プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション比較中さん

直近のプラウドは駐輪場さえ記載がない傾向ですし、直接確認された方が良いかと。
ファミリー向けですし、私はあると思ってします。
定借でランニングがかさみそうですし
月30,000円は切って25,000円でお願いしたい。

借地料って何年かで上がる可能性もあるんですかね？
更地の0.5から1.5%が年間の地代の相場らしいけど
国税庁の路線評価額を更地の価格とした場合
借りて側が有利だけど
洗足の公示地価の平均772,250/m2で、70m2を計算すると0.5%だとしても月22,523円　たかっ！
更地の価格ってどう決めてるんですかね？

[42: マンション検討中さん]

>>41です。

すいません。
土地は割合で負担なので41の計算は違ってますね。失礼しました。

[43: 目黒区民B]

71年後に建て替えとはいえ、二重天井・二重床でなさそう？なのが残念。

[44: 匿名さん]

定期借地権ですので借地期間の更新はなく、71年後に建替えではなく、建物を解体して更地にして地主に土地を返すことになっていると思います。

[45: 匿名さん]

立地や間取りもいい感じなのに、

やはり気になるのは借地権のことかもしれません。

マイホームを選ぶにあたって永住目的で購入を考える人が多いと思います。

戸建ほどではないとしても、子供に残すとかできないのは考えものかもしれません。

[46: 匿名さん]

やはり定期借地権がネックです。
資産価値という点では、このマンションよりは、中古でも近くのクラッシイハウス目黒洗足の方がいいというのが実感です。
あそこは普通借地権(地主は円融寺)で、借地期間は原則更新されます。
定期借地権だと、借地期間満了時に資産はゼロとなります。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん

マイナスにならないから、いいと思います。所有権だと、解体費を積んでないから、マイナスになるかもね。

[48: 匿名さん]

いや、洗足の駅近物件だから、タダ同然でもいいのなら売れると思いますよ。
少なくともマイナスにはならないと思います。

このマンションは低層なので、70年後には容積率が緩和されて、もっと高いマンションを建てられるようになり、住人の負担なく建て替えできるようになるかもしれません。
定期借地権だと、そういう可能性も全く期待できないのです。

[49: 匿名さん]

ここは定借なんだから、それを前提に検討できない、定借が受け入れられない人は退散してください。非生産的です。

[50: マンション検討中さん]

確かに非生産的ですね。
定借をどう考えるかは大きな判断材料だけど
聞いてもないのになぜそのネガティブな
リスク、デメリット面をわざわざ教えに
来てくれるんだろう。

何の意味があるんだろうか。

まさか「良く考えなさい」と忠告して
くれている訳でもないし
検討者を減らしたい意図がある
別のデベだったりするのか？

[51: 匿名さん]

この立地で定期借地権はもったいなさすぎる。
今なら分譲前なので、ぜひとも地主さんと再交渉して、普通借地権にしてほしいと切に願っています。
どうせ今後70年間は土地を利用できないのだから、地主にとっては定期借地権だろうが普通借地権だろうが大して違いはないはずです。
それに対して購入検討者にとっては、定期借地権と普通借地権とでは天と地ほどの違いがあるのです。

[52: 匿名さん]

逆だよ。地主にとって大違いだから、定期借地権法ができたの。もったいない立地だからこそ、定期借地なの。全然、わかってない。地主からすれば、普通借地じゃあ、半永久的に借地でしか利用できない。

[53: 匿名さん]

それは分かっています。
でも、地主にとっては、今後70年間土地が返ってこないのですよ。
その意味では、半永久的に借地でしか利用できないのと変わらないと思います。
70年後は地主さんも当然代変わりしているでしょうし、そのときは法制度も変わっているかもしれないので、その時のことを考えるよりも、現在の購入者にとってのメリットの方が大切ではないでしょうか。
ぜひ、デベさんには再交渉をお願いしたいものです。

[54: 匿名さん]

ここは定借です。非生産的なので退散してください。70年後はあなたも…でしょう。

[55: 匿名さん]

だから、今はまだ分譲前で、デベさんだけの判断で交渉できるので、普通借に変更するよう再交渉をお願いしますといっています。
購入検討者で、定借が普通借になって困る人がいるのですか？
あなたこそ、自分と異なる意見を許せないのでしたら、退散をお勧めいたします。

[56: マンション検討中さん]

>>49 匿名さんに同意

>>23
>>25
>>51
>>53
>>55

全部同じ人？もういいってその話
自分で野村さんにTELしてお願いすれば
地主が決める事だから、条件合わないなら諦めな

[57: 匿名さん]

