プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[542: マンション検討中さん]

現状は予定価格で判断するしかないかと思います。販売価格がどうなるかなんて推測しか出来ませんので。待てる人は待てばいいですし、ガークロとか他の物件と今比較するのであれば予定価格で考えるべきでしょう。

[543: 匿名さん]

高めに出して欲しい。あまり安くすると住民の質が落ちるので、住み心地悪くなりそう。

[544: 匿名さん]

高値で少しだけ売り出す
↓
当然完売する
↓
その値段が相場になる
↓
結局売れていく

・・・という流れがここ数年続いてますからね。王子や王子神谷は7000万、赤羽は8000万超ということになりそう。

[545: 購入経験者さん]

>>543 匿名さん
民度がうんぬんって、6千万からする物件をさらに高めに出してほしいって。そんなあなたは白金高輪とかがお似合いですよ。北区は無理ですよ。

[546: 購入経験者さん]

プレミスト志村三丁目はずいぶん売れずに残りまくってますが・・・あのスタイルで行きますか。まあデベさんの勝手ですがね。

[547: マンション検討中さん]

事前案内会、9月の後半で申し込んだんだけど、電話こないな。。。
これって、事前案内会の日から気に入ったのがあったら内々に申込することできるんでしょうか？
建前のルールは置いておいて実質的にどうなのかなとおもいまして。詳しい方教えてください。

[548: 買い替え検討中さん]

アルコープなしは納得できないので、諦めました。

[549: 匿名さん]

プレミストはガークロの苦戦状況見てないのかね。ガークロと比較検討してる人が多いのは分かってて、この価格はどうなの？同じなら「絶対南北線」の人以外はガークロに流れる。ローン控除も来年から未確定だし、プレミストを待ってでも得られるメリットがないと完敗するよ。オイコス同様南北線長期未入居マンションにならない事を祈る。

[550: 坪単価比較中さん]

トイレカウンター、ポーチもなし。南北線一本のハザード色付きで6000万超えは考えるな。この値段なら流石に二重床ですよね？

[551: マンション検討中さん]

>>550 坪単価比較中さん
ポーチ、アルコーブなしですからね。直床、直天井などあり得そうですね。コストカット！

[552: マンション検討中さん]

>>549 匿名さん

ローン控除ではガークロに分がありますね。プレミスト王子神谷を待つ程のメリットはさてはて。分譲と言えば、なところを手を抜いてる印象強めですし。

[553: マンション検討中さん]

>>548 買い替え検討中さん

何ででしょうね。玄関の方向はそっち？？て思いますよね。歩行者の子供と「ドーン」とぶつかって近隣争いになる案件。正直これで何回もため息出ました。

[554: 買い替え検討中さん]

アルコープなしはUR団地っぽくないですか？まぁ、周りは団地だからステータスはあいますね。

[555: マンション検討中さん]

ディスポーザー、食洗機はさすがにありますよね。きっと、、、

[556: マンション掲示板さん]

これで直床、ディスポーザーなし、食洗機なしだと誰が買うんだよという感じですね。

[557: マンション検討中さん]

駅西側がURでつぶれてるのは痛いよね。UR民には駅近くで良いかもしれませんが。

[558: マンション掲示板さん]

アルコープなしで廊下が狭く見えるのがとても気になります。。

[559: 買い替え検討中さん]

非常に良い立地なのに、この３流会社が開発するのは、この結果になりますよね。

[560: 匿名さん]

ここで7000万使うなら、今中古の飛鳥山ザファースタワー3LDK7180万選びます。

[561: マンション検討中さん]

いや。無いわこのマンション。
価格から見た設備仕様と立地が終わってる。
どう考えても坪単価250万そこそこでしょ。
都心と23区周辺地の差が埋まってきてる感ありますね
それなら都心でクラッシィハウス大手町とかいくらでも狙い目あるかと。この立地で坪単価320くらい出すとか売却時大損しそう。

[562: 匿名さん]

なにやらネガの連投ですが、間取りは悪くないと思います。
・各プランとも廊下側ふくめ柱の食い込みがない。
・玄関に窓があって風通しが良い。
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう。
・バルコニー側はワイドサッシか連窓サッシで明るい。

