プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[244: マンション検討中さん]

天カセ君はマンコミの伝統芸能ですから、無いと寂しくなります笑

熱湯風呂の縁にスタンバって、押すなよ！押すなよ！みたいな感じです
思いっ切り押してアチチーッ！てやりましょう。

[245: 匿名さん]

プラウド世田谷代田も天井高を謳ってるので天カセはないですかね。しかしあっちはディスポーザーはあり所有権ですもんね。価格は分かりませんが

[246: マンション検討中さん]

代田は駅から遠いんですよね…
あと小田急の各停駅なので、日中は10分に１本（1時間に6本）しか電車が停まらないのが絶望的です。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん
ですよね
こっちも各停ですが洗足8/時間:梅ヶ丘6/時間
(平日10:00から16:00)ですね。駅遠ですし
だからあっちはちょっと仕様良いんですかね？
外観ショボいと言ってる人がいますが

[248: マンション検討中さん]

スレを見る限り今どきの標準仕様ですね。（こっちよりは良い）
外観は…好みが分かれますね笑
ただデザイン事務所も使ってない、タイルを貼る面積も減らすコストカット外観デザインだとは思いました。

[249: 匿名さん]

代田はかなり注目されているみたいですが、この物件とは(同じプラウドですが)競合しないと思いますよ。
あちらは、小田急沿線から千代田線文京区エリアまでわりと幅広い層が検討しているようですね。
対して、こちらは元祖東急エリア色が強いので、もっと狭い範囲の検討者になっているかと。

[250: マンション検討中さん]

一昔前は物件が多かったので比較対象にはならなかったと思いますが、今は本当に供給が少ないですから、広域で探している方が増えたと別のデベの営業さんが言っていました。
ざっくりハザードマップが大丈夫な城南高台の駅近で探しているといった具合。
地元縛りが無い方は比較対象になると思います。

[251: 匿名さん]

>>249 匿名さん
そうですね。小田急は行くつもりないですがプラウド比較で見てみました。あっちは恐ろしく幅広？検討者以外のガヤが多そうですが
緑が丘は窪地だし、西五反田3丁目もまだ先で高そうだし微妙だなぁと思案中です

[252: マンション検討中さん]

>>251 匿名さん
私は方南町の川沿い谷底具合に絶望して、ＤＣ大森山王を見て、ここに来ました笑

[253: マンション検討中さん]

さすがに梅ヶ丘は…という感じの人は多いでしょうね。第一種低層といっても場所自体が地味すぎると言いますか。。戸数少ないので売れるのかもしれませんけど。
こちらと比較という感じにはならない気がします。

[254: 匿名さん]

>>253 マンション検討中さん
東急ー小田急の壁ですね。
そういう方多いようです。わかる気がします笑
私は超えちゃいますが笑笑

[255: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
私も方南町は物件はよかったですけど町が合わないなと思い離脱した側です。

[256: 評判気になるさん]

そろそろ事前案内会行った方は2巡目になってるのでしょうか？3月中旬販売予定となってるので1期1次？での売れ行きが他の値付けに影響したりするんですかね？

[257: 匿名さん]

定借で設備はコストカットマンションか

[258: 匿名さん]

>>245 匿名さん
同じ都心近接低層プラウドですが、
所有権と定期借地権、
設備仕様のグレードの差もあるようなので、
価格はかなり開きがあるんでしょうかね。。

[259: 匿名さん]

>>258 匿名さん
あちらは小田急各停駅徒歩９分ですからね、、、
そんな差にはならない気がしてます

[260: 匿名さん]

>>259 匿名さん

各停といっても都心までの距離は近いので、侮れないと思います。
別に代田擁護するわけではありませんが、こことは差があって(向こうが高い)しかるべきかと。
でないと皆さん、定借を受けいれられないでしょう。

[261: 評判気になるさん]

路線価、地ぐらいは此方が高いけど、あっちが坪単価500だったら高すぎるかな？それでも売れるだろうなぁ。だけどあっちに行かないですよね！

[262: マンション検討中さん]

