プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[942: マンション検討中さん]

子育て環境の良さは分かるけど、それ以外が弱いよね。ずっと子供を育てるわけでもないし、子供が巣立った後は微妙な環境だよね。まあ、売って住み替えるのでもよいかと思うけど。

[943: 通りがかりさん]

ジャパンミートに一度通ったら他には行けなくなる。毎回まとめ買いします。

[944: マンション検討中さん]

>>943 通りがかりさん
わかります。
ジャパンミートが近いのはいいですよね。

[945: マンション検討中さん]

スーパー以外に何かないの、ここ？

[946: マンション検討中さん]

>>945 マンション検討中さん
商業施設やパチンコ求めるなら赤羽じゃないですか？

[947: マンション検討中さん]

この価格の物件を買うには1500万以上は世帯年収がないときびしいと思うんですが検討者はそれ位あるのでしょうか？親から相当支援あるんでしょうか？王子神谷は賃貸だと悪くないとは思うけど、本来7000万近くで買うような場所ではないと思うんだけど。

[948: マンション検討中さん]

>>947 マンション検討中さん

そんなにないですよー。
そうです、欲しいのですが高いのです。。。
親から支援や買い替えの方も多いと思いますよ。
7000万全てをローン組むのはうちには無理なので

[949: マンション検討中さん]

>>948 マンション検討中さん
そうですよね。悪くないですが場所の割に高すぎですよね。うちは世帯年収1400万ですが親からの支援はないので買えません。

[950: マンション検討中さん]

6000くらいの部屋もあるでしょ

[951: マンション検討中さん]

1400万なら余裕で買えるでしょ。高齢とか子供がたくさんとかじゃなきゃ。

[952: マンション検討中さん]

>>951 マンション検討中さん
私もそう思います。子供の年齢と人数が重要です。世帯年収が1400万あって、年齢が40前後ならば1億円以上借りられますよ。

仮に物件6500万円、35年フルローン（80-年齢が最大）、返済負担率25%（0.25）で計算すると、年収は700万円台半ばです。

年収
＝融資可能額/(返済負担率*支払い年数)
＝6500/(0.25*35)
＝743万円

当然、子供や老後のために、ローン以外にがっつり貯金する必要はありますけどね。ローン以外に、最低でも"つみたてNISA"を2馬力くらいの余力があったほうがいいです。できればローンと生活費は旦那の給料で、奥さんの収入は教育＆貯蓄が理想的。

[953: マンション検討中さん]

エレベーター周りが気になりますね。
各棟エレベーターは一機でエレベーターホールはなし。南西棟はDタイプの部屋の隣にエレベーターが設置されてるようです。アルコープもないですし、かなりのマイナスポイントです。。。

[954: マンション検討中さん]

>>953 マンション検討中さん
言われて気付きました。ちょっと嫌ですね、これは…

[955: マンション検討中さん]

エレベーターは三基だったはずですよ。完成模型見ながら説明聞きました。

[956: 匿名さん]

>>953 マンション検討中さん
同意です。前向きに検討してきましたが、MR及び模型も見学しまして、どうもエレベーターの配置に違和感あり。
この規模でありながらエレベーターホールがなく、共用廊下でエレベーター待ちをするのかと、大変残念に思いました。。

[957: マンション検討中さん]

>>955 マンション検討中さん

各棟一機(全三機)はあります。独立したホール形式でないこと、南西棟のエレベーターの配置に問題を感じています。

[958: 名無しさん]

皆さんエレベーターファンなようなのでタワーマンションがお似合いですね笑

[959: マンション検討中さん]

いやエレベーターホールなくて共用廊下でエレベーター待つのは誰でも嫌でしょう。アルコーブもないマンションなのに。何故コストカットしたんだ。

[960: 評判気になるさん]

モデルルーム行ってきましたー。部屋のグレードはとってもいいですねー。サッシが高くて開放感あって素敵でした。確かにアルコーブ無しは残念ですが、お部屋はとてもとても素敵なものでした。狙い目はB棟の中住戸が眺望も良くお得感ありましたよ。次期は値段を上げる可能性が高いとおっしゃってました。予約も埋まっていて自信満々な感じでした。
ただ私は地元民で、このエリアを知りすぎているのでこの値段では買えないなと思いました。条件合う方にはとてもいいマンションだと思います。

