プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[701: マンション検討中さん]

王子、赤羽を含めた議論がされることが多いと思うのでこの辺の地域での比較目線で話します。

プレミストは良くも悪くも日常の生活に特化しているマンシャンかと個人的には思います。最大の魅力の駅徒歩2分に加え、コンビニやスーパーもとても近いので、普通の日常を送るにはとてもいいマンションだと思います！
逆に外食を多くしたい！や土日はほぼ出かけるような人には路線が1つだったり、飲食店が少ないので、適してないかなと思います。
このような方であれば王子や赤羽を検討した方が良いと思います。
ただ王子や赤羽になるとプレミストと同じ値段だと駅徒歩10分くらいの距離の場所にはなってくるので、同じ徒歩時間とするなら予算の兼ね合いもありますが。
10年20年後とかの資産価値で考えるなら、赤羽や今後区役所移転で今後駅前発展が見込める王子を検討した方がいいと思います。王子神谷で中古で売る時に悪い声は聞かないですが良い声も聞かないので。
個人の意見ですが誰かの参考になれば嬉しいです！

[702: 匿名さん]

マンマニさん現地調査ですね。
https://twitter.com/mansionmania/status/1438664702117101568

[703: マンション検討中さん]

王子も中古価格は微妙じゃないですか？ここまで中古価格と新築価格に乖離があるなら、予算上がっても赤羽が良いかと。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_96856448/

[704: 匿名さん]

>>703
築25年じゃん
俺ならそんな築年数で高くねって思う

[705: マンション検討中さん]

>>703 マンション検討中さん
この物件は「東京メトロ南北線「王子」歩9分」にしているのがミソ。おそらく、北とぴあ前のメトロ入り口までの距離で、JR王子駅だと850-900mで徒歩12分くらいになる。
飛鳥山タワーは別格にしても、他に王子とは思えない高さの物件いろいろありますよ。

[706: マンション検討中さん]

私も資産価値よ1番は赤羽だと思いますよ！
ただ、王子は20年後とかであれば区役所移転などを含んだ再開発が進んでると思うのでそこ考慮したら、資産価値上昇はあるかもと思ってます！

[707: マンション検討中さん]

自分は都内は買えないので、せめて都内に近い川口の中古にしようかと思っています。

[708: マンション掲示板さん]

>>703 マンション検討中さん
これ見たらリフォーム物件なので、それを考慮すると結構お得ですね。ですが、たしかに新築との価格差が大きくリセールがやはり気になりますね。

[709: 名無しさん]

>>705 マンション検討中さん
王子駅徒歩圏かどうか、で相場は全然変わってきますね。ここはあくまで南北線だけが最寄駅だから、10年後残債割れしないかは不安ですよね

[710: マンコミュファンさん]

マンマニ氏の評価は上々のようですね。ガークロより安くすれば大人気になりそう。

[711: マンション検討中さん]

>>710 マンコミュファンさん
ブログ楽しみです。

[712: マンション検討中さん]

>>710 マンコミュファンさん

先程書き込む物件間違えましたが、比較的最近では普通の評価でしたよね。贔屓目なしに冷静に。

[713: 匿名さん]

ここは先週からモデルルームを開いてるのに具体的な書込みがないね。人気ないのかな。

[714: マンション検討中さん]

>>710 マンコミュファンさん
ガーデンズはやっぱり地域No1じゃね？

[715: マンション比較中さん]

>>704 匿名さん

ここはどう？
https://www.nomu.com/mansion/id/ED9X9002/

[716: マンション検討中さん]

1期1次からMR行って真面目に検討してるような人は、こんなところに情報垂れ流して競合増やしたりしないんだよなぁ。笑

[717: 通りがかりさん]

>>707 マンション検討中さん

王子なら川口

[718: マンション検討中さん]

マンマニの動画見ましたが全然評価高いように感じなかったです。回りは高い建物で囲まれてますし、南東の高中層以外は魅力無いのかと思ってしまいました。

[719: 匿名さん]

>>716 マンション検討中さん
ですねw

[720: 匿名さん]

