プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: マンション検討中さん]

>>160 マンション検討中さん
1M？

[162: 匿名さん]

ドル建と思われる

[163: 匿名さん]

1 Million Dollar ＝ 約1億円ということでしょうか。
わかりづら（笑）

[164: マンション検討中さん]

>>163 匿名さん
すみません。仕事の癖で表現でしてしまいました…。

[165: マンション検討中さん]

行かれた方いらっしゃいましたら、駐車場の有無とペット飼育可否を教えて頂けると嬉しいです。宜しくお願いします。

[166: マンション検討中さん]

10台かと

[167: マンション検討中さん]

>>166 マンション検討中さん　情報有難うございます！

[168: 匿名さん]

営業さんに聞いた感じですと、一番広いお部屋でも1億円しないぐらいじゃないかとのことでした。

[169: 名無しさん]

広いのないもんねここ

[170: 口コミ知りたいさん]

>>168 匿名さん

それマジですか？
坪単価360万円からってことですよね？　
同じ沿線の武蔵小山がジャンピングキャッチ確定したになりますよ。

[171: マンション検討中]

>>168
>>170
3LDKの一番広い部屋が1億切る、ならそのくらいかなとも思いますが、全体で一番広い部屋が1億切るのだと、定借だということを加味しても割安な気がします。
近々モデルルーム訪問予定なので、その時に価格も聞けたら聞いてみようと思います。

[172: マンション検討中さん]

70平米くらいの部屋は坪400余裕で超えてたけど、広い部屋で単価落としてる？ほんとか？

[173: マンション掲示板さん]

>>172 マンション検討中さん

坪単価400万でも格安なんですけど。
2駅隣の武蔵小山が所有権とはいえ余裕で500万を超えてる状況ですから不動産の下落を予感しますね。
武蔵小山の2物件がバブルのピークだったんですね。

[174: 匿名さん]

>>173 マンション掲示板さん

武蔵小山がバブり過ぎてるだけでは。
駅前再開発のタワマンなのでここと比べるべき対象ではないかと。
洗足の定借物件が坪400万だったら、十分高いと思うけどなぁ。

[175: 匿名さん]

なんだか武蔵小山への妬みがすごいですね。
武蔵小山欲しかったけど高くて買えなかった人たちかな？

個人的には、武蔵小山とこの物件に坪100万円の乖離があったとしても違和感ない。
特に駅前のタワマンはマーケットが全然別でしょ。
買う層も異なればニーズも違うと思う。

[176: 検討板ユーザーさん]

>>173 マンション掲示板さん
定借だそ？笑

[177: 匿名さん]

定期借地権の良いところは、所有権の6割?8割の価格で販売されること。
坪400万で売られてるのであれば、所有権換算6割だと坪660万、8割だとしても坪500万の土地となる。そんな価値あるかあ？
https://www.homes.co.jp/cont/buy_kodate/buy_kodate_00236/

[178: マンション検討中さん]

それに地代に解体費もかかるのですよね？

[179: 匿名さん]

>>177 匿名さん

上の方に出てますがこっちの方が分かりやいかな
>>87
に貼られているサイトによると土地所有権付きとの差は10%未満だそうです。仮に坪単価400万で売られるのであれば土地所有権付きに換算すると440万なのでまぁ妥当なのでは？いずれにしろ定借をどう考えるかですかね。因みに業者の者ではありません。

[180: 評判気になるさん]

>>179 匿名さん
借地期間によります。ここは70年と長いので１割程度でしょう。

[181: 匿名さん]

>>180 評判気になるさん

とはいえ定借ですからねぇ。
普通借なら1割減でも納得できますけど。

[182: マンション検討中さん]

>>173 マンション掲示板さん

もし、定借70年で400万であれば、周辺相場を見るとむしろまだ価格上昇中ですね。まだ上昇基調にあるので悪くはないと思いますが。武蔵小山や品川区、目黒区周辺相場を考えると想定通りかなと思います。

[183: マンション検討中さん]

武蔵小山のタワマンは全ての階の平均だから比較が難しいですね。ここ最近の武蔵小山の低層マンションだと420くらいが平均なので、そこと比べるとちょっと割高かな？

[184: 匿名さん]

普通借地と全然違うからね。普通借が1割減だとして、定期借地は2割以上は下がって当然

[185: マンション検討中]

>>184 匿名さん
定借だと２割以上減は当然、とおっしゃる理由を教えていただけますでしょうか。統計？ご経験？感覚？

[186: 匿名さん]

