プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: マンション検討中さん]

>>450 匿名さん
両方ちゃんとみて比較した方がいいよってことじゃないかな？窓閉めっぱなしじゃないとダメかは、実際に部屋見ないと分からないと思う。
定借と線路脇でトレードオフと考えたら、やっぱりこちらは割高感が否めないし。

[452: 匿名さん]

>>451 マンション検討中さん

こっちもバス通りで騒音はそれなりだから閑静とは程遠い

[453: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
港区に住んだこともないくせになんでそんなに偉そうなの

[454: 匿名さん]

ブリリア旗の台はなんであんなに安いのか謎。旗の台六丁目は洗足エリアでもとくにプレミアムなアドレスなのに線路側にしても、安すぎ。

[455: 匿名さん]

>>452 匿名さん

バス通りって、一時間にどれくらい通るか調べた？
交通量も大して多くない。
そもそもマンションの敷地で通りに面してる部分はごく僅かで、大部分は通りからずっと奥まっている。

[456: 匿名さん]

>>428 ご近所さん
仰るとおりだと思います
申込近いからか、今更定借どうのはもういいし。
あと比較してる感じでもなく旗の台の宣伝何でここでするの？
あっちのスレで褒め合えば良いのに。余りに過疎ってるからかw

[457: 口コミ知りたいさん]

アプローチが長く取られているので、住戸への騒音影響とかはほぼ気にならないでしょうが、前面通りは歩道ない割に車通り結構あって危ないです。
1時間くらいウォッチしていましたが、結構飛ばす車もいるし、子供が通学する時とかかなり不安要素ではある。

[458: 匿名さん]

>>457 口コミ知りたいさん
１時間ウォッチってw
そんな人初めて聞いた

[459: 匿名さん]

白金高輪の物件を調べましたたけど安い部屋で坪580万円ぐらいですね。定借に換算すると坪400万円相当。そう考えるとここは割高な気がします。白金高輪は港区底辺とバカにされていますけど、多数の物件供給があるエリアなので白金高輪周辺の不動産相場は市場実勢を反映していると思います。

[460: 匿名さん]

>>459 匿名さん
定借物件の価値を所有権物件の何割と見るかは定説はない。
定借期間にもよる。
定借70年なら８割がまあ普通でしょ？

[461: 匿名さん]

>>459 匿名さん
安い部屋は400しないのでは

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
8割換算だと坪500超えていることになるので、やっぱり割高ですね…
プランも大半が田の字、設備も中の下くらいなので、これは厳しいぞ？
騒がれている世田谷代田が500超える方が、まだ納得感あるなぁ。。。

[463: 匿名さん]

>>462 匿名さん

それは白金の物件の話でしょ？
酔っ払ってるの？
大丈夫？

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
ここの単価約400を0.8で割り戻したら500ってこと。
そちらこそ、理解力なさすぎ？

[465: 匿名さん]

この立地で所有権のプラウドだったら坪500ぐらいすると思うので妥当な気がしてきました。

[466: 匿名さん]

>>464 匿名さん

463さんではないけど
HPみた？ここ安い部屋は400しないよ。

[467: 匿名さん]

>>464 匿名さん

他の人が先に答えてくれたけど、話の流れは最低坪単価だったろ？
白金高輪が580万で、ここは400万切ってるって話が出てた。
君がどんだけ真剣に検討してるか知らないが、価格表持ってれば実際には390万切ってる部屋があることも分かるはず。
坪単価10万の違いは単なる誤差じゃないのは分かる？
それをどっからか勝手に400万という数字を持ち出して来て、しかも8割で割り戻して500万を「超えている」って言われたら、誰でも混乱もするわ。まあ、君が単なるネガだってのは、みんな気づいてると思うけどね。

[468: 匿名さん]

