プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[842: 通りがかりさん]

カーシェアもない。大規模なのにゲストルームもないね。。

[843: マンション検討中さん]

>>841 マンション検討中さん
結局床の遮音等級によるみたいです。一般的には二重床の方が音が響くことが多いみたいですよ。大規模なリフォーム予定がないなら、直床の方がいいと思います。

[844: マンション好き]

>>842 通りがかりさん
まぁ。その分管理費お安いんじゃないですかね。修繕積立金抜いて確か平米単価169円くらいだったような。

[845: 匿名さん]

共有設備を増やすより管理費が高くない方が私は嬉しいです。
なので第一期申し込む予定です！

[846: マンション検討中さん]

>>817 マンション検討中さん

全くもって同感です。同じくらいの条件で＋1000万円積まねばならないのかと。何か泣けてきます。

[847: マンション検討中さん]

>>827 マンション検討中さん

キャッシュフローを考えるとだいたいそうなってきますよね。恐ろしいのは世帯年収が800万円程度でもローン審査通ってしまったりする事かなと。

[848: マンション検討中さん]

>>837 マンション検討中さん

GOOD
二重天井
魔法瓶浴槽

BAD
ダウンライトは全部オプション
浅い食洗乾燥機
複層ガラス（LowEでない）
営業マンがあまり仕様を知らない

ちょいと前の市況から考えるとこの価格では
何とも中途半端な設備な印象。

立地は良いと思いますよ、立地と駐車場は。

アルコーブといい、
設計の方がコストカットが滲み出てて
何とも微妙。

[849: マンション検討中さん]

>>844 マンション好きさん

共用設備何もない割に管理費そんは安くないですよね。
何ででしょう。大和ハウスの管理会社だから？
何かぼったくられてるみたいです。

[850: マンション掲示板さん]

駅近とはいえスーパーしかない最寄り、低地でハザード色付きでも6000万中盤かー。少し前は赤羽を買えた価格。恐ろしいバブルだ。

[851: マンション検討中さん]

営業マンがあまり仕様を知らない
↑
ここがじわりますね。

[852: 通りがかりさん]

>>846 マンション検討中さん

本当にそうですね。ガーデンズの中古が安く出てくるかと期待しましたが、
それらも6000万以上するので厳しいです。

[853: 匿名さん]

>>852 通りがかりさん
むしろ、ガーデンズの中古の方が高いですよ。。。

[854: マンション検討中さん]

>>851 マンション検討中さん

モデルルーム行きましたが、営業マンのこのマンションへの知識が浅い気がしました。若い方ではなく中年の男性だったのですが。。
その割に他のマンションの悪口は饒舌でちょっと萎えてしまいました。
他のモデルルームではあまり無かった事なので少し驚きましたが、こんなものでしょうか。
担当者変えてもらいたいですが、この様子だと裏で何言われるか分からないので不安です。

[855: マンション検討中さん]

程度によるかと。『あっちのマンションもいいですが、うちはもっといいです！』くらいは全然あるかと思います。あと、担当者変更は全く問題ないと思いますよ。裏で何を言われたとしても、あなたには影響ありません。困るのはその中年の担当者だけです。

[856: 匿名さん]

予定価格で様子見しつつ、それより若干下げめで割安感を出す作戦にでたんですね。

[857: 匿名さん]

ガークロは桜井を起用するという、あれな戦略にでたのは失敗。今現在、プレミスト優位な感じですね。

[858: マンション検討中さん]

>>856 匿名さん
もう本価格出てるんですか（オンライン説明より安く出てるんですか）！？

[859: マンション検討中さん]

>>858
モデルルーム行きましたがウェブ説明会の予定価格とまったく同じでした。他にもいくつかのタイプの価格を教えてもらいましたがまだ予定だと思いますよ。

[860: 匿名さん]

6000万?7000万が多かったイメージです。
一階なら5900万台とかもありましたよ！

[861: マンション検討中さん]