[961: 匿名さん]

>>960 評判気になるさん
そうなんですよー！
とても良いんですけどお高い！笑
あと、私はエレベーター前の部屋を外しました！
さすがに、玄関開けてエレベーターは窓開けてたら話し声とか聞こえたりいきなり外出た時気まずいので。

[962: 匿名さん]

今回の地震を見てると地下鉄駅のあるエリアに住みたいなと思うわ。

[963: マンション検討中さん]

今回の地震で複路線の強み分かりました。

[964: マンション検討中さん]

王子神谷？マジ？信じれないけど、、、良い部屋無くなっているので、興味あるなら早めに動いた方が良いかもしれません！

[965: マンション検討中さん]

>>964 マンション検討中さん

もう販売開始してるんですか？

[966: マンションマン]

>>965 マンション検討中さん
まだ販売は始まって無いですね。
多分要望書出てるって話かもですね。
欲しければ早めに動くは賛成ですけど、とても微妙な値付けなのでそんな動きは早く無いと思います。
次期値上げしたらプレミスト三丁目確定ですね。

[967: マンション検討中さん]

>>966 マンションマンさん

確かに。賛成です。

[968: マンション検討中さん]

>>966 マンションマンさん
今の値段でもプレミスト三丁目になる可能性がじゅうぶんありますよ。

[969: 匿名さん]

本当にここを検討されてるのであれば、早めにどの部屋かは決めた方がいいですよ！
人気なのない部屋は残りそうですが、人気の部屋はどんどん予約されてます。

[970: 検討板ユーザーさん]

>>969 匿名さん

もう希望出せるんですか？

[971: 匿名さん]

>>970 検討板ユーザーさん
出せますよ。
重なったら抽選になると思いますけど、初めに話しておくと優先度高そうな感じでした。

[972: eマンションさん]

私もモデルルーム見学しました！
良かった点
①内装が素敵
②内臓梁でおへやの有効面積が広い！
③スラップシンク素敵
④サッシ高と天井高高くて素敵！
⑤パッシブデザイン最高！【その代わりアルコーブ無し】
悪かったところ
①値段【え？王子神谷でこの値段？ほぼ埼玉だよ？】
②アルコーブ無し
③エレベーター前住戸終わってる
④浴室ミラー驚愕の小ささ！
⑤隔板低い
今回はマンション内に限った話です。駐車場率は50％弱確保されてるので値段は高いですが車所有されてる方ならおすすめかなと思います。

[973: マンション検討中さん]

>>972 eマンションさん

ここは駅近なのに駐車場そんな利用する人がいますかね。
駐車場埋まらなくて管理費上がるという話をよく聞きますが、詳しい人いたら良ければ教えてほしいです。

[974: マンション検討中さん]

むしろここは車持ちたい人が多いでしょう。駅近なだけで駅周りは弱小、更に南北線は主要駅を通りません。車があれば北本通りから都内にも埼玉のショッピングモールにも出やすいですし、高速のインターも近いので利便性が全然違ってきます。

[975: eマンションさん]

>>973 マンション検討中さん
駐車場料金は1.5万から2.0万の間くらいでエリア的に見ても安いので埋まると思いますよ。それに全て平置きなので維持費がかからない分管理費にはプラスに作用するでしょう。駐車場はプラスですが、そもそもの値段【多分中央値6500万前後】が高すぎです(´+ω+｀)そして次期は更に上げるという事ﾋｨｰ(((ﾟДﾟ)))ｶﾞﾀｶﾞﾀ欲しい方は早めに動きましょう。私はいりませんってか買えないo(TωT)o

[976: 匿名さん]

ここ購入して、車持ちで駐車場借りられる…理想的な暮らしです！！
仮に購入できたとしても、車維持する予算はない…みなさんどんだけ稼いでいらっしゃるの？笑
素直に羨ましい限りです。

[977: マンション検討中さん]

団地だらけで本来家庭に優しいリーズナブルな街なのに6500万以上が中心。この価格帯を買うには、子供一人の家庭でも世帯年収1300万は必要。共働きで世帯年収1000万程度の世帯が変動金利でギリギリで購入したら確実に積む。

