プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[982: 匿名さん]

確かに、サンスクエアの方が古いので、そちらが先ですね
区役所の移転も決まってますし、あの一帯は遠くない将来、もっときれいになりそうですね

地元の方ほど割高感を感じるのは本当にそのとおりですが、モデルルームの混み具合を見ると、案外順調に売れるのかと興味深く見ております

十条、赤羽、王子とは、住環境が違うので、それぞれ心惹かれる場所に住めばいいことと思います

[983: 匿名さん]

>>982 匿名さん

自転車で少し頑張れば志茂の建て替え中のイオンも行けますね！

[984: マンション検討中さん]

この前の地震といい、今日の蕨の火災といい、JRは本当に災害に弱い、、、
その点南北線はいいですね！

[985: マンション検討中さん]

南北線は人身事故もほとんど起こらないですしね

[986: マンション検討中さん]

それでもJRのほうがいいかな、便利だし。どちらにせよJRと地下鉄の両方が使える赤羽、王子には勝てない。

[987: マンション検討中さん]

>>986 マンション検討中さん
それであれば王子、赤羽の物件で探される方がこの方にはあってますね笑

[988: マンション検討中さん]

駅から近いのは素晴らしいことなんだけど、駅力としては2.5流な位置。だからこそ価格で割安感を出す必要があったと思う。赤羽と同レベルだったら赤羽買うよね。

[989: マンション検討中さん]

そうですね。コスパが良いのが唯一の長所のはずが…。この価格なら複数路線使えてより利便性が高く、資産価値が保証されているプラウド赤羽や、シティタワー赤羽テラスが買えちゃいますからね。それと同等の価値があるのだろうか。

[990: 口コミ知りたいさん]

恐ろしいことに10年経っても残債割れしそうですね。
↓オーベル王子神谷7年で5280万って事は10年だと多分4980万くらいになってますよね。ここの6500万の部屋買って10年後のシュミレーションで赤字になっちゃいました…減税が終わる10年で買い替え検討するかたもいらっしゃるでしょうから、これは厳しいですね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_96940066/

[991: マンション検討中さん]

赤羽だと3LDKはここより1000万円高い…シティテラス赤羽はきっともっと高い！王子神谷だけど、都内で6000万円代がないじゃん！ここもNGなら、千葉か埼玉へ…

[992: 匿名さん]

王子でも赤羽でも、どこでも、住みたいところに住んだらいいですよ
1000万円の違いなんて、均せば大したことないです。余命60年として、1月あたりたった1.4万円の違いです。

赤羽や王子との比較や、過去の不動産相場との比較にあまり意味を見出せないので、
流れを変えて当マンションの新しい情報を書き込んでくださる方の登場に期待したいです。

[993: 匿名さん]

>>992 匿名さん
そうですね。
まぁ、でもそれだけここは高いってことをみなさんで情報交換してるんでしょう。
1000万…私は、こちらが予定価格より1000万安くなるなら即買いしたいくらいなので私にとっては大きな差です笑

因みにみなさんは何棟を検討されてるのでしょうか。
やはりB棟の方が多いんですかね。

[994: マンション検討中さん]

>>992 匿名さん
> 赤羽や王子との比較や、過去の不動産相場との比較にあまり意味を見出せない

このことには同意なのですが、1000万円の違いは小さくないような…。大きいか小さいかは、家庭に依存すると思います。

1馬力の人は、単純に住宅ローンの審査金額に満たない可能性があるでしょう。子無しで2馬力ならばローン審査は余裕でしょうが、子供の養育費は大卒までだと1千万円以上です。家と子供で悩む方もいるでしょう。

余命60年とありますが、新築マンションの購入平均年齢は42歳です。平均のマジックもありますが、日本人の寿命は何歳になったのでしょうか...。

[995: マンション検討中さん]

一千万の違いを一月あたりたったの1.4万円と言われてまともな人なら納得するわけがない。聞いたこともないような計算だ。笑　それを言い出したらたった数万多く出して山手線内側の高台に買うほうが資産価値の面でも間違いないだろう。

[996: 匿名さん]

近所の中古も高いですね。
売り出し価格ですがオーベル王子神谷も66平米で5200台。

[997: 匿名さん]

>>996 匿名さん

かなりな価格ですよね。
こちらの新築が66平米で5400万からなので…
中階層だともう少し上がると考えるとオーベルもありかもです。

[998: マンショーン]

>>993 匿名さん
買うならB棟のI2より右側の列五階以上しかないと考えています。住んだ後の満足度が眺望一つで全然違うでしょう。その部分には既にかなり要望入ってきてるみたいですよ。J1より左は前の建物とこんにちはですが、価格は100万程度しか変わりません。

[999: 匿名さん]