>>855 マンション検討中さん

そんなかわいい感じではなく酷かったです。
でも答えていただいてありがとうございました。
担当者変更はちょっと検討してみます。

[862: マンション検討中さん]

変えちゃったほうがいいと思いますよ。初対面で不快に思われる時点で営業担当としてはどうかと思います。

[863: 匿名さん]

>>861 マンション検討中さん

文面から、資金に余裕もありそうな感じにも見受けられたし
所長案件にしてもらうとか？話は早いと思いますよ。

[864: マンション検討中さん]

>>861 マンション検討中さん
そんなひどい対応だったんですか。

私はエクセレントシティ南千住に行ったとき、収入のことをネチネチ言われ、犯罪の容疑者のような気分になりました。あまりにも続くので「いい加減に切り上げてMR見せて欲しい」とお願いしたほどです。高年齢ですが1馬力1千万円で、完済済み物件も持っているんですけどね。

当然、選択肢から脱落です（希望の間取りが無かったこともある）。

[865: 匿名さん]

営業の対応に不満ならここに書くより本社やお客様センターに連絡したほうがよいですよ。
新築マンションの歩留まりは一般的に1割くらいと言われており、9割は買わないわけで、相手によってはいいかげんな対応をすることもあると思います。
私は営業に品格など求めてないので、本当に欲しい物件なら我慢しますけどね。
長くても引き渡しまでの付き合いですし。
ここに書き込んでしまうということは本当に欲しい物件ではなかったのでしょう。

[866: マンション検討中さん]

本当に欲しい物件でいい加減な対応されるほうが嫌じゃないですかね。自分だったら我慢しないで変更してもらうと思います。

[867: 匿名さん]

数千万の買い物なのに、たかが一人の営業担当の当たりハズレで買うかどうかなんて決めないですよ。

[868: マンション検討中さん]

>>867 匿名さん
担当者で買うかどうか決めるなんて一言も言ってませんよ。数千万の買い物をするのにいい加減な対応されたくないと言ってるんです。担当変更を申し出ずに、あえて我慢する理由が分かりません。

[869: 匿名さん]

>>868 マンション検討中さん
865ですけど今売り手市場なのでメンドクサイ客認定されて不利な取り扱いを受けたり、ブラックリストに載ったら困るかなと。
担当変えたとしてもその担当も前の担当の同僚なわけで、対応が変わる保証はないですし。
まあ絶対に買うと決めてるなら担当変えてもらってもよいのかなとも思います。担当変えて買わなかったらクレーマー認定されてしまうと思いますが。

[870: 匿名さん]

>>869 匿名さん

別人ですが担当者の変更はありです。
販売会社にとってもスムーズに行かない担当者で商談を失いたくないため。ただし冷やかしなど明らかに客側に問題がある場合はどの担当者でも塩対応される可能性はあります。

[871: 匿名さん]

>>869 匿名さん
なんで？
交渉ごとなので、当然買わない結論もあり得るでしょう？

[872: 匿名さん]

交渉？
頭金を減額してくれとか？

[873: マンション検討中さん]

正当な理由があるのにクレーマー認定とか意味分からん。断る時もちゃんと理由を言えばいい。商談の買い手なんだから、そんなに忖度しなくていいと思うよ。

[874: 匿名さん]

お客様をなめてくる営業など、袈裟切りにしてしまえ。俺だったら、資金もあって買うつもりが前提ならば「貴様じゃラチがあかん、責任者を出せ」と言い、机をばーんと叩くわ。確かに交渉事だが、金を出すほうが強いのをお忘れなく。それなのに客を馬鹿にするなど言語道断。まあ、冷やかしも多いから営業も疲れてやる気無くすのもわかるが。

[875: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが予定価格より安くなる事を祈ります。

[876: 名無しさん]

予定価格より安くしないのは自殺行為。ガークロより少し安くすれば絶対売れるよ、ここは。北区でこの価格では苦戦するのはガークロで実証済み。一緒に長期間販売する気なら構わないが。

[877: マンション検討中さん]

