プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[562: 匿名さん]

なにやらネガの連投ですが、間取りは悪くないと思います。
・各プランとも廊下側ふくめ柱の食い込みがない。
・玄関に窓があって風通しが良い。
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう。
・バルコニー側はワイドサッシか連窓サッシで明るい。

それとエレベーターが3箇所に分散しているので廊下を歩く距離が短い。かつ、1台あたり70戸というのは妥当な水準。

たぶんモモレジさんが記事にすると思いますが、間取りとデザインに関しては誉められるレベルだと思います。価格相応かどうかは別として。

[563: マンション検討中さん]

>>562 匿名さん
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう？
アルコープないから凹みがあれば納得できる派ですか？
じゃあプライバシーを守れないマンションが存在しないわけですよね？

[564: マンション検討中さん]

せっかくのアウトポールなのに、時節柄か通風スリットを採用して本来需要高いアルコーブにしなかったのが残念。

駅近が最大の魅力だが、ハザードもあるし、価格が価格なだけに細かい仕様次第では、、、という感じですかね。

[565: 匿名さん]

建物の仕様は関係ないですよ。
立地が全て。

坪250レベルという方、今23区内の駅徒歩2分でそんな価格の新築マンションあります？

[566: 匿名さん]

仮にやや安め住戸の販売価格が6000万として、頭金を1割入れたら借り入れは5400万。
金利0.6%の35年ローンだと月々14.2万の支払い。管理費と修繕費は分からないですが仮に2万とすると月々16.2万ですね。
フルローンの想定だと月々18万。新築の分譲グレードと見た場合に周辺の賃貸と比べてどうでしょうか。

[567: 匿名さん]

もちろん上のは諸費用や住宅ローン減税、固定資産税、修繕費の入居時一括金は含めていません。

[568: 匿名さん]

アルコーブ（アルコープ？）がないことがよく話題にのぼるのですが、よくわからなくて、、教えて下さい！

ＳＵＭＭＯ住宅用語辞典には「マンションにおいては、共用廊下から少し後退させた玄関前部分のスペースのこと」とあるのですが、
アルコーブと単なる凹みの違いってなんでしょうか？
凹んでいるもののうち、形や大きさが一定の基準を満たしたものをアルコーブと呼ぶのでしょうか？
参考にアルコーブあるマンションを教えて下さい！平面図を比較してみたいです

また、アルコーブありの方が資産価値高いと書かれている方が多いのですが、どうしてなのでしょうか？
専用使用権のあるポーチならまだわかるのですが、共用部分ですから好き勝手な使い方できるわけではないですし、
このマンションの場合、駐車場や公園から丸見えの共用廊下ですから、一定の凹みがあったところで、プライバシーへの配慮も何もないと思うのですが。。

[569: マンション検討中さん]

中古マンション売却経験ありますが、結局売る時に設備の質問してくる人なんてほとんどいないですよ。立地が全てだと思います。アルコーブの有無はそこまで大きな問題ではないでしょう。そもそもそこまでプライバシー気にするなら内廊下のマンション買った方がいいですし。

[570: マンション検討中さん]

>>566 匿名さん
35年後に2,000万で売却できるとして月に12万の減価。6000万なら都内3LDK買えます。都内3LDKで12万の家賃のとこありますか？と問われれば買いだと私は思うのですが

[571: マンション検討中さん]

>>570 マンション検討中さん
隣の神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万なので十分ありですよね。買い替え需要もあると思います。

[572: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん

553の方のコメントにある内容を
すぐ連想しちゃいますよね。
歩行者と事故る系のトラブルが発生しやすい。
そういう構造的にコストかけないのは
分譲らしからぬというイメージですね。
賃貸マンションとか、
アパートなら別に良いんですよ。
そういうところお金かけないでしょうし。
（ここはだいたい6000万円台なのに…）
プライバシーはアルコーブだけでなく
他の要素も関係しますが、
少なくとも並びの両隣からは
角度的に守られ易くなりますね。

[573: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[574: 匿名さん]

>>570匿名さんの「月に12万の減価」
そして>>マンション検討中さんの「神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万」
この差額3万円＋αが固都税、管理費、修繕積立金
そして専有部分内にある非耐久財の経年劣化的な費用ではないかと…
購入も賃貸もトータル費用に大差はないと思います

[575: 通りがかりさん]

コストカットしてもこの価格か。売れる価格なら売れるマンションなのに。売りは駅近と価格ですってしなよ。

[576: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[577: 匿名さん]

>>574 匿名さん

大した設備がなく築年も古いURの賃料と大差ない、あるいは幾分かプラスでも分譲グレードのマンションに住めるならその方が良いという方は多いと思います！オートロックや床暖、食洗機、浴室乾燥機、スロップシンク付バルコニー、URにはない外観デザイン。
この価格だと利回りの低さで投資用には向かないとは思いますが。。

