの影響で物件価格はかなり下がっていました。パデシオン六地蔵は低層階で1平米40万円、高層階で1平米44万円程度でした。しばらくして、東日本大震災で2011年以降しばらくコンクリート需要が高止まりして、かつ2016年頃から京都の観光需要が増大して、土地を含めた建築コストはかなり上がりました。
　当時のパデシオン六地蔵の価格は75平米、低層階ならばおよそ3000万円です。地場デベロッパーでブランドプレミアムは無いわけですが、これでも近隣の相場から言えば高い方でした（田の字地区は当時75平米6000万↑くらいのイメージです。とても買えない。でもコロナ直前には平米単価はかなりあがっていたので買っておけば良かった・・・）
　所得の平均はそれほど変化していませんから、価格が上がればそれだけマーケットは小さくなります。ですから当時と比べると売りにくくなっているのは間違いないでしょう。ただ建築コストも上がっているので、安くすれば良いというものでも無いはずです。マンションの値付けはそれこそ売り主にとっては死活問題なんだとおもいます。
　おそらくこのマンションの企画はコロナ禍の前です。建設費（材料費・人件費モロモロ）の支払いはすでに始まっているので、コロナ禍がおわってお客さんの気持ちが変わるまで販売を伸ばすということは建設会社の側に立っても難しいでしょう。つまりおそらくはもっと高く売れるはずだったのにコロナ禍で今売らなきゃ行けない物件（なので販売から見て不利）なのだとおもいます。
　なので「売れてない」から良くない物件と判断するのはあまり根拠無いと思います。ただ、相場よりも値付けが高い可能性はあります。

■3線3駅利用と徒歩×分
　駅に近いのはめちゃくちゃ便利です。特に、東西線は三条から直結なので呑んで帰ってくることを考えるとホントに有り難かったです。タクシーでも3500円程度ですから適度に郊外だとおもいます。
　電車移動が多い人はとにかく便利な立地だとおもいます。京都駅の新幹線のホームは奈良線のとなりです。慣れると奈良線の六地蔵駅から名古屋駅につくまで60分です。大阪方面は京阪ですが少々歩くことになりますが、7-8分でしょうか？京都市内への通勤だと利便性を感じることは多いと思います。
　ただ「マンション徒歩×分」というのは大規模マンションの場合は「話が違う」ことも結構あると感じてます。パデシオン六地蔵は3棟からなっていますが、西側の棟の人は、JRまでまぁまぁ歩かないと行けません。一方東側の棟の人は、マンション出口からそれこそ50m程度で駅の入り口です。ただ西側の棟の人はマンション入り口から10mもないところに地下鉄へのエレベーターがありますから、実質地下鉄直結です。
　ポストは西側の棟にありますから、JRに近い東側の棟の人はポストまでいくのがかなり面倒です。新聞は戸口までの配達がありませんから、毎朝結構な時間をかけて新聞を取り行ける人以外は電子版一択になります。

[2368: 職人さん]

■ホームページに掲載されるマンションの情報、スペック
　パデシオンは結構詳細に載せていますが、理由は恐らく10年前からデザイン、内装、ホームページなどほぼ変わっていません。いわゆる、「豪華では無いけれど最低限不満の出ないスペック」なので全ての物件が使いまわしの情報でいいのだとおもいます。
　スラブ厚、二重床、二重天井などいろいろ高級物件のスペックの話はでますが、住んでみるととくに不満も無く、困っていません。その意味でパデシオンはコスパの高いマンションだと思います。ただ壁紙や内装材もほんと最低限クラスなので、吟味した材料をつかってたてた親なんかは「チープねぇ」といいます。この辺の感じ方は個人差が大きいでしょう。
　販売側のマンパワーは限られていますから、「とりあえず見に来た」客と、「買う気満々の見込み客」のどちらを相手したいかといえば、圧倒的に後者でしょう。だから、不完全情報でも資料を取り寄せてモデルルームに来る「買う気の強いお客さん」を優先的に相手をする戦略をとっているのだとおもいます。そっちを待たせるわけにはいかないはずです。
　とすれば、フットワークが重く、完全情報がでるまで動かない人はマンション購入においては常に選択肢が小さくなります。（資料請求者限定サイトができてますね）個人的にはホームページに載るより前に、まずはモデルルームにいって質問攻めにして、価格その他モロモロの情報を得る人の方が選択肢は広がるだろうと思います。