それとエレベーターが3箇所に分散しているので廊下を歩く距離が短い。かつ、1台あたり70戸というのは妥当な水準。

たぶんモモレジさんが記事にすると思いますが、間取りとデザインに関しては誉められるレベルだと思います。価格相応かどうかは別として。

[563: マンション検討中さん]

>>562 匿名さん
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう？
アルコープないから凹みがあれば納得できる派ですか？
じゃあプライバシーを守れないマンションが存在しないわけですよね？

[564: マンション検討中さん]

せっかくのアウトポールなのに、時節柄か通風スリットを採用して本来需要高いアルコーブにしなかったのが残念。

駅近が最大の魅力だが、ハザードもあるし、価格が価格なだけに細かい仕様次第では、、、という感じですかね。

[565: 匿名さん]

建物の仕様は関係ないですよ。
立地が全て。

坪250レベルという方、今23区内の駅徒歩2分でそんな価格の新築マンションあります？

[566: 匿名さん]

仮にやや安め住戸の販売価格が6000万として、頭金を1割入れたら借り入れは5400万。
金利0.6%の35年ローンだと月々14.2万の支払い。管理費と修繕費は分からないですが仮に2万とすると月々16.2万ですね。
フルローンの想定だと月々18万。新築の分譲グレードと見た場合に周辺の賃貸と比べてどうでしょうか。

[567: 匿名さん]

もちろん上のは諸費用や住宅ローン減税、固定資産税、修繕費の入居時一括金は含めていません。

[568: 匿名さん]

アルコーブ（アルコープ？）がないことがよく話題にのぼるのですが、よくわからなくて、、教えて下さい！

ＳＵＭＭＯ住宅用語辞典には「マンションにおいては、共用廊下から少し後退させた玄関前部分のスペースのこと」とあるのですが、
アルコーブと単なる凹みの違いってなんでしょうか？
凹んでいるもののうち、形や大きさが一定の基準を満たしたものをアルコーブと呼ぶのでしょうか？
参考にアルコーブあるマンションを教えて下さい！平面図を比較してみたいです

また、アルコーブありの方が資産価値高いと書かれている方が多いのですが、どうしてなのでしょうか？
専用使用権のあるポーチならまだわかるのですが、共用部分ですから好き勝手な使い方できるわけではないですし、
このマンションの場合、駐車場や公園から丸見えの共用廊下ですから、一定の凹みがあったところで、プライバシーへの配慮も何もないと思うのですが。。

[569: マンション検討中さん]

中古マンション売却経験ありますが、結局売る時に設備の質問してくる人なんてほとんどいないですよ。立地が全てだと思います。アルコーブの有無はそこまで大きな問題ではないでしょう。そもそもそこまでプライバシー気にするなら内廊下のマンション買った方がいいですし。

[570: マンション検討中さん]

>>566 匿名さん
35年後に2,000万で売却できるとして月に12万の減価。6000万なら都内3LDK買えます。都内3LDKで12万の家賃のとこありますか？と問われれば買いだと私は思うのですが

[571: マンション検討中さん]

>>570 マンション検討中さん
隣の神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万なので十分ありですよね。買い替え需要もあると思います。

[572: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん

553の方のコメントにある内容を
すぐ連想しちゃいますよね。
歩行者と事故る系のトラブルが発生しやすい。
そういう構造的にコストかけないのは
分譲らしからぬというイメージですね。
賃貸マンションとか、
アパートなら別に良いんですよ。
そういうところお金かけないでしょうし。
（ここはだいたい6000万円台なのに…）
プライバシーはアルコーブだけでなく
他の要素も関係しますが、
少なくとも並びの両隣からは
角度的に守られ易くなりますね。

[573: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[574: 匿名さん]

>>570匿名さんの「月に12万の減価」
そして>>マンション検討中さんの「神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万」
この差額3万円＋αが固都税、管理費、修繕積立金
そして専有部分内にある非耐久財の経年劣化的な費用ではないかと…
購入も賃貸もトータル費用に大差はないと思います

[575: 通りがかりさん]

コストカットしてもこの価格か。売れる価格なら売れるマンションなのに。売りは駅近と価格ですってしなよ。

[576: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[577: 匿名さん]

