プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[882: 匿名さん]

住宅ローン減税延長検討になりましたね！！
延期になれば価格も強気になりそうですが笑

[883: 匿名さん]

>>882 匿名さん
制度自体は延長されると思ってましたが、改悪されないか心配です。
1%控除と13年特例が維持されるかどうかが気になりますね。

[884: マンション検討中さん]

3年間分は大きいですもんね、、、

[885: マンション検討中さん]

現地近くに住んでいる者です。
モデルルームが近くにあるなら、ちょっと覗いてみようかなぁと思うのですが、モデルルームの場所ってどこですか？
問い合わせ窓口に電話して聞いたら、何か色々聞かれて逃げられなくなるんじゃないかと思って怖いんです。
なので、こちらにはモデルルームへ行かれた方がいらっしゃるようなので質問させていただきました。

[886: 名無しさん]

>>885 マンション検討中さん

このご時世ですので、モデルルームは完全予約制です。

[887: マンション検討中さん]

>>886 名無しさん
予約制なのはホームページに書いてあったので存じております。
ただ、場所が書いてなかったので、近くにあるなら予約して覗きに行こうと思ったのですが、遠かったら予約したくないんです。
でも、問い合わせ窓口に電話したら、場所がどこであっても予約しなきゃならなくなるのが嫌なので、場所だけ教えて欲しくてこちらに質問しました。

[888: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん

ちょいと覗いて見るつもりでマンション購入二回の私が言います。惚れるとやばいですよ。

[889: 匿名さん]

>>887 マンション検討中さん

王子駅スタバのビルですよ！

[890: マンション検討中さん]

>>889 匿名さん
あぁ、あそこですか。
そこなら、豊島5丁目団地行きのバスに乗れば目の前で降りられるので、ありがたい。
今度、娘に話してみます。
教えていただき、ありがとうございました。

[891: 匿名さん]

高いけど人気物件のようです。

[892: マンション検討中さん]

地元民なので検討してるけど、今の価格で売れるイメージは無いなぁ。もうちょっと積んで王子や赤羽を選ぶ人が多そうな気がする。

[893: マンション検討中さん]

>>891 匿名さん

まだ始まったばかりなのに人気物件かどうかなんて分からないでしょう。
残念ながら掲示板も盛り上がってないようですし。人気物件なら良くも悪くも書き込まれるものです。

[894: マンション検討中さん]

>>893 マンション検討中さん
それが、レスの数がたいしていかないのに完売するパターンもありますよ。例、オーベル志村坂上、加賀など。人に知られる前に買われてしまうパターンですね。レスが伸びている物件はだいたい不人気物件です。

[895: マンション検討中さん]

オーベルはいつも戦略がうまくて、スミフ比較で考えるとかなり安く感じる値付け、かつ駅から近いし、仕様もなかなか。ここもオーベルスタイルでいくと即刻完売なんですがね。

[896: 名無しさん]

>>894 マンション検討中さん

ガークロはスレが伸びる。ネガが多いが。

[897: マンション検討中さん]

ガークロは欠点がはっきりしてるから叩きやすいんだと思う。ここも駅力が弱いことやハザード、仕様などいくらでも叩く要素があるから、そのうちもっと荒れそうな気がする。

[898: マンション検討中さん]

駅近は七難隠すですよ。仕様が低かろうが、ハザードが多少あろうがね。たとえばどんなに高級な仕様でも大宮からバス20分だと萎えません? さいたまをけしてバカにしているわけではありません。気になる方は大宮を郊外の駅などに置き換えてください。悪意はなくとも例えるのに仕方なかったんです。また埼玉在住の自主警察さんに怒られそう。さいしょから謝ります。ごめんなさい。

[899: マンション検討中さん]

>>898 マンション検討中さん
駅近って言っても南北線のみ。主要な街に行くには乗り換え必須のマイナー路線。その上ホームは深いし、マンションに近い出入り口にはエスカレーター無し。

[900: マンション掲示板さん]

>>894 マンション検討中さん

過去の事まで必死に調べてお疲れ様です。
レスが伸びずに完売する物件は小中規模でサクッと売れた物件です。
ここまでの大規模が人に知られる前に買われるはずないでしょ笑
近くのガーデンズは凄い書き込みでしたよ。

[901: マンション検討中さん]

南北線は王子、駒込、後楽園、飯田橋あたりで乗り換えれば色々出られるけど、どの駅も乗り換えでかなり歩くよ。王子神谷駅までは徒歩2分だけど、そこからホームまでを考えると5分くらいかかるし、主要駅に出るには実質徒歩10分くらいだと思っておいたほうがいい。その上、階段やエスカレーターが多いから、ベビーカー押しながらだとかなりきついはず。バスで池袋と赤羽には出られるのが唯一の救いかな。

[902: 名無しさん]

モデルルーム行きましたが、予定価格通りでした。
予約も結構うまってて、強気な姿勢でしたので価格はこのままか第2期で今よりあげそうな感じでした。
希望通りの部屋だとやはり6500から7000万しちゃいますね…

[903: マンコミュファンさん]

>>902 名無しさん

予約だけならいくらでも埋まりますからね。焦らない方が良いです。

[904: 名無しさん]

プレミストもガークロも長期間販売覚悟ですね。どこもスミフ化して来たね。

[905: マンション検討中さん]

ガークロはブライトの上層売り出せば即完売だと思うけどここはどうかなぁ

[906: 匿名さん]

