プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

>>180 評判気になるさん

とはいえ定借ですからねぇ。
普通借なら1割減でも納得できますけど。

[182: マンション検討中さん]

>>173 マンション掲示板さん

もし、定借70年で400万であれば、周辺相場を見るとむしろまだ価格上昇中ですね。まだ上昇基調にあるので悪くはないと思いますが。武蔵小山や品川区、目黒区周辺相場を考えると想定通りかなと思います。

[183: マンション検討中さん]

武蔵小山のタワマンは全ての階の平均だから比較が難しいですね。ここ最近の武蔵小山の低層マンションだと420くらいが平均なので、そこと比べるとちょっと割高かな？

[184: 匿名さん]

普通借地と全然違うからね。普通借が1割減だとして、定期借地は2割以上は下がって当然

[185: マンション検討中]

>>184 匿名さん
定借だと２割以上減は当然、とおっしゃる理由を教えていただけますでしょうか。統計？ご経験？感覚？

[186: 匿名さん]

販売時期は2月中旬と記載されてます。
先週から事前案内会は始まっているとの書き込みもありますが、今は案内会は受付ていない。
『定借なのに！』なんて言ったってなんだかんだ緊急事態宣言下ですが売れちゃうのかもね。

[187: マンション検討中さん]

定借なのに価値が高いから、予算高い人しか声かけてないだけでは

[188: 匿名さん]

12月上旬〆切で事前アンケートがあって、それに回答した人から順次って感じですね。

[189: マンション検討中さん]

高くても戸数少ないですし、新築マンション販売数が少ないからすぐ売れちゃいそうですね。

[190: 評判気になるさん]

したたかですな。

[191: 口コミ知りたいさん]

新しい物件が出にくい場所だし70年定借の市ヶ谷加賀町も好調だから意外にここもサッと売れる気がする。

[192: 匿名さん]

そりゃあ慈善事業じゃないですからね。特に小規模だから高い価格出してくれる人数十組見つけて終わりって考え方は当然かと

[193: 匿名さん]

>>28 坪単価比較中さん

400だと瞬間蒸発だと言う人いましたが結果
なかなかいい読みだったんじゃないですか
さて実際どうなりますかね

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん
坪400万だと竣工まで売れ残る笑笑

[195: マンション検討中さん]

この戸数で売れ残ったら悲劇ですね

[196: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[197: マンション検討中さん]

未公開の間取りが気になります。事前案内会では全プラン確認出来るのでしょうか？案内会に行きたい！

[198: 匿名さん]

エントリーすればいくつかの未公開プランが見られますよ。

[199: マンション検討中]

>>198 匿名さん

ありがとうございます。エントリー済みですが、他の未公開プランも気になってしまって…。
そういえば、いつのまにかPrタイプの間取りが削除されていますね。

[200: 匿名さん]

地代って下がる事はないでしょうけど、上がる事はあるんですかね？

駐輪場は屋内だといいですけど
瀬田は億ションなのに屋外だと聞きました

[201: マンション検討中]

>>200 匿名さん
地代については借地借家法11条に規定があり、地価や周辺相場の動向等に左右されるので、上下とも可能性があるのではないかと。もっとも、地主との契約の内容にもよる部分もありますが。

[202: 口コミ知りたいさん]

>>200 匿名さん
市谷加賀町は土地の固定資産税に対して1.5倍で連動する形でしたよ。
この場合だと3年に1度上がったり下がったりですね。

マンションに限りませんが借地だと固定資産税に対して2倍 - 3倍あたりが相場でしょうか？これはたしか旧法借地権の場合で定借、普通借だとまた違うのかも知れません。

[203: 匿名さん]

>>201 マンション検討中さん
>>202 口コミ知りたいさん

ありがとうございます
地代も含め定借については色々わからない事があり不勉強で難しいです。

[204: マンション検討中]

>>203 匿名さん
201です。ご丁寧にありがとうございます。
普通借地権と定期借地権の違いについて、借地借家法の内容をごく簡単にまとめましたので、ご参考まで。

普通借地権
・期間は30年(契約でこれより長い期間も可)
・契約の更新可(更新後の期間は、初回の更新時は20年、以後は10年。契約でこれらより長い期間も可)
・更新拒絶は正当事由がなければできない。
・建物買取請求可

定期借地権
・期間は50年以上
・契約更新や建物買取請求ができないことを契約で定めることができる。

[205: 匿名さん]

本日事前案内会に行きました。広い部屋は1.2億前後の価格で出ていましたよ。南側61平米タイプでも1階から、7500、7700、8200という価格帯です。モデルルームは軒並み盛況で活気がありましたが、手袋着用など感染対策万全でした。

[206: マンション検討中]

>>205 匿名さん
情報ありがとうございます。
3LDKの価格はどんな感じでしたか？

[207: 匿名さん]

70平米南側で8400?9300万くらいですね。

[208: 匿名さん]

>>205 匿名さん

貴重な情報ありがとうございます
因みに中の仕様とかは205さんも納得出来るものでしたでしょうか？

[209: 匿名さん]

>>208 さま、お疲れ様です。仕様についての個人的見解は控えますが、ディスポーザー無し、室内玄関と廊下の床は大理石調タイル、廊下壁は標準仕様クロス（モデルルーム内は片側突板パネル）1階、2階サッシ高2550㎜、3階サッシ高2650㎜、床快fullとキーレスエントリーは無かったですね。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

そうですかありがとうございます
個人的感想は実際行ってからにします
ありがとうございました。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん

天カセは無かったですか？

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん

最近、億ションスタートの物件でもない限り、天カセ付けてる方がめずらしいですよ。
あまり実用的ではないですし、一般ファミリー層にはニーズないのかと。

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん

要するに天カセは無いんですね。
定借で天カセすら無いほど仕様が悪いとなれば検討するに値しないです。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん

天カセの有無で仕様の良し悪しを判断するのであれば、今は都心の2億以上の物件しかほぼ選択肢ないですよ。
たまーに、他は全然仕様低いのに天カセ付いているケースもありますが、あまりセンスのいい選択とは思いません。

[215: 通りがかりさん]

>>207 匿名さん

借地権か所有権か分からないくらいお高いのですね。

ブリリアシティ西早稲田は平米当たり100万円を切って人気でしたよね。

[216: 評判気になるさん]

>>214 匿名さん

1億以下の物件でも都心部の物件では普通に天カセは付いてますよ。同じく定借で天カセが付かないような仕様の悪さとなればわざわざ選ぶ必要はないでしょうね。

[217: 匿名さん]

>>216 評判気になるさん

それ、タワマンの話じゃないですか？
低層で戸数の限られる物件でそのケースは稀だと思いますよ。

この立地で定借なことに対する抵抗感は同意します。
本当に利便性の高い都心で、定借でも欲しくなるような物件で多少安くなるのなら分かりますけどね。

[218: 匿名さん]

事前案内会に行かれた方、二重床かどうかご存知ですか？

[219: 匿名さん]

>>217 匿名さん

武蔵小山のタワマンなど目黒線沿線は天カセ無いですね。一方で田園都市線は低層でも天カセが付くことが多い。
それに荻窪や南阿佐ヶ谷でも天カセ付けてるので、洗足武蔵小山はその辺よりも格下扱いされてるのかな。

[220: eマンションさん]

仕様の好き好きはいろいろあるけど、中でも天カセ信者が一番よく分からないな。メンテナンス性、実用性、コスパどれをとっても壁掛けのほうが優ってないか？天カセこだわる人って見た目重視にパラメーター振りすぎでコンプレックスがある人に思えてしまう。ちなみに天カセは後付できないものなのですか？

[221: マンション検討中さん]

天カセが無いことより、ディスポーザーが無いのがキツい。

[222: 匿名さん]

>>221 マンション検討中さん
ですよね。地代と解体準備金があるからイニシャルを抑えたかったんですかね？中庭よりせめてディスポーザー欲しかった
>>219さん
荻窪3丁目のプラウドは天カセないですよね

[223: マンション検討中さん]

食洗機ぐらいは付いてました？
廊下壁が板張りでも無いと…
近郊レベルではもう標準仕様ですよね。
廊下がクロス張りなんで駅遠格安郊外ファミリー物件ですよ…

[224: 匿名さん]

>>220 eマンションさん
完全に同意です！
最近は田都沿線も天カセほぼありません。

仕様の良し悪しを天カセで判断する人、正直センスないというか時代遅れ！
今や一般ファミリー層には大してウケないから付けていないということに、そろそろ気づいた方がいいですね。

[225: 匿名さん]

廊下壁の板貼り、リビングのタイルも正直いらない！
付けたければオプションで付ければ良し。

ディスポーザーは利便性に大きく関わるから人によっては必須ですが、キッチン天板がやれシーザーストーンだの天然石だの、そんなのは見た目ばかり気にする自己満の世界。

そんなに完璧を求めたいなら、都心の超ハイグレードマンション買えるくらい稼げるように努力すれば良いじゃん！問答無用で全部付いてるよ。

[226: マンション検討中さん]

ビルトインエアコンのないマンションを買った人はコスパや壊れた場合とか必ず言いますね。はっきり言って1億程度の買物するのにそんな細々した費用は気にしません。
そもそもビルトインエアコンも壁掛けエアコンとのコスト差すら知らないのでは？清掃で1?2万円、交換でも10万-20万円の違いです。
そういう方は管理費とか地代とかも気にするんでしょうか？定借なんてコスパの悪い極みだと言う人もいますね。

[227: マンション検討中さん]

>>225 匿名さん
都心のハイグレードマンションじゃ無くても今どき、東横線、田園都市線近郊エリアのモリモト物件にはほぼ付いてましたよ。自由が丘物件にはディスポーザー無かったですが…
大手ブランドのプラウドですよ！
新興デベに負けてどうするのかと…

[228: 匿名さん]

>>227 マンション検討中さん
伝わりにくかったかもしれませんが、自分もディスポーザーは必須派です。
実利を考えるとディスポーザーは設備の中で1番欲しいかも。

某M社と比べるのはどうかと思いますが、ディスポーザーは正直付けて欲しかったです。
この物件、ディスポーザーなしにしては管理費そこまで安くないですし。

[229: マンション検討中さん]

>>228 匿名さん
マンションは出口を考えると自己満の映え仕様も必要と考える派です。
廊下、水回りはタイル張り
廊下壁は板張り
キッチン天板、洗面所化粧台はクオーツストーン
食洗機とディスポーザー
昔は超高級マンションの仕様でしたが、
この価格高騰の折、設備もそこそこにしないと客がついて来ない（営業さん談）ので近郊マンションではほぼ標準仕様。
売却時は部屋の内見時の第一印象でほぼ決まります。
だから映える設備はいると考える派です。
近くの物件と競ったとき負けちゃいます。
モリモト物件にも負けちゃいます。
プラウドなのに…

[230: マンション検討中]

>>228 匿名さん
現時点で管理費は未定でもう少し先に示される予定と営業から聞きましたが、228さんは管理費について具体的な数字など何か情報をお持ちなのですか？