>>574 匿名さん

大した設備がなく築年も古いURの賃料と大差ない、あるいは幾分かプラスでも分譲グレードのマンションに住めるならその方が良いという方は多いと思います！オートロックや床暖、食洗機、浴室乾燥機、スロップシンク付バルコニー、URにはない外観デザイン。
この価格だと利回りの低さで投資用には向かないとは思いますが。。

[578: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
向こうの食洗機で深型はオプションでなかったでしたっけ？

[579: 577]

追加です。賃貸と分譲の両方住んだことがある地元住みですが、子育て世代は圧倒的に分譲グレードが便利です！ここの仕様はまだ分かりませんが、古いURは床のコンクリートが薄くて騒音トラブルが多かったり、分譲だとほぼ標準と言える浴室乾燥機は雨でも使えて、場合によってはドラム洗濯機と両方で乾燥可能！など全然違いますよ。
あとはお値段との相談で。。築浅の中古が安ければそちらが良いかもというのはあります。が、この5年で中古も高くなりましたね。

[580: マンション検討中さん]

>>564 マンション検討中さん

アウトポールに下がり天井を避ける設計はちゃんとしてくれたという印象なだけに惜しいというか残念というか。

[581: マンション検討中さん]

>>565 匿名さん

今は全然ないですよね。ちょっと前までは選べばあったのに。それだけに高値掴みにビビってしまって何が正しい判断なのか難しいですね

[582: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん

私の場合、賃貸で月15万だと6年で1000万超えるのと、ローン実行時の自分の年齢で判断しますね。

[583: 匿名さん]

新築購入は入居前の費用が嵩むのがデメリットですね。。
管理準備金や修繕費の入居時一括払い、ローン手数料保証料、登記費用や火災保険料、そこに引越費や家具代を入れたら数百万。
頭金1割入れる場合はトータルで現金1000万近く考えておく必要があります。
それを払ったら貯金が底をつくようだと危険。

[584: 匿名さん]

別の案件では頭金2割と言われました。
ここはどうでしょうね。

[585: マンション検討中さん]

このあたりを知っている方ならファミリー向けの住環境の良さは分かると思うので、ただ駅力だけでガークロと比べてる人は、あんまり現地歩いたことないのかなと感じます。むこうとは全然まわりの雰囲気違いますよね

[586: マンション検討中さん]

利回り4%以下の物件を買うのはリセール時苦労するでしょう。ここは3%そこそこです。マンション買う人は出口をイメージしている方々が多いと思うので。結論立地に対して高すぎってことです。

[587: マンション検討中さん]

>>585 マンション検討中さん
ファミリー向けの住環境の良さは分かるけど、その一本足打法なのがなぁ。一生子育てするわけじゃないし、同じ価格ならガークロのほうが後悔が少ない気がしてしまう。

[588: 匿名さん]

>>586 マンション検討中さん

徒歩20分やバス便の案件は安く見えますが、結局はそこも相場としては高い事には変わらない。今まで3000万台だったのが4000台になってるだけ。

[589: マンション検討中さん]

>>588 匿名さん
価格のグロスの話ではなくて、利回りの話ですよ？パークホームズ初台みたいにしっかりと5%以上確保できる物件なら将来安心という話です。でなくても、成増物件や足立物件ならまだ利回り4%確保できるでしょう。北区の端っこはもうお買い得ではありません。バス便20分の話なんて全くしてません。

[590: 匿名さん]

アルコーブについて質問した568です

>>569 マンション検討中さん
>>572 マンション検討中さん
御回答ありがとうございました！

自分が思うより、玄関での行動（鍵の開け締めや荷物の出し入れなど）について近隣住民の視線を気にする人が多いのだなと気付きました
ただ、周囲の視線を本当に気にする人は内廊下のマンション選びますね
このマンションは子育て環境重視の団地型マンションですから、中古で売りに出すときに、アルコーブさえあれば売れたのに、、、とはならないのかなと想像しました

歩行者と事故る経験がなく想像できていなかったのですが、たしかにファミリータイプのマンションなので、ベビーカーを押して大荷物で通行する方、子供の集団など容易に想像できますね
そもそも共用廊下がもっと広ければ良いのに、、