同じ西側エリアで都心近接の低層所有権プラウドだから、あっちの方が高くないとここの検討者は納得できないでしょうね。

[263: マンション検討中さん]

野村や三井等どこのデベも目黒線沿線を下に見てますよね。その証拠に総じて仕様が低い。
こんなこと言うと天カセ君などと武蔵小山君に揶揄されそうですが、目黒線で天カセありのマンションは見たことないです。
あ、天井高がーとか言わないでくださいよ。
天カセが無いってことは天カセが付けられるほどの階高が無いだけですから。笑

[264: マンション検討中さん]

ここで天カセ天カセわめいてもこの物件に天カセが付くわけでもないですし、仕様のことをあれこれ言っても仕様が変わるわけでもないのに、いつまで同じことを言っているのでしょうか。有益な情報交換にならないのでは。

[265: マンション掲示板さん]

>>264 マンション検討中さん

デベがどこまでを都心として扱ってあるかなど
エリア特性がわかってとても参考になってます。
都心部では当然ついてて当たり前の天カセが無いということの意味は格下郊外エリアということです。
イコール資産性が乏しいエリアということ。納得しました。

[266: マンション検討中さん]

>>263 マンション検討中さん
天カセ君、絶対高さ制限というものはご存知ですかな？
これは法令上の制限であり、デベがそう簡単に変えられるものではありません。
それに従って階高を含めプランニングしていくわけですから、結果として天カセが付けられないこともありますよ。

[267: マンション検討中さん]

>>265 マンション掲示板さん
釣り針がデカすぎるか、無知かどちらか

[268: 匿名さん]

マンコミ伝統芸能の天カセ君ですね。

[269: 匿名さん]

下り天井にして無理矢理天カセにする物件もあるけど同じ階高なら居住性はかえって悪くなる。

[270: 評判気になるさん]

ここは残念ですが天カセありません
天カセの有無が判断基準の方は年配の方なんじゃないかと。

[271: 匿名さん]

>>270 評判気になるさん
お年寄りは頭が硬いですからね…

[272: 匿名さん]

天カセ有無は地域性出るね。
都心部の高級立地では当然あるけど、郊外行くとまず無いとか。
目黒線沿線では武蔵小山がタワマンでも天カセカセ無いのは当然として、洗足にも無かったのは驚き。しかも定借の場合は仕様を上げてくるのが普通なのにさ。
最新機種のエアコン入れたいとか言っちゃうような目が肥えてない客層をターゲットにしてるんでしょう。

[273: マンコミュファンさん]

>>272 匿名さん
天カセ君いらっしゃい！（笑）
天カセを求める=目が肥えているという固定観念がもう時代遅れなのだよ。そこんとこ、そろそろ理解しようね。

[274: 匿名さん]

天カセ君はなぜ天カセ以外に、
リビングルームはタイル張りじゃ無いんですか？って来ないのかなぁ…

[275: マンション検討中さん]

口コミを見ていると仕様が低いようですね。
やっぱり解体前提にコストを抑えているということでしょうか？
中庭や駅近など良さそうと思っていましたが考え直します。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん
住戸内部設備はは７０年持たないので、グレードの高い良いものを採用しても無駄にはなりません。
値段を抑え、利益を確保する為だけでしょうね。。。

[277: 匿名さん]

本気で検討していた人が、ここで検討やめた宣言する意味が分からん。情報交換に資するとも思えない。

[278: マンション検討中さん]

>>277 匿名さん
おっしゃるとおりですね。
仕様が低いとかという指摘は、駅距離や規模、沿線、行政区など条件が似ている他物件の例を挙げて比較するなどしていれば、この物件が相対的にどうなのかという検討に資する情報になると思います。しかし、天カセがないことだけをもって仕様が低いとする単なる主観や、検討をやめたという個人的事情の開陳は、無益的記載ですね。
掲示板利用規約に反しない書き込みは自由なので止めませんが、読み流されるだけかなと。

[279: 評判気になるさん]

