プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[762: マンション検討中さん]

>>761 マンション検討中さん
私もガークロは浸水履歴があるのでやめました。１回目は人災と認められましたが、一度でなく二度も浸水していますし、２回目は人災と認められなかったつまりそれだけ浸水に弱い地域と判断しました。排水ポンプや盛り土で対策していますが、電気室が確か一階にあるので次浸水したら資産価値は一気に下がると思います。そして、大規模マンションゆえに売る際もライバルが多く値崩れしやすいかと。

[763: 匿名さん]

>>762 マンション検討中さん
ガークロの浸水は自然災害以外の理由も含まれてるのでそこまで気にしてません。人的要因とはいえ2度の教訓が活かされてるのではとも思いました（盛り土とか、、、）
一方、プレミストはどの程度ハザードに対する対策がされてるのか知りたいです。それも検討材料になりそうですね！

[764: マンション検討中さん]

隅田川のハザードはプレミストのほうが危険ですよね、確か。石神井川も危険ですが、ハザード気にするならフラットに考えたほうがよいかと。

[765: マンション検討中さん]

そんなにハザード気にする人はどっちもダメでんがな

[766: 匿名さん]

>>759 マンション検討中さん

＞ガークロは利便性重視でプレミストは落ち着いた環境

駅徒歩8分明治通り信号待ち除く、が利便性高いか？
まあ好きずきだが

[767: マンション検討中さん]

利便性高いでしょ、値段の割には。王子駅周辺は大体揃ってるし京浜東北線は便利だよ。

[768: 匿名さん]

完全に好みの世界ですね。
長谷工としてはどちらが売れても嬉しい。

[769: マンション検討中さん]

>>767 マンション検討中さん
その便利な王子駅まで徒歩9分は遠いのでは、という話かと
しかも最短ルートの徒歩9分は何もない南口までですよね

[770: マンコミュファンさん]

同感です。実際飲食店などを利用しようとすると王子駅北口寄り。というか、北口よりさらに北東側に店は広がっていますからね。

南口9分は利便性高いとは言えない。

[771: マンション検討中さん]

距離も含めて利便性が高いということです。もちろん値段に対してですけどね。まあ、徒歩距離をどう思うかは人次第ですが、少なくともここよりはガークロのほうが便利だと思いますよ。ただ、住環境はこっちのほうがいいと思います。どっちを重視するかですよね。

[772: 評判気になるさん]

駅距離は、どっちの路線を使うかでしょう。JR使うんだったら、乗り換えのロスがあるわけだし。

プレミスト：駅歩2分と言っても出入り口まで。ホームまでだと5分はかかる。また本数も京浜東北と比べると少ない。JR乗車時は、定期を持ってない人、もしくは運行本数の違いや乗り換えを考えると、東十条も選択肢。

ガークロ：明治通りの信号待ち（平均待ち時間1-1.5分）。ブライトコートだとサブエントランスまで遠い。京浜東北の本数多い。南口は何もないが駅入り口からホームまですぐ。メトロに乗るときは明治通りルート。入り口から距離はあるが、改札の深さは浅め。

通勤以外の買い物は自転車に乗る人が多いと思うので、徒歩時間はあまり関係ないかと。

北区にはバス族が少なくないことを考えると、駅歩9-10は許容範囲のかたが多いのでは？　このあたりは、個人の感性だけど。

[773: マンション検討中さん]

>>770 マンコミュファンさん
ガークロから飲食店のある北方向にまっすぐ向かえば10分もしないで着くよ。駅経由すると遠いけどね。

[774: マンション掲示板さん]

どちらも悪くはないけどこの価格程の価値があるとは思えない場所ではある。世帯年収1300万以上は必要だし。ガーデンズ東京王子を新築で買えた人が羨ましい。

[775: 検討板ユーザーさん]