勉強になりました、ありがとうございます
最後に1点、やはりアルコーブの定義が掴めないのですが、このマンションでもAタイプとSタイプの玄関は凹んでいます（メーターボックスが出っ張っている分）。
これはアルコーブでしょうか？

[591: マンション検討中さん]

>>586 マンション検討中さん
素人質問ですみません、新築マンションの利回りってどのように計算するのでしょうか？まだ賃貸出てないので、周辺の賃料を参考にですか。

[592: 匿名さん]

>>589 マンション検討中さん

え、>>586で結論立地に対して高すぎって書いておられますよね。高いのは価格の話と読めました。

[593: マンション検討中さん]

>>592 匿名さん
横から失礼しますが、586は利回りの話かと思いますよ。
利回りが低い原因が立地(家賃相場)に比べて物件価格が高いと言っているだけであって、価格自体が高いとは言ってないですよね。

[594: マンション検討中さん]

>>593 マンション検討中さん
補足ありがとうございます。その通りです。立地に対しての価格の話です。589さん。では、立地に対しての価格の話をするときに参考にするのは何か？周辺の中古相場と賃貸の月額賃料です。周辺相場でサンプル取れるのはプラウドシティ赤羽くらいでした。賃料22.5万です。王子神谷の相場は2割くらい低いので18万で貸せたとしましょう。概算中央値7000万で試算すると年間利回り3.08%です。例えば589さんがおっしゃるバス便でも、駅から遠くてもクレアホームズ王子神谷は4.5%くらいありとてもお買い得でした。それだけこのマンションは立地に対しての価格の魅力が無い。ということです。何らこのマンションを否定するものではなく、事実だけを述べたものです。皆様に高音掴みだけはして欲しく無い思いで、私見を述べさせて頂きました。

[595: 買い替え検討中さん]

>>594 マンション検討中さん
ここ、高音掴み確定ですね。ありがとうございます。

[596: マンション検討中さん]

さすがに家賃の前提が低すぎるような。URと3万しか差がつかないってことはないでしょう。少なくとも20万以上で計算していいと思います。

[597: マンション検討中さん]

TOYOTAや富士通などの大企業が全社的にテレワークを導入しており、コロナ禍が過ぎてもこの流れは止められないと思います。傾向として、高年収のホワイトカラーの人たちほどテレワークを実践しています。
そうなると「お金を出しても東京に住みたい人」と「郊外や地方でのんびりしたい人」に二分されると思うのですが、王子神谷ってそういう意味では中途半端かなと思うんですよね。
確かに交通利便性は高いけど、「東京に住んでる感」は全く無いですし、自然が欲しいなどファミリー向け郊外感が欲しいならもっと外に出ていくでしょう。

もちろん駅近で条件はいいマンションですから絶対にニーズはあり続けると思うのですが、今の市況が落ち着いた時に20万も出してここを借りたいと思うファミリーがどのくらいいるのかは疑問です。学区なども特別目立って良いわけではないですしね。
北区で探している人は、よほど王子神谷にこだわらない限りは高くても赤羽など開発地区で探した方が無難だと思います。あちらは小中一貫校も検討されています。これからは通勤利便性よりも、街力と駅力と学区が問われる時代だと思います。

[598: マンション検討中さん]

それは主観が入った推測ですよね。今の時点で判断するなら、やはり周辺の家賃を使うのが適切ではないでしょうか。URが15万円台、JRに近いガーデンズが23～25万円程度の家賃だとすると、少なくとも20万円程度で見積もるのが妥当かと思います。ただ、あくまで今の見積りの話であって、王子神谷が中途半端という意見については同意です。私も赤羽や王子のほうが良いとは思います。資産価値を気にする方はなおさらです。

[599: 匿名さん]

利回りって、結構ザルな計算ですね。
どうにでも数字を作れそう。

[600: マンション検討中さん]

事実だけを述べます、って言って大いに主観の入ったことを言われる方って、、
素直に個人の意見ですが、って言えばいいのに。

[601: 匿名さん]

この辺りは築45年の王子五丁目団地が今後どうなるかによるんじゃないかな
王子神谷駅周辺では最高立地だし

[602: 匿名さん]

赤羽台と同じように建替えでは？
そうなると家賃が安くなることはないですね。

[603: 匿名さん]