>>876 名無しさん
ですよね。ほんの少し安いだけで、即完売。そのほうが後々かかる営業経費等々を考えると利益が大きいし、ブランドイメージも高まるし、悪いことは皆無。

[878: 評判気になるさん]

>>876 名無しさん
このエリアなら5000万円台の部屋は多めに出してほしい感じはありますね。駐車場代も気になります。このエリアを買う方って、そんなに予算や家計に余裕は無い（あくまで東京23区比で、ですが）と思うので、管理費や駐車場代が安いなどは決定の後押しになるでしょうね。余計な共有施設なども少ない分、変に共有施設が多いマンションよりもコスパいいなと感じました。マンマニさんのブログ楽しみですね。

[879: 通りがかりさん]

ガーデンクロスより少し安くて、ランニングコストも同じ位にすれば竣工前完売は間違い無い。逆にしてしまったらガークロに客取られます。ガークロとプレミストで迷っていて、プレミストの価格待ちの人は意外と多いよ。あっちは何と言ってもJRとメトロの交差駅、これは強い。デメリットはあるが、価格の高い安いは決断する際にやはり重要。
間違った経営判断をしないで欲しい。

[880: 匿名さん]

現時点の予定価格は、ガークロより気持ち安いんですよね。これをどこまで安くできるのかが気になります。

[881: マンション検討中さん]

今の価格だと住宅ローン減税と入居までの家賃を加味するとガークロより高くつくからなぁ。そこそこ売れるとは思うけど即完売はなさそう。

[882: 匿名さん]

住宅ローン減税延長検討になりましたね！！
延期になれば価格も強気になりそうですが笑

[883: 匿名さん]

>>882 匿名さん
制度自体は延長されると思ってましたが、改悪されないか心配です。
1%控除と13年特例が維持されるかどうかが気になりますね。

[884: マンション検討中さん]

3年間分は大きいですもんね、、、

[885: マンション検討中さん]

現地近くに住んでいる者です。
モデルルームが近くにあるなら、ちょっと覗いてみようかなぁと思うのですが、モデルルームの場所ってどこですか？
問い合わせ窓口に電話して聞いたら、何か色々聞かれて逃げられなくなるんじゃないかと思って怖いんです。
なので、こちらにはモデルルームへ行かれた方がいらっしゃるようなので質問させていただきました。

[886: 名無しさん]

>>885 マンション検討中さん

このご時世ですので、モデルルームは完全予約制です。

[887: マンション検討中さん]

>>886 名無しさん
予約制なのはホームページに書いてあったので存じております。
ただ、場所が書いてなかったので、近くにあるなら予約して覗きに行こうと思ったのですが、遠かったら予約したくないんです。
でも、問い合わせ窓口に電話したら、場所がどこであっても予約しなきゃならなくなるのが嫌なので、場所だけ教えて欲しくてこちらに質問しました。

[888: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん

ちょいと覗いて見るつもりでマンション購入二回の私が言います。惚れるとやばいですよ。

[889: 匿名さん]

>>887 マンション検討中さん

王子駅スタバのビルですよ！

[890: マンション検討中さん]

>>889 匿名さん
あぁ、あそこですか。
そこなら、豊島5丁目団地行きのバスに乗れば目の前で降りられるので、ありがたい。
今度、娘に話してみます。
教えていただき、ありがとうございました。

[891: 匿名さん]

高いけど人気物件のようです。

[892: マンション検討中さん]

地元民なので検討してるけど、今の価格で売れるイメージは無いなぁ。もうちょっと積んで王子や赤羽を選ぶ人が多そうな気がする。

[893: マンション検討中さん]

>>891 匿名さん

まだ始まったばかりなのに人気物件かどうかなんて分からないでしょう。
残念ながら掲示板も盛り上がってないようですし。人気物件なら良くも悪くも書き込まれるものです。

[894: マンション検討中さん]

>>893 マンション検討中さん
それが、レスの数がたいしていかないのに完売するパターンもありますよ。例、オーベル志村坂上、加賀など。人に知られる前に買われてしまうパターンですね。レスが伸びている物件はだいたい不人気物件です。

