プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: マンション比較中さん]

どっちにしても、借地というだけで、面倒くさそう。いま、城南エリアの中古マンションで、
分譲時よりかなり高く売れるケースが増えている。もちろん、大手分譲でも、人気のある物件に限られるが、売り手市場であることは確か。いわゆるリノベーションマンションは、専門業者が高くふっかけているので、反応は鈍いようだ。
新築も中古も、駅力、街力で選ぶとなると、ますます高嶺の花か。

[22: 匿名さん]

>>21 マンション比較中さん
私も定期借地は売り買いしにくいから基本的に検討しないけど、これだけ駅近なら解体直前まで賃貸に回せるから価格次第では検討できる。

[23: 匿名さん]

当然に所有権マンションだと思って期待していただけに、正直言ってガッカリ。
所有権は無理でも、せめて普通借地権にならないものでしょうか。
地主にとっては、今後70年間自分で使えなくなるわけだから、普通借地権か定期借地権かは大して関係ないような気がするのですが・・・
70年後は今の世代の人はほとんどいなくなっているわけで、普通借地権でもいいのでは？

[24: マンション検討中さん]

>>23 匿名さん

それは地主が考える問題だから
我々はその結果を踏まえて検討するしかない

[25: 匿名さん]

それはそうなんですけどね。
ただ、買う側にとっては、普通借地権か定期借地権かは資産価値に大きく影響が出るので、定借であるがために検討から外さざるを得ないとしたら、本当に残念としか言いようがありません。
洗足の駅近マンションはめったに出ないだけに。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
その分割安に買えるならいいんじゃないの？

[27: 匿名さん]

土地は唯一無二、住みたいと思う立地なら定借でもありがたい。そこに住まう利用価値が大事。

[28: 坪単価比較中さん]

市谷加賀町の定借が平均坪単価400万で引き渡しまで1年残してすでに75%売れた。
ここは坪単価350なら即完売じゃないかな。380だと即完売はないが竣工までには売り切れる。もし坪単価400なら竣工まで売れ残ります。

どうでしょう？

[29: 坪単価比較中さん]

定期借地権は資産価値を毀損するのは間違いないが結局買値次第。
最近は銀行も寛容になってきたのでリセール出来るようになってきた。
所有権と比べた時に割安感が十分にあれば買い（最低でも2割安くらい？）

[30: 匿名さん]

>>28 坪単価比較中さん

ここが坪単価400万なわけないでしょう。
そんな安かったら瞬間蒸発です。
現実的には坪500万弱でしょう。

[31: 坪単価比較中さん]

>>30 匿名さん
?!? すいません、自分の普段見てるエリアじゃないもんで相場観がなく...
しかし、目黒区で東急沿線といえど目黒線。所有権でも坪450くらいじゃないでしょうか。
と考えたら、定借で上限400かなと

[32: マンコミュファンさん]

>>31 坪単価比較中さん

私もそう思います。
武蔵小山タワマンが470と500くらいでそれより高くなりますでしょうか？よく言うと土地柄が良く閑静ですが、各停で何もない駅ですし。

[33: 購入経験者さん]

野村さんだけに、強気な値付けになるとみたほうが…

[34: 匿名さん]

定借とはいえ、ここが400切ったらいいなと思う人はそこそこいると思う。
という事は400を切る値付けはしないだろうな；；

[35: 匿名さん]

分譲で坪480ぐらいだろうが定借だから坪380ぐらいと見た

[36: 坪単価比較中さん]

いやいや、プラウドだから、ぶっ飛ぶような坪単価でしょう。

[37: 匿名]

>>36 坪単価比較中さん

プラウドってそんなぶっ飛ぶような値付けばっかじゃないでしょ
最近は馬車道がぶっ飛び価格だったが、千駄木の文京ヒルトップはそこまでではなく即日完売。亀戸クロスも相場なりで順調そうだし。東池袋もブリリアタワーの区役所ョンよりやすかったし。ここは定期借地権だし現実的な価格で来ると思うがな。

[38: 評判気になるさん]

デベは土地の仕入れ無いわけで
コスト面ではその分軽く、資材費、人件費の高騰とはいえ、この物件に関しては利益出し易いのかなと単純に個人的には思いますが…。

具体的な金額について、当然気になりますが
この時点では想像や予想でしかなく不毛
なんじゃないかなと思います。
物件エントリー時とこれから行う案内会で
皆さんに聞く皆さんそれぞれの予算などを
勘案して決めていくのではと