>>598 マンション検討中さん
赤羽や王子も、出てくる案件が微妙だから比較対象になっているんだと思います。
どちらも格安の都営住宅のエリアに建てているので、利回りなんて考えて意味があるのか疑問です。

[604: マンション検討中さん]

利回りとかいう人はもっと都心に投資用の不動産を買ったらいいと思いまーす。

[605: マンション検討中さん]

>>603 匿名さん
意味はありますよ。マンションの特徴の１つとして流動性の高さがあるので、価格を予想して買うのは普通です。そのうえで王子や赤羽から徒歩10分くらいのところとここを比べてるだけです。

[606: 匿名さん]

今の周辺の中古相場を見てみたら、価格は妥当かと…

[607: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん

販売中のガークロやこれから始まるシティテラス赤羽は比較的駅からから離れた都民住宅・都営住宅のエリアなわけですが、そこの利回りを算出する際に都営の家賃を考慮しています？

[608: 匿名]

>>607 匿名さん
まあでもこの辺りの都営住宅は古いですし、住み替え需要はあるかと。

[609: マンション検討中さん]

>>607 匿名さん
都営住宅の家賃は考慮してませんよ。駅から離れたと言っても徒歩圏内ですから、赤羽や王子駅徒歩圏内の築浅マンションと比べればいいんじゃないですかね。

[610: 通りがかりさん]

ここが月20万の賃料なら高いですよ。20万だせば王子でも赤羽でも築年数妥協すればいくらでも良いところ借りれます。プレミスト志村三丁目みたいになるのかな…

[611: マンション検討中さん]

新築が相場に釣られて上がりすぎだけど肝心の街の方は昭和のまま。再開発地域じゃないと、20年後はただの古いマンションになってしまって選ばれないと思う。とはいえここは駅徒歩近いから絶対売れるし貸せるのは強みだよね。

[612: 匿名さん]

利回りを算出するっておもしろいなとは思ったんですけど、
価格の妥当性の検証や利回りの計算をする意味ってそもそも何ですか？
賃貸か分譲か比較したい人、将来貸す場合まで想定したい人、損した気持ちになりたくない人にとっては意味があるってことであってますか？
その部屋で暮らしたいから買うんだよって人にとっては、その価格が自分の許容範囲内か否か、それだけだと思うんですけど

まあ、売ったり貸したりするのは、10年後20年後だと思うんですけど、その時の不動産の価値なんて自分には到底わからないから試算できない、ってのが正直なところですけど
バブル崩壊もリーマンショックも東京オリンピックもコロナも、王子駅前の風景が何十年も変わらないことも、赤羽のイメージがこんなに向上することも、王子神谷にこれほどの高額マンションが登場することも、自分には全く予想できませんでした

とりあえず、普通に考えたら、信じられないくらい割高ですよね、王子神谷ですよ？

[613: 匿名さん]

同条件の部屋がいくらで借りられるかは知っておいた方がよいと思いますよ
賃料が安い地域では借りた方が良いケースもあるので
営業に想定賃料を聞けば教えてくれるでしょう

[614: 匿名さん]

>>609 マンション検討中さん

適当ですね、しかも表面利回りの世界ですよね？
ただ3%だ4%だと言いたいだけかな。

[615: 匿名さん]

賃料は自分でスーモを見ればいいだけでは。。

[616: 匿名さん]

賃貸サイトで似た物件を見ればいいじゃんという意味で↑

[617: 周辺住民さん]

クレアホームズ買えなかった連中にちょうど良さそうだな

[618: 匿名さん]

初心者です。
クレアは完売ですが賃貸向けに人気だったり、転売で利益出せたんですかね？

[619: 618]

比較のため他物件の話をお許し下さい。
新田って、リセールの相場が10年～数年前の分譲価格に対しても上がっていなさそうですね。少し前にファインシティというマンションができたそうですが、やはり新築時よりリセールは低いそうです。

～マンマニブログ抜粋～
・レーベンリヴァーレグラセス　2009年築　新田1　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約140万円
・ファインシティ王子神谷リバー＆フォレスト　2017年築　新田1　新築時の坪単価約170万円　現在の坪単価約165万円