南北線の駅力が弱いのが悩ましい。
地下鉄でも銀座線や丸の内くらい本数が多ければ別だけれど、京浜東北経験者にとってはイラつく本数。

以前、京浜東北沿線から有楽町線沿線に引っ越したときは、全然来ないので慣れるのに時間がかかった。

池袋・上野・東京はガークロのほうが行きやすい。銀座・有楽町（1回乗り換えがあるが、駅位置が違うので目的地次第）、新宿、渋谷は同じくらい。

[776: マンション検討中さん]

>>775 検討板ユーザーさん
銀座・有楽町も京浜東北線のほうが行きやすいでしょ。南北線の良いところはそこそこ大きいイオンのある浦和美園に行きやすいことかな。あまり言われてないけど。

[777: 検討板ユーザーさん]

>>774 マンション掲示板さん
本当にそう思います。賃貸で王子神谷に3年住みましたけど、世帯年収1000超えてそうな家庭が少ない気がします。なので周辺環境もそれなり…。世帯年収がある程度ある家庭の方はもっと違う地域で買うほうが満足度高いと思いますよ。埼玉や千葉、神奈川など首都圏でもいい地域はたくさんありますし。わざわざ北区じゃなくても…と思います。補助が多く低収入の人には優しい区だと思いますが。

[778: マンション検討中さん]

>>776 マンション検討中さん
南北線は電車賃が高いから、わざわざ浦和美園までいくのは無駄な気がする。バスで池袋が本流なんじゃないの。なんでわざわざサイタマに・・・ここに住む意味が分かりません。車だったら逆コースだからいいかもしれませんが。

[779: 匿名さん]

ここと比較するのはガークロではなく普通にヴェレーナじゃないんですかね。ここの予想価格はガークロよりずっと近いし、路線は違えど駅距離も似てます。駅の人気度もハザードどっこいどっこい。

[780: マンション検討中さん]

ヴェレーナは道路沿いで騒音が納得できない人はこっちでしょ

[781: マンション検討中さん]

たかいなぁ、クレアホームズ買お。。
えっ？もう売り切れてるの？？ショック。。

[782: マンション検討中さん]

>>779 同感です。あちらは床下収納はじめ個性的な間取りが魅力ですが、共通点も多いですね。マイナー駅といってもあちらはJRで赤羽や池袋の身近さが王子神谷より勝るのが魅力的。駅周辺のお店の数は王子神谷の方が多いですね。

[783: マンション検討中さん]

>>780 環八の交通量は確かに気になりますね。あと電車の音も多少ありそう。

[784: 匿名さん]

あと500万ほど安ければ…

[785: 匿名さん]

世帯年収900万くらいですが厳しいですかね

[786: マンション掲示板さん]

その収入ではここに限らず都内は厳しいと思います。千葉や埼玉で探した方が良いと思います。うちは1200万程ですがそれでもここは高いと思い躊躇しています。

[787: マンコミュファンさん]

このご時世、世帯年収1000万以下では都内では新築マンションは買えないと思います。親からの支援がたっぷりあるとかなら別ですが…。6500万の物件を購入するならせめて1300万は欲しいところ。

[788: マンション検討中さん]

世帯年収もだけど1馬力900万は欲しいかな。特にこれから子育てする世帯は。

[789: マンション掲示板さん]

そうですね。ローンは一馬力で抱えられる範囲でないと。共働きで年収900万程度だと妊娠や出産等で収入が減ると一発でアウト。またその期間を乗り越えたとしても今の時代、定年まで働けるかわからないのです。この位の価格のマンション買う層は習い事や私立に行かせる人も多いでしょうからローン返済でいっぱいいっぱいな家庭だと格差を感じて苦しい思いをするでしょう。

[790: 通りがかりさん]

皆さん年収がたかいエリートサラリーマンなんですね。。

[791: 匿名]