70m2台が中心の間取りから、ここのターゲットは30代の共働き世代からシニアまで幅広く、中庭を作ったりとデザインも興味深く、あと気になるのは中の仕様ですかね。

[39: 匿名さん]

内廊下ではないのですかね。

[40: マンション比較中さん]

駐車場無いのか、、。

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション比較中さん

直近のプラウドは駐輪場さえ記載がない傾向ですし、直接確認された方が良いかと。
ファミリー向けですし、私はあると思ってします。
定借でランニングがかさみそうですし
月30,000円は切って25,000円でお願いしたい。

借地料って何年かで上がる可能性もあるんですかね？
更地の0.5から1.5%が年間の地代の相場らしいけど
国税庁の路線評価額を更地の価格とした場合
借りて側が有利だけど
洗足の公示地価の平均772,250/m2で、70m2を計算すると0.5%だとしても月22,523円　たかっ！
更地の価格ってどう決めてるんですかね？

[42: マンション検討中さん]

>>41です。

すいません。
土地は割合で負担なので41の計算は違ってますね。失礼しました。

[43: 目黒区民B]

71年後に建て替えとはいえ、二重天井・二重床でなさそう？なのが残念。

[44: 匿名さん]

定期借地権ですので借地期間の更新はなく、71年後に建替えではなく、建物を解体して更地にして地主に土地を返すことになっていると思います。

[45: 匿名さん]

立地や間取りもいい感じなのに、

やはり気になるのは借地権のことかもしれません。

マイホームを選ぶにあたって永住目的で購入を考える人が多いと思います。

戸建ほどではないとしても、子供に残すとかできないのは考えものかもしれません。

[46: 匿名さん]

やはり定期借地権がネックです。
資産価値という点では、このマンションよりは、中古でも近くのクラッシイハウス目黒洗足の方がいいというのが実感です。
あそこは普通借地権(地主は円融寺)で、借地期間は原則更新されます。
定期借地権だと、借地期間満了時に資産はゼロとなります。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん

マイナスにならないから、いいと思います。所有権だと、解体費を積んでないから、マイナスになるかもね。

[48: 匿名さん]

いや、洗足の駅近物件だから、タダ同然でもいいのなら売れると思いますよ。
少なくともマイナスにはならないと思います。

このマンションは低層なので、70年後には容積率が緩和されて、もっと高いマンションを建てられるようになり、住人の負担なく建て替えできるようになるかもしれません。
定期借地権だと、そういう可能性も全く期待できないのです。

[49: 匿名さん]

ここは定借なんだから、それを前提に検討できない、定借が受け入れられない人は退散してください。非生産的です。

[50: マンション検討中さん]

確かに非生産的ですね。
定借をどう考えるかは大きな判断材料だけど
聞いてもないのになぜそのネガティブな
リスク、デメリット面をわざわざ教えに
来てくれるんだろう。

何の意味があるんだろうか。

まさか「良く考えなさい」と忠告して
くれている訳でもないし
検討者を減らしたい意図がある
別のデベだったりするのか？

[51: 匿名さん]

この立地で定期借地権はもったいなさすぎる。
今なら分譲前なので、ぜひとも地主さんと再交渉して、普通借地権にしてほしいと切に願っています。
どうせ今後70年間は土地を利用できないのだから、地主にとっては定期借地権だろうが普通借地権だろうが大して違いはないはずです。
それに対して購入検討者にとっては、定期借地権と普通借地権とでは天と地ほどの違いがあるのです。

[52: 匿名さん]

逆だよ。地主にとって大違いだから、定期借地権法ができたの。もったいない立地だからこそ、定期借地なの。全然、わかってない。地主からすれば、普通借地じゃあ、半永久的に借地でしか利用できない。

[53: 匿名さん]

それは分かっています。
でも、地主にとっては、今後70年間土地が返ってこないのですよ。
その意味では、半永久的に借地でしか利用できないのと変わらないと思います。
70年後は地主さんも当然代変わりしているでしょうし、そのときは法制度も変わっているかもしれないので、その時のことを考えるよりも、現在の購入者にとってのメリットの方が大切ではないでしょうか。
ぜひ、デベさんには再交渉をお願いしたいものです。

[54: 匿名さん]

ここは定借です。非生産的なので退散してください。70年後はあなたも…でしょう。

[55: 匿名さん]

