プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[4738: マンション検討中さん]

一期の契約者さんかな。一期は勝ち組だと言い聞かせるているのは不安の現れなのかもしれない。

[4739: マンション検討中さん]

>>4738 マンション検討中さん
こんだけ高騰してるんだから不安はないだろ。
単に今はどこの物件も一期が安かったってことでしょ。

[4740: マンション検討中さん]

高騰してるって分かってるのに不安は無いってちょっとかっこいい

[4741: 通りがかりさん]

あの時は安かっただの、あの時買えばよかっただの言ってないで、欲しい時に買えばいいんだよ。
今は高いから買い時じゃないだの言ってるやつは、今より格段に安かった10年前から一定数いるよね。どの時代も。

[4742: マンション検討中さん]

エレベーターは2基同じ場所に設置してほしかったですね。1基たと待つのが辛い。

[4743: マンコミュファンさん]

エレベーターホールないので、別々にした方が待つ人は分散されますのでどっちがいいかは微妙ですね。

[4744: 通りがかりさん]

各棟の連結部分にエレベーターホール作って2基ずつ配置でよかったんじゃないかと思う。1基ずつバラバラに配置したのはなんか理由があるのかな。

[4745: 購入経験者さん]

単純に「227÷80＝2.8→3基必要。3棟あるから、それぞれ1基」なのだと思う。メインエントランスがB棟とC棟の間だったら、2基並べたかもしれないけれど。

エレベーターが各棟1基だと、インテリジェントな制御ができないので待つよ。とくにB棟C棟の9階、10階の人は忍耐が必要。

[4746: 口コミ知りたいさん]

B棟の上階の人は待てなくてA棟やC棟のを使用したりすると思うので、どこも忍耐必要になる予感します。

[4747: マンコミュファンさん]

3ー4階までは階段！健康のためと言い聞かせて！

[4748: 検討板ユーザーさん]

>>4747 マンコミュファンさん
頑張ります！

[4749: 名無しさん]

>>4747 マンコミュファンさん
階段なんか使ったら駅近のメリットが台無しじゃないですか

[4750: マンション検討中さん]

>>4749 名無しさん
エレベーターの待ち時間入れたらもっと時間かかると思いますよ。

[4751: マンション掲示板さん]

>>4746 口コミ知りたいさん
わざわざ別のエレベーターまで行かないでしょ。もっと待つかもしれないんだし。

[4752: マンション検討中さん]

大規模マンションなのにコストカットのためにエレベーターホール削ったのも残念。ベビーカーや大荷物の家族は廊下で待つの大変だし、何より自分の部屋の目の前でエレベーター待ちされるのは落ち着かないですよね。

[4753: 評判気になるさん]

>>4752 マンション検討中さん
エレベーター前、階段前の部屋は洋室の陽当たりも良くないので避けたいです。

[4754: マンション掲示板さん]

駅近い、公園近いのは魅力的ですが、マンションだけ見ると魅力的なところがほぼないですね。。

[4755: 評判気になるさん]

>>4754 マンション掲示板さん
天井高とアウトフレームのおかげでかなり広々してると思いますよ

[4756: 通りがかりさん]

>>4754 マンション掲示板さん
逆に言うとそこだけに頼った強気な価格設定で納得できなきゃ他に良いマンションはたくさんありますよ。
周辺の最近の新築物件で駅徒歩多少あって良いならオイコス、クレアホームズあたりかな。

[4757: 匿名さん]

>>4756 通りがかりさん
駅近と今の市場だから強気な価格だと思うのですが、、、
オイコスもクレアも安かったですがそれなりの立地と販売時期も違いますので。

[4758: マンション検討中さん]

価格は高級マンション並だけど中身はエレベーターホールすらカットした直床の長谷工量産型マンションですからね…。ガーデンズは同じく直床長谷工マンションでしたが共有設備も外観も華やかでした。エレベーターホールは当然あり、住戸にもアルコーブもある。加えて京浜東北線も使えるので住んでからの満足度は段違いに高いでしょう。

[4759: 評判気になるさん]

まあ、それでも売れてますけどね。市場は正直です。

[4760: マンション検討中さん]

赤羽の9Fすみふだと9千万オーバーですからねえ、おいそれと買えませんよ。

[4761: 評判気になるさん]

こちらの3期のIタイプの中層階は7500万くらいですかね？
赤羽のすみふで8000万くらいならそちらのが良いのかな…

[4762: マンション検討中さん]

8000万ならガーデンズも買えそう

[4763: 評判気になるさん]