>>278 マンション検討中さん
営業の方ですかね？
乱暴な発言ですね。
天カセの問題だけではないと思いますよ。

[280: 匿名さん]

>>278 マンション検討中さん
この方はこの匿名掲示板に何を期待しているのだろう、、、謎。

[281: 匿名さん]

営業だろどうせ

[282: マンション検討中]

現地の前面道路、バスが通る割に道幅が狭く、歩道やガードレールもなくて、子供がいると交通事故の危険性など心配になるのですが、普段の交通量はどのくらいなのでしょうか。ご存知の方いらっしゃったら教えてください。

[283: 匿名さん]

定借は懲り懲りかもしれないですが
パークハウス市谷加賀町は坪400万円
ブランズ神楽坂が坪550万円
プラウド神田駿河台が坪605万円

直近では場所は違いますが坪単価だけを比較すると、洗足も仕方がないと諦めるか、納得するしかないのか

これから神楽坂袋町町も予定されてるみたい

[284: マンコミュファンさん]

>>283 匿名さん

ブランズ 神楽坂は所有権

[285: 口コミ知りたいさん]

まあ、これでもきっと売れますよ。戸数も少ないですしね。今は都市銀もすべて定借にローン出します。定借にローン使えないのは事務手数料取る情弱向けのネット銀行くらいなもんで融資ネックもないので所有権との乖離は以前より縮まっています。

[286: マンコミュファンさん]

パークハウス市ヶ谷はパークホームズ市ヶ谷がほとんど変わらない単価できたことにより、不満続出してますね。
ここはほとんど競合らしい競合はありませんが、定借割引感はないので、値崩れが怖い。

[287: 匿名さん]

定借って利用権を買うってことで合理的だとは思います
ただ日本人の土地信仰は根強いので、出口を考えたときに定借ってだけで対象外にする一定層がいるので手を出すのを躊躇しちゃいます

[288: マンション検討中さん]

>>287 匿名さん
確かに、、、
２３区内、駅徒歩５分の下記のどっちかをただで貰えるとしたら、、、
Ａ　３０坪の土地　所有権
Ｂ　６０坪の土地　定借残３０年

私はＡかも。

[289: マンション検討中さん]

旗の台より高いんですけどなんなん
あっちは所有権だけど、線路脇、低仕様、地権者多い、旗の台徒歩7分、洗足徒歩9分、複数路線使える
こっちは定借、低仕様、中庭(いらない)、価格高い、洗足徒歩4分、プラウド
勝ってるの駅距離、前電車通らない、中庭、プラウド(一部の信者)
こんなんで例えば10年経過した時点で売出し価格の1,000万減で買う人いるかなぁ？
詳しい人教えて欲しい

[290: 匿名さん]

定期借地権でも都心立地なら間違いなく中古でも売れる。目黒区内でなら山手通りより都心寄りの青葉台、大橋、三田、目黒あたり。洗足だとリセールは厳しいと思う。高くても所有権の7割ぐらいが相場。逆算して所有権で坪600なら洗足のプラウドが売れるか？と考えると難しいと思う。港区の新築タワーマンションと同じ価格帯。あり得ない。

[291: マンション検討中さん]

>>289 マンション検討中さん
営業マンは自信満々に「高級感が違いますから」的な発言していましたけどね。
せめて仕様が圧倒的に優っているとかなら理解できますけど、そこまでの差があるとも思えないし。
向こうは線路脇で幹線道路も近いので、弱気なのか…

都心の定借物件ならリセールも大きな影響ないですけど、城南の特にこの辺りの低層住宅街を好む人たちは所有権に拘るイメージあるから、苦労するかもしれませんね。

[292: マンション検討中さん]

>>291 マンション検討中さん
高級感なだけで高級とは言っていないですね笑

[293: 匿名さん]

>>291 マンション検討中さん
> 城南の特にこの辺りの低層住宅街を好む人たちは所有権に拘るイメージあるから、苦労するかもしれませんね。

まさにそうおもいます。世田谷区中町のブランズも、周辺住宅街は著名人も一軒家を構える閑静な高級住宅街で、そんな場所に建つ定期借地権ですが2年以上売れ残っています。

[294: マンション検討中さん]