なるほど、普通借よりも定借の方がいいとお考えの方もいるのですね。（今なら軌道修正できるでしょうに。）
人それぞれですね。
もちろん、定借ということで格安価格で売り出されればいいのですが、最近の定借マンションはそうではないようだし。
そこまでして定借を有難がるのはなぜでしょうね？

[58: 匿名さん]

定期借地の方が安くなるからでしょ。中古売却時に大きくディスカウントされるリスクとの引き換えですが。ただここは駅近なので、解体直前まで定期借家契約で賃貸に出せると思います。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>57 匿名さん

普通借にしたらその分、値段上がるだろう。何事もリスクとリターンのバランスだから出てきた値段で決めればいい。

[60: 口コミ知りたいさん]

普通にビジネスしてるまともな人間ならこのタイミングで地主と定期借地権か普通借地権か再交渉ができるとは思わない。土地権利形態、土地の価格は事業の方向や性格、収益性を決める最重要事項であって、それらを含め全てが整った上で消費者にこれから売りに出されようとしている。そこをいまなら間に合う、普通借にしろ、地主と再交渉しろとは笑止千万。間違いなく出禁だわ。

[61: 匿名さん]

今から軌道修正といっても、そもそも用地取得の経緯があって定借になったのだろうから、それは所与の条件として検討するしかないでしょう。
地主の立場で考えると、土地を売りたくないから借地にした、借地でも無期限は嫌だから有期限の定借にした（70年後に選択肢を残したい。）のだろうから、マンション検討者があーだこーだ言っても変わらないかと。
定借が嫌なら、他のマンションを検討した方がいいですよ。

[62: 匿名さん]

>>60 口コミ知りたいさん

全面的に同意です。
社会常識に反する、こういう無理筋を要求する発想は、ベビークレーマー気質なんだろうな。自分は正当な要求をしていると思ってるからたちが悪い。

[63: 匿名さん]

さて皆さん、気分を変えて、定借前提で検討よろしく。(当たり前ですが)
この辺の相場感がないのですが、今の相場だと幾らくらいなら妥当でしょうか。坪500くらい？

[64: 匿名さん]

定期借地権は土地所有権と比べて戸建てなら半額、マンションなら7割から8割が相場なので、この場所の所有権新築マンションの坪単価600だとすると、定期借地権なら坪単価420から480ぐらいじゃないですかね。

[65: 口コミ知りたいさん]

前の方にある程度書いてあるよ。
適正かどうかは別だけど
そこから定借の流れ
暫くこのループになっちゃうのか

定借だから意外にもしかしたらという
ヤバイ奴紛れ込むのかも
金額出たら関係なくなるか

[66: マンション掲示板さん]

同じ定借物件の新宿区市谷が坪単価400，山手線内側の豊島区高田が坪単価300ちょい、のなかで目黒区洗足が坪単価420から、というのは少し解せないのですが、この辺りは単純に測れない価値のある立地なのでしょうか。

[67: 評判気になるさん]

外観はCGから、目黒本町に似てる気がした

設計事務所のデザインによるのだろうけど
やはり何パターンかベースがあるのか

[68: ご近所さん]

将来、マンションを売って老人ホームに入居するとき、資産価値のないマンションを買ったことを後悔することを想像したら、定期借地権のマンションを買うのは慎重になってしまいます。資産が十分余裕ある人にとっては、購入してもよい物件だと思います。

[69: 口コミ知りたいさん]

そうだよね。将来不安だよね。
あなたが想像してる通りこんなマンション買ったらきっと後悔するよ。
だからもうこんなとこ来て書き込まなくて大丈夫だよ。

[70: 匿名さん]

第一印象で八雲桜樹と似てると思いました。アーキサイトメビウスのデザイン。

[71: 評判気になるさん]

モリモトか

ここはIAO竹田設計だけどね

41戸でディスポーザ、天カセ、天井高、TR

お掃除浴槽、アラウーノ、IoT、床快fullなど

どうかな充実してるといいけど

[72: 口コミ知りたいさん]

41戸だと、頻繁に管理組合の役員の当番が廻ってくるのかな？

[73: 口コミ知りたいさん]

田園調布・自由が丘に近づくほど高級になっていくので、洗足のマンションは高額だと思います。皇后陛下のご実家も近い。（しかし、皇后陛下のご実家の周囲は、超高級住宅地ではない。）

[74: 評判気になるさん]

東建公開されたね。
品川区だけど所有権で完成後販売。ぶつけてきたね。

[75: 匿名さん]

最寄り駅までマンションから徒歩４分。
アクセスが良い物件を探している人にはかなりいい物件だと思います。
借地権付きか・・・とは思いますが
この立地ならリセールもできるでしょうし、問題ないかな。

[76: 匿名さん]

