プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[51: 匿名さん]

ガーデンズもいいですが、プレミスト王子神谷は駅近以外にも公園の隣とか環境面だったり、平面駐車場の大きさにも魅力を感じました。
自分なら、販売時にガーデンズとこちらが同価格くらいになっていても迷わずこちらを選びます。もちろん、新築というのも大きな魅力ですが笑

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
南北線ユーザーではありませんが、私もここを新築という以外に魅力を感じています。
公園隣接と隅田川テラスが近い、改築後の小学校が近くなど、中古でガーデンズなどと戦ってもアピールできそうです。
あとは価格次第ですね…。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん

小学校ももうできてきてますしね！！
そうですよね、価格が坪300以上するようなら撤退します…

[54: 匿名さん]

中古はパークタワー王子リバーグレイスも良いと思います。だいぶ高くなりましたが。。

[55: 匿名さん]

皆さんの反応だと70平米が6000万＝坪283なら即買いって感じですね。
マーケットがそういう反応だと6500くらい＝坪307になりそう。パーク隣接＆駅2分のエリアオンリーワンで広域から集客できるなら安売りする必要がありません。規模も200戸クラスだと特定のファンに売れれば捌けるでしょうし。

[56: 匿名さん]

外観デザインを見ました。建築としては最新かもですが以前の社宅とそっくりな面影ですね。

[57: 匿名さん]

バルコニー側のデザイン処理はブランシエスタ王子にそっくりですね。
高級感があります。賃貸だと月20万オーバークラス。

[58: 匿名さん]

なんか不自然なアゲ投稿ばかりあるな
同じ南北線 ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の苦戦忘れてない？

[59: 匿名さん]

アゲばかりではないとは思いますが。。
さすがに赤羽志茂と比べるとスーパーの有無や駅までの距離、道路アクセスの利便性、パーク隣接の環境、ハザード想定はどれも良さそうです。

[60: マンション検討中さん]

オイコスとは条件が違いすぎますよ。駅徒歩2分、がんばれば徒歩15分で東十条もいける。公園隣接。買い物便利。文京地区で雰囲気良しです。買うしかありませんね。オイコスは、周辺に何もないしハザードも一番危険な区域です。

[61: ご近所さん]

>>60 マンション検討中さん
じゃあ坪450かなぁ？

[62: ご近所さん]

>>58 匿名さん

営業さんと、王子神谷の相場を上げたい足立区新田のマンション購入者よる投稿も含まれていると思われます。

[63: 匿名さん]

なんか変な人来てて草

[64: マンション検討中さん]

シティテラス赤羽 とここは、比較対象になりますか？あちらはスミフだから坪350以上になると予想しています！

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん
昨年完売したシティハウス赤羽レジデンスが坪350だったので、10年ぶり大規模案件のシティテラス赤羽は坪400付近のチャレンジで間違いないでしょう。

[66: 匿名さん]

あと戸建が直撃を受けているウッドショック、価格高騰や木材不足はマンションも無関係ではないと思うんですよね。。

[67: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん
じゃあここ坪450かなぁ？買わないけど

[68: 匿名さん]

すでに大人気の様相を呈してますが、大和ハウスが強気になって高値設定に変更するかも知れませんよ。

ひとつ冷静になってマイナス要素についても情報交換を希望します。

[69: 匿名さん]

坪450とか予想してる奴は正気なの？シティテラス赤羽でもそこまでは行かないよ。
オイコスとは立地や周辺の雰囲気が雲泥の差だし、あちらはヴェレーナ含めて明らかな供給過剰。
ここは大和ハウスが強気だったとしても上階の眺望良い部屋で坪350くらいでしょう。

[70: 匿名さん]

ホームページを見る限りですが、隔板が低い、トイレ手洗いカウンター無し、トイレは古めかしいタンク式、アルコーブ無し、はイマイチですね。
ただ、2,200のハイサッシ（階高3メートルなので、二重床二重天井、天井高2,450～2,500でしょうか？）、共用廊下側アウトフレーム、壁内蔵梁なので、お部屋の中は広々としてそうです。
また、ハザードはかかっているエリアなので、買うなら3階以上でしょうか。
平置き駐車場設置率50％に伴い管理費・修繕費が安いと思われるので、将来のランニングコストも安心ですし、坪300万切ってくれると相当良いと思います。

[71: マンション検討中さん]

>>69 匿名さん
この辺りが妥当。坪450とか書いてる人は適当に煽ってるだけだと思う笑

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん
坪450なんか安いですよ！王子神谷の坪600マンションはここです。（笑）

[73: 周辺住民さん]

>>65 匿名さん
坪400売れない！あなたの言う通りだとしたら、次の残念賞はシティテラス赤羽です。

[74: マンション検討中さん]

まあでも王子神谷で駅近とはいえ新築が坪300でも妥当性を感じる時代になったと思うとすごいね。検討者は、王子神谷の中古の価格ちゃんと見た方がいいですよ。

[75: 匿名さん]

ガーデンズの中古が坪330前後で動いてるので、それより安ければ新築としては妥当性はあるかと。
北区最高峰のプラウドシティ赤羽で現在の相場が坪380。
明らかに周辺相場から逸脱しているのは今の新築だとパークコート北参道とか。
駅近大規模物件は一般的にリセール強いので、どこまで出せるのかでしょうね。

[76: 評判気になるさん]