992です
自分の予想平均余命から考えましたが、確かに聞いたこともない計算でしたね
994さんが書いてくださった購入平均年齢と男性の平均年齢で余命40年として計算しても月2万円ちょっとです
実際には、専用面積に応じた管修・固定資産税やローンの額に応じた手数料・利息があるので、もう少しプラスになるでしょうが、それでも月数万円の増額で好きなところに住めるなら、トータル納得度の高い人生が送れるかなと思っています。
「悩む理由が値段なら買え、買う理由が値段なら止めておけ」を信じているタイプです。
また、この低金利でより不動産価格の差がより小さく感じているというのもあります。（自分が想定する価格帯で、高金利の時代と比べると支払利息1000万円くらいは差がつきそうです。）

お金のお話は各ご家庭で考えればいいお話ですね。ご家庭により住宅に掛けたい費用の上限はそれぞれですし、お子さんの人数や進路によって教育に掛ける費用も全然違いますので。
つまらない投稿してしまったなと反省しています。申し訳なかったです。マンションの話に戻しましょう。

[1000: マンション検討中さん]

「悩む理由が値段なら買え、買う理由が値段なら止めておけ」とのことですが、王子神谷に買う理由は値段だと思いますよ。値段が安いのがウリの王子神谷なのに高いという意見がでているわけで。値段に悩まないほどの予算があれば、わざわざハザード色付きを買わずに、高台の資産価値が高いエリアに買うと思います。

[1001: マンション検討中さん]

価格も含めてマンションの話だよね。マンション検討者で資産価値を一切考えない人なんてほとんどいないでしょ。売りやすいのもマンションのメリットの一つなんだから。

[1002: ご近所さん]

不動産詳しい方にお願いしたいですが、このマンションの10年後の予想坪単価を教えてほしいです。

[1003: 名無しさん]

マンマニの記事上がりましたね！！！！

[1004: マンション検討中さん]

マンマニの記事読んだけど、車持つことが前提の物件だと感じました笑

[1005: マンション検討中さん]

トイレはタンクを隠した設計ですが、センスなさすぎですね。
タンクなしにすれば良いじゃないですか。
後でタンクなしに変更可能でしょうか？

[1006: マンション比較中さん]

こちらのマンションを前向きに検討しています。
もともと北区在住なので北区で探していますが、赤羽は金額面で手が届かないのと部屋の広さ等から外すことにしました。
こちらの物件は都内23区、坪単価、駅距離、部屋の広さ、規模、ブランドどれも理想的なので申し込み予定ですが、マンマニさんの評価や中には坪単価が300を切った部屋もありますから、第1期は申し込みが増えそうですね。
どの程度売り出すかも気になります。今流行りの次期から値上げするパターンも十分ありえそうです。

[1007: マンション検討中さん]

>>1005 マンション検討中さん
第一期で注文すればオプション変更できると思いますよ。締め切り時期や内容については営業さんに聞いてみてはいかでしょう。
インテリアオプション第1弾：壁面の造作や各種設備の変更が可能。締め切り期限あり。住宅ローンに組み入れられるのもメリット。
インテリアオプション第2弾：食器棚やフロアコーティングなど外注も可能なオプション。締め切り時期はあるが、期限を過ぎても追加料金で可能。外注という選択肢もある。

[1008: 匿名さん]

>>1006 マンション比較中さん
マンマニさんも高評価ですね！だいたい同じような理由でここをいいなと思っています。70㎡4Fの6200万くらいの部屋が、予算にも収まるので理想的です。廊下側アウトフレームのマンションも最近は減ってきていたので、かなりポイント高いです。

[1009: マンション検討中さん]

1007ですが、マンションの純正オプションは高めです。TOTOのタンクレス"ネオレスト"を外注業者に頼むと工事費込みで30万あれば十分です。新品を交換するのはもったいないですが、価格次第では外注もありでしょう。

[1010: 匿名さん]

>>1005 マンション検討中さん

タンクを隠した設計ってどういう意味？
間取図だと上部の収納があって便器が半分隠れてるけど、まさかそれを言ってるわけじゃないよね？

[1011: eマンションさん]

マンマニ先生のおっしゃる比較対象物件がガーデンズっていうのはちょっと無理があるなと感じるのは私だけでしょうか、どっちかというと近いのはオーベル王子神谷や、パークホームズ王子神谷かと。i3タイプの7階10年後は5500万くらいと見て申し込み入れるつもりです。

[1012: マンション検討中さん]

>>1009 マンション検討中さん
ありがとうございます。
外注すればダイワハウス自慢のタンク隠しの造作も撤去しないといけないですね。
別にタンクレスは必須ではないですが、そこまで造作すれば、最初タンクレスにしないのはセンスなさすぎですね。という感想です。

[1013: マンション検討中さん]

>>1010 匿名さん
MRの写真をご覧ください。

[1014: マンション検討中さん]

タンクを棚で隠しタンクレス風にする工作ですね。この価格なら本物のタンクレストイレにして欲しいところですが。

[1015: マンション検討中さん]

私はトイレがタンクがどうこうより、天井高が2550あるポイントの方が大きいと思います。トイレはリフォームできますが天井高とサッシ高はどうにもならないですからね。

[1016: マンション検討中さん]

