プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[4918: マンコミュファンさん]

王子神谷ならランドマークは絶対ここだろ笑

[4919: 通りがかりさん]

普通に考えて、ここでしょうね。

[4920: 匿名さん]

王子5丁目団地に1票。次点はジャパンミート。

[4921: マンション検討中さん]

ランドマークを名乗るにはスペックが低すぎるでしょう。リバーグレイスの方がそれっぽい。せめてエレベーターホールやアルコーブつきでトイレ手洗い場、二重床位は満たした物件でないと。

[4922: 口コミ知りたいさん]

>>4921 マンション検討中さん
それはまずない。
まぁできたら分かるよ。

[4923: 検討板ユーザーさん]

>>4921 マンション検討中さん
二重床は直床よりもどこが優れてると思っていますか？
防音面であれば、二重床は太鼓現象で、直床よりもうるさいという話もあります。

[4924: 購入経験者さん]

この議論は、いろいろな板でさんざん繰り返されているのに、また出た。

騒音は、スラブ厚が一番重要で、それ以外に二重床/直床や床材の等級、梁間長などの総合結果。だから騒音と二重床/直床という単純な議論は不毛。

二重床最大のメリットはリフォームのしやすさ。そして直床を採用している高級物件ではほとんど無いってこと。

騒音で一番重要なのは隣人ガチャ。人間がバンバン跳ねれば、ほとんどの構造でアウト。

個人的には、二重床のほうが好ましいけれど、だからといって直床がダメってことは無いね。物件の総合評価のひとつ。築20年近い中古ならば二重床のほうが安心だけど。

[4925: マンション検討中さん]

どちらにせよ直床は代表的なコストカットです

[4926: マンション掲示板さん]

まぁ、こちら側から見れば二重床で価格が上がるのであれば、
直床で多少コストが下がり、天井高が高い方がいいです。

[4927: 評判気になるさん]

ここが二重床でアルコーブとエレベーターホールつけたらいくらになることやら

[4928: 名無しさん]

>>4927 評判気になるさん
それだけコストカットしても今の価格なんですよね、厳しい相場です

[4929: 通りがかりさん]

>>4928 さん

>>4928 名無しさん
後は価値観だと思います。
駅近重視で南北線使う方にとっては住みやすい環境なので人気なのでしょう。

[4930: 名無しさん]

>>4929 通りがかりさん
そう思います。ハマる人には無茶苦茶ハマる。今の相場だとこういうエッジが立った物件の中で自分に合うものを選ぶのが満足度高そうです。

[4931: マンション掲示板さん]

>>4927 評判気になるさん
それで高くて買えないよりは、予算内に収まるくらいにコストカットされてた方がいい人はいくらでもいますしね。

[4932: マンション検討中さん]

二重床やエレベーターホールつけるといくらになることやらって…。今の価格なのについていないので指摘されているわけで。エレベーターホールなんてこの規模のマンションだと標準的な仕様でない方が珍しいし、二重床も7000万近くのマンションだと普通でしょう。ガークロはそこまで高くないのにどちらも実装されていましたよ。

[4933: eマンションさん]

>>4932 マンション検討中さん
こちら一期の平均は、7000万もしませんよ。
今だから7000万くらいに値上がりした訳なので、当初からスペック上げてたら更に今は手が届かない価格になっていたでしょうって話です。
なので、昨年より値上げしているので前のマンションの話題持ってきてもあまり参考になりません。

[4934: 匿名さん]

>>4933 eマンションさん
> 当初からスペック上げてたら更に今は手が届かない価格になっていたでしょうって話です。

4932じゃないけれど、むちゃくちゃな理論におどろき。2期以降は、1期の売れ行き＋周辺相場がおもな価格決定要素なので、スペック上げていたら手が届かない価格になるなんてあり得ないでしょう。

1期の値付け：原価や利益＋周辺相場で検討
2期の値付け：1期の売れ行き＋周辺相場で検討

いまからさらに5%値上げしたらどうなるか。ただでさえ2期以降鈍化しているのに、もっと売れなくなるだけだから、そんなことしないよね。2期以降はスペックと価格の関係性は低下するよ。

[4935: 通りがかりさん]

>>4934 匿名さん
いや、建築費上がるなら価格に乗せるのは当然すぎるのですが

[4936: 販売関係者さん]

建築費は施工会社の受注時、着工時でほぼ決まるので、2期以降の値付けは建築費の上昇分ではない。なので当初からスペック上げていたら今は手が届かないというのは正しくない。むしろこのマンションが計画された２０２０年の秋は、景気の後退局面で、資材確保の段階でコストは抑えられていた。


ちなみに労務費は公共系は多少契約変更ができてるが、民間のマンションはまだまだで価格転嫁はこれから建つマンションになる。

せめて二重床にしてほしかったですね。

[4937: マンション検討中さん]

スペックも大事ですが、環境が気に入って買うならいいんじゃないでしょうか

[4938: 匿名さん]

>>4937 マンション検討中さん

環境良くても、家の中で居住性が悪いのはいかがなものかと。。。

[4939: マンコミュファンさん]

>>4938 匿名さん
ハイサッシ、天井高、廊下側アウトポールなど居住性は良いと思います

[4940: 評判気になるさん]

>>4938 匿名さん
家の中ならガーデンズも同じですね。
あそこは移住生悪いのにすごい高値で人気ですが。

[4941: マンション掲示板さん]