>>293 匿名さん
中町のブランズは、分譲開始から考えると約5年経ちますね（笑）
駅遠+定借のダブルパンチとは言え、定借にアレルギーある人が一定数いるのは事実ですし。
あとは、感覚的に所有当初から解体を前提として積み立てをしていくことに抵抗感がある人もいると思います。

[295: マンション検討中さん]

>>294 マンション検討中さん
都区内の所有権マンションは建替えられなくとも土地代で解体費用を清算出来ますが、
定借マンションはそれができませんからねぇ、、、
インフレになったら、追銭いるでしょうし。ババ抜き感が拭えない。

[296: 匿名さん]

中町は戸建ての立地である事がマーケットからも証明されましたね。

[297: マンション検討中]

賃貸に出すなら売るよりはハードル低いですかね？

[298: 匿名さん]

>>297 マンション検討中さん
定借期間残り一桁年でもない限り、賃貸は問題ないのでは？
借主は土地の権利状態なんて気にしないと思いますよ。

[299: 匿名さん]

そもそも利回り取れなくね

[300: 匿名さん]

>>299 匿名さん
賃貸投資用で考えているのでは無く、転勤などの都合で住居費が二重払いにならないように、転勤の間は賃貸に出せるか…を気にしているのでは？利回りとか気にしてないかと。

[301: 匿名さん]

残り一年でも定期借家で賃貸で貸せますね。賃料は相場の7割ぐらいの水準ですけど。

[302: 匿名さん]

定期借家って分譲と賃貸の悪いところ取りした感じだな

[303: マンション検討中さん]

>>302 匿名さん
自宅戸建ての建替えなどで、短期間だけ借りたいとかの超レアケースには便利そうですが…
あと、ケースが思いつかない笑
まぁそんなにニーズはないかな笑

[304: 匿名さん]

>>303 マンション検討中さん
私は分譲マンションを売って買い替えるまでの間に定期借家の賃貸に住みましたよ。賃料が安いのと定期借家権の物件自体が少ないので結構すぐ埋まります。

[305: 匿名さん]

て事は安く貸さないと借り手が見つからないって事なのでは？

[306: マンション掲示板さん]

定期借家契約と定期借地権をごちゃまぜにして話してる人がいるな。

[307: マンション掲示板さん]

>>286 マンコミュファンさん

ザ・パークハウスの一期は坪単価360からあったからねー。パークホームズは安めだとは思うけど、ザ・パークハウスに引きづられた値段設定だと思う。三菱一期で買った人はそこまで不満に思ってないと思うよ。三井は囲まれ感すごいしね。

[308: マンション検討中さん]

>>307 マンション掲示板さん

そうですね。三菱市ヶ谷は、敷地が四角形で地型が良く、周囲の建て替えリスクも低いのが三井と異なる強味だと思います。だからこそ、NTTが敷地を手放さなかったと言えます。

[309: マンション検討中さん]

>>308 マンション検討中さん
NTTは基本的に土地手放さないですからねぇ。
かの有名な世田谷中町も確かNTTとの定借でしたよね。

[310: 匿名さん]

>>305 匿名さん
だから7割ぐらいですって。定期借家契約はそれが普通だから。

[311: 匿名さん]

>>306残りの借地期間が短い定期借地権の分譲物件を賃貸に出そうとしたら普通は定期借家契約になる。

[312: デベにお勤めさん]

入力した内容でモデルルームかなり選別してますね。本当の内容なんて入力しないとかなりひかえめに入力したら、まったく音沙汰なしで。そこまで人気なんですね。

[313: 周辺住民さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[314: 匿名さん]

かな駅近なので賃貸需要は十分見込めそうですね。ただし中古で売る時は苦労しそうです。中目黒、学芸大、池尻大橋あたりなら定期借地権の中古でも問題なく売れると思うけど、洗足だと上の方にも投稿があるように、多少価格が高くても所有権にこだわる層の需要の方が多いと思う。