[578: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
向こうの食洗機で深型はオプションでなかったでしたっけ？

[579: 577]

追加です。賃貸と分譲の両方住んだことがある地元住みですが、子育て世代は圧倒的に分譲グレードが便利です！ここの仕様はまだ分かりませんが、古いURは床のコンクリートが薄くて騒音トラブルが多かったり、分譲だとほぼ標準と言える浴室乾燥機は雨でも使えて、場合によってはドラム洗濯機と両方で乾燥可能！など全然違いますよ。
あとはお値段との相談で。。築浅の中古が安ければそちらが良いかもというのはあります。が、この5年で中古も高くなりましたね。

[580: マンション検討中さん]

>>564 マンション検討中さん

アウトポールに下がり天井を避ける設計はちゃんとしてくれたという印象なだけに惜しいというか残念というか。

[581: マンション検討中さん]

>>565 匿名さん

今は全然ないですよね。ちょっと前までは選べばあったのに。それだけに高値掴みにビビってしまって何が正しい判断なのか難しいですね

[582: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん

私の場合、賃貸で月15万だと6年で1000万超えるのと、ローン実行時の自分の年齢で判断しますね。

[583: 匿名さん]

新築購入は入居前の費用が嵩むのがデメリットですね。。
管理準備金や修繕費の入居時一括払い、ローン手数料保証料、登記費用や火災保険料、そこに引越費や家具代を入れたら数百万。
頭金1割入れる場合はトータルで現金1000万近く考えておく必要があります。
それを払ったら貯金が底をつくようだと危険。

[584: 匿名さん]

別の案件では頭金2割と言われました。
ここはどうでしょうね。

[585: マンション検討中さん]

このあたりを知っている方ならファミリー向けの住環境の良さは分かると思うので、ただ駅力だけでガークロと比べてる人は、あんまり現地歩いたことないのかなと感じます。むこうとは全然まわりの雰囲気違いますよね

[586: マンション検討中さん]

利回り4%以下の物件を買うのはリセール時苦労するでしょう。ここは3%そこそこです。マンション買う人は出口をイメージしている方々が多いと思うので。結論立地に対して高すぎってことです。

[587: マンション検討中さん]

>>585 マンション検討中さん
ファミリー向けの住環境の良さは分かるけど、その一本足打法なのがなぁ。一生子育てするわけじゃないし、同じ価格ならガークロのほうが後悔が少ない気がしてしまう。

[588: 匿名さん]

>>586 マンション検討中さん

徒歩20分やバス便の案件は安く見えますが、結局はそこも相場としては高い事には変わらない。今まで3000万台だったのが4000台になってるだけ。

[589: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
価格のグロスの話ではなくて、利回りの話ですよ？パークホームズ初台みたいにしっかりと5%以上確保できる物件なら将来安心という話です。でなくても、成増物件や足立物件ならまだ利回り4%確保できるでしょう。北区の端っこはもうお買い得ではありません。バス便20分の話なんて全くしてません。

[590: 匿名さん]

アルコーブについて質問した568です

>>569 マンション検討中さん
>>572 マンション検討中さん
御回答ありがとうございました！

自分が思うより、玄関での行動（鍵の開け締めや荷物の出し入れなど）について近隣住民の視線を気にする人が多いのだなと気付きました
ただ、周囲の視線を本当に気にする人は内廊下のマンション選びますね
このマンションは子育て環境重視の団地型マンションですから、中古で売りに出すときに、アルコーブさえあれば売れたのに、、、とはならないのかなと想像しました

歩行者と事故る経験がなく想像できていなかったのですが、たしかにファミリータイプのマンションなので、ベビーカーを押して大荷物で通行する方、子供の集団など容易に想像できますね
そもそも共用廊下がもっと広ければ良いのに、、

勉強になりました、ありがとうございます
最後に1点、やはりアルコーブの定義が掴めないのですが、このマンションでもAタイプとSタイプの玄関は凹んでいます（メーターボックスが出っ張っている分）。
これはアルコーブでしょうか？

[591: マンション検討中さん]

>>586 マンション検討中さん
素人質問ですみません、新築マンションの利回りってどのように計算するのでしょうか？まだ賃貸出てないので、周辺の賃料を参考にですか。

[592: 匿名さん]

>>589 マンション検討中さん

え、>>586で結論立地に対して高すぎって書いておられますよね。高いのは価格の話と読めました。

[593: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
横から失礼しますが、586は利回りの話かと思いますよ。
利回りが低い原因が立地(家賃相場)に比べて物件価格が高いと言っているだけであって、価格自体が高いとは言ってないですよね。

[594: マンション検討中さん]