住宅は、大きな買い物ですからね。
私が購入を検討し始めた切っ掛けは、自分の年収が1000万になったからです。
ローンで生活の水準を下げるのは嫌なのと老後に向けた貯蓄もしたいですから。
年金生活になってから惨めな思いはしたくないです。

[792: 匿名さん]

貯蓄や買い替えとかでも変わると思います。
頭金0で6000万ローン組むのはさすがにきついですけど

[793: マンション検討中さん]

年収1000万前後で6000万以上のローンを組むのは無謀すぎでしょう。
一馬力で900万以上、世帯だと1300万位の家庭じゃないと無理でしょう。

[794: 買い替え検討中さん]

1000万程度の年収で6000万のマンション買って、子供2人とかいたらカツカツの生活ですよ。子供いたら車も欲しくなるし、そうすると駐車場代も高いし、習い事や塾にお金もかかります。しかも東京なら中学受験も必須だったり。それなら郊外や地方で「公立のレベルがそこそこ＋そんなに住宅が高くないエリア」に住んだほうがコスパ良い。今埼玉が人気なのも公立のレベルが高いからですよね。

[795: マンション検討中さん]

わたしは賃貸にトータル3,000万払いました。しかし妻は自宅で過ごした後、2,500万円のマンションを購入。売却4,000万円です（山手線駅徒歩5分）。ここまで値上がりしなくても、現在のような低金利時代は早めに物件を購入したほうが得です。妻に感謝しています。
1.がんばって頭金貯める
2.なるべく早い段階に身の丈に合った家を買う（駅近）
3.家族構成や仕事環境に応じて住み替え

[796: マンション検討中さん]

この物件の契約時期っていつ頃でしたでしょうか。今年の11月末までに契約できたら住宅ローン控除13年取れるけど、無理なのかな？

[797: マンション検討中さん]

子供２人以上で中学受験させて車まで持つ前提なら1000万じゃ全く足りませんね。逆に言えば子供１人で車も持たなければ1000万でもいけると思います。家族構成や条件次第ですよね。

[798: マンション検討中さん]

>>796 マンション検討中さん
12月から販売スタートなので間に合いませんね。

[799: 匿名]

791ですが、自分の年収が1000万であって、妻の収入は計算には入れてないです。
それを計算に入れちゃうと何らかの事情で将来的にフルで働けなくなったりすると詰んじゃうので。
高い買い物なので、無理してローンは組まない方が良いとの思いで書き込みました。

[800: 匿名さん]

年収だけでなく、購入時の年齢や家族構成によって借入金の許容額は全く変わってきますので無料FP相談はお勧めします。ただし無料の裏にはローンを組んでもらうことが目的であることは心に留めておきましょう。昔は住宅価格は年収の5倍と言われてましたが、その頃とは金利も変わり10倍近いローンを組む方も多くなりました。コロナ禍の今、住宅販売は絶好調のようで、それは収入にコロナの影響を受けない方が支えているのですが、一方で住宅ローン破綻者も急増中です。十分な余力は大切です。

[801: マンション検討中さん]

自分で一度ライフプラン表を作ってみて、それをFPに見てもらうのがいいよ。そんなに難しいものでもないし、変化があった時に自分で修正出来るからね。

[802: 匿名さん]

無理して頭金を多くするより、低金利下でできる限りローンを組んで税制優遇を受ける考え方もありますね。どうせ一生住居費がかかると考えれば、手元に現金を持っている方が生活を守れます。借金返済を優先しすぎると家族が大病を患っただけで家を売るしかなくなるかも。

[803: マンション検討中さん]

住宅ローン控除の件、1ヶ月ぐらい営業努力で頑張ってほしいよね。。

[804: マンション検討中さん]

どちらにせよ入居が間に合いません。来年中の入居が条件ですが、プレミストの入居は再来年なので。

[805: マンション検討中さん]

＞804
おっしゃるとおりでした。2022/12まで入居なんですね。ありがとうございます。

[806: 通りがかりさん]