■住民間の交流と住民の質
　これも複数のマンションを経験していないのでごく個人的な意見です。実際のところ働き盛りのサラリーマンならば、子供を通じての関係以外はほとんど無いと思って良いと思います。パデシオン六地蔵は共用庭のようなものが無いので、私は「偶然しり合う」ような経験はほぼありません。年に一回の管理組合の総会以外、特に交流は無いですし、必要性もあまり感じません（職場と家族で手一杯）。
　住民の質というのは感じ方について個人差が大きいとおもいます。どんなところでも一定割合で変な人は必ず混じります。でも変な人がいてもとくに自分の生活には影響が無いので、気になりません。ただそのような人が管理組合の理事などを何年も独占的にやるようになるとトラブルが大きくなるのだとおもいます。（この辺は他の管理組合ネタの掲示板をみてください）
　大規模マンションは管理費の総額が大きく、年間億に近い額の管理費が動きます。そこを狙って様々な業者が営業をかけてきます。そのような人たちと癒着するような理事が出てくると訴訟沙汰になる可能性が高くなります。元々管理組合の仕事はボランティアなので、能力あるビジネスマンは務める時間はありません。相見積もりをとってくれるような人が理事になると「いい人がなってくれた！」と感謝します。

■周辺環境（治安）
　可も無く不可も無く普通だとおもいます。かなり遅く時間まで子供さんも歩いてますし、女性も歩いてます。特に小学校コミュニティで「危ない」という声は聞きません。一方、事件は近隣で様々発生しています。京都アニメーションや王将の事件は近隣です。イロイロ発生していますが、だからといって周辺の治安が緊張感あるものになったかといえばそうではないようにおもいます。宇治警察署にいけば、様々な事件情報が張られていますが、見る限り特定の地域に集中している訳ではなさそうです。都市郊外なりに平均的な犯罪発生率のようにみえます。この辺は、数字を細かく確認していません。
　山科側沿いには六地蔵から石田にむかって遊歩道が整備されていますが、かなり夜遅くでもぽつぽつ人通りがありますし、そこで日常の治安を不安視させる事件が起こったかと言えばとくに聞いていません。
　日々、数多くの人が日常を過ごしているところで、かつちゃんと定着しているところなので、そんなに不安は感じないです。鴨川沿いの華やかさなんかとは無縁ですけれどね。けれど、あそこにファミリー物件を構えるだけの財力は私には無いです。

■周辺環境　商業施設と渋滞
　イトーヨーカドーがなくなって買い物は不便になりました。でもすぐなれるもので、フレスコ、モモテラス、山科の業務スーパーのまとめ買いで十分間に合ってます。新鮮市場もできました。また日常品以外は電車ですぐに京都駅にでれるのであまり不便を感じません。奈良線は快速含めるとおよそ1時間に6本ですが、時刻表が頭に入ってくると、電車の時間に合わせて家を出れば全く不便を感じません。京都駅の心理的距離はすごく近いです。
　スポーツジムはANYTIMEフィットネスが新鮮市場の上にオープンしました。フリーウエイトもそろっている本格的ジムです。ゴールドジムほど充実していませんが、競技をやられる方で無い限りは恐らく十分だと思います。
　自動車でモモテラスにいくよりも、手で持って帰れる範囲ならば歩きの方がトータルで早いので、歩いてしまいます。だからモモテラスにいくのに渋滞の不便は感じません。外環が渋滞するのは一日の特定の時間です。普段あまり自動車を使わない生活になってしまったので、正確に渋滞の時間を言えませんが、ずっと混んでるというよりは、特定の時間、渋滞が目立つというイメージです。
　京都南部から奈良方面にくメイン道路のひとつですから、マンションがひとつ建ったからといって渋滞にさほど影響するとも思えません。朝夕の通勤と休日の特定時間は「うごかねぇ」と思うときはありました。なのでその時間は自動車乗りません・・・

[2369: 職人さん]