[978: 口コミ知りたいさん]

坪単価300万って王子神谷ですよ？再開発も何もなく川辺りのスーパーとユニクロしかない街が本当に6500万払う価値があります？10年後分かりませんが王子や赤羽より激しく価値は下がりそう。上限でも坪単価280万程度と思ってたので意外でした。王子や赤羽で探しても多少面積絞れば同じ値段で買えますね。

[979: 匿名さん]

再開発がないことをデメリットにあげる方が多いので考えてみました
駅前の団地が1970代築と古く、いずれ再開発されると思うのですが、皆さんはいつ頃と予想しますか
面積が広大ですので、再開発されれば風景が変わるでしょう

自分は20年後くらいに計画が持ち上がり、30年後くらいに実現するくらいかなとぼんやり予想します

自分は今の駅前が気に入ってるので、自分が住む分にはこのままで問題無いのですが、
将来手放したくなったときに、再開発の期待を織り込んで思ったより中古価格が下がってなかったら嬉しいなと！

[980: 匿名さん]

王5団地の再開発は期待してもいいんじゃないですかね
建設当時は南北線は開通しておらず陸の孤島までは言わないまでも電車利用は不便な立地でしたが、
今は目の前に地下鉄駅もできましたのでそれに見合った再開発は現実的にありそうですけどね

[981: マンション検討中さん]

北区に関しては赤羽と十条の再開発は決まっていますが他はほぼないでしょう。王子神谷が開発されるくらいなら先に王子が開発される。王子神谷は団地とスーパーとユニクロしかない駅。都心に近い割に賃料が安いから悪くないだけで6500万以上出して住む場所ではない。それなら少し足して赤羽や十条に住んだ方が利便性も資産価値も間違いない。地元の人なら特にわかるのではないでしょうか。

[982: 匿名さん]

確かに、サンスクエアの方が古いので、そちらが先ですね
区役所の移転も決まってますし、あの一帯は遠くない将来、もっときれいになりそうですね

地元の方ほど割高感を感じるのは本当にそのとおりですが、モデルルームの混み具合を見ると、案外順調に売れるのかと興味深く見ております

十条、赤羽、王子とは、住環境が違うので、それぞれ心惹かれる場所に住めばいいことと思います

[983: 匿名さん]

>>982 匿名さん

自転車で少し頑張れば志茂の建て替え中のイオンも行けますね！

[984: マンション検討中さん]

この前の地震といい、今日の蕨の火災といい、JRは本当に災害に弱い、、、
その点南北線はいいですね！

[985: マンション検討中さん]

南北線は人身事故もほとんど起こらないですしね

[986: マンション検討中さん]

それでもJRのほうがいいかな、便利だし。どちらにせよJRと地下鉄の両方が使える赤羽、王子には勝てない。

[987: マンション検討中さん]

>>986 マンション検討中さん
それであれば王子、赤羽の物件で探される方がこの方にはあってますね笑

[988: マンション検討中さん]

駅から近いのは素晴らしいことなんだけど、駅力としては2.5流な位置。だからこそ価格で割安感を出す必要があったと思う。赤羽と同レベルだったら赤羽買うよね。

[989: マンション検討中さん]

そうですね。コスパが良いのが唯一の長所のはずが…。この価格なら複数路線使えてより利便性が高く、資産価値が保証されているプラウド赤羽や、シティタワー赤羽テラスが買えちゃいますからね。それと同等の価値があるのだろうか。

[990: 口コミ知りたいさん]

恐ろしいことに10年経っても残債割れしそうですね。
↓オーベル王子神谷7年で5280万って事は10年だと多分4980万くらいになってますよね。ここの6500万の部屋買って10年後のシュミレーションで赤字になっちゃいました…減税が終わる10年で買い替え検討するかたもいらっしゃるでしょうから、これは厳しいですね。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_96940066/

[991: マンション検討中さん]

赤羽だと3LDKはここより1000万円高い…シティテラス赤羽はきっともっと高い！王子神谷だけど、都内で6000万円代がないじゃん！ここもNGなら、千葉か埼玉へ…