>>467 匿名さん
なんか熱くなってるけど、1番安い部屋なんて物件によって事情様々なんだから、そもそも平均で語らないと意味なくない？価格表も持ってるけど、平均410万程度でしょ？
価格感の私見を申し上げただけで、感じ方は人それぞれなので、突っかかるのではなく普通に議論をすればいいだけのこと。

[469: マンション検討中さん]

どこに最安の部屋の単価をベースに考えるやつがいるんだよ笑
平均だろふつう

[470: 匿名さん]

ははぁーん。知らないんだね。
『安い部屋で』ってあなた言ってたけどなぁ
じぁそれでいいんじゃんｗ

[471: 匿名さん]

>>468 匿名さん
確かに、つっかかったのは悪かった。
平均だったらもっと高いね。420万くらいは行くはず。
定借期間70年物件の新築時価値を所有権物件の８割と見ていいと仮定して、逆算すると、所有権だったら平均坪525万程度だったってことになる。
洗足駅徒歩4分、ハザード真っ白、プラウド、住環境○、物件前道路に歩道ガードレールなし、ディスポーザーなし。3階住戸は抜け感あり、1階住戸でもほぼ日当たり良好。これをどう考えるか次第だね。
便利さ重視で都心に住みたい人、賑やかな町がいい人、タワーマンションの眺望にあこがれる人なんかにとっては当然割高だろうね。
世田谷代田との比較はノーコメントで。

[472: 匿名さん]

一つ書き忘れた。
このエリアはまとまった土地がめったに出てこないから、駅近の所有権マンション自体が当分は出てきそうにないんだよね。それも含めてどう考えるかだね。

[473: 通りがかりさん]

54.96m2（16.62坪）6,488万円
91.02m2(27.53坪）11,588万円

[474: eマンションさん]

いよいよ申込登録受付開始だっちゃね

[475: マンション検討中さん]

抽選当たるように願いつつ申込してきます^_^

[476: 匿名さん]

定借叩きありましたが、結果はやはりこの立地希少性が高く人気になり、即完ですかね。

[477: 匿名さん]

同じ定借でもブリリアシティ西早稲田やザパークハウス市谷加賀町レジデンスといった、都心に近い大規模物件なら、リセールでも闘えそうな気がするけど、ここはどうなんだろう。
確かにマンションは少ない地域だけど、定借にしてまで？という感じなんだよなぁ。

[478: マンション検討中さん]

とても良い立地だと思います。
…が、定借の立地では無い気がします。
ここだったら所有権ですよね…

抽選に当たることをお祈りしております。

[479: 匿名さん]

地主が手放したくない土地なら仕方なし。デベにはどうにもならない。

[480: 匿名さん]

今さら定借の話をこの検討版で持ち出して、何をしたいのか…。

[481: マンション検討中さん]

一般論としての定借のリスクを考えてみた
・定借で、解体準備金が不足することってありえるかも。
・想定以上に長生きしたとき、転居先を探す必要あり。
・老人ホーム入居時に、売却費用をあてにできない。
資産が十分すぎるほどあれば、リスクが軽減できるが、
ローンで購入するには不向きかもしれない。

[482: 匿名さん]

所有権なら2割増ぐらいだったでしょう。安くもないけど高くもない。駅4分の生活は魅力的ですよね。

[483: 匿名さん]

>>481 マンション検討中さん
それを今この物件の検討スレに書いて何がしたい？
定借について誰かと議論したいだけ？
社会的な問題には常に両面性があるって知ってる？
とりあえずメリットとデメリットを両方書くところからはじめたら？
それが出来たら、次に比較に進むといいよ。
頑張ってね。

[484: マンション検討中さん]

>>481 マンション検討中さん
https://www.sumu-log.com/archives/15081/
https://diamond.jp/articles/-/183277

[485: 匿名さん]

まぁまぁ、物事善し悪し両面があるのは当然のことだし、定借に対する批判も、そのように考える人もいると参考にすればいいじゃないですか。
いざリセールする時もこういう意見は一定数あるんだろうから、先を見据えたら一つの市場意見として参考になると思うけどね。