>>4762 マンション検討中さん
ガーデンズはもう少し高いです

[4764: 検討板ユーザーさん]

8000万9000万出せる人は赤羽やガーデンズがいいのは当たり前。一期では7000万出せない人が6000ー7000万でここを買った。今は7000万出せない人はもう買えない。買える範囲で無理せず1番いいとこを買うのがいい。
エレベータホールがないから買いたくない人はさよならですね。エレベーターホールがある400ー500部屋のタワマンよりは待たないと思いますけど。いざとなった時階使えないし。

[4765: 匿名さん]

↑階段です

[4766: マンション検討中さん]

1期契約者さんですか？？

[4767: 匿名さん]

>>4766 マンション検討中さん
一期契約者さんてますか？攻撃でました！笑笑

[4768: マンション検討中さん]

あら、図星でしたか…

[4769: eマンションさん]

まままさかっ！
一期契約者さんに対して厳しいですねぇ～。

[4770: 名無しさん]

>>4769 eマンションさん

羨ましいから

[4771: 名無しさん]

>>4770 名無しさん
勝ち組ですから僻まれても仕方ないですね。私は購入してないのでいじめないでね。

[4772: マンション検討中さん]

>>4763 評判気になるさん
4500万で買って8千万で売るとはえらいもうかりますね。

[4773: 検討板ユーザーさん]

>>4772 マンション検討中さん
流石にもう少し高かったと思いますよ。
中古は上の階数でしたし。

[4774: 購入経験者さん]

>>4762

ここ1年くらいのガーデンズ70平米切りだと成約価格は7千万円前後ですよ。
それとsuumoに出ているエアリー12F 75.6平米は、新築ならば6千万円くらいです。購入時期によって多少違いはありますが。

まあ、ガーデンズにかぎらず、5，6年前に購入した人の多くは含み益があるでしょう。物件によっては、1、2年前に買ってからも爆上がりしていることもあるくらいですから。

そのガーデンズも住民版をみると、そこそこ荒れているようですから、あまりビックコミュニティ過ぎるのもよくないかも知れませんね。

[4775: マンション検討中さん]

>>4774 購入経験者さん
ここも、一期から8ヶ月経過して爆上がりしてますしね。

[4776: 評判気になるさん]

認識を異にします。
爆上がりというより、むしろ爆上げというべき
ではないでしょうか。

[4777: 購入経験者さん]

都心３区や池袋などと比べれば、爆上げとは言えないですね。とはいえ、北区では強気の値上げだったから、販売速度が急に低下したわけですが。

こちらの1期のかたは安く買えておめでとうだと思います。また、角部屋はいい間取りが多く、ダイレクトウィンドウのある4LDKは素敵です。

・第3期1次で予定されている間取りは平均的
・ガークロや飛鳥山レジデンスが完売して、ある程度の地域需要を消費（飛鳥山レジデンスは高いと思われがちですがエアリーコートは６千万円代後半）
・2期と同水準だと、シティテラス赤羽の低層と競合の可能性
・入居時期があまり変わらず、駅遠のぶん安いシティハウス王子
・詳細不明のプラウド
・近隣の中古状況

デベは、どのような値付けをするのでしょうか。結局の所、引き渡し前完売を目指すか目指さないかですね。

[4778: マンション検討中さん]

MR明日から再開ですね。

[4779: マンション検討中さん]

>>4778 マンション検討中さん
I3の六階モデルルームの部屋は7800くらいしちゃったりして

[4780: マンコミュファンさん]

>>4778 マンション検討中さん
スーモ見る限りではいつでも予約取れそうなので、まだ焦らなくても大丈夫そうですね

[4781: マンション検討中さん]

第3期、かなり抽選になりそうです、、、

[4782: 名無しさん]

>>4781 マンション検討中さん
そうなんですか？
お値段知りたいです。。。

[4783: 検討板ユーザーさん]

いよいよ3期ですね！何戸売り出すか気になります

[4784: 通りがかりさん]

>>4783 検討板ユーザーさん
入居は２月なので4期まで続きそうですね

[4785: 名無しさん]

やはりI3 争奪戦ですか

[4786: 通りがかりさん]

やはり絞ってきてますか

[4787: eマンションさん]

>>4785 名無しさん
強気な価格でくるでしょうね。

[4788: 匿名さん]

またプラウドが出ましたね

https://www.nomu.com/mansion/id/E78Y8010/

[4789: 名無しさん]

>>4788 匿名さん
このプラウド買うならシティテラス赤羽検討します。

[4790: 検討板ユーザーさん]