[895: マンション検討中さん]

オーベルはいつも戦略がうまくて、スミフ比較で考えるとかなり安く感じる値付け、かつ駅から近いし、仕様もなかなか。ここもオーベルスタイルでいくと即刻完売なんですがね。

[896: 名無しさん]

>>894 マンション検討中さん

ガークロはスレが伸びる。ネガが多いが。

[897: マンション検討中さん]

ガークロは欠点がはっきりしてるから叩きやすいんだと思う。ここも駅力が弱いことやハザード、仕様などいくらでも叩く要素があるから、そのうちもっと荒れそうな気がする。

[898: マンション検討中さん]

駅近は七難隠すですよ。仕様が低かろうが、ハザードが多少あろうがね。たとえばどんなに高級な仕様でも大宮からバス20分だと萎えません? さいたまをけしてバカにしているわけではありません。気になる方は大宮を郊外の駅などに置き換えてください。悪意はなくとも例えるのに仕方なかったんです。また埼玉在住の自主警察さんに怒られそう。さいしょから謝ります。ごめんなさい。

[899: マンション検討中さん]

>>898 マンション検討中さん
駅近って言っても南北線のみ。主要な街に行くには乗り換え必須のマイナー路線。その上ホームは深いし、マンションに近い出入り口にはエスカレーター無し。

[900: マンション掲示板さん]

>>894 マンション検討中さん

過去の事まで必死に調べてお疲れ様です。
レスが伸びずに完売する物件は小中規模でサクッと売れた物件です。
ここまでの大規模が人に知られる前に買われるはずないでしょ笑
近くのガーデンズは凄い書き込みでしたよ。

[901: マンション検討中さん]

南北線は王子、駒込、後楽園、飯田橋あたりで乗り換えれば色々出られるけど、どの駅も乗り換えでかなり歩くよ。王子神谷駅までは徒歩2分だけど、そこからホームまでを考えると5分くらいかかるし、主要駅に出るには実質徒歩10分くらいだと思っておいたほうがいい。その上、階段やエスカレーターが多いから、ベビーカー押しながらだとかなりきついはず。バスで池袋と赤羽には出られるのが唯一の救いかな。

[902: 名無しさん]

モデルルーム行きましたが、予定価格通りでした。
予約も結構うまってて、強気な姿勢でしたので価格はこのままか第2期で今よりあげそうな感じでした。
希望通りの部屋だとやはり6500から7000万しちゃいますね…

[903: マンコミュファンさん]

>>902 名無しさん

予約だけならいくらでも埋まりますからね。焦らない方が良いです。

[904: 名無しさん]

プレミストもガークロも長期間販売覚悟ですね。どこもスミフ化して来たね。

[905: マンション検討中さん]

ガークロはブライトの上層売り出せば即完売だと思うけどここはどうかなぁ

[906: 匿名さん]

>>904 名無しさん
今の時代、サクッと売れることには意味がありませんからね。
即日完売して喜ぶのは歩合制の営業マンと購入者だけ。デベ側としては値付けが安すぎた証拠で誉められません。
少々高すぎて売れ残っても半年～数年で周囲の相場が上がってくれば自然に売れます。利幅最大でじっくり売る時代でしょう。
飛鳥山レジデンスはその好例で、1期から即日完売は一度もなかったかわりにジワジワと売れ続けて竣工前ぎりぎりに完売しました。あれが理想的なのだと思います。

[907: マンション検討中さん]

売り手から見たら好例であっても、消費者サイドとしては割安な物件が減っているということですよね。強いて消費者のメリットを挙げるなら、即完売が減ってじっくり考える時間が増えたことくらい。でも、良い部屋はどちらにせよすぐに売れていきます。

[908: 匿名さん]

>>906 匿名さん

その通りですね。竣工ギリギリ完売が理想です。入居して多数残っていると管理費修繕費の負担はありますので、尚更ですね。

[909: 通りがかりさん]