洗足エリアで久々の大手デベ物件ということで期待していたのですが、なんと定期借地権。
所有権はムリだとしても、せめて普通借にならないものか、定借は勘弁してほしいと思ったのですが、この掲示板をご覧の方々の多くは定借に全く違和感がないようですね。

それにしても、普通借にしてほしいと書いたら、クレーマー呼ばわりされるとは、いろいろな方がいるものだと思いました。
今ならまだ軌道修正は可能ですし、定借を普通借に変更しても建築確認を取り直す必要はないので、工期が遅れることもないはずです。
地主さんにとっても、どうせ自分では使いみちのない土地なんだろうし、今後70年間返ってこないのだから、定借でないと絶対ダメということはないはずだと思います。
むしろ、普通借にした方が底地の評価額が低くなるので、定借にするよりも相続対策としてはより効果的で、地主にとっても有利でしょう。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん

すべて自分目線 笑

こんなところで書いてても何も変わりませんよ。あなたが上で書いてること、そのまま、直接デべに言ってください。

[78: 匿名さん]

それはそうですが、このスレで普通借に変更してほしいという人がたくさん出てきて普通借の大合唱になったら、少しは状況が変わるかなと期待したのですが（わたし一人でデベに言ってもしょうがないと思うので）、意外にも定借で全く問題なしという方ばかりのようなので、仕方ないです。
世の中には、こんなにも定借マンション大好きという方が多いのですね。

定借の方がマンション分譲価格が安くなるとお考えかもしれませんが、普通借にしても大して価格は変わらないと予想します。
最近の定借マンションは、以前ほど所有権マンションだった場合との価格差がないですから。
むしろ、解体積立金を積み立てなくて済むので、定借マンションよりも普通借マンションの方がコストはかからないかと思います。

[79: 口コミ知りたいさん]

>>3 匿名さん
あくまでも想像ですが、解体の費用削減＝解体の積立金の削減が乾式の理由かも。

[80: 匿名さん]

>>78 匿名さん

全然わかってない。誰一人、どっちがいいなんて言ってないと思いますよ。あなた以外の人が言ってるのは、今から地主と交渉しろなんて非常識なので、定借ありきで検討すると言ってるだけ。
それにこんな掲示板の書き込みで、デべが地主と交渉するなんてあり得ない。とことん、浮世離れした人ですね。

[81: マンション検討中さん]

武蔵小山にタワマンを三井と住友以外にあと2棟(三菱と東建)、と西小山にも建てる計画があるらしい。プチ武蔵小杉化？
白金高輪も現在建設中(大和と三菱と白金sky)以外にさらに東急とあと1棟建設計画がある。
目黒駅東南側？も再開発でビル3棟建つらしいし(内1棟がプラウドタワー？)まだまだ開発に終わりはない。
これらや東急新横浜線開業で8両編成に増設予定らしい。混雑緩和に少しは繋がるといいけど

[82: 匿名さん]

>>78 匿名さん
普通借にした場合、デベの開発原価は上がります。土地に対する権利が強いので定借に比較すると高額な権利金を地主に払うからです。故に販売価格は当然上がります。地主の立場だと普通借は売却に近いので相当抵抗感があります。デベとしては先ず売却の交渉からスタートしたものの、地主の抵抗感が強く、定借にて着地したと推測します。そもそもの話でとても途中で切り替えられるものではありません。定借ですら世に出てきた事を喜んだ方が良いと思います。

[83: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん

目黒まじですか
気になります

[84: 匿名さん]

>>83 マンション検討中さん

線路沿いのこのことでは？
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52478999.html

[85: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[86: マンション検討中さん]

Brillia旗の台との比較競合って考えないのかね？洗足は徒歩9分だけど、旗の台と長原は7分だし何より所有権でメジャー7の大手だよ。

[87: マンション比較中さん]

定借について市ヶ谷加賀町の方に書かれていました。こちらの記事参考になりました。

②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。
https://www.sumu-log.com/archives/15081/

20年くらい住んで住替えを検討する人が一定数出てくる気がしました。

ここに正直あてはまるのか？ですが一応ポジティブ？な方もありましたので
下の記事の様に値上がりを期待するとかないけど50年以上先のこと考えるのは不確定要素が多すぎるし、価格が出てからかなと思いました

https://diamond.jp/articles/-/183277

[88: 匿名さん]

定借前提の情報は、検討者にはありがたいですね。

[89: 匿名さん]

>>87 マンション比較中さん

三井さんの記事、最後に1000万円残る所有権とゼロの定借、70年にならしたら微々たる差だと思うけどな。要するに築60年、70年になった古いマンションの価値はたかが知れてるというだけかと。

[90: ご近所さん]

西小山駅前にできる三井不動産と比較かな、坪単価は430万くらいかな。
これはさすがに所有権なんだろ？