プラウド目黒洗足ガーデンコートってどうですか？

[マンション検討中さん]

プラウド目黒洗足ガーデンコートについての情報を希望しています。
低層レジデンスで駅徒歩４分の物件です。
商店街もあって生活しやすそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115860/

所在地：東京都目黒区洗足二丁目1341番1（地番）
交通：東急電鉄目黒線 「洗足」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：46.37平米～92.16平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

「定借」でなければなあ

[2: ご近所さん]

定借ですか。論外ですね。

[3: 匿名さん]

久々に城南らしいエリアでの物件なので興味はもっていますが、、、間取りをみて、乾式壁が使われているのにガクッ。タワマンならまだしも・・・低層でなぜ？

[4: 匿名さん]

70年定借だからあり。

[5: 匿名さん]

>>3 匿名さん
現場でコンクリ壁作るなんて高コストなことはやりたくないんですよ。

[6: 匿名さん]

駅近なら貸借ありだね。乾式壁も取り壊し費用がかからないから逆に良いかも。

[7: 匿名さん]

グーグルマップで見ると、古い集合住宅があったような。
まあまあの広さ。ただ、マンションの前にバス停があるのが少しひっかかる

[8: 買い替え検討中さん]

公式サイトに「定借」の解説がわかりやすく載っているなあ。
でも、やはりリセールを考えると、流通性に難はないのか不安です。

[9: 通りがかりさん]

>>7 匿名さん

ここは角田家の森だよ

[10: 匿名さん]

>>9 通りがかりさん
角田家がよく土地を手放しましたね。碑文谷でも中根でも土地を手放さないのに。

[11: 匿名さん]

>>10 匿名さん

手放さないために定借なのでしょう。
あそこの家は目黒区内のそこら中に土地持ってますよね。しかも駐車場にしてるところもあれば、空き地でここみたく雑木林のようになってるところもあったり。駐車場はヒーローズという資産管理会社名義になってるところが多い。

[12: 匿名さん]

定借でいくらくらいで売り出すのかな？
分譲だとしても高いと思う価格を付けてくる気がする。
更に地代とか解体準備金とかランニングコストもすごくかかる気がする。

[13: 匿名さん]

定借でお買い得だった物件、シティタワー品川。購入から5年で購入価格の2倍になった。
ご存じですか？

[14: 検討板ユーザーさん]

>>12 匿名さん

坪単価500万円位じゃない？

[15: マンション検討中さん]

>>13 匿名さん
場所が違い過ぎる

[16: 匿名さん]

>>14 検討板ユーザーさん
そこまで強欲な値付けでいけますかね？目黒区でも山手通り内側エリアならともかく、郊外寄りはかつてほどの人気はなくなってきているのに。

[17: マンション検討中さん]

価格については、今のところ推測の域なので
年明けの案内会を待ちましょう。

同じタイミングで完成物件で、東○さんも
比較対象としてありますね。
あっちは旗の台の方が近いけど線路沿い
三○地所も中原街道沿いに建設中

[18: 匿名さん]

物件ホームページには、
「集合住宅では、老朽化などによる「建替え問題」など、将来、住民間で合意形成する際の難しさがあります。定期借地権付きマンションも同様ですが、期間が決まっているので、逆算して物事を決めやすい点が特徴です。」
と書いてある。
まあ、ものは言いようですね。

70年の定借だから、築浅のころはまだしも、残りの借地期間が少なくなったらリセールは不利になる。売れなかったら、賃貸で運用するしかない。

土地の固定資産税がかからない代わりに、地代がかかり、解体積立金が別途必要になる。

[19: 匿名さん]

中町のブランズシティのように、駅遠で定借となると、敬遠されて売れにくい。

目黒か世田谷で、定借でない低層プラウドは、これからも出てこないか・・

モリモトだと、なんとなく不安があるし・・

[20: 匿名さん]

