プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[421: マンコミュファンさん]

>>419 口コミ知りたいさん

横から失礼します。
実需目的でも転勤など様々なリスクを考えて、将来売却することも視野に入れておく必要があると思います。そうなった場合の物件資産価値や売却のし易さは重要です。

[422: 匿名さん]

含み損で、残債を割っていると、転売できなくて動けなくなるからね。
実需でも、場合によっては実需のほうが、含み益・含み損は重要。

[423: 口コミ知りたいさん]

>>421 マンコミュファンさん
あなたのおっしゃることには100％同意します。ですが、転勤等のリスクをどの程度に見積もるべきかはケースバイケースです。例えば地方公務員の場合、転勤リスクは小さいです。リスクが大きい方はリセール問題をより重視した方がいいでしょうね。

[424: 口コミ知りたいさん]

>>422 匿名さん

おっしゃる通りと思いますが、どういう場合がそうかを具体的に言っていただかないと、情報交換になりにくいですね。

[425: 匿名さん]

>>423 口コミ知りたいさん

リスクは転勤だけじゃなく離婚リスクもあるね。
3組に1組が離婚してます。
いずれにせよ、いつでも簡単に高額で売れる所が良いって話。その点ここは？

[426: 口コミ知りたいさん]

>>425 匿名さん
一部の都心物件のように中古で値上がりすることは期待できないと思いますが、担当さん曰く予想以上に要望書提出が多く第２期販売分は数戸しか残らないそうなので、購入した途端に暴落するとか、リセールできなくなるなどの心配もないとの判断です。甘い期待さえしなければ大丈夫かなと。いずれにしても人生にリスクはつきものですから、お互いうまく乗り切りたいですね。私ばかり投稿しているようで可笑しいですし、何だか堂々巡りの感じがしますので、この辺で失礼しますね。

[427: 匿名さん]

申込者かな、必死だね。
新築時の人気度合いは、その時の供給状況が大きく影響するので、中古市場とはマッチしませんよ。

倍率が高いから、人気だからといって焦って買って大丈夫？
定借にしては割高、というのは事実だと思うけど。

[428: ご近所さん]

こういう議論?が加熱するのは申し込み時期になったからこそなんですかね。
納得した人は申し込めばいいし、納得しなかった人は他の物件に検討を移せば良いしというシンプルな話かと。

[429: マンション検討中さん]

そうは言っても新築時に選ばれる物件であれば中古になっても選ばれる要素はあると。ネガが多少いたとこでここは売れるでしょう。

[430: 匿名さん]

新築時は定借でも審査緩いけど、中古になると極端に厳しくなるという現実。
中古市場で定借が不人気な上、仮に興味持ってもらえたとしても銀行ローンの審査に通らなくて売れない。

[431: 匿名さん]

>>430 匿名さん
中古で定借が不人気とする根拠は？
値上がりしてる定借は沢山ありますよ。
調べれば出てきます。

[432: 匿名さん]

ここに限らずネガコメ書き込む人は何の生産性があるのか
買うの諦めた、買えない怨嗟を晴らしに、わざわざ自分とは関係ないコメ読んで必死に書き込む。
良いじゃないかこんなとこ買って損するに違いないと思ってれば。すぐに興味は薄れるよ。はたからみると哀れにさえ感じるけど。

[433: 匿名さん]

>>431 匿名さん
新築時よりも値上がりしている貸借はプラウド南麻布など都心の物件に多いですが、郊外だとあまり例がないですね。

[434: 匿名さん]

>>433 匿名さん

プラウド南麻布は不動産が安い時期のものだし希少立地だから他の定借と同列に語れない。
定借に手を出すのは玄人か相当な無知。所有権と比べてマーケットが小さくなるのは明らか。

[435: 匿名さん]

>>432 匿名さん
駅近の大手デベ物件なので投資目線の人もいるかと思います。そして投資の人はパフォーマンスに煩い。

[436: 匿名さん]

ブリリア品川南大井、ブリリア大井町ザレジデンス、ウェリス横浜日本大通り、パークホームズ文京小日向、パークホームズ落合南長崎、ドレッセ洗足池など。どうなんですかね？一見定借ってわからないけど。どれも上がってるみたいですね。

[437: 匿名さん]