[315: マンション検討中さん]

>>310 匿名さん
タワマンとかだったら普通借と分からない水準での制約事例が多々ありますよ。
あまり断定的な発言はしない方が…

[316: マンション検討中さん]

>>315 マンション検討中さん
んーー…
スレの流れからして、定借期間残存がだいぶ短くなってきた場合に影響が出てくるから定期借家契約が必要だよね、その場合は賃料7割だよね。って話です。
良く読みましょう…

[317: デベにお勤めさん]

>312さん　私もあまり個人情報を入力したくなくて控えめに入力したせいか、全く音沙汰ありません。個人的には定期借地権気にしてないのでといいかな思いましたが、そこまで高飛車な物件なのかなぁ？っと印象が悪く興味がなくなりました。。。。

[318: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん
同じタワマンの定期借家と普通借家では差がありますよ。

[319: 匿名さん]

>>317 デベにお勤めさん
どこのデベも最初に記入するプロフィールで客に優先度をつけ、営業マンの振り分けをしてるようです。

コロナ禍でモデルルームに営業マンと客を詰め込めないので、ターゲット客を厳選しているのでしょうねぇ。

コロナ前は下手な鉄砲数撃ちゃ当たる作戦も多かったと思いますが、属性と資金と物件価格が合ってない訪問者にモデルルーム見学枠と、エース級の営業さんを充ててもね。。。

甘言でギリギリのローンを組まされて後々苦労するより良かったと思いますよ。

[320: 匿名さん]

>>312 デベにお勤めさん
戸数も少ないし、コロナ禍で対応難しいし、営業の数も限られてるし、今来てる人で売れてしまうかもね

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん

それは絶対ない

[322: 匿名さん]

完売はわかりませんが、販売予定が2月下旬ですし、今時点でアプローチないと現実的には、良い間取りは売れてしまうかもしれませんね

[323: マンション検討中]

>>322 匿名さん
現時点で予定価格帯が出ていない(次期以降販売予定の)部屋も、要望書の提出があれば１期で販売することも吝かではない、というような説明を受けましたので、おっしゃるとおり、既にMR訪問済みの方とそうでない方で選択肢の幅にそこそこの差がありそうかなと思います。

[324: 匿名さん]

>>317 デベにお勤めさん
控え目に書いたら、声がけしてもらえなかったってだけで、残念に思う気持ちは理解できるが、それで相手を高飛車と決めつけるのはちょっと違う気がします。真剣に買いたい人はみんな必死でアピールしつるんだよ？

[325: 匿名さん]

良い不動産を買うにはネットだけじゃ無くて、営業さんと人間関係を築くのが大事ですよ。
電話したり、対面だったりコミュニケーションをしっかり取るのがおすすめです。

[326: 通りがかりさん]

>>316 マンション検討中さん

自分が保有する複数の区分マンション(所有権)の賃料見積もりを何度か取ったことがありますが、各々定期借家と普通借家で賃料に3割の差はありませんでした。実際に見積り取得後都内の一物件は普通借家で、神奈川の一物件は定期借家で契約しました。神奈川の方は将来自分で利用する可能性がありますので…

土地定借期限が短くなった物件を賃貸に回す場合、そもそも普通借家として賃貸は出来ないのではないかと思います。普通借家は賃借人が希望すれば何度でも賃貸契約の更新が可能である前提がある為です。土地定借期限が何十年も残っている場合に普通借家で賃貸出来るかどうかは不動産のプロでないので分かりません。

旧法借地の売買価格が所有権売買価格の6-7割となるのはよく聞きますし、実家が建っていた借地の底地権を時価の約3割で買い取った経験があります。借地権+底地権 = 所有権 です。

[327: 匿名さん]

>>326 通りがかりさん
定期借家でも期間が短くなればなるほど安くなりますよ。私は買い替えまでの繋ぎで2年契約の定期借家の築10年ぐらいの大手デベ分譲賃貸マンションを経堂で借りていましたが、同じエリアの同グレードの物件の普通借家賃料と比較して2割以上は安かったです。

