プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[522: 匿名さん]

>>18

＞「ガーデンクロスより少し安い値段で出す予定」と長谷工関係者が言っていました

↑この書き込みを見て期待してたのに。
たしかに「少し安い」ですがほんのちょびっとでしたね。

[523: マンション検討中さん]

坪300ならもう少し高めの仕様が欲しいです！
アルコーブさえなければ資産性は期待できないね

[524: 周辺住民さん]

せめてもうちょっと東十条寄りで徒歩10分とかならこの価格でも買ったけどね。
実質単駅立地だしなー。

[525: マンション検討中さん]

予定価格は高めに出すものだから、価格決定を待つべきでは

[526: 匿名さん]

もともと王子神谷付近に住んでて、共働きならここを選ぶでしょうね。
高いですがこのご時世こんなもんでしょう。

[527: 匿名さん]

もう事前案内満席みたいです、、、予約開始の2週間後になっちゃいました。

[528: マンション検討中さん]

確かに駅徒歩２分言い過ぎでしたね笑
それだけ魅力的な要素ではありますが。
金額はまあそんなもんだろうと思ってましたが、私は何より眺望がイマイチだなあと思いました。
（あと、カフェ、レストランが地図にギリギリ入るくらいの距離でしたねw）

[529: 周辺住民さん]

>>525 マンション検討中さん
社員はここみて価格決定するんだから高い高い言うべきでは？ｗ

[530: マンション検討中さん]

>>529 周辺住民さん
ほとんどが買う気もなく高い安いとか言ってるだけの掲示板なんか参考にしないでしょう。。

[531: マンション検討中さん]

>>509
通勤スリットってなんでしょうか。初めて聞きました。

[532: マンション検討中さん]

恐らく通勤ではなく通気じゃないですかね、文脈的に

[533: 匿名さん]

条件のいい部屋は1期1次に出るから、それを押さえるのが鉄則。
中層以上で南向きと西向きの価格差が気になります！

[534: 口コミ知りたいさん]

>>525 マンション検討中さん

その通りです。予定価格は高めに出して、客は高い高いと反応するので、実際は下げて販売する。
ここは明らかに高い。予定価格でガークロと同じなら販売価格は20坪で200から300万は安いのでは。

[535: 購入経験者さん]

予定価格で様子を見ての作戦ですか。今現在コミット価格までの道のりとして、志村三丁目のテツは踏むな派と、足立新田なのに北区マンションネーム即完売物件ほど安く売るな派と、スミフに右ならえ派で闘っているはずですね。

[536: 購入経験者さん]

コミット価格とはいえ、第一期販売はすこしお得に設定してくるのでは? 売れ過ぎたら価格をつりあげるスミフスタイル作戦あたりを実行しそうな予感。

[537: マンション検討中さん]

安くなって欲しいと言う気持ちは分かりますが、そこまであてにしないほうがいいかと。予定価格は高めに出すというのも良く分かりませんし。

[538: 名無しさん]

予定価格を高めに出して、販売価格を下げれば割安感が出る。実際は元が高いだけなのに。

[539: 評判気になるさん]

予定価格聞いて高いと思い本来の価格が出る前に検討から外れる人が増えるリスクの方が大きい気もしますが。。。割安感を出すために敢えて高めに出してるのではなくてガークロよりほんのちょっと安くすれば顧客が来ると思った読みが間違えていたのかと思います。これでガークロとの価値の違いがはっきりしましたね。

[540: マンション検討中さん]

予定価格は高めに出すものなのかは知らないですが、予定価格見せてMR来た人の反応次第でそこから上げ下げするというのはよくある気がします。
思ってたよりやや高いけど欲しい！というのであれば、MRで高いと感じている旨を伝えるのが得策かと。（ただ高い！とだけ言っても印象悪いので、欲しいと思ってることを伝えてからですが。）

[541: マンション検討中さん]

それやったら予定価格で安く見せて客寄せしてから思った以上の人気があるので少し価格上げて販売しますのほうがいい気もしますが、不動産販売は分からないことだらけですね

[542: マンション検討中さん]

現状は予定価格で判断するしかないかと思います。販売価格がどうなるかなんて推測しか出来ませんので。待てる人は待てばいいですし、ガークロとか他の物件と今比較するのであれば予定価格で考えるべきでしょう。

[543: 匿名さん]

高めに出して欲しい。あまり安くすると住民の質が落ちるので、住み心地悪くなりそう。

[544: 匿名さん]

高値で少しだけ売り出す
↓
当然完売する
↓
その値段が相場になる
↓
結局売れていく

・・・という流れがここ数年続いてますからね。王子や王子神谷は7000万、赤羽は8000万超ということになりそう。

[545: 購入経験者さん]

>>543 匿名さん
民度がうんぬんって、6千万からする物件をさらに高めに出してほしいって。そんなあなたは白金高輪とかがお似合いですよ。北区は無理ですよ。

[546: 購入経験者さん]

プレミスト志村三丁目はずいぶん売れずに残りまくってますが・・・あのスタイルで行きますか。まあデベさんの勝手ですがね。

[547: マンション検討中さん]

事前案内会、9月の後半で申し込んだんだけど、電話こないな。。。
これって、事前案内会の日から気に入ったのがあったら内々に申込することできるんでしょうか？
建前のルールは置いておいて実質的にどうなのかなとおもいまして。詳しい方教えてください。

[548: 買い替え検討中さん]

アルコープなしは納得できないので、諦めました。

[549: 匿名さん]