■保育園、小学校
　子育て世代、とくに共働きだと、登り保育園が敷地にあるというのは本当に強力だとおもいます。個人的には本当にしっかりした保育園だとおもいます。職員さんも長期で務めている方が多く、信頼感強いです。本館と分館をくらべると本館の環境の方が遊び場ふくめ強力です。でも毎日の日々の暮らしの中、送り迎えの負担が小さいというのは直接的な恩恵があります。保育料は収入連動なので、稼いでいるとびっくりの額になります。計算に入れておいた方が良いですよ。

https://www.city.uji.kyoto.jp/uploaded/attachment/19568.pdf

　木幡小学校もとてもしっかりしている印象があります。いじめもほとんど無いと聞きます。もちろんちょぼちょぼあるようですが、尾崎豊世代の私からみれば、かなり穏当な印象です。


■ハザード関連?地盤・断層など?
　パデシオン六地蔵がたっている敷地周辺はもと沼があったといわれています。その意味で伝統的に地盤の強さが保証されているところではありません。購入時、不動産屋で指摘された事があります。ただそこを埋め立てかなりの長期間、ホテルが建っていました。それを壊して、長い杭を打って建てたのがパデシオン六地蔵です。ですから、その周辺と言うことでクラッシイも似たような地盤かもしれません。でもおなじようにかなり長期間わたってイトーヨーカドーがあったのも事実で、地盤は改良されている可能性は高いです。

↓過去の航空写真がみれます
国土地理院地図Vector
https://maps.gsi.go.jp/vector/#16/34.931995/135.797183/&ls=_ort%7Cort_...

　モデルルームに行けば杭の位置や深さを含めた施工図は全部見れるはずですから皆さんご覧になってください。
　姉歯事件以来、設計のチェックはかなり厳しくなりました。しかし、ブランドマンション含めていまだに不具合や施工不良は出てきます。これについては、買い手が完全情報を得ることはまず出来ません。運です。完璧な物件情報は無いと言わざるを得ません。

http://multi-hazard-map.pref.kyoto.jp/sp/

　それ以外は断層ですが、京都府のマルチハザード情報提供システムでは、クラッシイの敷地のおおくが液状化危険は無し＆小となっています。南海トラフ地震でのリスクは小さめですが、それよりも、三方・花折断層帯に属する黄檗断層群が、直ぐ近くを走っています。そのためこの活断層由来の地震&液状化のリスクの方が大きいとのことです。（買う前、これは見逃していました・・・）ただ、これも日本に住む限り、ノーリスクはあり得ません。

https://www.jishin.go.jp/main/chousa/katsudansou_pdf/73_mikata_hanaore...

■ハザード関連　?水害?
　一定レベル以上の雨量があって山科側が氾濫すると、最大2-3メートルの浸水の可能性があります。これも京都府マルチハザード情報提供システムで直ぐにわかります。山科川の六地蔵橋の標高と、町並み交差点との標高差がそのくらいなので「万が一あふれたら」最大そこまで行くということなのだろうとおもいます。
　近年、山科川の六地蔵近辺はそんなに危ない記憶がありません。2013年の台風18号の時は、宇治川が氾濫して木幡駅近辺は浸水した記憶があります。

[2370: 職人さん]

■実際に買って六地蔵に住んで気がついたこと
　
　一番大きいのは「マンション内の交流は子供を通じて以外ほとんど無い」ことです。なのでどんな人がいるのか気にするだけ無駄だなと思います。とにかく自分たちの職場や条件に、物件および立地が適合しているかどうかが最も大事だろうとおもいます。

　あと固定資産税、結構高いです・・・物件買って終わりじゃありません。物件と価格に応じた、管理費と修繕積立金と固定資産税の支払いが続きます。なので、背伸びして高い物件を買うと結構痛い目を見ます。土地の評価額があがっていくことは売却時には良いですが、単に住んでいるならば路線価は上がらない方が有り難いです。

　角部屋は眺望がとてもいいですが、寒くて暑いです。窓が多いのですから当然ですよね。住むまでわかりませんでした。あと駅直上なのでうるさいのはうるさいですが私はなれました。普通に寝れます。これも個人差大きいと思います。
　部屋間の騒音について、たまにマンション内掲示板で注意が促されていたりします。普段はあまり意識しません。