駅遠で定借は、売れにくいだけでなく、借り手もなかなか見つからない。
その点、このマンションは駅近なので、まだ救いがある。売れなくても、借りる人はいるだろうから。

近くのクラッシイハウスは同じ借地権でも普通借地権。普通借と定借との差は大きい。

[21: マンション比較中さん]

どっちにしても、借地というだけで、面倒くさそう。いま、城南エリアの中古マンションで、
分譲時よりかなり高く売れるケースが増えている。もちろん、大手分譲でも、人気のある物件に限られるが、売り手市場であることは確か。いわゆるリノベーションマンションは、専門業者が高くふっかけているので、反応は鈍いようだ。
新築も中古も、駅力、街力で選ぶとなると、ますます高嶺の花か。

[22: 匿名さん]

>>21 マンション比較中さん
私も定期借地は売り買いしにくいから基本的に検討しないけど、これだけ駅近なら解体直前まで賃貸に回せるから価格次第では検討できる。

[23: 匿名さん]

当然に所有権マンションだと思って期待していただけに、正直言ってガッカリ。
所有権は無理でも、せめて普通借地権にならないものでしょうか。
地主にとっては、今後70年間自分で使えなくなるわけだから、普通借地権か定期借地権かは大して関係ないような気がするのですが・・・
70年後は今の世代の人はほとんどいなくなっているわけで、普通借地権でもいいのでは？

[24: マンション検討中さん]

>>23 匿名さん

それは地主が考える問題だから
我々はその結果を踏まえて検討するしかない

[25: 匿名さん]

それはそうなんですけどね。
ただ、買う側にとっては、普通借地権か定期借地権かは資産価値に大きく影響が出るので、定借であるがために検討から外さざるを得ないとしたら、本当に残念としか言いようがありません。
洗足の駅近マンションはめったに出ないだけに。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
その分割安に買えるならいいんじゃないの？

[27: 匿名さん]

土地は唯一無二、住みたいと思う立地なら定借でもありがたい。そこに住まう利用価値が大事。

[28: 坪単価比較中さん]

市谷加賀町の定借が平均坪単価400万で引き渡しまで1年残してすでに75%売れた。
ここは坪単価350なら即完売じゃないかな。380だと即完売はないが竣工までには売り切れる。もし坪単価400なら竣工まで売れ残ります。

どうでしょう？

[29: 坪単価比較中さん]

定期借地権は資産価値を毀損するのは間違いないが結局買値次第。
最近は銀行も寛容になってきたのでリセール出来るようになってきた。
所有権と比べた時に割安感が十分にあれば買い（最低でも2割安くらい？）

[30: 匿名さん]

>>28 坪単価比較中さん

ここが坪単価400万なわけないでしょう。
そんな安かったら瞬間蒸発です。
現実的には坪500万弱でしょう。

[31: 坪単価比較中さん]

>>30 匿名さん
?!? すいません、自分の普段見てるエリアじゃないもんで相場観がなく...
しかし、目黒区で東急沿線といえど目黒線。所有権でも坪450くらいじゃないでしょうか。
と考えたら、定借で上限400かなと

[32: マンコミュファンさん]

>>31 坪単価比較中さん

私もそう思います。
武蔵小山タワマンが470と500くらいでそれより高くなりますでしょうか？よく言うと土地柄が良く閑静ですが、各停で何もない駅ですし。

[33: 購入経験者さん]

野村さんだけに、強気な値付けになるとみたほうが…

[34: 匿名さん]

定借とはいえ、ここが400切ったらいいなと思う人はそこそこいると思う。
という事は400を切る値付けはしないだろうな；；

[35: 匿名さん]

分譲で坪480ぐらいだろうが定借だから坪380ぐらいと見た

[36: 坪単価比較中さん]

いやいや、プラウドだから、ぶっ飛ぶような坪単価でしょう。

[37: 匿名]