>>4789 名無しさん

プラウドは指値を考慮したチャレンジ価格ですね。
11階はいいけれど、75-80平米あるわけじゃないし、買い物も微妙に不便だし、10年後には築約20年になることを考えると、シティテラス赤羽ですね。低層になりそうだけれど。

[4791: 口コミ知りたいさん]

こちらは直床みたいですが、二重天井なのですか？

[4792: 評判気になるさん]

>>4791 口コミ知りたいさん

直床なので二重天井ではありません。が、遮音性なら二重床より直床が優秀でFAです。

[4793: マンション掲示板さん]

遮音性のことなんて聞いてないのに持って行き方が無理矢理すぎる。直床＝コストカットでFAです。7000万超えの高級マンションはほぼ二重床です。

[4794: 通りがかりさん]

直床だけど天井は二重じゃなかったっけ

[4795: 通りがかりさん]

>>4794 通りがかりさん
自分もそうだと思ってました。

[4796: マンション検討中さん]

さすがに直天井ではないでしょ

[4797: マンコミュファンさん]

コストカットしてるから悪いって発想がよくわからん。遮音性に勝る二重床メリットってリフォームしやすいてだけじゃん。間取り普通だしリフォームメリット要るか？
それより安い方がいいね。

[4798: マンション検討中さん]

悪いとは誰も言ってなくね。ただ、コストカットしてるってだけ。

[4799: eマンションさん]

>>4798 マンション検討中さん
コストカットは部屋の中も結構目立ちますよね。
モデルルームでびっくりしました。

[4800: マンション検討中さん]

1期の価格だとコストカットがあっても価格なりだからと妥協できましたが、今の価格で直床かぁとは思いますよね。リフォームがしにくく資産性も劣りますからね。あの独特なフワフワとした歩き心地がすごくチープなんですよね。

[4801: 名無しさん]

是非モデルルームに足を運んでみてください。
クローゼット中やリネン庫の扉、キッチン下の収納など詳しくない自分でもコストカットしてるなという印象を持ちました。

[4802: マンション検討中さん]

ここは永住派が多いだろうし、多少のコストカットは気にならんでしょう。賃貸と比べたら遥かに良いんだから。

[4803: マンション掲示板さん]

>>4802 マンション検討中さん
リセールは期待できないですか？

[4804: マンション検討中さん]

永住派なら余計にコストカット気になりません？賃貸と比べたら良いのは分譲なら当たり前です。そもそもここは一次取得者よりも買い替え組が多いと思っていましたが違うんですかね。

[4805: マンション検討中さん]

永住するなら床やエレベーターホールがどうとかよりは、その地域に一生住めるかどうかで判断しませんかね。リセールは関係無いんだから。ただ、賃貸並のスペックだったらさすがに躊躇すると思います。そういう意図です。

[4806: eマンションさん]

>>4805 マンション検討中さん
永住する観点だと駅近の利点以外ないここは選択肢になりますかね？
数分離れて大分価格違うところで住んだ方が個人的にはQOLがあがると思いますが、やはりここは駅近物価高騰に便乗している気がしてきています。

[4807: マンション検討中さん]

>>4806 eマンションさん
個人的には全く同意でして、自分も同じ観点でここは厳しいと感じています。ただ、ある程度売れてることから、この地域を気に入って多少のコストカットは度外視で買われた方も多いのではないかという推察です。ややこしくてすいません。

[4808: eマンションさん]

ついでに言うと一期の方はまだ価格なりな気がしていますが、便乗して露骨に値上げしている会社の姿勢も好きになれませんね。
ある意味マーケティングをよくしているともとれますが、多少ではなくここまで露骨すぎると購入検討者側からしたら良い企業とはみれないですね。

[4809: マンション検討中さん]

>>4808 eマンションさん
検討者側からしたらそうかもしれませんが営利団体ですからね。不満ならば検討から外せばよいだけかと思います。

[4810: eマンションさん]

>>4809 マンション検討中さん
営利団体なのは当然理解していますが、値上げの幅が露骨に大きく利益しか考えていないのかと邪推してしまいます。
コストと利益は企業なら追求するのは当然ですが、不動産にかぎっていうと追求しすぎるのはいかがかと思いますね。

[4811: マンション検討中さん]

>>4810 eマンションさん
邪推ですね。同じように考える方が多数いるなら売れなくなるだけかと思います。不満ならば検討から外せばよいかと。

[4812: 口コミ知りたいさん]

駐車場のおかげで管理費がかなり安いっていうのは魅力です。

[4813: 匿名さん]