　あと20階程度だとエレベーターも結構早いです。子供の通学時間帯はエライコトになりますが、自分だけだと一階あたり3秒程度で、10階あたりだと1階から呼んで、載って降りて1分で一階まで行けます。これは高層タワーじゃないからかもしれませんがとてもスムーズでした。東京の大規模タワーのようにマンション出るまで10分なんて事はありません。ちなみにパデシオン六地蔵は約400戸にエレベーターは6基です。一基は高層階専用です。台数は現状、十分と感じます。
　エレベーターはキャパがあるので、地下鉄の場合、通勤時間帯は直結エレベーターよりも普通に外を歩いて一般の地下鉄入り口から降りた方が早い可能性は十分あります・・・どの棟のどの辺に部屋を持つかで必要な時間は変わるでしょう。

　JR奈良線は適度な混み合い具合で、「あーしんどい」とおもうほど混みません。かといって本数が減らされるような状況でもありません。京阪や京都大阪路線はかなり過密な状況があるので、通勤時間帯でもそこそこの奈良線は住んで使ってみて「いいなぁ」とおもうようになりました。地下鉄は通勤で使っていないので知りません。でも始発駅なのでおそらく座れますよね。

　おしゃれな飲食店や雰囲気あるカフェはありません。今後も増えないと思います。そういう土地じゃないです。あるのはファミリー向けの焼き肉屋やチェーンの居酒屋です。でも、京都駅や三条駅へのアクセスは楽なので、そういうところに行きたかったら電車および地下鉄に乗れば良いとおもっています。三条までは地下鉄で20分強です。京都駅までは快速で11分普通で15分ほどでしょうか？

　おしゃれなお店が沢山ある地域はそれこそ京都市の中でも一部のみだとおもいます。一方で自動車を維持して、京都中心部から郊外に出ようとするとなかなかハードルが高くなります。高速道路に乗ろうとすると京都南部は比較的楽です。
　六地蔵は山科を経由して1号線にのれば琵琶湖方面へのアクセスも比較的良いです。あくまで京都市の中ではということになりますが。海が好きだったり釣りが好きな人にはあまり向いてない立地かもしれません。

自走式駐車場は買いだと思います。建ぺい率の問題で、大規模マンション以外なかなか備えられないです。紫外線があたらないと塗装はほとんど傷みません。なので10年経っても自動車は結構綺麗です。また駐車場の建物もほとんど傷んでいません。機械式は必ずメンテナンスと更新が必要になります。やっかいなのは、修繕積立金から更新費用を負担することになるのですが、管理組合の決定時に自動車を持っていると持っていない人の間で分断が発生しやすいことです。

これは共用施設のメンテナンスでも同じようなことが言えます。パデシオン六地蔵は共用施設は集会室以外ほぼゼロです。なので使っている人と使っていない人の間で分断は発生しにくいです。一方、共用施設がおおければ、使う人と使わない人の間で少なからずメンテナンスにおいて意見の相違が発生します。10年マンションに住んでいると、その辺が一番面倒くさいなと思うようになりました。

自動車の価格は今後どんどんあがっていくでしょうし、自動車税、車検費用、保険料をトータルで考えると、カーシェアリングで良いなぁと思うようになっています。とくにこの立地の場合。またパデシオン六地蔵の駐車場は充電設備がありません。これは今後の電動化を考えると結構なマイナスです。

つらつらと書きました。
この書き込みを信頼されるもしないも、それは読んだ方が判断してくださればと思います。普通にサラリーマンをやっていると、京都中心部にドラマにでてくるようなオサレ物件を買うというのはなかなかハードルが高いなとしみじみ思います。当初はそういうのにあこがれていました。でも京都市周辺の狭い土地で供給される物件には限りがあって、全部の要求を満たすのは難しいですね。今でも鴨川沿いには未練があります。

京都周辺にご夫婦ともに職場があって、今後子供を複数もたれる可能性があるファミリーにはかなり魅力的かなと思います。敷地内保育園、かなり強力ですから。ただ保育料は収入連動ですから、共働きである程度稼いでいると、保育料はちょっとした家賃並みです・・・