>>36 坪単価比較中さん

プラウドってそんなぶっ飛ぶような値付けばっかじゃないでしょ
最近は馬車道がぶっ飛び価格だったが、千駄木の文京ヒルトップはそこまでではなく即日完売。亀戸クロスも相場なりで順調そうだし。東池袋もブリリアタワーの区役所ョンよりやすかったし。ここは定期借地権だし現実的な価格で来ると思うがな。

[38: 評判気になるさん]

デベは土地の仕入れ無いわけで
コスト面ではその分軽く、資材費、人件費の高騰とはいえ、この物件に関しては利益出し易いのかなと単純に個人的には思いますが…。

具体的な金額について、当然気になりますが
この時点では想像や予想でしかなく不毛
なんじゃないかなと思います。
物件エントリー時とこれから行う案内会で
皆さんに聞く皆さんそれぞれの予算などを
勘案して決めていくのではと

70m2台が中心の間取りから、ここのターゲットは30代の共働き世代からシニアまで幅広く、中庭を作ったりとデザインも興味深く、あと気になるのは中の仕様ですかね。

[39: 匿名さん]

内廊下ではないのですかね。

[40: マンション比較中さん]

駐車場無いのか、、。

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション比較中さん

直近のプラウドは駐輪場さえ記載がない傾向ですし、直接確認された方が良いかと。
ファミリー向けですし、私はあると思ってします。
定借でランニングがかさみそうですし
月30,000円は切って25,000円でお願いしたい。

借地料って何年かで上がる可能性もあるんですかね？
更地の0.5から1.5%が年間の地代の相場らしいけど
国税庁の路線評価額を更地の価格とした場合
借りて側が有利だけど
洗足の公示地価の平均772,250/m2で、70m2を計算すると0.5%だとしても月22,523円　たかっ！
更地の価格ってどう決めてるんですかね？

[42: マンション検討中さん]

>>41です。

すいません。
土地は割合で負担なので41の計算は違ってますね。失礼しました。

[43: 目黒区民B]

71年後に建て替えとはいえ、二重天井・二重床でなさそう？なのが残念。

[44: 匿名さん]

定期借地権ですので借地期間の更新はなく、71年後に建替えではなく、建物を解体して更地にして地主に土地を返すことになっていると思います。

[45: 匿名さん]

立地や間取りもいい感じなのに、

やはり気になるのは借地権のことかもしれません。

マイホームを選ぶにあたって永住目的で購入を考える人が多いと思います。

戸建ほどではないとしても、子供に残すとかできないのは考えものかもしれません。

[46: 匿名さん]

やはり定期借地権がネックです。
資産価値という点では、このマンションよりは、中古でも近くのクラッシイハウス目黒洗足の方がいいというのが実感です。
あそこは普通借地権(地主は円融寺)で、借地期間は原則更新されます。
定期借地権だと、借地期間満了時に資産はゼロとなります。

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん

マイナスにならないから、いいと思います。所有権だと、解体費を積んでないから、マイナスになるかもね。

[48: 匿名さん]

いや、洗足の駅近物件だから、タダ同然でもいいのなら売れると思いますよ。
少なくともマイナスにはならないと思います。

このマンションは低層なので、70年後には容積率が緩和されて、もっと高いマンションを建てられるようになり、住人の負担なく建て替えできるようになるかもしれません。
定期借地権だと、そういう可能性も全く期待できないのです。

[49: 匿名さん]

ここは定借なんだから、それを前提に検討できない、定借が受け入れられない人は退散してください。非生産的です。

[50: マンション検討中さん]

確かに非生産的ですね。
定借をどう考えるかは大きな判断材料だけど
聞いてもないのになぜそのネガティブな
リスク、デメリット面をわざわざ教えに
来てくれるんだろう。

何の意味があるんだろうか。

まさか「良く考えなさい」と忠告して
くれている訳でもないし
検討者を減らしたい意図がある
別のデベだったりするのか？