[486: マンション検討中さん]

隣の古いビル（アパート？）の解体、再開発が決まったようです。ここに悪影響の出るものにならないよう願うのみですね。

[487: 匿名さん]

おつかれさでした、やはり人気でしたね
四倍住戸があるとは思いませんでした

[488: マンション検討中さん]

>>487 匿名さん

プラウドは完全に顧客の動向を読み違えてますね。多くの実需者が迷惑を受けたことでしょう。

[489: 匿名さん]

>>488 マンション検討中さん
？？？
すいません
内容の意図が理解できないのですが、どういうことでしょうか？
なぜ実需者が迷惑をうけたんですか？
そもそも実需者しか申し込んでないような…

[490: 匿名さん]

>>487 匿名さん

4倍！そんな倍率高い住戸があったんですね。

[491: 周辺住民さん]

>>489 匿名さん
ちゃんと分散して申し込んでもらうように調整しなかったから、ってことじゃないですか？
実需の人にとっては倍率上がってもいいこと何もないし。

[492: 匿名さん]

>>491 周辺住民さん
人気物件なんだからある程度高倍率になるのはしょうがないのでは？
全ての住戸が同じ条件ってわけでもないから、倍率の偏りが生じるのも不可避でしょ？

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん
そこを上手くやるのが、腕の良い営業マンでしょう！
偏って売れ残り作っちゃったら、結局事業としては失敗ですからねぇ。

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん
無茶いうなよw

[495: 職人さん]

>>493 匿名さん
今回って多少倍率のバラツキがあったものの、第一次で完売でしょ？
結果二次用に残してた住戸分も公開してさ。
デベとしては大成功じゃん。

[496: 匿名さん]

>>495 職人さん
そんな人気だったんですか！
申込した人には、是非どのようなポイントが良かったのかお伺いしたいものです。

[497: 匿名さん]

>>493 匿名さん

竣工後しばらく経っても売れ残るようなら問題だろうけど、一期販売で全戸売り切らなきゃならんって話は聞いたことないなあ。

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
今の市況のうちに売り切りたいっていう思いはあったのかもしれないですね

[499: 匿名さん]

定借で販売価格を軽めなっているので多くの皆さんが買い求めたのでしょうね。一方、毎月のかなり重たいコストは、将来的に不安を感じますが。。。

[500: 匿名さん]

ここで今更定借についてだけど、月々の負担はあるけど、年間で考えると、地代+解体準備金はほぼ＝固定資産税なので殆ど同じだけどね

[501: 匿名さん]

>>500 匿名さん
そのコストが自身の資産のためなのか、地主のためなのかは大きく異なりますけどね。

[502: 通りがかりさん]

>>501 匿名さん
いやな言い方ですね。

[503: 匿名さん]

今更、定借の議論かよ。少なくとも住居費を経費と割り切れる人には、建替問題など将来の不確かさがなく、賃貸の不安定さがない長期定借は、良い立地にリーズナブルに住める。
地主、住民双方にとってwin-winだと思うけどね。思えない人は価値観が合わないので、所有権限定で探せばよいだけ。

[504: 購入経験者さん]

今思えばもっと高く出しても売れたであろうから、もし住友だったら値付け責任者は懲戒もの

[505: 匿名さん]

>>503 匿名さん
おっしゃる通り。定借の地代＋解体準備金が区分所有権の固定資産税と同額かは置いといて、払う先が国でも、地主さんでも、結局自分が物件を所有するために一定のコストを払ってることに変わりはないんだよね。払う相手が国だと抽象的で、地主さんだと具体的だから、感覚的な違いがあるだけ。その違いに惑わされてる人は古いタイプの財産権にしがみつこうとする。そういう人が一定数いるからリセール市場に影響はするけど、物件それ自体の良し悪し以上の影響力はないよね。

[506: 匿名さん]