>>435 匿名さん
定借を狙う投資の人もいるんですね？
434さんによると定借に手を出すのは玄人か、相当な無知らしいので、玄人と言う事ですかね？

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん

沖さんとかね。

[439: 匿名さん]

>>427 匿名さん
所有権だけど緑が丘のあんな窪地のPS都立大学で9,000超、その前に後々建つプラウドは１億超だそうですね。それが今の現実なんすかね。

[440: 匿名さん]

>>375 eマンションさん
白金高輪周辺のマンションは溜池山王まで自転車で10分ほどですけどこの辺りと同じくらいの単価ですよ。坪500万円台です。

[441: 匿名さん]

>>440 匿名さん

中古のこと？白金高輪周辺は、販売中の新築が沢山あるけど、500で買えるものは見当たりませんが、具体的にどれのこと？

[442: 匿名さん]

>>441 匿名さん
パークハウス三田ガーデンや白金ザスカイは500万円台からです。

[443: 匿名さん]

白金高輪や麻布十番あたりは港区最底辺の立地ですから目黒区高台の洗足よりも安くても不自然ではないですけどね。

[444: 匿名さん]

港区低地に住んで住環境を犠牲にして六本木一丁目や神谷町まで徒歩10分をとるか、電車通勤を受け入れる代わりに良好な住環境と目黒区洗足アドレスを取るかのトレードオフだと思います。

[445: 匿名さん]

>>442 匿名さん
もうその辺りの普通の会社員が買える部屋は残ってないけどね。

[446: 名無しさん]

>>431 匿名さん
審査通りにくいのは事実
それで敬遠されることもあるのも事実
所有権と比べたらどうしても不利にはなる

[447: マンション検討中さん]

>>444 匿名さん

港区低地の方が洗足よりも住環境良好だと思う。
高台だから住環境が良いとは限りません。ここは目の前が狭い道幅の交通量の多いバス通りです。
子供にはとても危険な環境です。

[448: 匿名さん]

白金高輪と洗足比べるのはムリあるだろww
ここと白金高輪が単価変わらないと言っている人も見当違いだし、住環境は洗足の方がいいとか言ってる人も見栄張りすぎてて哀れなり。

[449: 匿名さん]

近くのブリリア旗の台見てみなよ。
現実的な価格はあれくらいなんだって。
定借でこの価格ではリセール絶対闘えないよ。
線路脇でも1000万安かったらさすがに太刀打ちできないよ。

[450: 匿名さん]

>>449 匿名さん
太刀打ち出来ないの意味が分からない。
そりゃ線路脇の方が安くなきゃ売れないに決まってる。
あちらも良い物件だと思うけど、日中窓閉め切った生活をどう評価するかなんて人それぞれでしょ。
自分の騒音慣れした価値観が絶対だとでも言いたいのかな？

[451: マンション検討中さん]

>>450 匿名さん
両方ちゃんとみて比較した方がいいよってことじゃないかな？窓閉めっぱなしじゃないとダメかは、実際に部屋見ないと分からないと思う。
定借と線路脇でトレードオフと考えたら、やっぱりこちらは割高感が否めないし。

[452: 匿名さん]

>>451 マンション検討中さん

こっちもバス通りで騒音はそれなりだから閑静とは程遠い

[453: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
港区に住んだこともないくせになんでそんなに偉そうなの

[454: 匿名さん]

ブリリア旗の台はなんであんなに安いのか謎。旗の台六丁目は洗足エリアでもとくにプレミアムなアドレスなのに線路側にしても、安すぎ。

[455: 匿名さん]

>>452 匿名さん

バス通りって、一時間にどれくらい通るか調べた？
交通量も大して多くない。
そもそもマンションの敷地で通りに面してる部分はごく僅かで、大部分は通りからずっと奥まっている。

[456: 匿名さん]

>>428 ご近所さん
仰るとおりだと思います
申込近いからか、今更定借どうのはもういいし。
あと比較してる感じでもなく旗の台の宣伝何でここでするの？
あっちのスレで褒め合えば良いのに。余りに過疎ってるからかw

[457: 口コミ知りたいさん]

アプローチが長く取られているので、住戸への騒音影響とかはほぼ気にならないでしょうが、前面通りは歩道ない割に車通り結構あって危ないです。
1時間くらいウォッチしていましたが、結構飛ばす車もいるし、子供が通学する時とかかなり不安要素ではある。