あくまでブログ引用なので確認は必要ですが、マンション高騰のご時世で、王子神谷～東十条あたりの中古価格も上がっているのに価格が下がっているのは驚きではありませんか？相場下降の局面になったらもっと下がるのではないでしょうか。

[620: マンション掲示板さん]

中古で考えると駅遠物件は尚更厳しいですね。住宅サイトで検索するにしても駅徒歩5分以内が最多。条件緩和してもせいぜい10分までらしいので。ファインシティや新田の物件はバス便物件ですのでリセールにもそれが影響していますね。

[621: 618]

>>594 マンション検討中さん
書き込みでクレアホームズ王子神谷は利回りが4.5%くらいありとてもお買い得というお話でしたが、実態としては逆にリセールが厳しい案件だったのではありませんか。

[622: マンション検討中]

>>621 618さん
計算した結果リセール厳しいと言ってるんですか？
クレアホームズ王子神谷はリセールも非常に優秀ですよ。リセール時に一番大事なのは残債が残らないこと。と認識しています。実際に以下条件でマンマニ先生が紹介してるクレアホームズの5階部屋で試算してみましょう。
ファインシティが5年で3%の下落ですが、厳しい条件の8%で試算。10年後はマンマニ先生の数字をそのまま使ってます。
手数料も借入フルローン4080万35年4448万
D1タイプ3LDK　70.69㎡5階　3878万円新築時
5年後　売却額3567万　残債3812万 ▲245万
10年後　売却額3320万　残債3169万　+151万
住宅ローン控除13年約400万+151万＝551万
10年リセールで大きな売却益が出ます。
621さんは何を根拠にリセール厳しいと言ってるのでしょうか？手数料借りても含み益です。ちなみに私はクレアホームズ王子神谷のセールスでも購入者でもありません。そもそも完売してますしね。
計算してみましたが来年以降住宅ローンが改悪されて無くなればプレミスト王子神谷は残債割れギリギリくらいになるイメージでしょう。計算方法は上記のような感じなので一度ご自分で計算してみることをお勧めします。

[623: マンション検討中さん]

クレアホームズの人なんでこんなに書き込んでるの？

[624: マンション検討中さん]

ここ、かなり盛り上がっているね！

[625: マンション検討中さん]

懸念しているなら、買わない方がいいよ。他のマンションにどうぞ。

[626: 匿名さん]

>>622 マンション検討中
横からですが、残債割れするかしないかを簡易的に計算しているのでしょうけど
損得計算するのなら、譲渡経費にならない利息・管理費修繕積立金・固定資産税の支払額もキャッシュアウトフローとして考慮した方がよいですよ。
細かいですが10年後譲渡を前提でその残債ならローン控除400万はとれませんし、売却益という言葉を使うのも不正確です。
クレアホームズがお手頃価格だったのは否定はしませんが。

[627: マンション掲示板さん]

クレアホームズ購入者しつこいね。足立区の駅遠物件は興味ないし住民板へ帰ってくれ。

[628: 匿名さん]

よくわからないのですが、新田のマンションのリセールバリューや利回りを計算して何か意味があるのですか？
こちらのマンションを購入するかどうかの検討に影響ある話とどうしても思えないのですが
例えば、こちらのマンションと新田のマンションで同じくらい住みたい部屋があり、どちらにするか迷っているというのなら、比較するためあれこれ計算するのもわかるのですが

皆さん、まず、そこで自分が暮らしたいかどうかじゃないんでしょうか？
そもそも、リセールバリューや利回りを気にするなら、できるだけ安く買った方がいいわけで、今は買い時じゃないとも思われますけど

将来の価値を考える前提として、この地域のマンション相場の見通しがあると思うんですけど、皆さんはどういうお考えなのでしょうか？
上がり続ける？いつ下がる？今の水準が当面保たれる？

[629: 匿名さん]

>>622 マンション検討中さん

ご教示ありがとうございます。
他の方が仰るように、借り入れが4080だと住宅ローン減税は10年で400ではなく最大で350万ほどですかね？あとランニングコストがあるので、「残債割れが無い」と「売却益がある」はイコールではないと思いました。