>>504 購入経験者さん
そんなことはない。スミフだって、一期は安い。ただ、一度に販売せず、残りは少しずつ値上げしながら販売する。野村は、在庫をよしとしない経営方針なので、出来るだけ早く売り切ろうとする。売り方の違う会社を比較しても意味なし。

[507: 買い替え検討中さん]

住友は1期は「高い」、2期は「もっと高い」でしょ(笑)

[508: マンション掲示板さん]

>>506 匿名さん
竣工の頃には1期安く見えるスミフマジック。1期も普通に高い

[509: 匿名さん]

まじかー、この物件この価格でも売れちゃうんだね。
武蔵小山パワーなんだか、すごい時代になりましたなぁ。
買えた人おめでとうございます。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん

武蔵小山再開発の影響はあると思う。
地価への間接的影響は小さくないはず｡
あと、武蔵小山だけでなく、地味に目黒線全体の評価が高まって来ているのも関係してるかも知れない。

[511: 匿名さん]

洗足徒歩4分のプラウドに坪400で住めるなんて奇跡的に安い

[512: 通りがかり]

>>505 匿名さん

定借 vs. 所有権

孫子に資産を残せるかどうかに大きな違いがあると思いますが、古い考え方でしょうか。

[513: 通りがかりさん]

あのエントランスアプローチも不安を感じますね。

[514: 匿名さん]

残ったのは1戸というのが現実ですね

[515: 匿名さん]

>>512 通りがかりさん
区分所有権1戸残すより、洗足での恵まれた生活と教育を残した方が良い気もする。

[516: マンション掲示板さん]

>>514 匿名さん
しかも残ったのは1階2LDKの安い部屋。定期借地権で安いから売れたわけではなさそう。お金あるところにはあるんですね

[517: 匿名さん]

プラウドって高くても欲しいと思わせるブランド戦略が上手いよなー
プラウドに住みたいけど定借なら手が届くって感じかな。

[518: マンション比較中さん]

目黒線徒歩４分は便利ですよね
非タワー志向な人はたくさんいますし、そこのニーズと合致したんじゃないかな

[519: 匿名さん]

>>512 通りがかりさん

相続時期によるでしょう。築60年のマンションなら、建て替えもままならない所有権マンションなんて相続する側からは迷惑。築10年程度なら、どっちでもいいのでは。価値ある立地なら、定借の方が評価額が低い分、相続には有利だろうけど。所有権にするなら、土地の持ち分が少ないタワマンでしょう。

相続考えるなら、真面目に検討した方がいいですよ。

[520: 匿名さん]

>>512 通りがかりさん
築古マンション残されるくらいなら現金のほうがマシでは？

[521: マンション掲示板さん]

>>515 匿名さん

ここの学区は評判良くないですよ

[522: 匿名さん]

資産残したいなら資産管理会社作って株を相続するぐらいじゃないと。

[523: 匿名さん]

価格評価は賛否あるだろうけど、結局最後はプラウドブランドだから良しとした人が多そうですね。
確かに、もし仮に隣り合わせでプラウドと他大手ブランドが販売されていたら、多少高くてもプラウドを選ぶ気持ちは分からなくない。
もちろん、仕様に大きな差がないというのは前提だけど。

[524: 匿名さん]

>>521 マンション掲示板さん
ここ原町小ではないんですか？評判悪いのですか？雅子様も通った名門校という印象でした。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん
かつて雅子様が通ったという事実は、今の学校の評価とはあまり関係ないかな。
原町小は別に評判悪くないと思います。
特別いいというわけでもないでしょうけれど。

[526: マンション掲示板さん]

>>524 匿名さん

雅子様も通った名門て。笑
田雙編入までの腰掛けで数ヶ月席置いただけでしょうが。区営アパートの住民がいっぱい通う学校ですよ。
この辺りでは大岡山小か碑小ですね。

[527: 匿名さん]