>>904 名無しさん
今の時代、サクッと売れることには意味がありませんからね。
即日完売して喜ぶのは歩合制の営業マンと購入者だけ。デベ側としては値付けが安すぎた証拠で誉められません。
少々高すぎて売れ残っても半年～数年で周囲の相場が上がってくれば自然に売れます。利幅最大でじっくり売る時代でしょう。
飛鳥山レジデンスはその好例で、1期から即日完売は一度もなかったかわりにジワジワと売れ続けて竣工前ぎりぎりに完売しました。あれが理想的なのだと思います。

[907: マンション検討中さん]

売り手から見たら好例であっても、消費者サイドとしては割安な物件が減っているということですよね。強いて消費者のメリットを挙げるなら、即完売が減ってじっくり考える時間が増えたことくらい。でも、良い部屋はどちらにせよすぐに売れていきます。

[908: 匿名さん]

>>906 匿名さん

その通りですね。竣工ギリギリ完売が理想です。入居して多数残っていると管理費修繕費の負担はありますので、尚更ですね。

[909: 通りがかりさん]

>>908 匿名さん
管理費修繕費の負担はありますのでってどういうことですか？
売れ残り分の管積は売れるまでデベが負担するのが基本だと思いますが。

[910: マンション検討中さん]

竣工ギリギリ完売が理想って意味分からん。デベの人かな？

[911: 匿名さん]

>>910 マンション検討中さん

実需で本当にその物件に住みたい人からしたら、
転売屋が殺到して高倍率抽選で即完売になるような価格では売って欲しくないんじゃないの。
いくら安くても買えなきゃ意味ないし。

[912: マンション検討中さん]

>>911 匿名さん
それはほんの一部の物件の話であって一般的とは言えません。値段が高くて喜ぶ人なんてまずいませんよ。ここが1億円なら好きな部屋を買えると思いますが、嬉しくはないでしょ。

[913: 匿名さん]

>>912 マンション検討中さん

だから、竣工ギリギリで売り切れるくらいがちょうど良いって話になってたんじゃないの。

[914: マンション検討中さん]

>>913 匿名さん
ちょうど良いのは売り手の話じゃないの？買い手としては多少早めに売り切れても安いほうがいいと思うけど。なんで竣工ギリギリ完売くらいの価格が買い手にもちょうどいいの？そこまで引っ張る理由がよく分からん。

[915: 匿名さん]

そりゃあ買う側にとっては安い方がいいし、超人気で数十倍の倍率を勝ち抜いてゲットできたらお買い得感も満足感も満たされる。
だけどデベがシビアになったから「連続即日完売！！」なんて最近は全然見ない。
土地取得時の契約で値段が抑えられてる場合は別ね、晴海フラッグみたいに。

[916: マンション検討中さん]

つまり、以前よりもデベが価格面でシビアになった影響で、竣工ギリギリ完売の案件が増えているということですよね。実体としてはその通りだと思うけど、それが買い手にとっても理想の状況なんですかね。

[917: 匿名さん]

竣工過ぎても完売していない場合、先に買った人が中古で売ろうとしても新築住戸と競合してしまうので中古は値下げが前提になっちゃうんですよね。購入者にとってかなり大きなデメリットです。

[918: マンション検討中さん]

すぐ売る予定の方に限った話ですか？しばらく住む予定の方には関係無さそうな気もしますが。ずっと空いてるってこともあまり無さそうですし。

[919: マンション検討中さん]

そうなると、瞬間蒸発的に完売したガーデンズはデベとしては失敗だったということですね。

[920: マンション検討中さん]

>>902 名無しさん
82㎡の最上階は大体いくらですか？

[921: マンション検討中さん]

>>920 マンション検討中さん

8900万円だと聞きました

[922: マンション検討中さん]

>>919 マンション検討中さん
安すぎましたので値付けは失敗でしょう。

[923: マンション検討中さん]

>>921 マンション検討中さん
たかっ！
ルーフバルコニー付きですか？

[924: マンション検討中さん]

>>923 マンション検討中さん
角ですが隣に部屋あるのでルーフないと思います。

[925: 匿名さん]

2階や3階の角部屋77m2でも、7000万は余裕で超えてた記憶あります。
ここを検討してると、他の戸建てとか安っ！って変な感覚になってしまってます。。。

[926: 匿名さん]

>>909 通りがかりさん

そうですよ。入居後の管理費修繕費はデベが負担します。なので、その前ギリギリで売り切れる少し高い位の価格で売っていくのが最近の常套です。管理費修繕費負担してでも値下げせずに4.5年売るのがスミフです。

[927: マンション検討中さん]

>>926 匿名さん
横からですが、それでしたら908の管理費修繕費の負担があるので、というのはどういう意味でしょうか？

[928: マンション検討中さん]

>>925 匿名さん
他の戸建てが安いというか、ここが高すぎますね。徒歩2分とは言えマイナー駅でこの値段はちょっと厳しいです。多少積んでガーデンズの中古を狙うかガークロの高層階を狙ったほうが満足度は高そうです。

[929: 匿名さん]

>>927 マンション検討中さん
908さんは認識が間違っているということです。

[930: マンション検討中さん]

>>928 マンション検討中さん
ガーデンズの中古はものによっては良いですが、ガークロの高層階は特にメリット無く割高で周辺環境も好きになれませんでした。まあここもガーデンズの中古の値段を超えるような部屋は買わない方が良いと思いますが。今更ガークロ高層階で7000万円近く払うなら、もう赤羽買うほうが良いのでは。シティテラスの低層階ならそのくらいで出てくるでしょうし。

[931: マンション検討中さん]

>>929 匿名さん
ああ、デベ視点の話だったんですね。購入者視点の話かと思いました。