プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[304: 匿名さん]

>>303 マンション検討中さん
私は分譲マンションを売って買い替えるまでの間に定期借家の賃貸に住みましたよ。賃料が安いのと定期借家権の物件自体が少ないので結構すぐ埋まります。

[305: 匿名さん]

て事は安く貸さないと借り手が見つからないって事なのでは？

[306: マンション掲示板さん]

定期借家契約と定期借地権をごちゃまぜにして話してる人がいるな。

[307: マンション掲示板さん]

>>286 マンコミュファンさん

ザ・パークハウスの一期は坪単価360からあったからねー。パークホームズは安めだとは思うけど、ザ・パークハウスに引きづられた値段設定だと思う。三菱一期で買った人はそこまで不満に思ってないと思うよ。三井は囲まれ感すごいしね。

[308: マンション検討中さん]

>>307 マンション掲示板さん

そうですね。三菱市ヶ谷は、敷地が四角形で地型が良く、周囲の建て替えリスクも低いのが三井と異なる強味だと思います。だからこそ、NTTが敷地を手放さなかったと言えます。

[309: マンション検討中さん]

>>308 マンション検討中さん
NTTは基本的に土地手放さないですからねぇ。
かの有名な世田谷中町も確かNTTとの定借でしたよね。

[310: 匿名さん]

>>305 匿名さん
だから7割ぐらいですって。定期借家契約はそれが普通だから。

[311: 匿名さん]

>>306残りの借地期間が短い定期借地権の分譲物件を賃貸に出そうとしたら普通は定期借家契約になる。

[312: デベにお勤めさん]

入力した内容でモデルルームかなり選別してますね。本当の内容なんて入力しないとかなりひかえめに入力したら、まったく音沙汰なしで。そこまで人気なんですね。

[313: 周辺住民さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[314: 匿名さん]

かな駅近なので賃貸需要は十分見込めそうですね。ただし中古で売る時は苦労しそうです。中目黒、学芸大、池尻大橋あたりなら定期借地権の中古でも問題なく売れると思うけど、洗足だと上の方にも投稿があるように、多少価格が高くても所有権にこだわる層の需要の方が多いと思う。

[315: マンション検討中さん]

>>310 匿名さん
タワマンとかだったら普通借と分からない水準での制約事例が多々ありますよ。
あまり断定的な発言はしない方が…

[316: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん
んーー…
スレの流れからして、定借期間残存がだいぶ短くなってきた場合に影響が出てくるから定期借家契約が必要だよね、その場合は賃料7割だよね。って話です。
良く読みましょう…

[317: デベにお勤めさん]

>312さん　私もあまり個人情報を入力したくなくて控えめに入力したせいか、全く音沙汰ありません。個人的には定期借地権気にしてないのでといいかな思いましたが、そこまで高飛車な物件なのかなぁ？っと印象が悪く興味がなくなりました。。。。

[318: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
同じタワマンの定期借家と普通借家では差がありますよ。

[319: 匿名さん]

>>317 デベにお勤めさん
どこのデベも最初に記入するプロフィールで客に優先度をつけ、営業マンの振り分けをしてるようです。

コロナ禍でモデルルームに営業マンと客を詰め込めないので、ターゲット客を厳選しているのでしょうねぇ。

コロナ前は下手な鉄砲数撃ちゃ当たる作戦も多かったと思いますが、属性と資金と物件価格が合ってない訪問者にモデルルーム見学枠と、エース級の営業さんを充ててもね。。。

甘言でギリギリのローンを組まされて後々苦労するより良かったと思いますよ。

[320: 匿名さん]

>>312 デベにお勤めさん
戸数も少ないし、コロナ禍で対応難しいし、営業の数も限られてるし、今来てる人で売れてしまうかもね

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん

それは絶対ない

[322: 匿名さん]

完売はわかりませんが、販売予定が2月下旬ですし、今時点でアプローチないと現実的には、良い間取りは売れてしまうかもしれませんね

[323: マンション検討中]