>>1013 マンション検討中さん
コストと見た目を両立したナイスアイデアと思いつつも、これだとほかのトイレに変えられないですね。タンクレスに変えた場合には、手洗いカウンターがなくなるし、スペース的に厳しいかも知れません。ガッツリ工事すれば大丈夫だけど。

ただし、1015さんと同じく、トイレの優先順位は低いです。天井高は魅力的ですが、直床とのトレードオフなので人によって違うでしょう。

[1017: マンマン]

>>1015 マンション検討中さん
まぁ。直後床ですから…そりゃ天高出ますよ。

[1018: マンション検討中さん]

あなたたちは逆にタンクレスなら買うんか。
トイレで1日過ごすんですか。

[1019: マンション検討中さん]

>>1011 eマンションさん

私も違和感ありましたねー。
ガーデンズ東京王子とは規模も立地も全く違うだろうと突っ込みたくなりました。
今まで参考にしてましたが、ちょっとマンマニさんの事が信用しにくくなってしました。

[1020: マンション大好き]

>>1018 マンション検討中さん
すいません、タンクレスでも買いません。
ってかトイレネタ離れましょ。
アルコーブあったらかなり前向きに検討してました。

[1021: マンション検討中さん]

>>1020 マンション大好きさん

https://stormio.hatenablog.com/entry/2021/10/11/224208
こちらでも触れてましたが、アルコープないのはかなりのデメリットだと感じました。
うちのようにベビーカーに乗ってる子がいる家庭はなかなか厳しいんじゃないかな。

[1022: マンション検討中さん]

ベビーカーにはつらいよね。南北線も階段多めで使いにくいし。

[1023: マンション大好き]

>>1021 マンション検討中さん
そーなんです！駐車場の優先権が愛があると思うのは、大人の車を現状持ってる方々で、私たちみたいな子育て世帯で子供の車を使ってる人はアルコーブがある方が愛を感じるんです。オムツとか買い物袋とか着替えとか手一杯に荷物を持ちながらベビーカーを引いてるところ、玄関前でわちゃわちゃしてたら、かなり通行の邪魔で申し訳なくなってしまいます。

[1024: マンション検討中さん]

エレベーターホール無し、アルコーブ無しでベビーカーは危ないですよね。廊下も幅広ではないし。車所有前提の記事が多いですが子育て世代で物件に6500万、車も所有できる収入って少なくとも1500万以上は必要ですよね。団地エリアですから周辺との格差がすごいです。

[1025: 匿名さん]

>>1024 マンション検討中さん
モデルルーム来店されて検討されてる方は、ほとんどが区外からの人みたいです。
東京でマンション購入希望されてる方の中では、こちらのマンションそれほど高くはないのでしょうね。

今ですら南北線の満員電車が辛いのに、また増えるのかと思うと会社に行きたくなくなります笑

[1026: 匿名さん]

>>1021 マンション検討中さん

リンクありがとうございます。この記事の方が偏ってないと思いました。
マンマニさんの記事は駅力の弱さは無視して駅近ゴリ押し感があります。
何か営業マンの記事を読んでいるようですっきりしませんでした。
本人が車好きだから車も激推しだけど7000万円近く出して子供育てて車持てるのかなあ。世帯数の半分、駐車場があるみたいだから2人に1人は持っているのかもなあ。

[1027: マンション検討中さん]

>>1025 匿名さん
やはりそうなんですね。北区でこの場所にこの価格を出す家庭も出せる所得の家庭もそんな多くないですよね。うちは私が700万、妻が500万の1200万ですが、金利の上昇や妻の出産や、健康面の変化等も考えるとペアローンは怖いので諦めています。ここを一馬力で購入できる経済力は本当に羨ましいです。

[1028: マンション検討中さん]

世帯年収1500以上だと、今度はここじゃなくても良くね？って話になりそう。

[1029: マンション検討中さん]

6500万って少し前ならDINKSがペアローンで武蔵小杉のタワマン等を買うような価格ですよね。日本の所得が急に上がった訳ではないのに、ファミリー向けのこの物件にその価格を出せる子育て世代はかなりエリートだと思います。そのくらいの層なら少し前ならもう少し都心に住めていましたよね

[1030: 検討板ユーザーさん]

よく「少し前ならこの辺りを買えてた」という投稿が散見されますが、気持ちはわかりますがその内容には何の意味も持ちませんよね。

だったら何故10年前に買わなかったの？と逆に言われても当時は色々な理由で買えなかった、と言ったところで何の意味も無いのと同じで。

ガーデンズも当時は高い高いと散々言われてましたし、今の相場の中で他と比較しないと意味が無いように思います。気持ちはわかりますけどね。

[1031: マンション検討中さん]

年収は何年も上がっていないのに、マンション価格だけは上がっていっている状況です。都内の物件は一般人だとペアローンでないと買えないような価格になっています。DINKSならわかりますが、子育て世代でこの価格でペアローン組んでしまうと金利の上昇や、妻が正社員で働けなくなったら一気に破綻してしまうと思います。一馬力で買える経済力があれば心配無用ですが。