高そうですね。クレアホームズ王子神谷買っておいて良かった。同じ最寄り駅でずいぶん安いです。

[77: 匿名さん]

坪450って湾岸タワマン買えちゃいますね。
まぁ、湾岸は眼中に無いんだろうけど。

[78: 匿名さん]

クレアはノンブランドで立地にも弱点があった故の弱気の値付けが奏功しましたね。
今の相場としてはどう考えても安すぎました。賛否両論ありましたが売れ行きが全てです。
坪450出すなら文京区が一番かなあ。個人的には湾岸に高額出す人の気が知れません。

[79: マンション検討中さん]

不動産経済研究している人ですけど、ここは310超えないですよ。。400以上書いた人間違いなく営業さん！こんにちは。

[80: 匿名さん]

坪450煽りマンが営業？ただの荒らしでしょ

[81: 匿名さん]

予算6000万で待つ！
世帯年収1200万でフルローンでも年収5倍だから安全圏！来い！

って人、普通に多そうですよね。。
近くに大型URが複数あるので賃貸から購入を狙ってる層も分厚い。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

68平米で低層階なら6000万いかないかもですね！
それを狙ってます！

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん

ですよね！
このあたり保育園も多くて、共働き世帯が多数です。
ガーデンズ、ガークロを見送った人の需要が積み上がっていて、そんな人でもここなら！と思える案件だと思います。

この土地は2016年に日本製紙から譲渡されたわけですが、それ以降はこの近辺でまとまったマンション用地の話がありません。つまりこれを逃すと次の案件は何年も出てこなさそうです。ゆえに足元を見て価格が釣り上がりそうなのが心配ですが、王子神谷はローカル駅なので優しめの価格を期待したいですね。

[84: 匿名さん]

>>74 マンション検討中さん

中古も5年前と比べたら2割ほど上がってませんか。。
当時4600が今5500という具合に。

[85: 匿名さん]

良さそうな物件だと思いHPを見ていたのですが、駐車場が公園側なのが気になりました。
今後、ベランダ側に同様のマンションが建ってしまったら日当たり悪くなりそうですよね。

[86: 匿名さん]

アベノミクスから始まり、異次元金融緩和で都心は別世界に。
消費税増税で少し落ち着いたところにコロナ対策のバラマキで、インフレが止まりません。
コロナ以降、マンション価格は都心のみならず近郊も明確に高騰しています。
不動産価値が上昇しているというより、現金の価値が下がったと理解しています。

[87: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん
それは最悪ですね！隣にマンションの計画があればここも検討対象外にします

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん

ただ、バルコニー側は接道してるし、目の前のセブンや保育園が入ってる建物は昨年建てられたばっかりなので、当面マンションに変わるようなことはないかと。一方で、いま駐車場があるエリアはリスクありますね。買うならセブン側が良いかと思います。

[89: マンション検討中さん]

平均坪単価は320-330と見ます。
トイレ手洗いカウンターがない辺り完全に高級志向ではないのに坪350超えるとかあり得ないと思う。

[90: 匿名さん]

王子のガークロでも中低層は坪300以下の住戸がそこそこあったので、あそこを上回る極端な高値にはならないでしょうね。

[91: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん

ベランダ側の周辺によその駐車場ってありましたっけ？
都営アパートの駐車場のこと？

[92: マンション検討中さん]

>>89 マンション検討中さん
ガーデンクロスが平均坪単価310ですから、それよりは下げるか同じくらいじゃないでしょうか？広告的にも5000万円台の部屋は作りたいはずで、そうすると70.65㎡の低層階の部屋を5900万で値付け＝坪275からのスタートと予想します。これが狙い目でしょう。

[93: マンション検討中さん]

このマンションは営業がステルスマーケティング頑張ってるなー
他のマンションスレでも暴れてるし
はっきり言ってこんな立地のマンションが坪400なんてありえない
坪300でも高いよ
駅近なら何でもいいわけじゃないよ？王子神谷ｗ

[94: 通りがかりさん]

近隣住民です。王子神谷は暮らしやすいですよ、退屈ですけど。確かになんか販売前なのにやたらポジトーク多いですね笑　そんなにいい場所じゃないですよ

[95: 匿名さん]

私も地元住みですが、これまで近隣案件を買い逃した人自身が一番分かっていると思いますよ。。

[96: 匿名さん]

南北線駅徒歩2分、ブランドマンション、大規模

南北線は中央官庁勤務者に便利ですね。

[97: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん

あまりに高値のコメントが多かったので、つい引っ張られてしまいましたが、駅近ではあるもののエリア的には冷静に考えれば310位が妥当な気はしますし、私も5000万円台から価格設定するだろうなと思います。
仮に高価格帯で設定するのであれば、デベもその層に合わせた設備仕様にすると思いますが、ここはそうでもなさそうですし。

[98: 評判気になるさん]

プレミストはブランドマンションではないだろ。笑

[99: 匿名さん]

プレミストはマンションのブランド名では？
会社はいわゆるメジャーセブンではないですね。ハウスメーカー系の中堅だと思います。

[100: 匿名さん]

ブランドマンションかどうかは人それぞれですが、昨年の供給戸数ランキングでいえば、神7はは上から順に野村、住友、三井、三菱、新日本、日鉄興和、東急ですね。大和は惜しくも僅差の8位でしたが、充分に認知度やブランド力があると思いますよ。