[458: 匿名さん]

>>457 口コミ知りたいさん
１時間ウォッチってw
そんな人初めて聞いた

[459: 匿名さん]

白金高輪の物件を調べましたたけど安い部屋で坪580万円ぐらいですね。定借に換算すると坪400万円相当。そう考えるとここは割高な気がします。白金高輪は港区底辺とバカにされていますけど、多数の物件供給があるエリアなので白金高輪周辺の不動産相場は市場実勢を反映していると思います。

[460: 匿名さん]

>>459 匿名さん
定借物件の価値を所有権物件の何割と見るかは定説はない。
定借期間にもよる。
定借70年なら８割がまあ普通でしょ？

[461: 匿名さん]

>>459 匿名さん
安い部屋は400しないのでは

[462: 匿名さん]

>>460 匿名さん
8割換算だと坪500超えていることになるので、やっぱり割高ですね…
プランも大半が田の字、設備も中の下くらいなので、これは厳しいぞ？
騒がれている世田谷代田が500超える方が、まだ納得感あるなぁ。。。

[463: 匿名さん]

>>462 匿名さん

それは白金の物件の話でしょ？
酔っ払ってるの？
大丈夫？

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
ここの単価約400を0.8で割り戻したら500ってこと。
そちらこそ、理解力なさすぎ？

[465: 匿名さん]

この立地で所有権のプラウドだったら坪500ぐらいすると思うので妥当な気がしてきました。

[466: 匿名さん]

>>464 匿名さん

463さんではないけど
HPみた？ここ安い部屋は400しないよ。

[467: 匿名さん]

>>464 匿名さん

他の人が先に答えてくれたけど、話の流れは最低坪単価だったろ？
白金高輪が580万で、ここは400万切ってるって話が出てた。
君がどんだけ真剣に検討してるか知らないが、価格表持ってれば実際には390万切ってる部屋があることも分かるはず。
坪単価10万の違いは単なる誤差じゃないのは分かる？
それをどっからか勝手に400万という数字を持ち出して来て、しかも8割で割り戻して500万を「超えている」って言われたら、誰でも混乱もするわ。まあ、君が単なるネガだってのは、みんな気づいてると思うけどね。

[468: 匿名さん]

>>467 匿名さん
なんか熱くなってるけど、1番安い部屋なんて物件によって事情様々なんだから、そもそも平均で語らないと意味なくない？価格表も持ってるけど、平均410万程度でしょ？
価格感の私見を申し上げただけで、感じ方は人それぞれなので、突っかかるのではなく普通に議論をすればいいだけのこと。

[469: マンション検討中さん]

どこに最安の部屋の単価をベースに考えるやつがいるんだよ笑
平均だろふつう

[470: 匿名さん]

ははぁーん。知らないんだね。
『安い部屋で』ってあなた言ってたけどなぁ
じぁそれでいいんじゃんｗ

[471: 匿名さん]

>>468 匿名さん
確かに、つっかかったのは悪かった。
平均だったらもっと高いね。420万くらいは行くはず。
定借期間70年物件の新築時価値を所有権物件の８割と見ていいと仮定して、逆算すると、所有権だったら平均坪525万程度だったってことになる。
洗足駅徒歩4分、ハザード真っ白、プラウド、住環境○、物件前道路に歩道ガードレールなし、ディスポーザーなし。3階住戸は抜け感あり、1階住戸でもほぼ日当たり良好。これをどう考えるか次第だね。
便利さ重視で都心に住みたい人、賑やかな町がいい人、タワーマンションの眺望にあこがれる人なんかにとっては当然割高だろうね。
世田谷代田との比較はノーコメントで。

[472: 匿名さん]

一つ書き忘れた。
このエリアはまとまった土地がめったに出てこないから、駅近の所有権マンション自体が当分は出てきそうにないんだよね。それも含めてどう考えるかだね。

[473: 通りがかりさん]

54.96m2（16.62坪）6,488万円
91.02m2(27.53坪）11,588万円

[474: eマンションさん]

いよいよ申込登録受付開始だっちゃね

[475: マンション検討中さん]

抽選当たるように願いつつ申込してきます^_^

[476: 匿名さん]