>>593 マンション検討中さん
補足ありがとうございます。その通りです。立地に対しての価格の話です。589さん。では、立地に対しての価格の話をするときに参考にするのは何か？周辺の中古相場と賃貸の月額賃料です。周辺相場でサンプル取れるのはプラウドシティ赤羽くらいでした。賃料22.5万です。王子神谷の相場は2割くらい低いので18万で貸せたとしましょう。概算中央値7000万で試算すると年間利回り3.08%です。例えば589さんがおっしゃるバス便でも、駅から遠くてもクレアホームズ王子神谷は4.5%くらいありとてもお買い得でした。それだけこのマンションは立地に対しての価格の魅力が無い。ということです。何らこのマンションを否定するものではなく、事実だけを述べたものです。皆様に高音掴みだけはして欲しく無い思いで、私見を述べさせて頂きました。

[595: 買い替え検討中さん]

>>594 マンション検討中さん
ここ、高音掴み確定ですね。ありがとうございます。

[596: マンション検討中さん]

さすがに家賃の前提が低すぎるような。URと3万しか差がつかないってことはないでしょう。少なくとも20万以上で計算していいと思います。

[597: マンション検討中さん]

TOYOTAや富士通などの大企業が全社的にテレワークを導入しており、コロナ禍が過ぎてもこの流れは止められないと思います。傾向として、高年収のホワイトカラーの人たちほどテレワークを実践しています。
そうなると「お金を出しても東京に住みたい人」と「郊外や地方でのんびりしたい人」に二分されると思うのですが、王子神谷ってそういう意味では中途半端かなと思うんですよね。
確かに交通利便性は高いけど、「東京に住んでる感」は全く無いですし、自然が欲しいなどファミリー向け郊外感が欲しいならもっと外に出ていくでしょう。

もちろん駅近で条件はいいマンションですから絶対にニーズはあり続けると思うのですが、今の市況が落ち着いた時に20万も出してここを借りたいと思うファミリーがどのくらいいるのかは疑問です。学区なども特別目立って良いわけではないですしね。
北区で探している人は、よほど王子神谷にこだわらない限りは高くても赤羽など開発地区で探した方が無難だと思います。あちらは小中一貫校も検討されています。これからは通勤利便性よりも、街力と駅力と学区が問われる時代だと思います。

[598: マンション検討中さん]

それは主観が入った推測ですよね。今の時点で判断するなら、やはり周辺の家賃を使うのが適切ではないでしょうか。URが15万円台、JRに近いガーデンズが23～25万円程度の家賃だとすると、少なくとも20万円程度で見積もるのが妥当かと思います。ただ、あくまで今の見積りの話であって、王子神谷が中途半端という意見については同意です。私も赤羽や王子のほうが良いとは思います。資産価値を気にする方はなおさらです。

[599: 匿名さん]

利回りって、結構ザルな計算ですね。
どうにでも数字を作れそう。

[600: マンション検討中さん]

事実だけを述べます、って言って大いに主観の入ったことを言われる方って、、
素直に個人の意見ですが、って言えばいいのに。

[601: 匿名さん]

この辺りは築45年の王子五丁目団地が今後どうなるかによるんじゃないかな
王子神谷駅周辺では最高立地だし

[602: 匿名さん]

赤羽台と同じように建替えでは？
そうなると家賃が安くなることはないですね。

[603: 匿名さん]

>>598 マンション検討中さん
赤羽や王子も、出てくる案件が微妙だから比較対象になっているんだと思います。
どちらも格安の都営住宅のエリアに建てているので、利回りなんて考えて意味があるのか疑問です。

[604: マンション検討中さん]

利回りとかいう人はもっと都心に投資用の不動産を買ったらいいと思いまーす。

[605: マンション検討中さん]

>>603 匿名さん
意味はありますよ。マンションの特徴の１つとして流動性の高さがあるので、価格を予想して買うのは普通です。そのうえで王子や赤羽から徒歩10分くらいのところとここを比べてるだけです。

[606: 匿名さん]

今の周辺の中古相場を見てみたら、価格は妥当かと…

[607: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん

販売中のガークロやこれから始まるシティテラス赤羽は比較的駅からから離れた都民住宅・都営住宅のエリアなわけですが、そこの利回りを算出する際に都営の家賃を考慮しています？

[608: 匿名]

>>607 匿名さん
まあでもこの辺りの都営住宅は古いですし、住み替え需要はあるかと。

[609: マンション検討中さん]

>>607 匿名さん
都営住宅の家賃は考慮してませんよ。駅から離れたと言っても徒歩圏内ですから、赤羽や王子駅徒歩圏内の築浅マンションと比べればいいんじゃないですかね。

[610: 通りがかりさん]

ここが月20万の賃料なら高いですよ。20万だせば王子でも赤羽でも築年数妥協すればいくらでも良いところ借りれます。プレミスト志村三丁目みたいになるのかな…

[611: マンション検討中さん]

新築が相場に釣られて上がりすぎだけど肝心の街の方は昭和のまま。再開発地域じゃないと、20年後はただの古いマンションになってしまって選ばれないと思う。とはいえここは駅徒歩近いから絶対売れるし貸せるのは強みだよね。