プレミストはガークロの苦戦状況見てないのかね。ガークロと比較検討してる人が多いのは分かってて、この価格はどうなの？同じなら「絶対南北線」の人以外はガークロに流れる。ローン控除も来年から未確定だし、プレミストを待ってでも得られるメリットがないと完敗するよ。オイコス同様南北線長期未入居マンションにならない事を祈る。

[550: 坪単価比較中さん]

トイレカウンター、ポーチもなし。南北線一本のハザード色付きで6000万超えは考えるな。この値段なら流石に二重床ですよね？

[551: マンション検討中さん]

>>550 坪単価比較中さん
ポーチ、アルコーブなしですからね。直床、直天井などあり得そうですね。コストカット！

[552: マンション検討中さん]

>>549 匿名さん

ローン控除ではガークロに分がありますね。プレミスト王子神谷を待つ程のメリットはさてはて。分譲と言えば、なところを手を抜いてる印象強めですし。

[553: マンション検討中さん]

>>548 買い替え検討中さん

何ででしょうね。玄関の方向はそっち？？て思いますよね。歩行者の子供と「ドーン」とぶつかって近隣争いになる案件。正直これで何回もため息出ました。

[554: 買い替え検討中さん]

アルコープなしはUR団地っぽくないですか？まぁ、周りは団地だからステータスはあいますね。

[555: マンション検討中さん]

ディスポーザー、食洗機はさすがにありますよね。きっと、、、

[556: マンション掲示板さん]

これで直床、ディスポーザーなし、食洗機なしだと誰が買うんだよという感じですね。

[557: マンション検討中さん]

駅西側がURでつぶれてるのは痛いよね。UR民には駅近くで良いかもしれませんが。

[558: マンション掲示板さん]

アルコープなしで廊下が狭く見えるのがとても気になります。。

[559: 買い替え検討中さん]

非常に良い立地なのに、この３流会社が開発するのは、この結果になりますよね。

[560: 匿名さん]

ここで7000万使うなら、今中古の飛鳥山ザファースタワー3LDK7180万選びます。

[561: マンション検討中さん]

いや。無いわこのマンション。
価格から見た設備仕様と立地が終わってる。
どう考えても坪単価250万そこそこでしょ。
都心と23区周辺地の差が埋まってきてる感ありますね
それなら都心でクラッシィハウス大手町とかいくらでも狙い目あるかと。この立地で坪単価320くらい出すとか売却時大損しそう。

[562: 匿名さん]

なにやらネガの連投ですが、間取りは悪くないと思います。
・各プランとも廊下側ふくめ柱の食い込みがない。
・玄関に窓があって風通しが良い。
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう。
・バルコニー側はワイドサッシか連窓サッシで明るい。

それとエレベーターが3箇所に分散しているので廊下を歩く距離が短い。かつ、1台あたり70戸というのは妥当な水準。

たぶんモモレジさんが記事にすると思いますが、間取りとデザインに関しては誉められるレベルだと思います。価格相応かどうかは別として。

[563: マンション検討中さん]

>>562 匿名さん
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう？
アルコープないから凹みがあれば納得できる派ですか？
じゃあプライバシーを守れないマンションが存在しないわけですよね？

[564: マンション検討中さん]

せっかくのアウトポールなのに、時節柄か通風スリットを採用して本来需要高いアルコーブにしなかったのが残念。

駅近が最大の魅力だが、ハザードもあるし、価格が価格なだけに細かい仕様次第では、、、という感じですかね。

[565: 匿名さん]

建物の仕様は関係ないですよ。
立地が全て。

坪250レベルという方、今23区内の駅徒歩2分でそんな価格の新築マンションあります？

[566: 匿名さん]

仮にやや安め住戸の販売価格が6000万として、頭金を1割入れたら借り入れは5400万。
金利0.6%の35年ローンだと月々14.2万の支払い。管理費と修繕費は分からないですが仮に2万とすると月々16.2万ですね。
フルローンの想定だと月々18万。新築の分譲グレードと見た場合に周辺の賃貸と比べてどうでしょうか。

[567: 匿名さん]

もちろん上のは諸費用や住宅ローン減税、固定資産税、修繕費の入居時一括金は含めていません。

[568: 匿名さん]

アルコーブ（アルコープ？）がないことがよく話題にのぼるのですが、よくわからなくて、、教えて下さい！

ＳＵＭＭＯ住宅用語辞典には「マンションにおいては、共用廊下から少し後退させた玄関前部分のスペースのこと」とあるのですが、
アルコーブと単なる凹みの違いってなんでしょうか？
凹んでいるもののうち、形や大きさが一定の基準を満たしたものをアルコーブと呼ぶのでしょうか？
参考にアルコーブあるマンションを教えて下さい！平面図を比較してみたいです

また、アルコーブありの方が資産価値高いと書かれている方が多いのですが、どうしてなのでしょうか？
専用使用権のあるポーチならまだわかるのですが、共用部分ですから好き勝手な使い方できるわけではないですし、
このマンションの場合、駐車場や公園から丸見えの共用廊下ですから、一定の凹みがあったところで、プライバシーへの配慮も何もないと思うのですが。。

[569: マンション検討中さん]

中古マンション売却経験ありますが、結局売る時に設備の質問してくる人なんてほとんどいないですよ。立地が全てだと思います。アルコーブの有無はそこまで大きな問題ではないでしょう。そもそもそこまでプライバシー気にするなら内廊下のマンション買った方がいいですし。

[570: マンション検討中さん]

>>566 匿名さん
35年後に2,000万で売却できるとして月に12万の減価。6000万なら都内3LDK買えます。都内3LDKで12万の家賃のとこありますか？と問われれば買いだと私は思うのですが

[571: マンション検討中さん]

>>570 マンション検討中さん
隣の神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万なので十分ありですよね。買い替え需要もあると思います。