クレアのケースは、住宅ローン減税がなければ10年後は残債と売却額が同レベルかやや売却が上回るという話だとすると、実需ベースで考えている私にはハザードリスクあり・河川橋の登り降りありの割にはお得とは思えませんでした(完売なので関係ない話ですが)。むしろプレミスト王子神谷も住宅ローン減税を除けば残債リスクはクレアと同レベルかやや下という程度だと、言うほど割高ではなさそうですね。

割高・割安の話はローン減税を含めないほうが検討者がフラットに比較できると思いますよ。ローン減税がなくなるから全部割高だ！で話が終わったらマンションの比較ができませんね。

[630: マンション検討中さん]

クレアホームズは地域が足立区新田なんですよね。学区対象の新田学園は都内の児童数No. 1のマンモス校で校庭が足りないなどが問題になっています。
https://blog.goo.ne.jp/kazukojcp/e/67384b7c87bb6e4c1c88ff6f5a299b41
このような状況が改善されない限り、お子さんを持つ家庭は敬遠するでしょうね。実際新田付近に行くと子供が多すぎると感じます。今時点では教育環境は北区の方がバランスが良いでしょう。

[631: 匿名]

クレアホームズは購入した時期によって住宅ローン13年の恩恵を受けてるかもしれませんね。色々口コミ見たらコロナ禍で出物が減ってますが、中古でいいかもと思ってきました。皆様たくさんの判断材料になる口コミありがとうございます。

[632: マンション掲示板さん]

>>630 マンション検討中さん
そこなんですよ。最寄りが王子神谷なだけでれっきとした足立区新田です。学区ももちろんだし何より足立区民になります。妻子のことを考えると普通はどんなに安くても足立区だけは避けます。

[633: 匿名さん]

>>628 匿名さん
王子神谷は良くも悪くもマイナーで注目度が低い、でも生活利便性はそこそこ良い、浸水ハザードは確かにあるが真っ赤ではないから許せる人が多いというマニアックな土地なので、投機的な売買が多い都心湾岸部や浸水が深刻なエリアに比べたら敬遠されるリスクは少ないと考えています。地下鉄駅なので周辺の再開発の話もなく値上がりが見込める訳でもないので、緩やかに市場の影響を受けていく感じではないでしょうか。

[634: マンション検討中さん]

>>633 匿名さん
そんな感じですね。王子に住んでいる人で、王子神谷は落ち着いたマンションに住む人が多い大人しい印象です。意外と若者も結構住んでいるらしい。

[635: 検討板ユーザーさん]

ハザード色付きなら浸水が深刻なエリアでしょう。色付きの時点で荒川が氾濫したら大変なことになるし大差ない。

[636: 633]

ちなみにですが、このプレミスト王子神谷はアドレス的には王子5丁目なので、同じ丁目で過去の中古情報を調べるとガーデンズや東十条側の駅近の事例が多くヒットしてやたら高い坪300超とか出てきちゃいます。逆に王子神谷駅を条件に調べると類似の大規模案件の事例が殆どないので駅から離れた豊島側とか古くて安い情報ばかり。どちらもそのままでは参考にならないので、過去情報からリセールをどう試算するかは個人(もしくはデベ業者)の見立て次第になってしまうと思います。当然、業者は高めに想定してくるでしょうね。

[637: 坪単価比較中さん]

>>622 マンション検討中さん

そもそも去年の秋と比べても相場が上がっていることはマンマニ氏も言っておられるので、その数字を使うことにあまり意味がないかと。

[638: 匿名さん]

>>635 検討板ユーザーさん

浸水の色付きも50cmから10メートル以上まで様々です。深刻かどうかは人それぞれですね。ここは荒川氾濫時は5m未満なので2階までは水災保険をかけたいです。

[639: 検討板ユーザーさん]

5m未満は十分深刻では？自分の住戸を上層階にしても車や一階の共有設備や植栽も被害を受けますし。

[640: 匿名さん]

>>639 検討板ユーザーさん

そう感じる人もいますよね。ただ周辺の築浅中古では浸水2mでも坪300以上で売買されているし、ガークロも同じです。買う人が避難対策まで考えた上で住むのか、全く考えていないのかまでは知りませんが。

[641: 匿名さん]

王子神谷なら赤羽か王子で良いじゃん。