販売時期は2月中旬と記載されてます。
先週から事前案内会は始まっているとの書き込みもありますが、今は案内会は受付ていない。
『定借なのに！』なんて言ったってなんだかんだ緊急事態宣言下ですが売れちゃうのかもね。

[187: マンション検討中さん]

定借なのに価値が高いから、予算高い人しか声かけてないだけでは

[188: 匿名さん]

12月上旬〆切で事前アンケートがあって、それに回答した人から順次って感じですね。

[189: マンション検討中さん]

高くても戸数少ないですし、新築マンション販売数が少ないからすぐ売れちゃいそうですね。

[190: 評判気になるさん]

したたかですな。

[191: 口コミ知りたいさん]

新しい物件が出にくい場所だし70年定借の市ヶ谷加賀町も好調だから意外にここもサッと売れる気がする。

[192: 匿名さん]

そりゃあ慈善事業じゃないですからね。特に小規模だから高い価格出してくれる人数十組見つけて終わりって考え方は当然かと

[193: 匿名さん]

>>28 坪単価比較中さん

400だと瞬間蒸発だと言う人いましたが結果
なかなかいい読みだったんじゃないですか
さて実際どうなりますかね

[194: 匿名さん]

>>193 匿名さん
坪400万だと竣工まで売れ残る笑笑

[195: マンション検討中さん]

この戸数で売れ残ったら悲劇ですね

[196: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[197: マンション検討中さん]

未公開の間取りが気になります。事前案内会では全プラン確認出来るのでしょうか？案内会に行きたい！

[198: 匿名さん]

エントリーすればいくつかの未公開プランが見られますよ。

[199: マンション検討中]

>>198 匿名さん

ありがとうございます。エントリー済みですが、他の未公開プランも気になってしまって…。
そういえば、いつのまにかPrタイプの間取りが削除されていますね。

[200: 匿名さん]

地代って下がる事はないでしょうけど、上がる事はあるんですかね？

駐輪場は屋内だといいですけど
瀬田は億ションなのに屋外だと聞きました

[201: マンション検討中]

>>200 匿名さん
地代については借地借家法11条に規定があり、地価や周辺相場の動向等に左右されるので、上下とも可能性があるのではないかと。もっとも、地主との契約の内容にもよる部分もありますが。

[202: 口コミ知りたいさん]

>>200 匿名さん
市谷加賀町は土地の固定資産税に対して1.5倍で連動する形でしたよ。
この場合だと3年に1度上がったり下がったりですね。

マンションに限りませんが借地だと固定資産税に対して2倍 - 3倍あたりが相場でしょうか？これはたしか旧法借地権の場合で定借、普通借だとまた違うのかも知れません。

[203: 匿名さん]

>>201 マンション検討中さん
>>202 口コミ知りたいさん

ありがとうございます
地代も含め定借については色々わからない事があり不勉強で難しいです。

[204: マンション検討中]

>>203 匿名さん
201です。ご丁寧にありがとうございます。
普通借地権と定期借地権の違いについて、借地借家法の内容をごく簡単にまとめましたので、ご参考まで。

普通借地権
・期間は30年(契約でこれより長い期間も可)
・契約の更新可(更新後の期間は、初回の更新時は20年、以後は10年。契約でこれらより長い期間も可)
・更新拒絶は正当事由がなければできない。
・建物買取請求可

定期借地権
・期間は50年以上
・契約更新や建物買取請求ができないことを契約で定めることができる。

[205: 匿名さん]

本日事前案内会に行きました。広い部屋は1.2億前後の価格で出ていましたよ。南側61平米タイプでも1階から、7500、7700、8200という価格帯です。モデルルームは軒並み盛況で活気がありましたが、手袋着用など感染対策万全でした。

[206: マンション検討中]

>>205 匿名さん
情報ありがとうございます。
3LDKの価格はどんな感じでしたか？

[207: 匿名さん]

70平米南側で8400?9300万くらいですね。

[208: 匿名さん]

>>205 匿名さん

貴重な情報ありがとうございます
因みに中の仕様とかは205さんも納得出来るものでしたでしょうか？

[209: 匿名さん]

>>208 さま、お疲れ様です。仕様についての個人的見解は控えますが、ディスポーザー無し、室内玄関と廊下の床は大理石調タイル、廊下壁は標準仕様クロス（モデルルーム内は片側突板パネル）1階、2階サッシ高2550㎜、3階サッシ高2650㎜、床快fullとキーレスエントリーは無かったですね。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん

そうですかありがとうございます
個人的感想は実際行ってからにします
ありがとうございました。