>>4940 評判気になるさん
ガーデンズは東十条が使えますし商業一体ですからね、特にカームコートは便利だと思います

[4942: マンコミュファンさん]

エレベーターが使いにくいよね、
２機ないとけっこう待つよ。今はコロナで他の人と一緒に乗りたくないからね
住んでみたら分かると思う

[4943: 口コミ知りたいさん]

エレベーターが使いにくくても階段がありますし。中層までは特に問題ないでしょう。

[4944: マンション掲示板さん]

>>4941 マンション掲示板さん
家の中の話でした。
利便性はガーデンズのが良いのはわかります。

[4945: 通りがかりさん]

>>4944 マンション掲示板さん
ここも駅近で公園隣接ですから利便性は高いと思います。家の中だけで価値が決まるわけではないということですね。

[4946: 匿名さん]

専有部はよさげ。とくに角部屋はすてき。中層でも抜け感がない部屋もあるけれど、購入時に織り込み済み。富士山や隅田川が見えると気持ちいいのだけどね。

共有部は気になる点がいくつかあり。エレベータ1棟1機、エレベータホールなし、玄関全開にするとMBライン越え、仕切りのない共有スペース。部屋の位置によってはゴミ捨て場が遠い。

共有スペースでテレワークしたいときに、子供がわちゃわちゃしていたら気が散りそう。パーティールームまともに機能するのか...。

あと、会社帰りのスーパー動線。ジャパンミートは夜8時までなので今後の営業時間延長に期待。惣菜の充実したサミットは魅力だけれど、王子店・桜田通り店ともに駅動線外（東十条駅の場合はOK）。でも、スーパーやマイバス、コンビニはそこそこあるわけだし、少し遠いところに行くときは一度帰って自転車かな。コンビニはすぐ隣りだしね。

[4947: 匿名さん]

文句言う人はどこの物件でも不足するとこをうだうだ言うだけです。さっさと検討をやめて全ての揃うパーフェクト物件（坪400）へどうぞ。

[4948: 名無しさん]

>>4947 匿名さん
坪400のパーフェクト物件って例えばどれですか？

[4949: 口コミ知りたいさん]

>>4946 匿名さん
共有スペースは仕切りあります。
閉めたり開けたりできたはずです。
ジャパンミートは当初は21時までで、コロナで20時になりましたよね。早く戻ってくれることを期待します！

[4950: 口コミ知りたいさん]

>>4948 名無しさん

カメックスとかですかね！パーフェクトのレベルも人それぞれですが。本格的なパーフェクトは坪500以上かなとも思ってます。

[4951: マンション検討中さん]

200坪以上ある松濤の戸建がパーフェクトかな。上をみればきりがない。下をみてもきりがない。ああ無常。ちょうどいいのがプレミスト王子神谷。

[4952: 通りがかりさん]

ここの2階買うならプラス1200万くらいでカメックスの2階買った方が魅力的ですね。
自分はそこまで予算がないのでプレミスト王子神谷でもぎりぎりです。

[4953: 周辺住民さん]

亀戸クロスは買い物は便利ですね。駅も近いし、中古も高値で評価されているみたいだし。でも、ランニング重たい。ただでさえ管理費が高いのに、商業施設のせいで固定資産税が激高。駐車場入れたら10万近くするかも。晴海フラッグもランニング激重。

そもそも万人にーフェクトな物件なんて存在しないよね。でも、坪600万くらい予算があると、かなり選択肢が増えそう。おそろしや...。ここは駐車場平置きで、ランニングも安いのが魅力。規模感あるし、隣はそこそこ大きな公園。ガーデンズは車両の2トン制限で揉めるいるみたいだし。

[4954: 匿名さん]

平置き駐車場の敷地の固定資産税は専有面積比で各戸が負担するという認識であってます？

[4955: 名無しさん]

>>4954 匿名さん
あってます。

[4956: マンコミュファンさん]

結局3期1次は何戸売れたのでしょうかね

[4957: eマンションさん]

>>4956 マンコミュファンさん

多分明日の朝HP更新されると思うので分かりますよ

[4958: 口コミ知りたいさん]

3期はI3タイプ販売してたのですがホームページから無くなってたのでI3は売れてるんでしょうね。

[4959: 検討板ユーザーさん]

売れ行きによってはいよいよ最終かもしれませんね

[4960: 口コミ知りたいさん]

ダラダラ売るのかなーと思ってたらあっさり売れてしまいそう

[4961: 検討板ユーザーさん]

また1階の1部屋だけ残ってますね。

[4962: マンション検討中さん]

ここはハザードマップ真っ赤な場所で、荒川が氾濫したら5m以上浸水する。その場合2階の軒下まで浸水するわけだから1階はうんと安くしないと普通は中々買わない。本来6000万以下でしょう。

[4963: 検討板ユーザーさん]

竣工前完売いけそう

[4964: マンコミュファンさん]

>>4962 マンション検討中さん
すでにたくさん買われてますが

[4965: 購入者X]

>>4963 検討板ユーザーさん
残すところ、約二ヶ月。あと10室位ですかね

[4966: 検討板ユーザーさん]

2期の価格に相場が追い付きましたね

[4967: 匿名さん]

>>4966 検討板ユーザーさん
そうですね。
この規模で施工前完売したらすごいですね。