だから、今はまだ分譲前で、デベさんだけの判断で交渉できるので、普通借に変更するよう再交渉をお願いしますといっています。
購入検討者で、定借が普通借になって困る人がいるのですか？
あなたこそ、自分と異なる意見を許せないのでしたら、退散をお勧めいたします。

[56: マンション検討中さん]

>>49 匿名さんに同意

>>23
>>25
>>51
>>53
>>55

全部同じ人？もういいってその話
自分で野村さんにTELしてお願いすれば
地主が決める事だから、条件合わないなら諦めな

[57: 匿名さん]

なるほど、普通借よりも定借の方がいいとお考えの方もいるのですね。（今なら軌道修正できるでしょうに。）
人それぞれですね。
もちろん、定借ということで格安価格で売り出されればいいのですが、最近の定借マンションはそうではないようだし。
そこまでして定借を有難がるのはなぜでしょうね？

[58: 匿名さん]

定期借地の方が安くなるからでしょ。中古売却時に大きくディスカウントされるリスクとの引き換えですが。ただここは駅近なので、解体直前まで定期借家契約で賃貸に出せると思います。

[59: 検討板ユーザーさん]

>>57 匿名さん

普通借にしたらその分、値段上がるだろう。何事もリスクとリターンのバランスだから出てきた値段で決めればいい。

[60: 口コミ知りたいさん]

普通にビジネスしてるまともな人間ならこのタイミングで地主と定期借地権か普通借地権か再交渉ができるとは思わない。土地権利形態、土地の価格は事業の方向や性格、収益性を決める最重要事項であって、それらを含め全てが整った上で消費者にこれから売りに出されようとしている。そこをいまなら間に合う、普通借にしろ、地主と再交渉しろとは笑止千万。間違いなく出禁だわ。

[61: 匿名さん]

今から軌道修正といっても、そもそも用地取得の経緯があって定借になったのだろうから、それは所与の条件として検討するしかないでしょう。
地主の立場で考えると、土地を売りたくないから借地にした、借地でも無期限は嫌だから有期限の定借にした（70年後に選択肢を残したい。）のだろうから、マンション検討者があーだこーだ言っても変わらないかと。
定借が嫌なら、他のマンションを検討した方がいいですよ。

[62: 匿名さん]

>>60 口コミ知りたいさん

全面的に同意です。
社会常識に反する、こういう無理筋を要求する発想は、ベビークレーマー気質なんだろうな。自分は正当な要求をしていると思ってるからたちが悪い。

[63: 匿名さん]

さて皆さん、気分を変えて、定借前提で検討よろしく。(当たり前ですが)
この辺の相場感がないのですが、今の相場だと幾らくらいなら妥当でしょうか。坪500くらい？

[64: 匿名さん]

定期借地権は土地所有権と比べて戸建てなら半額、マンションなら7割から8割が相場なので、この場所の所有権新築マンションの坪単価600だとすると、定期借地権なら坪単価420から480ぐらいじゃないですかね。

[65: 口コミ知りたいさん]

前の方にある程度書いてあるよ。
適正かどうかは別だけど
そこから定借の流れ
暫くこのループになっちゃうのか

定借だから意外にもしかしたらという
ヤバイ奴紛れ込むのかも
金額出たら関係なくなるか

[66: マンション掲示板さん]

同じ定借物件の新宿区市谷が坪単価400，山手線内側の豊島区高田が坪単価300ちょい、のなかで目黒区洗足が坪単価420から、というのは少し解せないのですが、この辺りは単純に測れない価値のある立地なのでしょうか。

[67: 評判気になるさん]

外観はCGから、目黒本町に似てる気がした

設計事務所のデザインによるのだろうけど
やはり何パターンかベースがあるのか

[68: ご近所さん]

将来、マンションを売って老人ホームに入居するとき、資産価値のないマンションを買ったことを後悔することを想像したら、定期借地権のマンションを買うのは慎重になってしまいます。資産が十分余裕ある人にとっては、購入してもよい物件だと思います。

[69: 口コミ知りたいさん]

そうだよね。将来不安だよね。
あなたが想像してる通りこんなマンション買ったらきっと後悔するよ。
だからもうこんなとこ来て書き込まなくて大丈夫だよ。

[70: 匿名さん]

第一印象で八雲桜樹と似てると思いました。アーキサイトメビウスのデザイン。