>>322 匿名さん
現時点で予定価格帯が出ていない(次期以降販売予定の)部屋も、要望書の提出があれば１期で販売することも吝かではない、というような説明を受けましたので、おっしゃるとおり、既にMR訪問済みの方とそうでない方で選択肢の幅にそこそこの差がありそうかなと思います。

[324: 匿名さん]

>>317 デベにお勤めさん
控え目に書いたら、声がけしてもらえなかったってだけで、残念に思う気持ちは理解できるが、それで相手を高飛車と決めつけるのはちょっと違う気がします。真剣に買いたい人はみんな必死でアピールしつるんだよ？

[325: 匿名さん]

良い不動産を買うにはネットだけじゃ無くて、営業さんと人間関係を築くのが大事ですよ。
電話したり、対面だったりコミュニケーションをしっかり取るのがおすすめです。

[326: 通りがかりさん]

>>316 マンション検討中さん

自分が保有する複数の区分マンション(所有権)の賃料見積もりを何度か取ったことがありますが、各々定期借家と普通借家で賃料に3割の差はありませんでした。実際に見積り取得後都内の一物件は普通借家で、神奈川の一物件は定期借家で契約しました。神奈川の方は将来自分で利用する可能性がありますので…

土地定借期限が短くなった物件を賃貸に回す場合、そもそも普通借家として賃貸は出来ないのではないかと思います。普通借家は賃借人が希望すれば何度でも賃貸契約の更新が可能である前提がある為です。土地定借期限が何十年も残っている場合に普通借家で賃貸出来るかどうかは不動産のプロでないので分かりません。

旧法借地の売買価格が所有権売買価格の6-7割となるのはよく聞きますし、実家が建っていた借地の底地権を時価の約3割で買い取った経験があります。借地権+底地権 = 所有権 です。

[327: 匿名さん]

>>326 通りがかりさん
定期借家でも期間が短くなればなるほど安くなりますよ。私は買い替えまでの繋ぎで2年契約の定期借家の築10年ぐらいの大手デベ分譲賃貸マンションを経堂で借りていましたが、同じエリアの同グレードの物件の普通借家賃料と比較して2割以上は安かったです。

[328: マンション検討中さん]

結論として、定期借地権の売買も定期借家の賃貸も金額はケースバイケースということですかね。
定借は購入者や賃借人にとって不利なのは事実なので、提示された金額に納得できるかは他のメリット等を勘案して総合的に判断しなければならないのであって、絶対◯割安いなんてことはないんですよ。

[329: 評判気になるさん]

>>328 マンション検討中さん

要するに色々制限があるものは価値が低くなる、ということですね。借地権は手出し無用だとよくわかりました。

[330: 匿名さん]

>>329 評判気になるさん
定期借地権であっても所有権よりも3割安いならばその価値に見合っていると思います。それにここは駅近なので賃貸に出しても借主を見つけるのに苦労することはなさそうです。ただ、ここが坪420だとして、もし所有権なら坪600の価値はあるか？と考えると疑問ですね。白金高輪や麻布十番と同じぐらいの相場になってしまいます。所有権なら坪500から550、その7割の坪350から385がフェアバリューかと思われます。

[331: 匿名さん]

>>327 匿名さん
貸す側に、短期間だけ貸したい、しかも空室にはしておきたくない、って特殊事情があれば、賃料下げて入居者探すのが普通だから、仰ってることは多分正しいんでしょうね。

[332: 匿名さん]

>>330 匿名さん
参考になります。ただ、定期借地権の物件を所有権物件の何割に見るのが適当かについては、もう少し多様な考慮要素を勘案してもいいように思います。極端な例で言えば、マンションに適した敷地調達が容易な場所（つまり田舎）に定期借地物件を建てる意味はないので、その場合は所有権物件の７割でも価値に見合わないでしょう。この物件の場合、駅近で、しかも第一種低層住宅地域内にあるってところがかなり特殊な気がします。後者は周辺環境重視派にとっては魅力でしょうが、マンションを建てるとなると制約が多いので、そこのところが評価の分かれ目になるのかも知れません。