定借叩きありましたが、結果はやはりこの立地希少性が高く人気になり、即完ですかね。

[477: 匿名さん]

同じ定借でもブリリアシティ西早稲田やザパークハウス市谷加賀町レジデンスといった、都心に近い大規模物件なら、リセールでも闘えそうな気がするけど、ここはどうなんだろう。
確かにマンションは少ない地域だけど、定借にしてまで？という感じなんだよなぁ。

[478: マンション検討中さん]

とても良い立地だと思います。
…が、定借の立地では無い気がします。
ここだったら所有権ですよね…

抽選に当たることをお祈りしております。

[479: 匿名さん]

地主が手放したくない土地なら仕方なし。デベにはどうにもならない。

[480: 匿名さん]

今さら定借の話をこの検討版で持ち出して、何をしたいのか…。

[481: マンション検討中さん]

一般論としての定借のリスクを考えてみた
・定借で、解体準備金が不足することってありえるかも。
・想定以上に長生きしたとき、転居先を探す必要あり。
・老人ホーム入居時に、売却費用をあてにできない。
資産が十分すぎるほどあれば、リスクが軽減できるが、
ローンで購入するには不向きかもしれない。

[482: 匿名さん]

所有権なら2割増ぐらいだったでしょう。安くもないけど高くもない。駅4分の生活は魅力的ですよね。

[483: 匿名さん]

>>481 マンション検討中さん
それを今この物件の検討スレに書いて何がしたい？
定借について誰かと議論したいだけ？
社会的な問題には常に両面性があるって知ってる？
とりあえずメリットとデメリットを両方書くところからはじめたら？
それが出来たら、次に比較に進むといいよ。
頑張ってね。

[484: マンション検討中さん]

>>481 マンション検討中さん
https://www.sumu-log.com/archives/15081/
https://diamond.jp/articles/-/183277

[485: 匿名さん]

まぁまぁ、物事善し悪し両面があるのは当然のことだし、定借に対する批判も、そのように考える人もいると参考にすればいいじゃないですか。
いざリセールする時もこういう意見は一定数あるんだろうから、先を見据えたら一つの市場意見として参考になると思うけどね。

[486: マンション検討中さん]

隣の古いビル（アパート？）の解体、再開発が決まったようです。ここに悪影響の出るものにならないよう願うのみですね。

[487: 匿名さん]

おつかれさでした、やはり人気でしたね
四倍住戸があるとは思いませんでした

[488: マンション検討中さん]

>>487 匿名さん

プラウドは完全に顧客の動向を読み違えてますね。多くの実需者が迷惑を受けたことでしょう。

[489: 匿名さん]

>>488 マンション検討中さん
？？？
すいません
内容の意図が理解できないのですが、どういうことでしょうか？
なぜ実需者が迷惑をうけたんですか？
そもそも実需者しか申し込んでないような…

[490: 匿名さん]

>>487 匿名さん

4倍！そんな倍率高い住戸があったんですね。

[491: 周辺住民さん]

>>489 匿名さん
ちゃんと分散して申し込んでもらうように調整しなかったから、ってことじゃないですか？
実需の人にとっては倍率上がってもいいこと何もないし。

[492: 匿名さん]

>>491 周辺住民さん
人気物件なんだからある程度高倍率になるのはしょうがないのでは？
全ての住戸が同じ条件ってわけでもないから、倍率の偏りが生じるのも不可避でしょ？

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん
そこを上手くやるのが、腕の良い営業マンでしょう！
偏って売れ残り作っちゃったら、結局事業としては失敗ですからねぇ。

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん
無茶いうなよw

[495: 職人さん]

>>493 匿名さん
今回って多少倍率のバラツキがあったものの、第一次で完売でしょ？
結果二次用に残してた住戸分も公開してさ。
デベとしては大成功じゃん。

[496: 匿名さん]

>>495 職人さん
そんな人気だったんですか！
申込した人には、是非どのようなポイントが良かったのかお伺いしたいものです。

[497: 匿名さん]

>>493 匿名さん

竣工後しばらく経っても売れ残るようなら問題だろうけど、一期販売で全戸売り切らなきゃならんって話は聞いたことないなあ。

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
今の市況のうちに売り切りたいっていう思いはあったのかもしれないですね

[499: 匿名さん]