これは新米夫婦はほとんど意識してないことで、請求がきてびっくりになることもあります。余計なお世話ですが、保育料は3歳未満とそれ以上でがっつり違うので、是非事前にしらべて計画しておきましょう?。

少しでも皆さんのお役に立てば幸いです。

[2371: マンション検討中さん]

とてもためになる意見でした。ありがとうございました。

[2372: 匿名さん]

第2期11次販売概要
販売戸数 1戸

[2373: マンション検討中さん]

とても丁寧な書き込み、ありがとうございました。パディシオン、売り出しの時は安かったのですね。坪40～44万って本当ですか？クラッシィは坪200万と言ってました。六地蔵はここ最近とっても高くなっているようです。もっと早くに買っておけばよかったです。

[2374: 匿名さん]

第2期13次販売概要
販売戸数 1戸

[2375: 坪単価比較中さん]

>>2373 マンション検討中さん

2367さんは平米当たりの価格を言われてます。
一坪は3.3平米だから、坪132万から145万程度だったようですね。

だから、そんなに気落ちしなくていいと思います。

[2376: 契約者さん]

今の時代で坪200万ならメジャーデベの駅直結でこの規模だったら御の字だと思うのですが、幾らが妥当だと思ってらっしゃるのか逆に興味があります。。。

[2377: マンション検討中さん]

>>2375 坪単価比較中さん
比較してクラッシーは中層階で４０～５０％アップの価格を出してきてますから、、、ちょっと高いですよね。しかも設備は最低レベルだからそれを考慮すると実質５０％超えます。

[2378: 評判気になるさん]

>>2377 マンション検討中さん
10年も前の当時の相場と比較しても仕方ないでしょうに。そのパンでシオンも中古で坪150万程のようですから、その中古とここを比べて欲しいと思えばそちらを選択されれば良いのでは。

[2379: マンション検討中さん]

>>2378 評判気になるさん
なぜムキになって文句言うかな？感じたまま言ったまでの事。しかも本当のことやん。貴方は買えばいい、私は高いと思う。それだけ。文句言われる筋合いありません。

[2380: 匿名さん]

この物件には熱狂的な崇拝者がついているようなので
少しでも批判的なことは書かないほうがいいですよ

[2381: 匿名さん]

>>2380 匿名さん
またそうやって火に油を注ぐ・・・黙ってやりすごせないのかな

[2382: マンション検討中さん]

普通に10年前の物件との分譲時価格を比較してる方がどうかと思うのですが。。。予算が合わないのなら身の丈に応じた物件を求めれば良いだけかと。

[2383: マンション検討中さん]

過去にも戻れないし未来も予見出来ない以上は比較すべきは新築でも中古でも今の相場であって、それぞれのライフプランで適切なタイミングで予算含めた条件に合う物件があって納得出来ればGoってシンプルな話ですよね。「いつか自分の理想(予算含めた)の新築マンションが現れるはずっ！」って青い鳥症候群の方はそうじゃないみたいですが。「前はこんなじゃなかった…」って職場によく居る老害じゃあるまいし…。

[2384: マンション検討中さん]

坪132万から145万なんですね。無知ですみません。教えてくださってありがとうございました。地下鉄直結のマンションは魅力的です。住宅ローン減税が縮小されますね。六地蔵は地価が上がってきているためか、固定資産税が考えていた以上に高いですね。管理費、修繕積立、駐車場代を考えると悩みます。一軒家だと不要ですよね。十分一軒家が購入できる金額ですから悩みます。利便性をとるか、広さをとるか…。共有設備って実際に住民の方は使われるんですかね？スパッと決められる方がうらやましいです。そうこう考えてるうちに欲しいお部屋が売れちゃいそうです。とほほです。

[2385: 口コミ知りたいさん]

>>2384 マンション検討中さん

固定資産税いくらなのでしょうか。教えていただきたいです…！

[2386: マンション検討中さん]

>>2385 口コミ知りたいさん
もちろん占有面積で違いますし僅かですが階数でも違いますが、ざっくり月割りで考えて70m2で1万円程度って考えておけば良いのでは。