目黒区で評判の良い小学校は大岡山、東根、東山。
原町は別に悪くないけど特別良いというわけでもない。

[528: マンション検討中さん]

ここ検討しましたが最終的にはパスしました。
一階の庭付き3LDKは魅力的だし駅徒歩4分で最後まで迷ったけど、洗足の雰囲気がいまいち好きになれず…西小山、大岡山が徒歩圏内とはいえ、なんか年配者多めの駅前の弛緩したぬるい雰囲気が肌に合わなかったですね。退屈そうだなあ…と。

[529: 匿名さん]

>>528 マンション検討中さん
実家がこの辺なのでその感覚よく分かります。最近の若い人は湾岸とか武蔵小杉とか新しいニュータウンに行ってしまいますね。平均年齢は20年前とかと比べて明らかに上がってます。

[530: 匿名さん]

武蔵小杉に行くなら洗足にしますけど、できれば目黒区の東横線沿い、東横線が叶わない場合は武蔵小山にしたいところです。

[531: 匿名さん]

都立大学が今年中に出るらしいけど、駅10分がネックですね。
大岡山の麓ですので坂がきついです

[532: 匿名さん]

>>531 匿名さん
ピアースの向かいにできるやつですか？
あちらはもっと高くなるみたいですね。
ハザードがネックですが、すぐに売れてしまいそう。

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん
世田谷代田の動向も気になってしまいません？

[534: 匿名さん]

>>532 匿名さん
ここはマンマニさんも言ってましたが年配の方向けにヒット。PS都立大学前はどこも遠いけど東横線、目黒線、大井町線と使えるし、目黒区は30代後半以上の女性に人気があるので何だかんだ売れるでしょうね。

[535: 匿名さん]

>>532 匿名さん
ピアースも検討したけどハザードで見送りました。
雨降るたびにヒヤヒヤするのは大変…。

[536: 匿名さん]

ぬるい環境と書かれている方がいらっしゃいますが、年配者向けのあまり賑やかでない環境なのでしょうか。
庭付きの3LDKがあったようですが、シニア層がガーデニングをしながらゆったり暮らすにもいいかもしれませんね。

[537: 匿名さん]

モデルルーム棟横の古いマンションが取り壊しになって、5階建てのマンションができるようです

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん

情報提供ありがとうございます。売主をご存知でしたら教えてくださいますか？

[539: 匿名さん]

>>538 匿名さん
相互住宅でした
交差点のリベラージュと同じですね

[540: 匿名さん]

>>539 匿名さん
ありがとうございました。

[541: 通りがかりさん]

>>538 匿名さん
隣の物件は普通に分譲マンションだったのが建て替えだと思うよ。容積かなり余ってるから戸数増えるのかな？

[542: 匿名さん]

>>541 通りがかりさん

5階建てで容積制限200％だから、単純計算で言うと、専有部分の建築面積を敷地の40％までに抑えれば5×40=200で大丈夫だね。現状はぱっと見20％くらいしか使ってない気がする。建て替え費用捻出するためにも戸数増やす可能性大だろうね。

[543: 匿名さん]

542ですが、20％じゃなくて2分の1の間違いです。

[544: マンション検討中さん]

低層プラウドは絶好調ですね。次は世田谷代田のプラウドシリーズが大爆発しそうですね、、　しそうというかしてる？のか笑

[545: 匿名さん]

こちらのお隣物件の建替え、全31戸中ワンルーム（1LDK?）が10戸あるようですが、一部は賃貸用でしょうか？ 情報をお持ちの方いたら、よろしくお願いします。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10072618

[546: マンション検討中さん]

野村で相次ぐ不祥事、ここは大丈夫ですか？
完売しちゃってますが、問い合わせた方が良いかもね。

[547: 匿名さん]

施工会社ちゃうやん。

[548: マンション検討中さん]

住む人を選ぶ街のような気がします。

[549: 匿名さん]

結局モデルルームの跡地には何ができるの？