[333: 名無しさん]

>>332 匿名さん
この辺りの第一種低層住居地域で新築ってそうそう出てこないので比べようがないです。

[334: 匿名さん]

中古市場での比較になりますが、南麻布の定期借地権マンションのクオリア南麻布やパークホームズ南麻布レジデンスを見ると、やはり所有権の7割程度の相場になっていますね。
フランス大使館敷地内に定期借地権で建ったプラウド南麻布は中古になってから高騰しましたが、新築時は坪350からで、分譲時の周辺相場の7割でした。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん
７割で売り出して値上がりしたなら、適正販売価格より割安だったってことでは？あと、パークホームズ南麻布レジンンスは同じ定借でも期間50年だったかと思います。期間70年の物件と単純比較できません。

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん
プラウド南麻布はもとの価格が周辺相場の7割という設定が割安だったのは間違いないですね。ただ、フランス大使館敷地内という特殊な立地ですから単純な比較は難しいですね。このマンションの建つ洗足駅にそこまでのブランド価値はあるかというと、流石にそうではありませんから。

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん
周辺の所有権物件との比較の話をしているのであって、洗足と南麻布の比較をしているわけではありませんよね？定借適正価格が同条件の所有権物件に対して７割とは限らないと言いたいだけです。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん
貴方のお考えで適正と思う価格ならそれで良いんじゃないですか。
評価するのは市場で、市場は個人の価値観の集合体ですから。

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん
「評価するのは市場で、市場は個人の価値観の集合体」はとてもいい言葉ですね。
結局のところ私もそれが言いたかっただけです。

[340: マンション検討中さん]

>>333 名無しさん
ここ純粋な一種低層じゃないでしょ笑
用途地域またがってるよ

[341: 匿名さん]

>>330 匿名さん
所有権に換算すると坪600万円!!!?　それほどの物件かというと私はそう感じません

[342: 匿名さん]

338さんの仰る通りで、新築は待っても高くなる一方ですし、買う人は買うでしょうね

[343: 匿名さん]

>>341 匿名さん
だったら武蔵小山の方がいいね

[344: マンション検討中さん]

現在もディスポーザーはない戸建てからの転居なので気にならず、立地的に好きなところなので申込してみることにしました＾＾

[345: 匿名さん]

>>344 マンション検討中さん
申し込み者は多そうですか。

[346: マンション検討中さん]

>>345 匿名さん
なるべくバランスよくしたいと言われてましたが、抽選部屋は出るような感じでした。
過去2回も抽選で外れており、くじ運は悪いです…

[347: 匿名さん]

>>346 マンション検討中さん
ありがとうございます。抽選当たると良いですね。

[348: マンコミュファンさん]

バス通り沿いはNGだなあー
駅までの道も白線だけだから車怖いし
ざんねん…

[349: 口コミ知りたいさん]

定借ざんねん
でも坪400万きるなら御の字！

[350: 匿名さん]

定借だから壊すこと前提
グレードは二の次
壊しやすさ優先
やっぱり価格重視かなぁー

[351: 匿名さん]

いまだに、定借にこういうイメージ持ってる人いるんだ。都心には素晴らしい定借沢山ありますよ。恐らく、ホテルオークラ別館の野村タワマンは、所有権含めても都内最高峰のマンションになるでしょう。

15億円の定借もある。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODJ299DQ0Z20C21A1000000/

土地に金かけない分、むしろ建物に金かけてます。

[352: 匿名さん]

壊さない前提のマンションって存在するの？
過半数が壊したくても一部住人がゴネて壊せないマンションなら知ってるけど？

[353: 通りがかりさん]

このエリアに区役所職員をかたる者から嘘の電話が入っています。