そこも含めて少し前倒しで頑張って！ダイワさん！

[807: 検討板ユーザーさん]

住宅ローン減税の延長なんて、たかだか最高８０万円です。同じマンションでも、階や場所が違えば、このくらいの金額はすぐに変わります。
減税の恩恵はありがたいですが、それよりも、気に入った物件、部屋の位置のほうが重要です。

[808: 匿名さん]

>>807 検討板ユーザーさん
その通りですね！
でもぎりぎり適用されないってなんか少し損した気分になってしまうのは少しあります…

[809: マンション検討中さん]

制度変更次第では数百万の差ですよ。物件、部屋の位置を気に入るかは値段との兼ね合いもあるかと思いますので、小さな問題ではないと思います。

[810: 検討板ユーザーさん]

>>809 マンション検討中さん
２フロア違えば100万くらい違うでしょう。ここの場合は、部屋位置によって眺めが全然違うので、価格は相当違うことが予想されます。また、リセールバリューはそれ以上に違うでしょう。

自分でコントロールできない税制に文句を言っても不毛です。天の恵み程度に考えるべきで、それよりは自分でコントロールできることに注力すべきです。
・部屋の位置（1期はいい部屋を確保しやすい）
・金利の低い銀行との契約（変動でも0.2-0.3くらい違う）
・家計引き締め
・投資
・その他マネタイズ

[811: マンション検討中さん]

この物件に絞って検討されているのですか？別に税制に文句は言いませんが、他の物件と比較検討するにあたっては重要な要素だと思いますよ。減税対象の物件と比較した場合、減税分と家賃分でかなり差が出ますからね。

[812: 匿名さん]

>>810 検討板ユーザーさん
ここを買うと決めているならそれでもよいでしょうが、
まだ決めかねている人も多いのではと思います。
11月末まで契約＆来年入居の物件はタイミング的にもまだ間に合いますからね

[813: 匿名さん]

マンマニ氏のおすすめ新築スレに掲載されました。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/665650/res/90/

駐車場優先権はクルマ持ちには気になりますね～。
立体でない平置きなら重量制限も無いですよね？

[814: マンション検討中さん]

確かに都内で車持つなら良いマンションだよなぁ。車移動がメインなら周囲の不便さも気にならない。住環境は良いから住みやすいと思う。逆に車が無いと周囲の不便さが際立つし、南北線も正直微妙。車の有無で評価別れそうだね。

[815: マンション掲示板さん]

車を所有していて一馬力で年収900万以上の人が住むような場所でもない気がしますね。車中心の生活なら駅近な意味もないし。

[816: マンション検討中さん]

>>815 マンション掲示板さん
いやいや、23区内、駅近、車持ちこそこのようなマンションのメリットを享受できるのですよ。

[817: マンション検討中さん]

ほんとマンション早く買うに限りますね。後悔しきりです。2015年くらいなら同じ価格で駒込や西ヶ原などの高台でも買えたんじゃないかな。今やガークロやここなど、低地の水害リスク抱えて6000万位上払わなくちゃいけないなんて泣けます。もう一生賃貸でもいいかなって気がしてきた。

[818: 匿名さん]

こちらの一階を検討してますが、やはり洪水リスク考えると一階はやめた方がいいですか。

[819: マンション検討中さん]

一生賃貸でどうぞ

[820: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん
ハザード付きを買うなら4階以上のほうが無難かと思います。

[821: 匿名さん]

嘘か真かヴェレーナは初月契約7割とか情報出てます。さすがに盛っているとしてもここの値段は強気になるのではないでしょうか。

[822: 匿名さん]

皆さん大変ですね。
私は7年前30歳の時に世帯年収750万(私450万、嫁300万)で23区内JR駅徒歩1分の新築マンション（70㎡4400万前後）購入しましたが、今こんなに高いとは!!!
今私達の世帯年収(私500万、嫁100万)では埼玉どころか埼玉寄りの栃木・茨城でしか購入できそうもないですね。