>>908 匿名さん
管理費修繕費の負担はありますのでってどういうことですか？
売れ残り分の管積は売れるまでデベが負担するのが基本だと思いますが。

[910: マンション検討中さん]

竣工ギリギリ完売が理想って意味分からん。デベの人かな？

[911: 匿名さん]

>>910 マンション検討中さん

実需で本当にその物件に住みたい人からしたら、
転売屋が殺到して高倍率抽選で即完売になるような価格では売って欲しくないんじゃないの。
いくら安くても買えなきゃ意味ないし。

[912: マンション検討中さん]

>>911 匿名さん
それはほんの一部の物件の話であって一般的とは言えません。値段が高くて喜ぶ人なんてまずいませんよ。ここが1億円なら好きな部屋を買えると思いますが、嬉しくはないでしょ。

[913: 匿名さん]

>>912 マンション検討中さん

だから、竣工ギリギリで売り切れるくらいがちょうど良いって話になってたんじゃないの。

[914: マンション検討中さん]

>>913 匿名さん
ちょうど良いのは売り手の話じゃないの？買い手としては多少早めに売り切れても安いほうがいいと思うけど。なんで竣工ギリギリ完売くらいの価格が買い手にもちょうどいいの？そこまで引っ張る理由がよく分からん。

[915: 匿名さん]

そりゃあ買う側にとっては安い方がいいし、超人気で数十倍の倍率を勝ち抜いてゲットできたらお買い得感も満足感も満たされる。
だけどデベがシビアになったから「連続即日完売！！」なんて最近は全然見ない。
土地取得時の契約で値段が抑えられてる場合は別ね、晴海フラッグみたいに。

[916: マンション検討中さん]

つまり、以前よりもデベが価格面でシビアになった影響で、竣工ギリギリ完売の案件が増えているということですよね。実体としてはその通りだと思うけど、それが買い手にとっても理想の状況なんですかね。

[917: 匿名さん]

竣工過ぎても完売していない場合、先に買った人が中古で売ろうとしても新築住戸と競合してしまうので中古は値下げが前提になっちゃうんですよね。購入者にとってかなり大きなデメリットです。

[918: マンション検討中さん]

すぐ売る予定の方に限った話ですか？しばらく住む予定の方には関係無さそうな気もしますが。ずっと空いてるってこともあまり無さそうですし。

[919: マンション検討中さん]

そうなると、瞬間蒸発的に完売したガーデンズはデベとしては失敗だったということですね。

[920: マンション検討中さん]

>>902 名無しさん
82㎡の最上階は大体いくらですか？

[921: マンション検討中さん]

>>920 マンション検討中さん

8900万円だと聞きました

[922: マンション検討中さん]

>>919 マンション検討中さん
安すぎましたので値付けは失敗でしょう。

[923: マンション検討中さん]

>>921 マンション検討中さん
たかっ！
ルーフバルコニー付きですか？

[924: マンション検討中さん]

>>923 マンション検討中さん
角ですが隣に部屋あるのでルーフないと思います。

[925: 匿名さん]

2階や3階の角部屋77m2でも、7000万は余裕で超えてた記憶あります。
ここを検討してると、他の戸建てとか安っ！って変な感覚になってしまってます。。。

[926: 匿名さん]

>>909 通りがかりさん

そうですよ。入居後の管理費修繕費はデベが負担します。なので、その前ギリギリで売り切れる少し高い位の価格で売っていくのが最近の常套です。管理費修繕費負担してでも値下げせずに4.5年売るのがスミフです。

[927: マンション検討中さん]

>>926 匿名さん
横からですが、それでしたら908の管理費修繕費の負担があるので、というのはどういう意味でしょうか？

[928: マンション検討中さん]

>>925 匿名さん
他の戸建てが安いというか、ここが高すぎますね。徒歩2分とは言えマイナー駅でこの値段はちょっと厳しいです。多少積んでガーデンズの中古を狙うかガークロの高層階を狙ったほうが満足度は高そうです。

[929: 匿名さん]