[328: マンション検討中さん]

結論として、定期借地権の売買も定期借家の賃貸も金額はケースバイケースということですかね。
定借は購入者や賃借人にとって不利なのは事実なので、提示された金額に納得できるかは他のメリット等を勘案して総合的に判断しなければならないのであって、絶対◯割安いなんてことはないんですよ。

[329: 評判気になるさん]

>>328 マンション検討中さん

要するに色々制限があるものは価値が低くなる、ということですね。借地権は手出し無用だとよくわかりました。

[330: 匿名さん]

>>329 評判気になるさん
定期借地権であっても所有権よりも3割安いならばその価値に見合っていると思います。それにここは駅近なので賃貸に出しても借主を見つけるのに苦労することはなさそうです。ただ、ここが坪420だとして、もし所有権なら坪600の価値はあるか？と考えると疑問ですね。白金高輪や麻布十番と同じぐらいの相場になってしまいます。所有権なら坪500から550、その7割の坪350から385がフェアバリューかと思われます。

[331: 匿名さん]

>>327 匿名さん
貸す側に、短期間だけ貸したい、しかも空室にはしておきたくない、って特殊事情があれば、賃料下げて入居者探すのが普通だから、仰ってることは多分正しいんでしょうね。

[332: 匿名さん]

>>330 匿名さん
参考になります。ただ、定期借地権の物件を所有権物件の何割に見るのが適当かについては、もう少し多様な考慮要素を勘案してもいいように思います。極端な例で言えば、マンションに適した敷地調達が容易な場所（つまり田舎）に定期借地物件を建てる意味はないので、その場合は所有権物件の７割でも価値に見合わないでしょう。この物件の場合、駅近で、しかも第一種低層住宅地域内にあるってところがかなり特殊な気がします。後者は周辺環境重視派にとっては魅力でしょうが、マンションを建てるとなると制約が多いので、そこのところが評価の分かれ目になるのかも知れません。

[333: 名無しさん]

>>332 匿名さん
この辺りの第一種低層住居地域で新築ってそうそう出てこないので比べようがないです。

[334: 匿名さん]

中古市場での比較になりますが、南麻布の定期借地権マンションのクオリア南麻布やパークホームズ南麻布レジデンスを見ると、やはり所有権の7割程度の相場になっていますね。
フランス大使館敷地内に定期借地権で建ったプラウド南麻布は中古になってから高騰しましたが、新築時は坪350からで、分譲時の周辺相場の7割でした。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん
７割で売り出して値上がりしたなら、適正販売価格より割安だったってことでは？あと、パークホームズ南麻布レジンンスは同じ定借でも期間50年だったかと思います。期間70年の物件と単純比較できません。

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん
プラウド南麻布はもとの価格が周辺相場の7割という設定が割安だったのは間違いないですね。ただ、フランス大使館敷地内という特殊な立地ですから単純な比較は難しいですね。このマンションの建つ洗足駅にそこまでのブランド価値はあるかというと、流石にそうではありませんから。

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん
周辺の所有権物件との比較の話をしているのであって、洗足と南麻布の比較をしているわけではありませんよね？定借適正価格が同条件の所有権物件に対して７割とは限らないと言いたいだけです。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん
貴方のお考えで適正と思う価格ならそれで良いんじゃないですか。
評価するのは市場で、市場は個人の価値観の集合体ですから。

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん
「評価するのは市場で、市場は個人の価値観の集合体」はとてもいい言葉ですね。
結局のところ私もそれが言いたかっただけです。

[340: マンション検討中さん]

>>333 名無しさん
ここ純粋な一種低層じゃないでしょ笑
用途地域またがってるよ

[341: 匿名さん]

>>330 匿名さん
所有権に換算すると坪600万円!!!?　それほどの物件かというと私はそう感じません

[342: 匿名さん]

338さんの仰る通りで、新築は待っても高くなる一方ですし、買う人は買うでしょうね

[343: 匿名さん]

>>341 匿名さん
だったら武蔵小山の方がいいね