>>718 マンション検討中さん
あの動画では、眺望重視の人には検討しづらいが、そのほかの要素（値段、外観、立地、ブランド）について非常に高評価だと言っていました。
とりわけ超駅近なのに値段が高くないから、非常にオススメできるマンションだと言っているように私は感じました。
設備仕様についてまだ詳細明らかでないので、そこの部分は触れていませんでしたね。
見せつけるようなエントランスアプローチにもなるみたいなので、完成すると街のシンボルのようなマンションになるかもしれないですね。

[721: マンション検討中さん]

値段、ブランドについて言及ありましたか？外観はかっこいいけど隔て板が残念、立地はマイナー駅だけど駅近でコンビニや公園が近いから便利って内容だったかと。駅近で環境面も取れる立地の良さは分かりましたが、値段と設備仕様次第かと思います。落ち着いて暮らしたいファミリーには良さそうな物件だと思います。

[722: 匿名さん]

初めてお邪魔します。ここの価格はどの程度と予想されているのでしょうか。北赤羽と比較しているのですがあちらはどんどん申し込みがはいっているようで悩んでおります。

[723: マンション検討中さん]

>>720 匿名さん

マンマニさんは眺望の良い部屋を検討したいなら早めに行った方が良いとも話されていました。逆に眺望悪い部屋は売れ残ると言えます。
眺望重視の人には検討しにくいけど、売れるのは眺望の良い部屋ってどういう事でしょうか。
無理やり褒めようとして矛盾している感じがしました。

[724: 匿名さん]

>>717 通りがかりさん　ですよね。なんかさいたまをバカにする輩がいましたが、都内はリーマンが現実的に買える価格をつきぬけました。

[725: 匿名さん]

6000万円見ておけば買えると思うよ。

[726: マンション検討中さん]

ここ買う人って世帯年収いくらぐらいの人多いんだろ。。。

[727: 匿名さん]

個人の感覚で人それぞれの世界ですが、金融資産なしだと6000万なら安全圏で30才年収1500万、ややチャレンジで1200じゃないですかね。子供2人中学まで公立想定で。

正直、1馬力だと無理だけど共働きで合算＝世帯年収なら何とかなるという考えには反対です。
子育て関係はだいたい母側に任せきりになるし、小学校の低学年まで両方がフルタイムで働くのはかなりハードコースだからです。

やってるよ！という人って、近くに住む自分の親に頼んで孫の送り迎えしてもらってるとかそういうのばかりですよ。

[728: マンション検討中さん]

6200万を変動金利のフルローンで借りると、管理費など込みで毎月18万円くらいの支払いです。駐車場を借りるならプラス2万円くらいかと。手出しの初期費用は家具代などを考えると500万くらいは用意したいです。ただ、貯蓄を使いきることはオススメしないです。
まずはこの条件を1馬力でいけるかどうかです。2馬力ギリギリだと子育て関係で詰む可能性があります。

[729: マンション掲示板さん]

世帯年収1500万以上じゃないと6000万円オーバーは無理でしょう。それ以下が無理して買うようなものではない。

[730: 匿名さん]

十条駅4分にザ・パークハウス十条ができますね。
あちらも駅に近いので迷います。

[731: 検討板ユーザーさん]

都内のマンション色々見てますが、とても高くて買う気がしないです。うちは世帯年収1600で子供2人（未就学児）ですが、マンションに6000万使うよりは子供の教育費や旅行に回したいので、郊外4-5000万円代の戸建てか中古マンションでいいかなと考えてます。幸い夫婦共にリモートワークメインになってきましたし。
今後都内のマンション買う人は通勤必須な人になってくると思うので、こういった駅近マンションの需要は無くならないでしょうけどね。

[732: 匿名さん]

パークハウス十条はここより高くなるんじゃないかなぁ。。
埼京線だと北赤羽のヴェレーナグランが駅徒歩3分で5500万/3LDKですね。

[733: 匿名さん]

>>732 匿名さん
十条はエクセレントシティが早期完売したのでそれより高くなりそうですね

[734: 匿名さん]

>>733 匿名さん

エクセレントシティは2階の3LDKで6900万でしたからね。。これから販売で7000以下は無いでしょう。
いま池袋～東池袋はファミリー向けは1億の世界で、十条はそこからJRで2駅ですからね。