[823: マンション検討中さん]

大丈夫ですよ。ここを検討するような方の世帯年収はあなたの倍くらいはありますので。

[824: 匿名さん]

年収1000万以上の労働者って全労働者の1割未満でしたっけ？
そんなエリートが23区外れのマンションって（笑）

[825: マンション検討中さん]

>>822 匿名さん
7年前ってマンションは買い時でしたね。私はリーマンショックの次の年に格安で23区中古戸建を買いました。近隣価格ですが今は倍近くになっています。得する人は得をして、平成バブルの時もそうでしたが、最後のババ掴むと負債60%でしか売れない状況の人もいましたねえ。タイミングが肝要ですね。

[826: マンション検討中さん]

>>822 匿名さん
素直に羨ましい、含み益で郊外に戸建てが建ちますね

[827: マンション検討中さん]

>>824 匿名さん
ここに書き込んでいるということは検討者ですよね？世帯年収1000万円いっていないなら、ここは検討から外したほうがよいかと…

[828: 匿名さん]

年収580ですけど検討中してますが笑

[829: 周辺住民さん]

検討するのは自由です
私も白金高輪のタワマン検討してますから

[830: マンション検討中さん]

>>828 匿名さん
親ごさんから1本づつ2本資金提供してもらえたら楽に買えますものね。額面年収だけでここに来るなとか、検討にすら値しないとか、勝手に人を判断するのはいかがなものかと。

[831: 匿名さん]

>>830 マンション検討中さん
提供はないですが、10年ほど前に購入したマンションが購入した時より高く売れそうなので買い替えで頭金払っていけるかなと思ってました。

[832: マンション検討中さん]

モデル行ってきました！かなり混み合ってましたが、、、
価格も思ったより高くなく、設備も悪くなかったです！

[833: マンション検討中さん]

>>832
予定価格より下がったのでしょうか。予約してあるけどモデルルーム行く意味ないかなと思い始めていましたが、元気だして明日行ってきまーす。

[834: 匿名さん]

高い高いと言われてますが、なんだかんだかなりの人気物件ですよ。

[835: マンション検討中さん]

ならよいのですが

[836: 匿名さん]

参考にしたいのでもう少し具体的に教えていただきたいです、、、

[837: マンション検討中さん]

設備が微妙だったな

GOOD
可動式ルーバー面格子
スロップシンク
ハイサッシ
玄関換気窓
ディスポーザー

BAD
賃貸みたいな鍵（タッチしないとオートロック開かない）
住戸前モニター付きインターホン無し
直床
安っぽい建具と床材
洗面台ソフトクローズ無し
ミストサウナ無し
浴室ブラケットライト

坪300以下の住戸もあり今の市況では決して高くないし
駅近でも平置き駐車場が確保できるということで売れるっちゃ売れるだろうね

[838: 匿名さん]

>>837 マンション検討中さん
ありがとうございます。ディスポーザーはついてるのはプラスですね。
ただ、直床なんですね、、、柱を外に逃す工夫してるだけにここでコストカットしたんですかね。少し残念です。

[839: マンション検討中さん]

皆さん設備設備言っておりますが、やはりマンションはやはり駅距離、教育施設、スーパーが全て近くにある等の立地ですよね。スロップシンク、ディスポーザー、ハイサッシ、天井高。私は仕様かなり良かったと思います。

[840: マンション検討中さん]

マンマニさんやその他の方のTwitterでも高評価ですね！ブログが楽しみです。

[841: マンション検討中さん]

直床は音がどうなのかきになりますね
私は在宅中心なので駅距離、スーパーより設備の方がきになります（もちろん近いことにこしたことはないのでバランスですが）

[842: 通りがかりさん]

カーシェアもない。大規模なのにゲストルームもないね。。

[843: マンション検討中さん]