定借で販売価格を軽めなっているので多くの皆さんが買い求めたのでしょうね。一方、毎月のかなり重たいコストは、将来的に不安を感じますが。。。

[500: 匿名さん]

ここで今更定借についてだけど、月々の負担はあるけど、年間で考えると、地代+解体準備金はほぼ＝固定資産税なので殆ど同じだけどね

[501: 匿名さん]

>>500 匿名さん
そのコストが自身の資産のためなのか、地主のためなのかは大きく異なりますけどね。

[502: 通りがかりさん]

>>501 匿名さん
いやな言い方ですね。

[503: 匿名さん]

今更、定借の議論かよ。少なくとも住居費を経費と割り切れる人には、建替問題など将来の不確かさがなく、賃貸の不安定さがない長期定借は、良い立地にリーズナブルに住める。
地主、住民双方にとってwin-winだと思うけどね。思えない人は価値観が合わないので、所有権限定で探せばよいだけ。

[504: 購入経験者さん]

今思えばもっと高く出しても売れたであろうから、もし住友だったら値付け責任者は懲戒もの

[505: 匿名さん]

>>503 匿名さん
おっしゃる通り。定借の地代＋解体準備金が区分所有権の固定資産税と同額かは置いといて、払う先が国でも、地主さんでも、結局自分が物件を所有するために一定のコストを払ってることに変わりはないんだよね。払う相手が国だと抽象的で、地主さんだと具体的だから、感覚的な違いがあるだけ。その違いに惑わされてる人は古いタイプの財産権にしがみつこうとする。そういう人が一定数いるからリセール市場に影響はするけど、物件それ自体の良し悪し以上の影響力はないよね。

[506: 匿名さん]

>>504 購入経験者さん
そんなことはない。スミフだって、一期は安い。ただ、一度に販売せず、残りは少しずつ値上げしながら販売する。野村は、在庫をよしとしない経営方針なので、出来るだけ早く売り切ろうとする。売り方の違う会社を比較しても意味なし。

[507: 買い替え検討中さん]

住友は1期は「高い」、2期は「もっと高い」でしょ(笑)

[508: マンション掲示板さん]

>>506 匿名さん
竣工の頃には1期安く見えるスミフマジック。1期も普通に高い

[509: 匿名さん]

まじかー、この物件この価格でも売れちゃうんだね。
武蔵小山パワーなんだか、すごい時代になりましたなぁ。
買えた人おめでとうございます。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん

武蔵小山再開発の影響はあると思う。
地価への間接的影響は小さくないはず｡
あと、武蔵小山だけでなく、地味に目黒線全体の評価が高まって来ているのも関係してるかも知れない。

[511: 匿名さん]

洗足徒歩4分のプラウドに坪400で住めるなんて奇跡的に安い

[512: 通りがかり]

>>505 匿名さん

定借 vs. 所有権

孫子に資産を残せるかどうかに大きな違いがあると思いますが、古い考え方でしょうか。

[513: 通りがかりさん]

あのエントランスアプローチも不安を感じますね。

[514: 匿名さん]

残ったのは1戸というのが現実ですね

[515: 匿名さん]

>>512 通りがかりさん
区分所有権1戸残すより、洗足での恵まれた生活と教育を残した方が良い気もする。

[516: マンション掲示板さん]

>>514 匿名さん
しかも残ったのは1階2LDKの安い部屋。定期借地権で安いから売れたわけではなさそう。お金あるところにはあるんですね

[517: 匿名さん]

プラウドって高くても欲しいと思わせるブランド戦略が上手いよなー
プラウドに住みたいけど定借なら手が届くって感じかな。

[518: マンション比較中さん]

目黒線徒歩４分は便利ですよね
非タワー志向な人はたくさんいますし、そこのニーズと合致したんじゃないかな

[519: 匿名さん]

>>512 通りがかりさん

相続時期によるでしょう。築60年のマンションなら、建て替えもままならない所有権マンションなんて相続する側からは迷惑。築10年程度なら、どっちでもいいのでは。価値ある立地なら、定借の方が評価額が低い分、相続には有利だろうけど。所有権にするなら、土地の持ち分が少ないタワマンでしょう。

相続考えるなら、真面目に検討した方がいいですよ。

[520: 匿名さん]

>>512 通りがかりさん
築古マンション残されるくらいなら現金のほうがマシでは？