>>4812 口コミ知りたいさん

平置きいいですよね。管理費も安くなるし。

[4814: 通りがかりさん]

>>4810 eマンションさん
ここ数年でも度々不祥事で営業停止処分になっていますしまぁそういうデベかと。信用的にも資産価値的にもメジャー7から選んだほうが納得感はあると思います。

[4815: 通りがかりさん]

>>4814 さん
売れ行きいい会社はどこの分譲会社も値上げてるでしょうに。ブランズタワー豊洲とかえげつなかったよ。
こーゆうふうに購入どうこうではないところでの話で文句言ってる輩は買えないし、指くわえても買えない人なのだから、検討すらもできないだろうに。。こんなところで評論家気取りで資産価値とかメジャー7とか語らないで欲しい。ただ単にネガティブキャンペーンしてるくらいなんだから検討から外してくれ。もっと違うレベルで検討するうえで有益な情報をききたい。

[4816: eマンションさん]

>>4815 通りがかりさん
エリアが全然違いますよ。

[4817: 検討板ユーザーさん]

エリア関係なく相場に合わせて値上げしてるよ。ガークロも値上げした。プラウド日吉も。プラウド川口クロスも。値上げしてないのは三井くらい。
コストカットしなかったらもっと高いのかって考えると、コストカットでもいいのかなと思うけどね。

[4818: 検討板ユーザーさん]

>>4815 通りがかりさん
4815さんに同意。気に入らなければ検討から外せばいいだけ。

値上げは周囲の中古相場との比較で考えるべき。中古も同等レベルに上がっていているなら高づかみではない。ちなみにSUUMOなどの価格は成約価格ではないので割り引いて考える必要あり。

個人的には１期より5％アップくらいだったら竣工前出きたと思うけどね。３期の価格次第だね。

[4819: マンション掲示板さん]

>>4818 検討板ユーザーさん
３期はメインのI3があるので高くても売れそう

[4820: マンション掲示板さん]

>>4819 マンション掲示板さん
I3ってメインなの？リビングインだから好き嫌いが分かれそうなイメージだけど

[4821: 名無しさん]

>>4820 マンション掲示板さん

モデルルーム仕様で他より少し広めで人気になるのではという感じじゃないですかね。
浴室リビングインですが、縦リビは全て同じですし1期からも人気が強かったです。

[4822: 匿名さん]

>>4821 名無しさん

モデルルーム仕様なんですね。事前に生活のイメージもつきやすいし人気になりそうですね。

[4823: マンション検討中さん]

ここから一番近いホテルってどこですかね？ゲストルームが無いので、友達や親が来たときに使おうと考えているのですが

[4824: eマンションさん]

>>4823 マンション検討中さん
王子の東横イン。
それか赤羽まで行けばたくさんあります。

[4825: マンション検討中さん]

>>4824 eマンションさん
ありがとうございます。徒歩圏内には無いんですね。バスで移動してもらうしかないかな。

[4826: eマンションさん]

この規模だとなかなかゲストルーム予約取れないし、無駄に管理費も高くなるので無い方がありがたいです。

[4827: 口コミ知りたいさん]

近くにホテルが無いならあったほうが便利でしょう

[4828: 名無しさん]

>>4827 口コミ知りたいさん
希望した日に予約とれないし、いらん

[4829: 口コミ知りたいさん]

ゲストルームは欲しいよね、周りに宿泊施設無いんだし

[4830: eマンションさん]

ないものの話をしてもしょうがないです。
この値段で色々コストカットされているので気持ちもわかりますが、個人的には王子神谷徒歩5分でいいから、JR10分以内の位置がよかったかな。

[4831: 口コミ知りたいさん]

つまりガーデンズですね

[4832: マンション掲示板さん]

>>4830 eマンションさん
プラウドを待ちましょう。
王子まで10分以上ありますが、表記なら10分以下かもなので

[4833: マンション比較中さん]

>>4830 eマンションさん
ガークロの検討を見送ったパターンならこの辺りだとプラウドの新築一択でしょうね

[4834: eマンションさん]

>>4833 マンション比較中さん

プラウドで10分切るかどうか（多分切らないと思う）だけど、高そうだしガーデンズ中古買っといた方がいい気がする。新築縛りならプラウド。

[4835: 評判気になるさん]

プラウドの立地なら、そんなに高くはないと思います。

[4836: マンション検討中さん]

残念ながら、かなり高くなるはずですよ笑
信じてもらおうとは思いませんが。

[4837: マンション掲示板さん]

>>4836 マンション検討中さん
プレミスト王子神谷より？