[735: マンション検討中さん]

頭金さえあればフルローンで買わないならいいんじゃん、世帯年収1500万円だったら貯金もないのが可笑しい

[736: マンション検討中さん]

確かに、都内23区70平米の新築平均は7000万円台の時代だから、中古の方が良いかもね

[737: マンション検討中さん]

全然場所のレベルも違うけど、ファインシティ王子神谷リバー＆フォレストだったら2800万で買えた。そりゃ便利かもしれないし北区と足立だけど、倍以上払ってヒーヒー言うなら、足立上等、レクサスでも買って生活を楽しむスタイルに向かえばよかった。(後の祭り) こういう昔はなしする私は＊＊＊です。はい。

[738: マンション検討中さん]

ま・け・ぐ・みが伏字になるんですね。

[739: 匿名さん]

NGワードありますね。

[740: 検討板ユーザーさん]

どうしても都内に住みたいと言う人もいますし、ここのような駅近物件は売るのに困らないので、ここなら買っても良いのかなぁと思います。周辺の環境も良さそうですしね。神谷は日本製紙のレジデンスなどがありとても小綺麗ですよ。豊島の方に行くと途端に古い建物ばかりで暗い雰囲気になります。

[741: マンション比較中さん]

駅から徒歩2分という条件と周囲の生活環境に惹かれてこちらを検討しています。
それにしても十条のマンションでもそんなにするんですね？駅距離的にも良い物件だったのでしょうか(存じ上げず申し訳ありません)。
正直、JRの十条駅もメトロの王子神谷も、線は違えど利便性や知名度？はそこまで変わらないと思っていたのでちょっと驚きました。都内の新築マンションは本当にどんどん値上がりしていますね。
ただここ最近の価格事情を考えると、こちらのマンションは比較的現実的な坪単価、立地の良い中規模マンションということで手が出せそうだなぁという印象です。
某フラッグも価格面やネームバリューではとても魅力的ですが、駅距離が毎日となると無理なので検討から外しました。

[742: マンション検討中さん]

>>741 マンション比較中さん
十条と王子神谷では条件が全く違いますよ。
十条は大きな商店街があって再開発地域、高台なのでハザードも色無しです。最寄りのJR埼京線は池袋、新宿、渋谷にダイレクトで行けますし、京浜東北線の東十条駅も近いので東京方面も出やすいです。
王子神谷は落ち着いた地域ではありますが、スーパー以外の大きな商業施設はなく再開発も進んでいません。ハザードは言わずもがな。南北線はメジャー駅をあまり通らない上に地下深いので、通勤等で使う方以外には少々使いにくいです。東十条も日常的に使うには遠いです。
何を重視するかは人それぞれですが、同じ値段であれば十条を選択する方が多いと思います。

[743: マンション検討中さん]

事前案内会に参加した方に確認したいですが、このマンションのインターネット回線はマンション内でみんな共有する方式でしょうか？

[744: マンション検討中さん]

バルコニーの幅は2000㎜、共有廊下は1900㎜
これ設計ミスじゃないの？

[745: 匿名さん]

>>744 マンション検討中さん

意味がわかりません。
どちらも充分な幅が確保されてると思いますけど。

[746: マンション検討中さん]

>>745 匿名さん
1900mmは充分ですか？
まぁ団地と同じだから充分かもね

[747: マンション検討中さん]

1900mmで足りないって人はどれくらいの幅が必要なのか、なぜ必要なのか気になる。

[748: マンション検討中さん]

>>747 マンション検討中さん
普通のマンション（アルコープあり）は2700～2900㎜ですよ。
1900だと、ドア開けると人が通らないぐらい狭いですよ。

[749: マンション検討中さん]

そうなんですね、ご教示いただきありがとうございます。でも、玄関ドアって横幅1mくらいかと思うのですが、開けて人が通らないってことはないんじゃないですかね。

[750: 検討板ユーザーさん]

十条は確かに水害のハザードは回避できますが、首都直下の際の火災のハザードリスクは高いですね。道路が狭く戸建て密集地域も多いので。