>>927 マンション検討中さん
908さんは認識が間違っているということです。

[930: マンション検討中さん]

>>928 マンション検討中さん
ガーデンズの中古はものによっては良いですが、ガークロの高層階は特にメリット無く割高で周辺環境も好きになれませんでした。まあここもガーデンズの中古の値段を超えるような部屋は買わない方が良いと思いますが。今更ガークロ高層階で7000万円近く払うなら、もう赤羽買うほうが良いのでは。シティテラスの低層階ならそのくらいで出てくるでしょうし。

[931: マンション検討中さん]

>>929 匿名さん
ああ、デベ視点の話だったんですね。購入者視点の話かと思いました。

[932: マンション検討中さん]

>>930 マンション検討中さん
自分はシティテラスよりガークロのほうがいいと思いますね。利便性で言えば正直大差無いと思いますし、入居までの家賃やローン控除の差が結構大きいと思います。ガークロの高層階が値上げしてきたら話は別ですけどね。

[933: 匿名さん]

>>926 匿名さん

未入居住戸の管理費修繕費を分譲業者は負担しない旨、規約に定められている場合があるので、契約前に購入者に不利な定めがないかよく確認の上、ハンコ押すように！と教えてもらったことがあります。
いずれ明らかになることですが、他物件の例などダイワさんの方針をご存知の方いらっしゃったら教えてほしいです。大手だし体力あるしイメージを大事にしてそうなので、購入者に不利益を感じさせることはしないと願いたいですが。

少し古い記事ですが、わかりやすかったのでリンク貼ります。
https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[934: マンション検討中さん]

まだ販売開始はしていないなのに、もう売れ残りの予想になってますね。
さすがに売れ残りのマンションを購入したくないですよ。
隣の残念賞マンションの住民たちの心境はどうなんでしょうね。
被害者みたいに住み続けるか、マンションを処分するかの２つ道ですね。

[935: マンション検討中さん]

スーパーのみの最寄りにハザードも色付き。周りは団地。7000万近く出せるなら赤羽にした方が利便性も資産価値も高いだろうね。赤羽は今後再開発あるが王子神谷はない。元が高すぎるのでガーデンズのような値上がりもないだろう。

[936: マンション検討中さん]

私もですが、このマンションと立地はかなり魅力的なんですよ。私は、ここにマンションが計画される前から、ここに大規模なマンションができたらいいなとずっと思ってました。
マンションの計画を知った時は絶対にここに住むと決めてました！
ただ、想定以上の価格なので諦めようと思ってます…

[937: 通りがかりさん]

>>936 マンション検討中さん
そこまで立地に魅力を感じてらっしゃるなら買いだと思います。マンションは本当に立地が全てです。

どこかのスレで見ましたが、
買わない理由が価格なら買え、買う理由が価格ならやめとけ、だそうです。

[938: マンション検討中さん]

>>937 通りがかりさん

この周辺に住んでる方は結構こちらを魅力的に感じてる方も多いはずです。

なるほど。。
納得できました。
ありがとうございます。

[939: マンション検討中さん]

近隣に住んでますが、そこまで魅力は感じていないです。公園は賑やかですが、それ以外は寂しい地域だと思います。具体的にどういったところに魅力を感じていらっしゃるのでしょうか？

[940: マンション検討中さん]

>>939 マンション検討中さん

駅近で駅まで信号なし、大通り沿いではない、安いスーパーがある、保育園も新しい小学校もある、目の前セブン、平面駐車場、保育園側は日当たり良い、東十条の商店街も頑張れば徒歩圏内ってところです。
ファミリー世帯なので私にとっては充分な環境なのです。
今より静かな場所を求めてたなので私にとってはかなり魅力的です。
ここ買うなら赤羽や王子とありますが、同じ価格でもこちらを選ぶと思います。
お金に余裕あればですが、、、

[941: マンション検討中さん]

>>940 マンション検討中さん
なるほど。駅周辺や駅自体の利便性よりも静かな環境を重視されたわけですね。ご回答ありがとうございます。