>>841 マンション検討中さん
結局床の遮音等級によるみたいです。一般的には二重床の方が音が響くことが多いみたいですよ。大規模なリフォーム予定がないなら、直床の方がいいと思います。

[844: マンション好き]

>>842 通りがかりさん
まぁ。その分管理費お安いんじゃないですかね。修繕積立金抜いて確か平米単価169円くらいだったような。

[845: 匿名さん]

共有設備を増やすより管理費が高くない方が私は嬉しいです。
なので第一期申し込む予定です！

[846: マンション検討中さん]

>>817 マンション検討中さん

全くもって同感です。同じくらいの条件で＋1000万円積まねばならないのかと。何か泣けてきます。

[847: マンション検討中さん]

>>827 マンション検討中さん

キャッシュフローを考えるとだいたいそうなってきますよね。恐ろしいのは世帯年収が800万円程度でもローン審査通ってしまったりする事かなと。

[848: マンション検討中さん]

>>837 マンション検討中さん

GOOD
二重天井
魔法瓶浴槽

BAD
ダウンライトは全部オプション
浅い食洗乾燥機
複層ガラス（LowEでない）
営業マンがあまり仕様を知らない

ちょいと前の市況から考えるとこの価格では
何とも中途半端な設備な印象。

立地は良いと思いますよ、立地と駐車場は。

アルコーブといい、
設計の方がコストカットが滲み出てて
何とも微妙。

[849: マンション検討中さん]

>>844 マンション好きさん

共用設備何もない割に管理費そんは安くないですよね。
何ででしょう。大和ハウスの管理会社だから？
何かぼったくられてるみたいです。

[850: マンション掲示板さん]

駅近とはいえスーパーしかない最寄り、低地でハザード色付きでも6000万中盤かー。少し前は赤羽を買えた価格。恐ろしいバブルだ。

[851: マンション検討中さん]

営業マンがあまり仕様を知らない
↑
ここがじわりますね。

[852: 通りがかりさん]

>>846 マンション検討中さん

本当にそうですね。ガーデンズの中古が安く出てくるかと期待しましたが、
それらも6000万以上するので厳しいです。

[853: 匿名さん]

>>852 通りがかりさん
むしろ、ガーデンズの中古の方が高いですよ。。。

[854: マンション検討中さん]

>>851 マンション検討中さん

モデルルーム行きましたが、営業マンのこのマンションへの知識が浅い気がしました。若い方ではなく中年の男性だったのですが。。
その割に他のマンションの悪口は饒舌でちょっと萎えてしまいました。
他のモデルルームではあまり無かった事なので少し驚きましたが、こんなものでしょうか。
担当者変えてもらいたいですが、この様子だと裏で何言われるか分からないので不安です。

[855: マンション検討中さん]

程度によるかと。『あっちのマンションもいいですが、うちはもっといいです！』くらいは全然あるかと思います。あと、担当者変更は全く問題ないと思いますよ。裏で何を言われたとしても、あなたには影響ありません。困るのはその中年の担当者だけです。

[856: 匿名さん]

予定価格で様子見しつつ、それより若干下げめで割安感を出す作戦にでたんですね。

[857: 匿名さん]

ガークロは桜井を起用するという、あれな戦略にでたのは失敗。今現在、プレミスト優位な感じですね。

[858: マンション検討中さん]

>>856 匿名さん
もう本価格出てるんですか（オンライン説明より安く出てるんですか）！？

[859: マンション検討中さん]

>>858
モデルルーム行きましたがウェブ説明会の予定価格とまったく同じでした。他にもいくつかのタイプの価格を教えてもらいましたがまだ予定だと思いますよ。

[860: 匿名さん]

6000万?7000万が多かったイメージです。
一階なら5900万台とかもありましたよ！

[861: マンション検討中さん]

>>855 マンション検討中さん

そんなかわいい感じではなく酷かったです。
でも答えていただいてありがとうございました。
担当者変更はちょっと検討してみます。